Зонирование земельного участка: Зонирование территорий земельных участков — функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах

Зонирование территорий земельных участков — функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах

Градостроительное зонирование определяет возможность застройки земельных участков в соответствии с утвержденным в регионе генеральным планом земельной застройки, поэтому важно понимать — в какой функциональной зоне поселения территориально находится земельный участок. О том, какие существуют виды зонирования территорий в генеральном плане, я подробно рассказываю ниже.

Что такое зонирование территории земельного участка 

Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. На генеральном плане такие зоны выделяют цветом, а также буквенным обозначением. 

Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть устанавливают градостроительные регламенты на отдельно взятых территориях, придавая каждому земельному участку  правовой режим. Функциональные зоны правового режима земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Как узнать категорию земель и вид разрешенного использования

Если назначение земельного участка соответсвует перечню объектов, которые могут быть размещены в данной зоне, то собственник участка может бесплатно изменить вид разрешенного использования.

Как узнать вид зонирования земельного участка

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

Для этого:

1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

Таблица видов зонирования земельных участков

Тип зоны	Наименование зоны в действующем Генплане	Обозначение на картах	Наименование зоны в проекте изменений	Обозначение на картах
Жилые зоны	Зоны коллективных садоводств	Ж1	Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения	1ЖД
	Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домами	Ж2
	Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки	Ж3	Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения	2ЖД
	Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки	Ж4	Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры	3ЖД
	Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше)	Ж5
	Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга	Ж6
	Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова)	Ж7
Общественно-деловые зоны	Зоны многофункциональной общественно-деловой застройки	Д1	Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Д
	Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий	Д2
	В положении о территориальном планировании не устанавливается	Д3	Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	ДИ
Производственные зоны	Зоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектов	П1	Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны	ПД
	Зоны предприятий I, II и III классов вредности	П2
Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктур	Зоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралей	У	Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры	У
	Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктуры	И1	Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов	И1
	Зоны объектов воздушного транспорта	И2	Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И2
	Зоны объектов железнодорожного транспорта	И3	Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И3
	Зоны объектов водного транспорта	И4	Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И4
Зоны сельхоз использования	Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц	С1	Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры	С
	Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения	С2
Рекреационные зоны:	Зоны спортивных сооружений и пляжей	Р0	Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Р0
	Зоны лесов и лесопарков	Р1	Зона лесов и лесопарков	Р1
	Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования	Р2	Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения	Р2
	Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа	Р3	Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Р3
	Зоны прочих зеленых насаждений	Не обозначены	Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков	Р4
			Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством	Р5
Зоны специального назначения	Зоны кладбищ, крематориев	К1	Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры	К1
	Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объекты	К2	Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры	К2
	Зоны военных и иных режимных объектов	К3	Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры	К3
Акватории	Внутригородские акватории.	АГ	Внутригородские акватории	Не обознач.
	Прилегающая к городу акватория Финского залива	АФ

Выводы

1. Строительные требования к той или иной зоне содержатся в градостроительных регламентах установленных ПЗЗ того или иного муниципального района. Как правило, такие регламенты прилагаются к ПЗЗ.
2. По общему правилу земельный участок, находящийся в населенном пункте и с целевым назначением ЛПХ, предполагает строительство в том числе капитальных жилых строений в соответствии с регламентами установленным в ПЗЗ.
3. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами Ж-2 установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. В состав зоны Ж-2 могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
4. Выбор земельного участка под производственные нужды зависит от самого характера производства. Зона Ж2 предполагает характер жилой зоны из-за вероятности возникновение конфликтной ситуации с соседями. По-моему мнению более правильным под производственные нужды искать земельный участок в зоне П. Однако если вы планируете организацию такой производственной деятельности, которая не будет нарушать прав третьих лиц в жилой зоне, размещение на участке ЛПХ возможно.

ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий \ КонсультантПлюс

ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85 ЗК РФ

Арбитражные споры:

— Налоговый орган доначислил земельный налог из-за претензий к применению льготной ставки, установленной для сельскохозяйственных земель

— Налоговый орган доначислил земельный налог из-за претензий к примененной налогоплательщиком кадастровой стоимости

— Заявитель хочет изменить категорию или вид разрешенного использования земельного участка

Споры в суде общей юрисдикции:

— Покупатель хочет обязать продавца заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие покупателю объекты недвижимости

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Основы землепользования и зонирования

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости. Наиболее распространенной формой регулирования землепользования является зонирование. Положения и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ. С тех пор как Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании в 1916 году, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования состоит в том, чтобы разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в пределах каждого района является достаточно единообразным. Внутри этих трех основных типов районов, как правило, будут дополнительные ограничения, которые могут быть весьма подробными, в том числе следующие:

• Конкретные требования к разрешенным типам зданий
• Расположение инженерных коммуникаций
• Ограничения на вспомогательные постройки, отступы от улиц и другие границы
• Размеры и высота зданий
• Количество комнат

Эти ограничения могут также распространяться на

• фасад участков;
• минимальная площадь участка;
• передний, задний и боковой дворы;
• внеуличная парковка;
• количество жилых единиц.

