Перепланировка в новостройке с чего начать: Перепланировка квартиры в новостройке. Разбор.

правила согласования и нужные документы

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

• демонтированы или ослаблены несущие стены;
• создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
• система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
• система отопления вынесена на балконное пространство;
• кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
• расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
• перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
• площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

• перемещение санузла;
• создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
• обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
• другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

• акт приемки предоставленного жилья;
• справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

с чего начать и какие документы нужны

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений. В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно. Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

• Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

• Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

• Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

• Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
• Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
• Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

• Отдел государственного пожарного надзора;
• Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
• Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

• узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
• если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

• комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
• необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Игорь Василенко

Перепланировка в новостройке — что для этого нужно и как правильно делать

Выбирая квартиру, каждый покупатель стремится найти не только доступный по цене, но и наиболее удобный вариант. Запросы у всех разные, а планировки в домах типовых проектов, увы, стандартные. Но выход есть, во многих случаях вполне возможно провести перепланировку в соответствии с вашими пожеланиями на этапе строительства.

С чего начать

Желательно до подписания договора долевого участия обсудить с застройщиком возможность внесения изменений. На этом этапе, когда компания заинтересована в быстрой продаже, она чаще идет на уступки. Если застройщик согласен, к ДДУ потребуется подписать дополнительное соглашение, включающее план перепланировки и сумму доплаты за внесение изменений в проект. Эскиз перепланировки необходимо согласовать с проектировщиком дома до подписания соглашения. Он, кстати, поможет выбрать наиболее приемлемый вариант, соответствующий всем нормативным требованиям.

Если мысль о перепланировке посетила после покупки квартиры, поторопитесь обсудить с застройщиком этот вопрос, пока не начали строить ваш этаж. Далее это будет решить труднее чисто по техническим причинам. Вряд ли кто заинтересован в том, чтобы вначале строить, а потом ломать.

Перепланировка возможна только в кирпичных, монолитных и монолитно-кирпичных домах. В панельных зданиях все стены являются несущими.

Причины отказа

Застройщик может отказать в перепланировке по ряду причин.

а) Несоответствие вашего плана техническим нормативам:

• запланирован перенос несущих стен;
• выделение жилой зоны без оконного проема;
• перенос вентиляции, а также зоны санузлов и кухни.

Мокрые зоны можно менять местами только на первом этаже. Такая перепланировка осуществляется после ввода дома в эксплуатацию собственником самостоятельно.

б) Запланированы сложные изменения, касающиеся изменения нагрузки на несущую конструкцию.

На этапе новостройки перепланировка – это, прежде всего изменения в проектной документации. Квартиру с неутвержденной перепланировкой невозможно сдать в эксплуатацию. То есть, застройщик должен вновь согласовать проект дома в соответствующих инстанциях, согласившись на перепланировку в отдельно взятой квартире. Поэтому не все компании идут на такой компромисс. Но если в проекте нет кардинальных изменений, застройщик, скорее всего, пойдет вам навстречу. В ходе строительства не забывайте контролировать процесс работ в вашей квартире.

Свободная планировка

Одно из популярных предложений – квартиры со свободной планировкой. В рекламных буклетах застройщики утверждают, что именно в такой квартире есть все возможности для реализации ваших пожеланий. Увы, это всего лишь рекламный ход для привлечения внимания к объекту.

Каждая квартира в строящемся доме имеет планировку, зафиксированную в БТИ.

Прежде чем покупать подобную квартиру, внимательно просмотрите поэтажный план. На нем все жилые и вспомогательные помещения выделены разными линиями. Сплошной — стены, которые будут возведены застройщиком. Пунктирной — те, которые обязуется возвести собственник. В готовой квартире эти пунктирные линии будут в виде перегородок, высотой в один-два кирпича/пеноблока. Собственник без согласования с БТИ не имеет права перенести эти условные перегородки так, как ему хочется. Необходимо либо договариваться с застройщиком об изменении плана, либо заниматься перепланировкой самостоятельно после получения документов на квартиру.

Документы, необходимые для самостоятельной перепланировки

Срок оформления, в среднем, занимает 2-2,5 мес. Определенный перечень изменений можно согласовать со специалистом БТИ на этапе проведения обмеров в готовой новостройке.

• Технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом;
• заверенная нотариусом копия свидетельства о собственности или выписка из ЕГРП;
• проект перепланировки;
• форма 9.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

Перепланировка в новостройке Нормы 2020 года

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного дома.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка в новостройке до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП. При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

• договор на участие в долевом строительстве;
• договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
• акт приема-передачи недвижимости;
• справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств)

Процесс согласования в подобном случае ничем не отличается от процесса согласования перепланировки квартир которые уже в собственности. Единственный нюанс заключается в том, что часто подобные дома еще не инвентаризированы БТИ. Поэтому каждому собственнику необходимо ставить свою квартиру на индивидуальный учет в в ГБУ МосгорБТИ.
Для этого необходимо сделать заявку в БТИ и организовать выход техника для обмеров квартиры в получения технического паспорта БТИ.

Перепланировка в новостройке со «условной» планировкой

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со условной планировкой. Это как правило двухкомнатные, трехкомнатные квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику. 

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры это позволяет. (Она же свободная!). Но это не так, поскольку подобного термина юридически для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры «свободной планировки», фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам.

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке. Другими словами, перепланировка квартиры в новостройке с подобной планировкой проводится по тем же правилам, что и все остальные жилые помещения.

Что считается перепланировкой в новостройке

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются:

• без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
• с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

В квартирах без отделки конструкцию пола собственнику придется устраивать самостоятельно. А законное проведение работ по изготовлению полов и изменению их конструкции возможно только при наличии проекта перепланировки. За разработкой проектной документации, на основании которой будет выполняться согласование перепланировки квартиры в новостройке, можно обратиться в любую проектную организацию с допуском СРО. Наша организация имеет данный допуск, будем признательны если выберете для разработки проектной документации нашу компанию.

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Почти все изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

Проект перепланировки квартиры в новостройке:

В состав проектной документации, помимо самого проекта, также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках. 

Наша организация также принимает заявки на проектирование перепланировки квартиры в новостройке. Мы подготовим и проект, и техническое заключение. А также поможем получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции города Москвы.

Перепланировка в новостройке с ипотекой

Если при перепланировке в новостройке вы собираетесь затрагивать несущие стены, то техническое заключение придется заказывать в проектной организации, которая разрабатывала проект вашего дома. Однако здесь имеется определенная сложность. Большинство новостроек Москвы сегодня возводится по индивидуальным, а не серийным проектам, разработанных организациями, которые после того, как квартиры в доме будут проданы, юридически прекращают свое существование.  

Если автор проекта дома не доступен, то за техническим заключением придется обращаться в ГБУ Экспертный центр. Данная организация официально уполномочена заменять компании, которые являются разработчиками домов, но теперь отсутствуют в правовом поле. Проект перепланировки при этом можно заказать не в ГБУ Экспертный центр, что обойдется достаточно дорого, а в любой проектной организации с СРО, в том числе и у нас, что выйдет значительно дешевле.

