Главные риски покупки апартаментов
Вместе с экспертами рассказываем о сильных и слабых сторонах апартаментов и рисках при покупке такого вида недвижимости
Фото: .Maxim4e4ek/shutterstock
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Читайте также Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Читайте также В России изменился порядок выплаты компенсаций обманутым дольщикам
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Читайте также 7 популярных афер с недвижимостью: как не потерять деньги при сделке
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
Читайте также Правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года
В Минстрое рассказали, какие апартаменты будут признаны жильем — Недвижимость
МОСКВА, 20 ноября. /ТАСС/. Только те апартаменты, в которых созданы условиях для комфортного и безопасного проживания, будут наделены жилым статусом. При этом к строящейся недвижимости такого формата будут разработаны четкие требования, сообщил в пятницу журналистам замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
Ранее Стасишин на парламентских слушания в Совете Федерации сообщил, что Минстрой предлагает законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, и они должны быть учтены в объеме ввода жилья. Но после этого, по словам замминистра, министерство склоняется к тому, что в дальнейшем будет разрешено строить только жилье.
«Нет задачи — признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых, еще раз повторю, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — сказал Стасишин.
По его словам, для проектов апартаментов, которые сегодня находятся в стадии строительства, будет разработан «перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам». Это будет многофункциональное здание с жилыми помещениями, пояснил замминистра. «Никаких запретов Минстрой устанавливать не будет. Наша задача — урегулировать этот вопрос таким образом, чтобы конечный пользователь ощущал себя полноценным собственником жилого помещения — как при покупке квартиры», — подчеркнул он.
Так, прежде всего необходимо определить, что такое апартаменты, для чего они нужны, какие в них должны быть условия проживания, описать в законодательстве их статус, сделать это отдельным видом жилых помещений, отметил Стасишин. При этом, по его словам, одно из важнейших условий, которое необходимо соблюсти при определении статуса апартаментов, — это возможность их учета для выполнения поручения президента России Владимира Путина по достижению показателя ежегодного ввода в 120 млн кв. м жилья.
Что даст амнистия
Замглавы Минстроя добавил, что апартаменты сегодня строятся преимущественно в крупных городах страны: в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге. Объем квадратных метров жилья, находящихся сейчас в стадии строительства, не превышает нескольких миллионов, отметил он.
По словам Стасишина, с так называемой амнистией апартаментов у жильцов появится возможность зарегистрироваться и обращаться в госучреждения за различными видами социальных услуг по месту прописки: в поликлинику, записать ребенка в детский сад или оформить в школу, вставать в очереди. «Это будет равноценное место проживания, но самое главное, что дома будут обслуживаться управляющими организациями. Люди должны быть обеспечены качественными коммунальными услугами, жить в комфортных и безопасных условиях», — сказал он.
Как следует из общенационального плана действий по восстановлению экономики, правительство России планирует утвердить правовой статус апартаментов до конца 2020 года. В настоящее время апартаменты являются нежилыми помещениями, которые приравниваются к коммерческой недвижимости. В случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно. Кроме того, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов — необеспеченность социальной инфраструктурой.
Подводные камни при покупке недвижимости и новостроек
Покупка недвижимости – это очень важная и ответственная сделка. Решившись на такой шаг, необходимо проверить очень много различных документов и нюансов, которые могут оказать влияние, как на ход сделки, так и на Ваше дальнейшее владение недвижимостью.
При этом, внимательным стоит быть какую бы недвижимость Вы не приобретали: жилую или коммерческую, в новостройках или с вторичного рынка. Давайте разберемся, на какие «подводные камни» необходимо обратить внимание в каждом из случаев.
Подводные камни новостроек
Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.
Здесь возможны различные варианты мошенничества:
- недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
- намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
- затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.
В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:
- от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
- до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.
Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.
Самое главное, что нужно знать о новостройках – это тип договора, который предлагает Вам заключить застройщик. Договор долевого участия – это отличная гарантия того, что застройщик действительно добросовестный, у него есть все необходимые документы и разрешения.
Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.
Покупка вторичной недвижимости – подводные камни
Приобретая недвижимость «с рук» необходимо тщательно изучить не только документы, но и юридическую историю квартиры, обратить внимание на всех лиц, которые могут быть заинтересованы в недвижимости, которую Вы собираетесь приобрести.
Здесь важными критериями являются:
Документы. Внимательно изучайте документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость, документы удостоверяющие личность, справки, договоры и другие документы, которые необходимы при покупке квартиры.
Если в сделке участвуют представители – удостоверьтесь в подлинности документов, дающих право на подписание договора-купли продажи, проведение расчетов и другие, юридически значимые действия. Обратите внимание на сроки действия доверенности.
Риелтор, осуществляющий сопровождение Вашей сделки также должен иметь лицензию на осуществление своей деятельности, либо доверенность генерального директора компании, которую он представляет.