Правила могут ограничивать площади домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регламент землепользования не ограничивается контролем существующих зданий и видов использования; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к разработке всеобъемлющего или генерального плана, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета. Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулирование застройки, планы улиц, планы общественных объектов и строительные нормы. Будущие застройщики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все больше внимания уделяется региональному и государственному планированию. Признавая, что действия одного муниципалитета сильно повлияют на соседние города, иногда противоречивым и противоречивым образом, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает единое всеобъемлющее видение и один набор правил.

Правила ограничения зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев на использование своей собственности так, как они могли бы (и часто хотели бы) в противном случае, они иногда вызывают споры. Кроме того, объем и пределы способности правительств регулировать землепользование трудно определить с точностью. Суды постановили, что регулирование зонирования допустимо, если оно разумно и не произвольно; если это имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, нравственности и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что есть много возможностей для разногласий, а иногда и для судебных разбирательств. Один чрезвычайно сложный вопрос, возникающий в этой области права, заключается в том, насколько далеко могут зайти правила землепользования, не наткнувшись на конституционный запрет изымать частную собственность для общественного пользования без справедливой компенсации.

Оспаривание правил зонирования

Существует множество других ограничений полномочий правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил. Постановления о зонировании должны быть разумными и основываться на всех задействованных факторах, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; местоположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость вовлеченного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование  отдельных участков собственности способом, отличным от окружающего имущества, в первую очередь в личных интересах владельца зонированного таким образом имущества, может быть оспорено, если нет разумных оснований для разграничения участка от окружающие посылки. Ограничения, основанные исключительно на расе или принадлежности к собственности, не допускаются, а классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может поддерживаться только в том случае, если государство демонстрирует подавляющий интерес, который не может быть удовлетворен никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные органы создали апелляционные советы по зонированию для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания с показаниями свидетелей под присягой и решения которых подлежат судебному пересмотру. Учитывая как сложность закона о зонировании, так и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, который оспаривает требование о зонировании, не рекомендуется пытаться отстаивать свое дело без юридической помощи.

Негосударственные ограничения: ограничительные соглашения и сервитуты

Не все ограничения на землепользование устанавливаются правительствами. Застройщики могут также включать ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных соглашений и сервитутов:

Ограничительные соглашения  — это положения в акте, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования. Ограничительные соглашения обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров дома, линий отступа и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервитуты  – это права на использование имущества другого лица для определенных целей. Сервитуты также теперь используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может запретить кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и, таким образом, сохраняет открытое зеленое пространство на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к вашей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, адвокат должен быть в состоянии помочь. Свяжитесь с ближайшим к вам юристом по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в ваших начинаниях с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов в области землепользования/зонирования.

Зонирование: Руководство по районам — Жилые районы — R6 — R6A — R6B

Районы зонирования R6 широко представлены в застроенных районах со средней плотностью населения в Бруклине, Квинсе и Бронксе. Характер районов R6 может варьироваться от кварталов с разнообразным сочетанием типов зданий и высот до крупномасштабных застроек типа «башня в парке», таких как Ravenswood в Квинсе и Homecrest в Бруклине. Разработчики могут выбирать между двумя наборами оптовых правил. Правила стандартного фактора роста, введенные в 1961, производить небольшие многоквартирные дома на небольших участках зонирования, а на больших участках — высотные здания, отстоящие от улицы. Необязательные правила качественного жилья создают здания с большим охватом участков в пределах высоты, которая часто отражает масштаб старых многоквартирных домов, построенных до 1961 года в этом районе.

Правила R6

Правила фактора высоты

Здания, построенные в соответствии с правилами фактора высоты, часто представляют собой высокие здания, расположенные в стороне от улицы и окруженные открытым пространством и парковкой на территории. Коэффициент площади пола (FAR) в районах R6 колеблется от 0,78 (для одноэтажного дома) до 2,43 при типовой высоте 13 этажей; коэффициент открытого пространства (OSR) колеблется от 27,5 до 37,5. Как правило, чем больше открытого пространства, тем выше здание. На схеме, например, 81% участка зонирования с 13-этажным зданием должно быть открытым пространством (2,43 FAR × 33,5 OSR). Таким образом, максимальное соотношение площади пола достижимо только в том случае, если участок зонирования достаточно велик, чтобы вместить практическую площадь здания, а также необходимое количество открытого пространства. Для зданий с коэффициентом высоты нет ограничений по высоте, хотя они должны быть установлены в плоскости экспозиции неба, которая начинается на высоте 60 футов над линией улицы и затем наклоняется внутрь над зонирующимся участком.