Также стоит отметить, что большинство квартир в новостройках сегодня приобретаются людьми с привлечением ипотечных средств. Для согласования перепланировки новостройки, купленной по ипотеке, потребуется письменное согласие банка, выдавшего кредит. Однако в последнее время все больше и больше случаев когда жилищная инспекция не требует данного согласия. Но в кредитном договоре данный пункт все равно остается. Поэтому лучшим решением будет все же данное согласие получить, что бы не нарушать условия кредитного договора, но в пакет документов подаваемых на согласование перепланировки его можно вкладывать по требования инспекции.

Согласие банка на перепланировку:

Согласование перепланировки новостройки самостоятельно

Как оформить перепланировку квартиры в новостройке?

Согласование перепланировки в новостройке ничем не отличается от аналогичной процедуры в давно построенных домах. Обязательно нужен план квартиры от Бюро технической инвентаризации. Часто застройщики заказывают инвентаризационные обмеры у других компаний, чьи услуги обходятся значительно дешевле. Но Мосжилинспекции для принятия решения о согласовании перепланировки требуются именно технические документы БТИ. Поэтому не редко собственнику жилья в новостройке приходится заказывать в ГБУ МосгорБТИ первичную инвентаризацию квартиры.

При наличии плана БТИ в проектной организации заказывается инженерное обследование квартиры с выпуском технического заключения и проект перепланировки. Заполняется бланк заявления на перепланировку. Собранный пакет документов сдается в службу «одного окна» многофункционального центра по предоставлению государственных услуг (МФЦ).

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке по факту работ

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать. 

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение. 

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Данное техническое заключение называется «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ». Это его официальное название.
Но также его могут еще называть «ТЗ по факту», «Техническое заключение по факту выполненной перепланировки» и т.д.

Для согласования перепланировки в новостройке, только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке. Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы, как сделать перепланировку в новостройке, прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Обмеры БТИ в новостройке

Для того, чтобы согласовать перепланировку и/или переустройство квартиры, необходимы документы БТИ – технический паспорт или поэтажный план квартиры с экспликацией к плану.

На основе документов БТИ проектной организацией с допуском СРО разрабатывается проект перепланировки, в котором отображаются планируемые мероприятия.

Кроме того, документы БТИ входят в стандартный комплект документов, который подается в Мосжилинспекцию для согласования перепланировки.

Однако, все чаще всего застройщики заказывают техническую инвентаризацию дома не в БТИ, а в других компаниях или у частных кадастровых инженеров, тем самым снижая свои расходы. При этом полученную в результате обмеров здания информацию застройщики не всегда передают в Бюро технической инвентаризации, хотя делать это обязаны.

Но при согласовании перепланировки в Москве жилищная инспекция требует именно документы на квартиру от Бюро технической инвентаризации. И сложность тут заключается в жилищном законодательстве, которое не дает конкретного способа выхода из подобной ситуации.

Квартиры в новостройках, фото:

Замеры БТИ в новостройке

Как показывает сложившаяся практика, если перепланировка находится в стадии планирования, и застройщик передал информацию в БТИ, собственник может обратиться непосредственно в БТИ и заказать первичную инвентаризацию своей квартиры.

После проведенных обмеров квартиры ему выдадут заказанный документ – технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, и он может начать процесс согласования в установленном порядке. То есть, заказывать проектную документацию, формировать комплект документов, передавать его в Мосжилинспекцию, получать разрешение на перепланировку, а после ремонта сдавать сделанный ремонт комиссии с подписанием акта о завершении переустройства и перепланировки.

Технический паспорт, составленный БТИ после первичной инвентаризации квартиры:

Более серьезные трудности возникают в том случае, если нужно узаконить уже выполненную перепланировку. Если пойти тем же путем, то при вызове техника БТИ для обмеров квартиры он отобразит незаконно выполненную перепланировку красными линиями.

Но чтобы узаконить самовольную перепланировку в Москве, одного техпаспорта в красных линиях недостаточно. Нужен еще план квартиры до перепланировки, чтобы надзорный орган (Мосжилинспекция) при принятии решения видела по документам БТИ, как выглядела квартира до перепланировки и что стало после.

План БТИ до перепланировки и план с красными линиями, которыми отмечена незаконная перепланировка квартиры:

Где взять план квартиры БТИ новостройки

С планами до перепланировки и в красных линиях от БТИ можно начинать процесс узаконивания совершенной ранее перепланировки на основе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от компании с допуском СРО. Заказать такое техническое заключение вы всегда можете в нашей организации.

План до перепланировки БТИ может выдать только в том случае, если застройщик ему передавал информацию о технической инвентаризации дома, выполненную частными организациями. При отсутствии в БТИ сведений о жилом здании может потребоваться как план застройщика, так и технический план, в котором подробно представлена первичная информация о квартире.

План застройщика:

Отметим, что план застройщика требуется в разных ситуациях, в том числе и при согласовании перепланировок квартир с подобными изначальными планировками

В жилищном законодательстве такое термина не закреплено. У всех квартир, в том числе и у тех, которые переданы застройщиком собственнику без внутренних стен, имеются утвержденные госорганами планировки. То есть отсутствующие стены, обозначаемые на планах пунктирными линиями, нужно воспринимать как существующие. И перестраивать квартиру на свой лад (возводить стены в обход плана, менять местами расположение помещений и т.д.), не имея на это соответствующего разрешения, недопустимо. Любые отступления от плана квартиры считаются перепланировкой, которую необходимо предварительно согласовывать.

Но на планах БТИ (если техническую инвентаризацию дома проводило именно БТИ), которые нужны для согласования перепланировки, не всегда показаны зоны коридора, кухни, санузлов и границы комнат. А без этого Мосжилинспекции трудно доказать, что, например, санузел вы расширяете на коридор, а не на жилую комнату. Вот план застройщика в таком случае и помогает доказать согласующим органам, что планируемые вами действия по перепланировке законны и не содержат запрещенных ремонтно-строительных мероприятий.

Пример техпаспорта БТИ с планом квартиры, на котором не показаны коридор и зона кухни, выделены только санузлы (2 и 3) и помещение (1):

Получить план застройщика можно в управляющей компании, у самого застройщика или в организации, проектировавшей дом. План обязательно должен быть заверен печатью застройщика.

Как вариант решения проблемы с узакониванием перепланировки, можно заказать у кадастрового инженера технический план квартиры на диске, который он составит по плану застройщика. И уже с готовым техническим планом следует обращение в БТИ за планом квартиры до перепланировки.

При благоприятных обстоятельствах сотрудники БТИ пойдут вам на встречу и на основе техплана подготовят для вас план квартиры до перепланировки. Однако есть вероятность того, что БТИ откажет в вашей просьбе. Тогда, возможно, единственным способом добиться желаемой цели будет обращение в суд.

Обращаем ваше внимание, что ситуация с согласованием перепланировок и отсутствием у жителей новостроек планов БТИ неоднозначна.

Перепланировка в новостройке без стен:

Многие современные жилые дома сдаются без стен, и это часто всего лишь желание строителей извлечь дополнительную выгоду сдавая незавершенный объект. Для того, чтобы квартира стала жилой перепланировка в новостройке без стен должна быть согласована независимо от того, намечена стены на плане пунктиром или нет. В рассматриваемой квартире перегородки частично были выполнены при строительстве.