Отсутствие прописанных в квартире лиц. Важно настоять и проверить, чтобы к моменту совершения сделки, все лица, ранее прописанные в квартире, были выписаны из неё. Здесь учитывайте интересы лиц, которые могут временно отсутствовать. Вернувшись, например, из армии, больницы, мест лишения свободы, они могут заявить свои права на недвижимость;
Наличие несовершеннолетних детей у собственника, предполагает наличие разрешения на продажу недвижимости, которое выдается органами опеки и попечительства. Обычно, для того, чтобы получить такое разрешение, необходимо приобрести другое жилье не меньшего метража. Если продавец нарушит условия, на которых было выдано разрешение, то договор купли-продажи может быть расторгнут в интересах ребенка.
Наличие бывших супругов. Не забывайте о том, что всё имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов. Поэтому бывший супруг/супруга в течение 3 лет после развода могут заявить о своих правах на недвижимость. Поэтому, не забудьте проверить документ о разделе имущества – соответствующее решение суда, либо договор по этому вопросу между супругами. Убедитесь, что документ вступил в силу.
Наследники. Если Вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом в наследство, убедитесь, что после смерти владельца прошло более полугода. Именно в течение этого срока могут появиться другие лица, которые также претендуют на наследство. Если продавец – единственный наследник по завещанию, то о сроках можно не беспокоиться.
Юридическая история квартиры. Лучше всего ознакомиться с полной историей сделок, которые совершались с квартирой, и полным списком лиц, которые когда-либо были вписаны и выписаны из квартиры. Плохой признак, если в последние годы квартира часто меняет хозяев.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости
Различными неприятностями может сопровождаться не только покупка жилой недвижимости, но и коммерческой.
В этом сегменте нередко возникают ситуации, когда недвижимость является объектом некапитального строительства и располагается на земельном участке, который не оформлен в собственность. Это может повлечь одностороннее расторжение договора аренды и принуждение к сносу объекта недвижимости.
Кроме того, объект коммерческой недвижимости также может стать предметом нескольких сделок купли-продажи. Поэтому, при заключении договора обратите внимание, нет ли третьих лиц, также претендующих на недвижимость в силу ранее заключенного договора.
Внимательно изучите коммерческую недвижимость на предмет различных обременений: арестов, запретов, залогов. Реализовать обремененное имущество собственник может только с разрешения уполномоченной организации, наложившей обременение.Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, как можно тщательнее проверьте документы на недвижимость – правоустанавливающие, из БТИ, проектную документацию и разрешение на строительство, историю регистрационных действий, которые совершались с объектом недвижимости, разрешительные документы на эксплуатацию по определенному назначению и т.д.
Просмотров: 942
У вас есть вопрос юридического характера?
Купить квартиру в Москве
Когда вы хотите купить элитную недвижимость в городе, вы хотите, чтобы процесс прошел гладко, безопасно и без стресса. Компания Apple Real Estate, расположенная в Москве, имеет долгую и успешную историю на рынке элитной недвижимости. За последние 10 лет мы стали ведущим агентством недвижимости элитных квартир и домов. Это лишь некоторые из способов, которыми мы можем вам помочь:
- Постоянно растущая база данных, содержащая более 10000 списков высококлассных квартир, квартир и кондоминиумов в самых престижных районах Москвы
- Специализированные агенты по недвижимости — профессионалы, преданные делу и внимательные к деталям и вашим потребностям, предоставляющие рыночную информацию и знание местности.
- Внутренний поверенный по недвижимости предоставляет все юридические услуги на каждом этапе процесса
- Многоязычный персонал, предоставляющий знания на местах
- Доступен 24/7
Купить квартиру проще простого!
Покупка элитной квартиры в Москве — хорошее и выгодное вложение, поскольку цены на недвижимость постоянно растут.Отличительными чертами большинства высококлассных квартир и кондоминиумов являются: просторная и уникальная планировка, качественный дизайн, эксклюзивная архитектура, новейшие современные удобства. Каждая квартира индивидуальна и уникальна по-своему. Вы можете начать с просмотра впечатляющих списков предметов роскоши, доступных в настоящее время на нашем веб-сайте. Наши удобные в навигации поисковые фильтры и интерактивная карта Московской области сделают процесс поиска простым и удобным. Если вам нужна квартира в историческом районе города или пентхаус в одном из элитных многоквартирных домов, наша команда преданных и профессиональных агентов поможет вам найти резиденцию вашей мечты с учетом вашего образа жизни, интересов и предпочтений.Оттуда мы будем оказывать постоянную поддержку во всех аспектах сложного процесса приобретения недвижимости. Мы экономим ваше время и деньги, помогая от начала до конца. Если вам нужна помощь в поиске элитной недвижимости, которая соответствует вашим конкретным предпочтениям, свяжитесь с нами, и мы будем рады найти вашу идеальную квартиру.
Москва Квартира
Корзина 0 Главная Музыка Прямой эфир МАГАЗИН Около Связаться с нами Корзина 0 ГлавнаяМузыкаLiveSHOPО насКонтактыСвиток