Внеуличная парковка обычно требуется для 70 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центральном районе Манхэттена. или для участков менее 10 000 квадратных футов. От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест.

Положения о качественном жилищном строительстве

Brooklyn Heights, Brooklyn

Необязательные постановления о качественном жилищном строительстве предусматривают строительство зданий с большим охватом участков, расположенных на линии улицы или рядом с ней. Ограничения по высоте гарантируют, что эти здания часто более совместимы со старыми зданиями по соседству. В качестве стимула для застройщиков выбрать вариант «Качественное жилье» за пределами Manhattan Core, для зданий на широкой улице или в пределах 100 футов от нее разрешено большее соотношение площади пола и, следовательно, большее количество квартир, чем это разрешено правилами коэффициента высоты. FAR 3.0; максимальная высота основания до уступа составляет 65 футов с максимальной высотой здания 75 с подходящим цокольным этажом (70 футов без). На узкой улице (за пределами 100 футов широкой улицы) максимальное значение FAR составляет 2,2; максимальная высота основания до спада составляет 45 футов с максимальной высотой здания 55 футов.

Территория между уличной стеной здания и уличной линией должна быть озеленена, а здания должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.

Для зданий, участвующих в Программе инклюзивного жилья или в которых предусмотрены определенные удобства для пожилых людей, доступны более высокие максимальные FAR и высоты.

Внеуличная парковка, как правило, требуется для 50 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центре Манхэттена, или для участков менее 10 000 кв. От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест.

Williamsburg, Brooklyn

R6A — это контекстуальный район, в котором действуют обязательные правила качественного жилья. Эти правила предусматривают большой охват земельных участков, шести-восьмиэтажные многоквартирные дома, расположенные на линии улицы или рядом с ней. Районы R6A, разработанные для совместимости со старыми зданиями в районах со средней плотностью населения, нанесены на карту в Бронксе, Бруклине и Квинсе. Части Кингсбриджа в Бронксе и Вильямсбурга в Бруклине являются типичными районами R6A.

Коэффициент полезной площади (FAR) в районах R6A составляет 3,0. Выше минимальной высоты основания в 40 футов здание должно отступать не менее чем на 10 футов на широкой улице и на 15 футов на узкой улице, прежде чем подняться до максимальной высоты 70 футов или 75 футов, если предусмотрен соответствующий цокольный этаж. Чтобы сохранить традиционный городской пейзаж, уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем любая соседняя уличная стена, но не должна быть дальше 10 футов. Участок между уличной стеной здания и уличной линией должен быть озеленен. Здания R6A должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.

Для зданий, участвующих в Программе инклюзивного жилья или в которых предусмотрены определенные удобства для пожилых людей, доступны более высокие максимальные FAR и высоты.

Внеуличная парковка, как правило, требуется для 50 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центральной части Манхэттена. или для участков менее 10 000 квадратных футов. От парковки можно отказаться, если требуется пять или меньше мест. Парковка вне улицы перед зданием запрещена.

Правила R6A

Bedford Stuyvesant, Brooklyn

Районы R6B часто представляют собой традиционные районы с рядными домами, которые сохраняют масштаб и гармоничный городской пейзаж районов с четырехэтажными пристроенными зданиями, построенными в 19 веке. Многие из этих домов расположены в стороне от улицы с крыльцами и небольшими передними двориками, которые типичны для бруклинских «коричневых» районов, таких как Парк-Слоуп, Боэрум-Хилл и Бедфорд-Стайвесант.

Коэффициент площади пола (FAR), равный 2,0, и обязательные правила качественного жилья также распространяются на многоквартирные дома аналогичного четырех- и пятиэтажного масштаба. Базовая высота нового здания до спада должна составлять от 30 до 40 футов, а максимальная высота составляет 50 футов. Для зданий, обеспечивающих соответствующий цокольный этаж, максимальная высота основания и общая высота увеличиваются на пять футов. Бордюры запрещены на зонирующих участках с фасадом менее 40 футов. Уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубины, как одна соседняя уличная стена, но не глубже другой. Здания должны иметь внутренние удобства для жильцов в соответствии с Программой качественного жилья.

Более высокие максимальные FAR доступны для зданий, участвующих в программе инклюзивного жилья или в которых есть определенные удобства для пожилых людей.

Внеуличная парковка, как правило, требуется для 50 процентов жилых единиц здания, но требования ниже для жилых единиц с ограниченным доходом (IRHU) и дополнительно изменяются в определенных областях, например, в транзитной зоне и центральной части Манхэттена.