Благодаря наличию корректных документов перепланировка в новостройке без стен согласовывалась в наиболее щадящем режиме – в базовой планировке, зарегистрированной в БТИ, помещения имели четкие границы и функциональное назначение. Монолитная конструкция здания не предполагала при проведении строительных работ по перепланировке в новостройке без стен затрагивания несущих конструкций.

Вышеперечисленные факторы позволили собственнику квартиры для выполнения проекта перепланировки и обязательного технического заключения обратиться в организацию с допуском СРО, что позволило минимизировать расходы. В данном случае, наличие положительных отзывов за длительное время и разумные цены позволили собственнику заказать документы для согласования перепланировки в новостройке без стен у наших специалистов.

Одной из задач при проведении перепланировки в новостройке без стен, как ни странно, стал снос части тех немногих перегородок, которые выполнили строители. Это было сделано для значительного увеличения площади совмещенного санузла (7) за счет его расширения на часть площади коридора (6). При этом предусмотрели устройство двух входов в помещение санузла для удобного доступа из различных частей квартиры. Существующие сантехприборы демонтировали, провели работы по гидроизоляции и звукоизоляции всей площади «мокрой зоны» с составлением акта на скрытые работы.

Новые размеры помещения позволили разместить в нем кроме унитаза, гигиенического душа и раковины дизайнерскую ванну весьма солидного объема. Для монтажа унитаза подвесной конструкции потребовалось смонтировать специальную инсталляцию.

В помещении уборной (8) существующие перегородки оставили, но перенесли место установки раковины, добавили гигиенический душ и после монтажа инсталляции место, предусмотренное проектом перепланировки в новостройке без стен, занял подвесной унитаз.

Выполненный изначально проем для прохода в помещение кухни (9) заложили, а новый проход выполнили в перегородке, отделяющей ее от комнаты (1). При проведении работ осуществили перенос электрической кухонной плиты на новое место.

Комната (3) стала проходной, так как значительно расширилась за счет части площади коридора (6) и части площади комнаты (4), при этом изменив старый вариант прохода по квартире.

Перегородку между комнатами (4 и 5) возвели со смещением в сторону комнаты (5), но при этом ее площадь даже увеличилась за счет коридора (6). Между комнатами (3 и 4) в качестве границы возвели два простенка, а для прохода в комнату (5), ставшую по новой экспликации гардеробной, в  перегородке установили дверной блок.

Перегородку между помещениями (1 и 2) возводить не стали, используя возможности перепланировки новостройки без стен для расширения пространств, но устроили внешнюю границу этого объединенного помещения, сделав перегородку с дверью, отделяющей его от комнаты (3).

При выходе на балкон (2а) заменили стандартный оконно-дверной блок на единый двухдверный блок с установкой энергосберегающих стеклопакетов. Для снижения возможного воздействия на конструкцию и сокращения времени работ по демонтажу подоконной части стены применили метод резки алмазным дисковым инструментом.

В данной статье, для примера, описан только один способ решения проблемы, получившей широкое распространение в Москве в последние годы. Но, исходя из собственного опыта, отметим, что в каждом столичном и подмосковном жилом комплексе есть свои нюансы выхода из этой ситуации. И рассмотреть их все в одной статье просто невозможно.

Перепланировка в новостройке на этапе строительства дома.

Часто собственники задают вопрос. А можно ли сделать перепланировку на этапе строительства дома?
И логика верная, ведь зачем в принципе согласовывать перепланировку после вступления в право собственности, когда нужную планировку можно получить сразу купив квартиру.

Но ответ на данный вопрос отрицательный, это связано с тем, что проект здания, проходит еще за долго до того, когда какой то конкретный собственник купил квартиру многочисленные экспертизы и в том числе Мосгосэкспертизу, после чего выдается разрешение на строительство. И это разрешение на конкретный объект, с утвержденными планировочными решениями.
И отклонения от утвержденного проекта не допускается. Все отклонения от проекта приводят к тому, что экспертизу необходимо проходить заново. 

И это для одной, двух, десяти и даже ста квартир в каком то среднем по размеру жилом комплексе абсолютно не рентабельно, так как означает огромный пласт административной работы, финансовых затрат. И они даже близко не окупятся теми деньгами которые готовы заплатить собственники.
То есть для человека который купил квартиру это выглядит как «что такого, просто поменять несколько линий на плане». А для застройщика это значит — полностью пересогласовать проект здания (причем проект не пересогласовывывается частями, он пересогласовывается полностью внести их в ИСОГД, внести изменение в ДДУ, внести изменения в кадастр если уже были обмеры и это только малая часть того что нужно сделать.
Поэтому к сожалению, согласовать перепланировку на этапе строительства дома не возможно.

Иногда застройщик может сделать так скажем «рекламный ход» и ангажировать данное мероприятие. Но это только после сдачи дома и подписания акта приема-передачи. То есть фактически это будет согласование не на этапе строительства дома, а на этапе «коробки». И это будет стандартный порядок согласования перепланировки. То есть на планировочное решение который даст собственник застройщику будет получено разрешение, а потом весь ремонт будет поэтапно сдаваться жилищной инспекции.

Примеры:

Перепланировка однокомнатной квартиры в новостройке

Монолитный дом, в котором расположена данная квартира, построили в 2017 году. Дом нетиповой, возведен по индивидуальному проекту. Здание состоит из 24 этажей.

Планы квартиры с экспликациями помещений:

Фото подоконного блока до демонтажа, схема демонтажа подоконного блока и установки стеклянных дверей:

При выполнении перепланировки однокомнатной квартиры в новостройке произвели демонтаж подоконного блока с той целью, чтобы объединить кухню (1) и лоджию (4). Лоджию предварительно остеклили.
Подоконную часть стены убрали безударным способом – методом алмазной резки – после того, как демонтировали оконно-дверной блок и переместили прибор отопления. 
Простеночные зоны, перемычку и порожек под дверью на лоджию оставили в прежнем положении.
По закону объединять внутренние помещения квартиры с балконами и лоджиями запрещено. Поэтому получившийся после демонтажа подоконного блока проем между лоджией и кухней закрыли стеклянными дверями.
Как и полагается при перепланировках с «присоединением» лоджий и балконов к комнатам и кухням, проект переустройства квартиры дополнили расчетом теплопотерь (теплотехническим расчетом), подтверждающим, что в отопительный сезон в квартире сохранится оптимальная температура воздуха, в полной мере соответствующая установленным нормативам.
Также в процессе перепланировки однокомнатной квартиры в новостройке на кухне установили мойку и электрическую плиту.

Теплотехнический расчет:

В санузле (2) устроили инсталляцию под унитаз, установили сантехнические приборы, сделали перегородку из ГКЛ с шумоизоляцией, гидроизолировали пол.
На части площади кухни в процессе перепланировки однокомнатной квартиры в новостройке устроили коридор (5).

---

Перепланировка двухкомнатной квартиры в новостройке

Небольшую двухкомнатную квартиру, площадью квартиры 42 м² расположенную в монолитной новостройке строители покинули, оставив заботы по оборудованию помещений полами, кухонной плитой и сантехникой собственнику.
Именно такое состояние квартиры нашло свое отражение в документах БТИ.

Задуманная перепланировка двухкомнатной квартиры касалась только изменения конструкций, не являющихся несущими.
Чтобы оборудовать квартиру, сданную без сантехники и покрытия полов, придется предварительно согласовать перепланировку.
Проект перепланировки двухкомнатной квартиры и техническое заключение в этом случае могла выполнить любая организация с нужным допуском СРО, но предпочтение после проведенной консультации было отдано нашим опытным специалистам.

Планы двухкомнатной квартиры до и после перепланировки

В ходе реализации перепланировки двухкомнатной квартиры снесли полностью перегородки, отделявшие комнату (2) от кухни (3) и коридора (6).
В ходе реализации перепланировки двухкомнатной квартиры снесли полностью перегородки, отделявшие комнату (2) от кухни (3) и коридора (6).
Оставшийся проем с проходом в комнату (1) из коридора частично заделали для того, чтобы его ширина соответствовала приобретенному дверному блоку.
Между кухней и коридором демонтировали дверной блок и заложили проем. Эту перегородку продолжили путем возведения новой, расположив ее с небольшим смещением на площадь коридора перпендикулярно.
Таким образом при перепланировке двухкомнатной квартиры от жилого помещения и кухни отделили вход в уборную (4). На месте остальных участков снесенных перегородок между помещениями оставили лишь условную границу.

План строительных работ и размещение инженерного оборудования

В помещении уборной выполнили монтаж инсталляции высотой 120 см, с люком для доступа к инженерным коммуникациям и закрепили унитаз подвесной конструкции.
При устройстве в санузле декоративных коробов и инсталляций необходимо обеспечивать возможность доступа инженерным система дома.
Помещение ванной (5) оборудовали раковиной и установили ванну.  Перед устройством полов в помещениях санузла выполнили гидроизоляцию и оформили акт о проведении этих работ.
Проводя перепланировку двухкомнатной квартиры по всей ее выполнили устройство полов с соблюдением действующих норм о допустимых типах пола в различных помещениях.
В кухне перепланировку двухкомнатной квартиры ограничили монтажом мойки и установкой электрической плиты.

---

Если вам необходимо согласовать перепланировку квартиры в новостройке, но у вас нет документов БТИ или возникли еще какие-то сложности, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

С чего начать перепланировку квартиры [Документы] : [Куда обращаться] : [Порядок]

Собственники квартир часто задаются вопросом – с чего начать перепланировку, и насколько сложна процедура ее согласования.

И не смотря на то что каждая перепланировка индивидуальна, путей их согласования не так много и все они «укладываются» в регламент который прописан в 508-ПП.

Все перепланировки делятся на планируемые и уже выполненные.

Опишем информацию по каждому пути.

Итак

С чего начать оформление планируемой перепланировки?

Первоначально нужно проанализировать возможность ее согласования.

Для анализа необходимы исходные документы. В идеальном случае это документы БТИ.

 

Но зачастую документов БТИ в наличии нет по какой либо причине. 
Например их могут не передать предыдущие собственники квартиры при продаже, их может не быть изначально, так как дом не поставлен на учет в БТИ и т.д.

В этом случае для анализа подойдут и какие то иные документы, например кадастровый план или план застройщика.
Минусы данных планов в том, что в плане застройщика могут быть не отражены некоторые элементы на стадии проектирования, в ЕГРН может быть по размеру настолько «мелким», что там «толком» ничего не разглядеть.

Далее необходимо понимать что собственник в принципе планирует делать — для этого понадобиться понимание того что будет, то есть картинка перепланировки. Она может быть в различной форме от «картинки от руки», до полноценного дизайн-проекта.

План квартиры БТИ и эскиз перепланировки:

Далее проводиться анализ и наступает понимание — можно ли в принципе согласовать ее или нет.

Если согласовать не возможно, то необходимо корректировать проектное решение.

Если согласовать возможно, то процесс согласования начинается с разработки проектной документации.

Для планируемых перепланировок она включает в себя техническое заключение и проект перепланировки.

Данные документы заказываются в проектной организации с допуском СРО. 

После разработки проектной документации получаются дополнительные согласования: АО Мосгаз, управляющей компании, Роспотребнадзора и т.д.

И далее документы через портал Мос.ру сдаются на получение разрешения на перепланировку.

О начале приемке перепланировки после оконченного ремонта в данной статье мы не будем заострять внимание, на эту тему есть объемная статья на сайте по ссылке.

Документы для начала перепланировки

Если перепланировка только планируется:

• Согласно 508-ПП для начала согласования планируемой перепланировки необходимо разрабатывать проект перепланировки и техническое заключение.

В случае если перепланировке не затрагивает несущие конструкции, то:

понадобиться проект перепланировки и техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО.

Если несущие конструкции планируется затрагивать (либо дом со смешанными или деревянными перекрытиями), то:

для разработки технического заключения может понадобиться обращение к автору проекта дома или замещающей автора организации.
Проект же перепланировки может все также любая проектная организация.

Если перепланировка уже выполнена:

Для узаконивания ранее выполненных перепланировок:

понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

*В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может выполнить любая проектная организация с допуском СРО, если же они были затронуты, то данное техническое заключение должен разрабатывать либо автор-проекта дома, либо замещающая его организация.

 

Данный проект относится к простым – при расширении санузла и демонтаже перегородки между комнатами (1 и 2),  сносе встроенных шкафов (1а и 2а)  и устройстве проема для доступа в кухню (3) несущие конструкции дома  не затрагивались.

Ниже приводим перечень основных документов, необходимых для согласования перепланировки квартиры в Москве:

1. Заполненное заявление о согласовании ремонтных работ с перепланировкой и/или переустройством квартиры.
2. Паспорт заявителя или его представителя.
3. Нотариальная доверенность, если документы подает представитель собственника.
4. Правоустанавливающие документы на квартиру, если собственность не зарегистрирована в ЕГРН.
5. Техпаспорт квартиры или поэтажный план с экспликацией из БТИ.
6. Проект перепланировки и техническое заключение.

Если квартира в ипотеке, может понадобиться согласие банка, а при переносе газовой плиты – разрешение от АО Мосгаз.

В случае использования типового проекта перепланировки в заявлении указывается его номер (проект при этом уже не нужен), а самые простые работы по переустройству возможно согласовать на основании эскиза.

Перепланировка- с чего начать узаконивание?

Мы все хотим сделать перепланировку с наименьшими затратами, но вариант выполнения работ без предварительного согласования таковым не является.

---

Как показывает практика, в 90% случаев при самовольной перепланировке собственники выполняют мероприятия, которые впоследствии невозможно узаконить.

---

Кроме того, если перепланировка, проведенная без разрешения, обнаружится, придется заплатить административный штраф. Если перепланировку при этом невозможно будет узаконить, понадобится полностью или частично переделывать ремонт в квартире.

При таких перспективах ответ на вопрос о том, с чего начать перепланировку, однозначен – с получения официального разрешения на ремонт.

А с чего начать узаконивание перепланировки, выполненной самовольно?  Как и в случае с предстоящей перепланировкой, с консультации у специалистов по согласованию. Они проанализируют состав выполненных работ и определят, возможно ли согласовать сделанный ремонт, или предстоит проводить восстановительные мероприятия.

Для узаконивания перепланировки по факту в Мосжилинспекцию потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, разработанное организацией с допуском СРО или автором-проектировщиком дома/замещающей автора организацией.

Если вы хотите сделать перепланировку или переустройство квартиры и не знаете, с чего начать, вы можете обратиться в нашу компанию, мы с удовольствием поможем.

Наша консультация по перепланировке бесплатна.
Кроме того, мы оказываем услуги по разработке проектной документации и ее согласованию. 

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Этапы перепланировки квартиры [Инструкция] [Пошаговый порядок]

Все перепланировки можно разделить на:

1. Планируемые 

2. Уже выполненные

Планируемая перепланировка

Если перепланировка только планируется, то процесс укрупненно состоит из двух этапов:

Первый этап: 
это получение разрешения на перепланировку.

На данном этапе жилищная инспекция выносит свое решение на основании поданных на рассмотрение документов.

Второй этап:
это сдача выполненной перепланировки жилищной инспекции и БТИ.

То есть на данном этапе идет проверка выполненного ремонта на соответствие согласованной ранее документации.

Если разбить процесс на более мелкие этапы, то

Для согласования планируемой перепланировки необходимо:

1. Проанализировать и понять, стоит ли начинать процесс, то есть возможно ли в принципе согласовать данную перепланировку.
2. Разработать проектную документацию.
3. Согласовать проектную документацию при необходимости (Мосгаз, Роспотребнадзор, банк и т.д.)
4. Подать документы в надзорный орган для получения разрешения на начало ремонтных работ.
5. Выполнить ремонт в соответствии с проектной документацией.
6. Сдать выполненную перепланировку приемочной комиссии.
7. Получить акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке.
8. Внести все произведенные изменения в техническую документацию БТИ.

В большинстве случаев разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации, состоящей из технического заключения и проекта перепланировки.

Если несущие конструкции не затрагиваются, то проектную документацию возможно заказать в любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

Наша организация имеет данный допуск,
будем признательны если обратитесь за ней к нам.

При вмешательстве в несущие конструкции потребуется техническое заключение от автора проекта дома.
Проект перепланировки в этом случае все также возможно разработать в любой проектной организации с допуском СРО.

Согласование уже выполненной перепланировки:

Если перепланировка уже выполнена, то согласование проходит в один этап:

Разрабатывается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, которое подается для подписания акта о завершенном переустройстве.

То есть этап получения разрешения на перепланировку минуется, что в целом логично, ведь перепланировка уже выполнена.
* Хотя откроем маленькую тайну, разрешение на перепланировку существует, но оно в «компьютере жилищной инспекции» и никто его не видит.

Чтобы согласовать ранее выполненную перепланировку, предстоят следующие этапы:

1. Проанализировать и понять, стоит ли начинать процесс, то есть возможно ли в принципе согласовать данную перепланировку. Ведь «засветить» априори не согласуемую перепланировку будет не лучшим решением.
2. Разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
3. Согласовать проектную документацию при необходимости (Мосгаз, Роспотребнадзор, банк и т.д.)
4. Подать документы на согласование.
5. Сдать перепланировку жилищной инспекции.
6. Оплатить штраф за самовольную перепланировку.
7. Получить акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве.
8. Инициировать выход техника из БТИ для внесения изменений в техническую документацию на помещение.

При этом важно учесть, что узаконить возможно только перепланировку, которая выполнена без нарушения требований санитарных и строительных норм.

Перепланировку с запрещенными видами ремонтных работ, не соответствующую нормативным документам, придется переделывать, поскольку согласовать ее с жилищной инспекцией будет невозможно.

Для перепланировки с затрагиванием несущих конструкций техническое заключение должна разрабатывать организация, проектировавшая дом, или организация, официально замещающая автора дома при его отсутствии. 

В остальных случаях техническое заключение имеет право подготовить любая проектная компания с допуском СРО.

Надеемся что мы ответили в данной статье на ваши вопросы, но если какой то момент был не освящен в данной статье, то:

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь«

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Руководство по перепланировке жилья для новичков

Путь к перепланировке у всех разный, но один общий аспект остается неизменным: это может сделать каждый. Для того, чтобы стать застройщиком жилого фонда, не требуется специальная степень, лицензия или сертификация, а требуется определенный набор элементов: цель, образ мышления и стремление довести дело до конца. Ниже приводится первое руководство для инвестора в недвижимость, в котором подробно описывается состав редевелопера, а также процесс перепланировки жилого фонда и способы его начала, включая ключевые элементы, необходимые инвесторам для достижения успеха в сфере недвижимости.

Что такое жилой редевелопер?

Редевелопер жилого дома — это еще один термин для инвестора в недвижимость. По сути, это относится к конкретному типу инвестора в недвижимость, который сосредотачивается в первую очередь на жилых домах, таких как односемейные объекты, многоквартирные дома и кондоминиумы. Процесс перепланировки жилого фонда идентичен процессу традиционного инвестирования в недвижимость, поскольку инициативы включают в себя предварительную и реконструкцию домов, а также их использование для получения пассивного дохода, как в случае с арендуемой недвижимостью.В то время как инвестор в недвижимость стремится воспользоваться возможностями недвижимости, будь то жилая, коммерческая недвижимость или землепользование, перепланировка жилого дома стремится воспользоваться преимуществами быстрорастущих рынков жилья, где есть возможность покупать дешево, быстро продавать и заработать здоровую прибыль доступны.

Наряду с физическими особенностями ведения бизнеса, такими как финансовая поддержка и кампания по привлечению потенциальных клиентов, застройщикам жилых домов также необходимы нематериальные активы уважаемого инвестора, такие как этика и честность.Эти две вещи не только имеют огромное значение для бизнеса инвестора в сфере недвижимости, но и в целом являются определяющими факторами продолжительности — и успеха — карьеры инвестора.

«Я искренне утверждаю, что бескомпромиссная этика и добросовестность — это основа, на которой должен строиться любой бизнес, и компании по перепланировке жилых домов не исключение. В этом отношении ни один бизнес по инвестициям в недвижимость не может быть сильнее, чем тот, который опирается на стойкое желание поступать правильно, — говорит Тан Меррилл, мой коллега из FortuneBuilders и CT Homes.

«Моим личным усилиям по перепланировке жилых помещений в значительной степени способствовало следование строгому, подлинному моральному кодексу: стремиться служить и заставлять каждого человека чувствовать себя значимым».

Помимо нематериальных активов, для начинающих инвесторов важно понимать процесс перепланировки жилья в целом, включая вводные этапы, которые вам предстоит пройти. Ниже представлены основные этапы перепланировки жилого дома:

Редевелопмент жилого дома: 3 этапа

Хотя нижеследующее не раскрывает рецепт успеха в инвестировании, в нем описаны три основных этапа для начала.

Первый этап

Определите свою цель: Я твердо верю, что начальный этап любого начинания — это сначала закрепить ваши доводы для начала. Перепланировка жилого дома не для робких или легко уговоров, поскольку для достижения успеха требуется много времени, усилий и труда. Тем не менее, первым шагом для перестройки жилых домов должно быть определение того, «почему» для инвестиций. Понимание того, почему вы хотите инвестировать, также послужит мотивацией для продолжения работы в трудную минуту.Я рекомендую новичкам найти время, чтобы записать свою цель, с которой они хотят начать перепланировку жилья, и то, что они надеются получить от этого.

Развивайте свой образ мышления: Как застройщик жилого фонда, вы столкнетесь с трудными дорогами и приливами на своем пути к инвестированию, поэтому крайне важно иметь правильное мышление с самого начала. Тем не менее, мышление предпринимателя — это стремление к постоянному обучению, и это один из самых важных элементов при перепланировке жилого дома, поскольку это желание учиться принесет пользу не только внутри и за пределами вашего бизнеса, но и обеспечит ваши постоянные усилия для достижения успеха.

Второй этап

Создайте бизнес-план / маркетинговый план: В то время как правильное отношение и видение необходимы для успеха, перестройщикам жилых домов потребуется план, который обеспечит его реализацию. Бизнес-план в сфере недвижимости почти всегда будет нужен начинающему инвестору, поскольку он обеспечит основу для успеха вашего бизнеса. Наряду с описанием различных шагов, необходимых для достижения вашей цели, бизнес-план по недвижимости будет в основном служить живым документом, в котором подчеркивается не только то, что вам нужно сделать для достижения вашей цели, но и то, какие ресурсы потребуются и что вы ожидаете случиться.С другой стороны, маркетинговый план в сфере недвижимости даст вам представление о том, как вы собираетесь представить себя миру, а также о том, как вы собираетесь осуществлять продажи. Как новичок, помните, что есть разница между бизнес-планом и маркетинговым планом, поэтому важно, чтобы вы различили их сейчас.

Определите варианты финансирования: Независимо от того, идет ли речь о финансировании из банка, частного кредитора, кредитора в твердой форме или наличными, застройщикам жилья рекомендуется заранее определить свои варианты финансирования.Одним из факторов, который может сыграть значительную роль в определении вашего метода финансирования, будет ваш кредитный рейтинг. Этот ценный актив — лучший друг инвестора, поскольку он имеет право не только сохранять привлекательные ставки по ипотеке и рефинансированию, но и усиливать переговорные позиции при получении кредита.

Третий этап

Создайте свою кампанию по привлечению потенциальных клиентов: В своей простейшей форме генерация потенциальных клиентов в сфере недвижимости стимулирует интерес к вашей компании с целью развития воронки продаж.Это не только важная часть процесса продажи / покупки при перепланировке жилья, но и долгосрочный успех.

Как частный редевелопер, ваша кампания по привлечению потенциальных клиентов будет по существу реализацией первого и второго этапов, работая в унисон для достижения вашей основной цели. Как и любая кампания, она будет состоять из различных рабочих компонентов для привлечения потенциальных клиентов по недвижимости. В большинстве случаев это будет включать в себя ряд тактик, таких как прямой почтовый маркетинг, создание сетей, контент-маркетинг и даже социальные сети.

X-Factor: Последний ингредиент успеха редевелопмента жилого дома — это комплексная проверка. Этот нематериальный компонент представляет собой комплексную оценку вашего бизнеса, а также постоянное стремление изучать соответствующую информацию и улучшать ее — и совершенно необходимо добиться успеха в реконструкции жилого дома .

6 фактов о перепланировке недвижимости

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи.Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

Из-за ограниченного количества открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики теперь рассматривают возможность заняться перепланировкой.

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность для тысяч жилищных кооперативов Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

Но владельцам следует помнить о нескольких вещах, прежде чем делать выбор в пользу перепланировки.

Что такое перепланировка и зачем она нужна?

Редевелопмент жилого дома относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей конструкции и строительства новой в соответствии с разрешениями Муниципальной корпорации Большого Мумбаи (MCGM). Идеально он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств.

Девелоперы, со своей стороны, также ищут объекты недвижимости с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новую и более высокую структуру, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, существующие члены общества получают новые квартиры в реконструированном доме на площади равной или большей площади их существующих квартир. Но реконструкция может произойти только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

Свыше 20 000 жилищных кооперативов, 17 000 закрытых зданий и более 3 000 структур Махараштры (Управление жилищного строительства и развития территорий Махараштры) ждут предложений по реконструкции.

Преимущества перепланировки перед ремонтом

Согласно Redevelop Mumbai, консультанту по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными обществами по перепланировке в Мумбаи, ремонтные работы в здании, которому уже 25 лет, только увеличат срок службы здания на три-четыре года.«Структурный ремонт экономически нецелесообразен из-за просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. Д.», — сказал Firstpost Дилип Шах, старший советник и аналитик по перепланировке жилищных сообществ.

Редевелопмент работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств. AFP

При перепланировке участники получают новое здание, больше места и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана.Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высокотехнологичные системы безопасности, среди прочего.

Недостатки

Однако, хотя перепланировка может быть последним шумом, горожане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это происходит бессистемно и без согласия членов общества.

Любое здание старше 25 лет может быть передано на реконструкцию, если оно признано архитектором аварийным.Согласно положениям Правил контроля за развитием, застройщикам стало легко объявлять здания ветхими, даже если это не так. Учитывая сильную связь между политиками и строителями в городе, правительственный архитектор не составит труда объявить здание ветхим.

Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, поскольку им придется искать альтернативные места для проживания, пока строитель сносит старое здание и строит новое.Обычно строителю требуется от 18 до 24 месяцев, чтобы завершить проект с увеличенным льготным периодом в шесть месяцев в случае любых неблагоприятных событий.

Соблюдайте основные правила

1. Редевелопмент обычно обременен горечью и жалобами на произвол и коррупцию в адрес Управляющего комитета общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием контракта со строителем. «Строитель должен быть прозрачным, надежным и заслуживает доверия.»Самый рекомендуемый способ выбора строителя — это использовать систему торгов», — сказал Шах.

Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки достоинств, репутации, технических возможностей, опыта, финансового состояния, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

2. В контракте должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также штрафы или последствия любого нарушения контракта любой из сторон.После того, как соглашение принято в отношении площади и фонда корпуса, его нельзя пересмотреть.

«Если ковровое покрытие, как указано в соглашении, не предоставлено строителем, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на строителя по пунктам« Нарушение доверия »,« Мошенничество »,« Недобросовестная торговая практика ». и недостаток в обслуживании «, — сказал Шах.

3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая обеспечит денежную компенсацию, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути.«Победитель тендера должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20% от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

В соглашении должно быть указано время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. to предлагает ежемесячную авансовую компенсацию вместе с брокерскими и транспортными издержками, которые арендатор должен понести при обеспечении альтернативного жилья, сказал Шах.

4. Необходимо соответствующим образом согласовать ежемесячную компенсацию, которая эквивалентна преобладающей ставке арендной платы в том же районе. Разработчик обычно оплачивает чеки с просроченной датой. В случае отказа от авансовой арендной платы общество имеет право запретить застройщику продать или разрешить новому покупателю квартиры занять соответствующие квартиры.

5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение согласно решению, принятому на общем собрании органа.В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями соглашения

Строители часто искажают и грубо нарушают правила, незаконно планируя и строя дополнительные / несанкционированные участки, выходящие за рамки их полномочий. «Покупатели таких незаконных квартир / собственности заключают сделки, которые позже приводят к судебным разбирательствам», — сказал Шах.

На сайте Tech3 Gadgets можно найти последние и будущие технические гаджеты в Интернете. Получайте новости технологий, обзоры и рейтинги гаджетов. Популярные гаджеты, включая ноутбуки, планшеты и мобильные устройства, характеристики, характеристики, цены, сравнение.

Новые правила перепланировки в Махараште в пользу жилищных сообществ

Обрушение здания в Гаткопаре унесло жизни 17 человек, в то время как трагедия на базаре Бхенди унесла жизни 12 человек, многие оказались в ловушке. На прошлой неделе еще одно здание в Вихроли постигла та же судьба, число погибших пока не подтверждено.Ветхое состояние многих зданий в Махараштре не неизвестно. Чтобы обуздать это и дать новую жизнь устаревшей инфраструктуре, правительство, наконец, выступило с новыми правилами реконструкции, которые принесут пользу тысячам обществ по всему штату.

Новые правила редевелопмента

Согласно новым правилам редевелопмента, теперь жилищным обществам потребуется согласие 51 процента членов только для того, чтобы пройти перепланировку. Раньше 70% одобрения покупателей было обязательным.Более того, Муниципальная корпорация Бриханмумбаи (BMC) предоставит 40% застроенной площади в качестве стимула для общества. Поступления от продажи этого компонента могут быть использованы для финансирования строительства проекта без начисления премии. Однако пункт действует только для строительства старше 30 лет. Кроме того, разрешение на реконструкцию и ремонт можно получить онлайн. Для приложений, заверенных архитектором или инженером-строителем, разрешение будет дано в течение 24 часов.Новые правила также предполагают, что арендаторы могут назначить застройщика для перепланировки, если собственник этого не сделает.

Для тех обществ, где нет свидетельства о заселении, департамент будет предоставлять условную передачу для проектов быстрой реконструкции. «Ожидается, что это принесет пользу 5 000 жилищных кооперативов в Мумбаи», — сказал Девендра Фаднавис, главный министр штата Махараштра СМИ.

Правила перепланировки незавершенного здания

Правительство Махараштры объявило об изменениях в политике перепланировки незаселенных, ветхих зданий MHADA, занятых арендаторами.Согласно новым правилам, девелоперы, перестраивающие такие объекты недвижимости в пригороде Мумбаи и расширенных пригородах, получат на 50 процентов больше индекса площади (FSI) или коэффициента площади (FAR). Это означает, что если требуемый FSI для восстановления существующего арендатора равен 4, застройщик будет обязан получить дополнительные FSI в размере 2 в качестве компонента продажи. Более того, если реконструируемый участок также состоит из кооперативного жилищного кооператива, застройщик получит FSI, потребляемый зданием общества, а в некоторых случаях передача прав на застройку.Однако от застройщика потребуется согласие не менее 70 процентов арендаторов. Новые помещения, разработанные таким образом, будут занимать площадь минимум 300 квадратных футов.

Влияние новых правил перепланировки

Мумбаи и Пуна — крупные города Махараштры, где старые жилищные общества страдали из-за разрушающейся инфраструктуры и отсутствия финансирования на реконструкцию. Тем не менее, с изменениями в правилах перепланировки, эти жилые группы могут пройти перепланировку без каких-либо задержек, дополнительного разрешения или премиум-класса.По оценкам, только в Пуне насчитывается от 3000 до 5000 жилищных кооперативов, из которых 60 процентов нуждаются в немедленной перепланировке. Большинство этих обществ находится в Котруде и Бибевади, и им больше 30 лет. По той же оценке, в Махараштре 75 000 жилищных кооперативов, и с этим решением разрушающаяся инфраструктура будет обновлена. Помимо этого, эксперты считают, что новые положения о перепланировке будут более выгодными для Мумбаи, где перестройка означает больше FSI, в конечном итоге больше места и средств для финансирования всего проекта.

Также прочтите: Махараштра стремится упорядочить несанкционированное строительство

Как проекты реконструкции меняют ландшафт Мумбаи

Вечером 26 июля 2005 года, когда проливные дожди пролили на Мумбаи три фута воды, остановив город, пожилая пара в пригороде Бандры изо всех сил пыталась зачерпнуть воду из своих квартира на первом этаже. Квартира была затоплена водой, вспоминает 82-летний Шаши Бхушан Баджпай, сидевший сегодня со своей 80-летней женой Сародж.После того, как вода отступила, паре пришлось отремонтировать все комнаты, починить электропроводку и даже поменять мебель. «Короче говоря, нам пришлось перестраивать наш дом», — говорит Баджпай. «Но нависал еще больший страх — что, если это повторится снова?»

Опасения не были беспочвенными. Построенный в 1960-х годах жилой комплекс, в котором проживали Баджпаи и 79 других семей, находился в аварийном состоянии. Наводнение усугубило ситуацию. Именно тогда жители решили перепланировать комплекс. Их представители встретились с официальными лицами Управления жилищного строительства Махараштры, чтобы понять процесс реконструкции.Они пригласили строителей на реконструкцию квартир. Для переговоров отобраны трое строителей. Наконец, в июле 2008 года для этого проекта был выбран Happy Homes. В следующем месяце владельцы освободили свои квартиры. К началу 2011 года они вернулись в комплекс, который теперь называется Нефритовыми садами.

Комплекс Bandra East от Happy Homes — один из многочисленных проектов реконструкции, которые меняют ландшафт Мумбаи. На сильно фрагментированном рынке Rohan Lifescapes, Orbit Corporation, RNA Corp, Kalpataru Group, Rustomjee Group, SD Corp и Wadhwa Group являются основными компаниями, специализирующимися на проектах, связанных с сносом зданий, построенных еще в 1940-х годах, для строительства многоэтажных квартир.

Ремонтные работы в городе впервые вызвали интерес в 1991 году, когда правительство Махараштры разработало правила для этого сегмента. Но в первые несколько лет было мало проектов, поскольку владельцам домов не хватало ясности в правилах, а разработчики чувствовали, что у них мало стимулов для выполнения такой работы. Этот сегмент вызвал больший интерес со стороны девелоперов после 1999 года, когда им было разрешено построить дополнительные квартиры в данном районе и продавать их по рыночным ценам. В то время как вначале такими проектами занимались только мелкие застройщики, за последние пару лет рынок набрал обороты, поскольку крупные застройщики начали делать такие проекты неотъемлемой частью своего портфеля.

Дом Хиранандани объявил о своем первом проекте реконструкции в Чембуре в январе этого года. Группа Vijay Raheja завершила три проекта с июля 2012 года, и пять проектов находятся в стадии разработки. Godrej Properties вошла в этот сегмент в 2012 году с четырьмя проектами. Он будет заключать прямые сделки с жилищными обществами, а также выполнять функции менеджера по развитию проектов редевелопмента. «Наша модель очень ориентирована на активы. Мы предпочитаем совместные предприятия и сотрудничать с землевладельцами», — говорит генеральный директор и управляющий директор Пирожша Годрей.«Реконструкция будет важной частью нашей общей стратегии в Мумбаи».

Oberoi Realty также надеется выйти на рынок. «Мы считаем, что у нас все получится, — говорит председатель Викас Оберой. «Реконструкция — это хороший бренд. Люди будут доверять хорошему застройщику, который придет и построит свои дома».

Почему крупные девелоперы проявляют интерес к этому сегменту? Первоначально проекты редевелопмента касались отдельных домов или небольших жилищных кооперативов. Поскольку это потребовало реализации множества проектов для достижения экономии за счет масштаба, крупные игроки не были заинтересованы.Но нехватка земли, рост цен на недвижимость и успех мелких застройщиков побудили крупных застройщиков серьезно взглянуть на этот сегмент.

Редевелопмент станет важной частью нашей общей стратегии в Мумбаи: Pirojsha Godrej

«Редевелопмент позволяет получить доступ к земле на лучших рынках без огромных первоначальных вложений», — говорит Анубхав Аггарвал, управляющий директор RNA Corp, которая на данный момент реализовала 75 проектов. . Основные расходы девелоперов при запуске проекта — это компенсация домовладельцам за переезд в период строительства.Эта сумма иногда достигает 1 крор рупий на семью, в зависимости от размера квартиры, местности и времени, затраченного на строительство. Продажа дополнительных квартир по рыночным ценам помогает застройщикам получать прибыль от своих вложений. Например,

Happy Homes разрешили продать 80 квартир по рыночным ценам в своем проекте Jade Gardens. Оберой говорит, что редевелопмент — единственный способ повысить предложение и контролировать цены в городе, сталкивающемся с серьезной нехваткой жилья. Согласно отраслевым оценкам, столичный регион Мумбаи, в который также входят города-спутники, такие как Тане, нуждается на от 400 000 до 450 000 жилых единиц.Руководители отрасли говорят, что этот дефицит можно частично восполнить, если примерно 19 000 ветхих зданий в южном и центральном Мумбаи и 5 000 зданий в пригородах будут перестроены с дополнительными квартирами.

Санджай Датт, исполнительный управляющий директор по Южной Азии консалтинговой компании Cushman & Wakefield, говорит, что общая площадь островного города Мумбаи — от Колабы до Махима — составляет около 7000 акров, но большая часть не может быть застроена из-за таких факторов, как как ограничительные правила прибрежной зоны.Портовые власти, текстильные фабрики и трущобы, такие как Дхарави, вместе контролируют около 2500 акров, в то время как остальная земля принадлежит частным лицам и государственным органам. По его словам, перепланировка важна, так как новые земли в черте города недоступны.

Некоторые застройщики, которые начинали с проектов редевелопмента, теперь берутся за проекты с нуля. Сринивасан Гопалан, финансовый директор Wadhwa Group, говорит, что проекты реконструкции генерируют денежные потоки за счет продаж в короткие сроки.Это позволяет компаниям вкладывать средства в новые проекты. Компания заявляет, что на сегодняшний день реализовано около 900 проектов редевелопмента.

«Мы будем поддерживать от 10 до 20 процентов нашего портфеля в реконструкции», — говорит Гопалан. «В портфеле должен быть прекрасный баланс продуктов, генерирующих денежные средства и приносящих доход. Реальный рост выручки и чистой прибыли будет обеспечиваться за счет новых проектов».

Редевелопмент позволяет получить доступ к земле на основных рынках без огромных первоначальных вложений: Anubhav Aggarwal Фото: Nishikant Gamre

Как и в сфере недвижимости в целом, в этом сегменте также есть множество проблем.Имеются многочисленные случаи, когда домовладельцы обращались в суд против строителей по самым разным вопросам, от несвоевременных сроков до плохого качества строительства. Отсутствие ясности в правительственных постановлениях еще больше усложняет ситуацию. Это удержало некоторых известных разработчиков, таких как Tata Housing, от выхода на рынок.

«Со стороны это выглядит очень радужно, но ошибок много», — говорит Пуджит Аггарвал, управляющий директор и генеральный директор Orbit Corp. в реконструированных квартирах.Но трудности в переговорах с собственниками побудили его изменить бизнес-модель. По его словам, сейчас Orbit предпочитает приобретать недвижимость у владельцев.

Аггарвал из RNA объясняет проблемы, с которыми сталкиваются строители, на примере. Компания реализовывала проект в местности Субаш Нагар недалеко от Чембура. Проект включал 55 зданий, расположенных на 40 акрах.

Аггарвал говорит, что компании пришлось вести переговоры с жилищными обществами по каждому зданию и получать согласие более 70 процентов арендаторов в каждом здании на квалификацию.Динеш Дж. Кувадиа, председатель-основатель Happy Homes, соглашается. «Убедить домовладельцев — сложная задача, поскольку речь идет об их домах и о том, какими они хотят видеть».

Чандреш Мехта, директор Rustomjee, говорит, что владельцы все чаще торгуются с застройщиками за более высокую застроенную площадь в новых квартирах и больше объектов в своем жилом комплексе. Это приводит к тому, что некоторые компании остаются в стороне от рынка. Одна из них — это компания Omkar Realtors, которая занимается проектами восстановления трущоб, в которых жители получают новые квартиры такого же размера.

«В проектах социальной перестройки домовладельцев может соблазнить то, что они могут получить от своего участка земли», — говорит Мехта.

Несмотря на проблемы, рынок редевелопмента растет и привлекает все больше игроков. Это также вызывает интерес среди частных инвестиционных компаний (см. Игровую площадку PE). Еще одним свидетельством созревания рынка является появление нескольких консультантов по управлению проектами с 2009 года для консультирования домовладельцев. Dhargalkar Technoesis, Nandapurkar & Associates, Dilip Sanghvi Consultants и S.P. Consulting Engineers — одни из ведущих имен в этой области.

Приведет ли приход крупных игроков к консолидации? Нет, — говорит Лалит Кумар Джайн, председатель и управляющий директор Kumar Urban Development. С момента выхода на рынок в 2005 году компания реализовала 50 проектов редевелопмента.

«Редевелопмент не может быть массовым мероприятием, и у каждого застройщика будут ограничения», — говорит Джейн. «Этот бизнес не может иметь лидерства на рынке. Он останется фрагментированным».

Площадка PE Indiareit Fund Advisors при поддержке председателя Piramal Group Аджая Пирамала и ASK Property Investment входят в число частных инвестиционных компаний, инвестирующих в проекты редевелопмента.Kotak Realty Fund также изучает этот сегмент, говорит генеральный директор С. Сринивасан. Фонд Indiareit инвестировал в проект Versova вместе с разработчиком Paranjape Schemes в 2011 году. No related posts. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт