Если перепланировка не узаконена последствия: Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

https://realty.ria.ru/20180327/1517359289.html

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка — Недвижимость РИА Новости, 03.03.2020

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

2018-03-27T12:36

2018-03-27T12:36

2020-03-03T09:46

россия

городское хозяйство москвы

ремонт

жилье

законодательство

москва

f.a.q. – риа недвижимость

полезное

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24. img.ria.ru/images/sharing/article/1517359289.jpg?4045141451583217973

россия

москва

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

россия, городское хозяйство москвы, ремонт, жилье, законодательство, москва, f.a.q. – риа недвижимость, полезное

12:36, 27 марта 2018

15571

Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт «РИА Недвижимость» разбирается, как быть в таких ситуациях.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире — достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем. 

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки. Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.
Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.

---

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

---

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.
А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

 Покупка квартиры с незаконной перепланировкой  по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки.  

И вариантов три:

1. Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
2. Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются «уговорить» оценочную компанию что бы она «не заметила» перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие «финты» лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.
3. Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый — планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй — планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке. 

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

---

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

---

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия». 

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки 

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений.  

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.  

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему). 

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового. 

---

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

---

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов. 
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации. 

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Фото: Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

Не переделывал — не ломай — Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами

Крайне важное для граждан решение приняла недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда пересматривала спор коммунальщиков и граждан из-за незаконной перепланировки.

Вывод высокой судебной инстанции оказался неожиданным. Верховный суд заявил, что нельзя возлагать на собственника обязанность по устранению незаконной перепланировки и требовать от него вернуть имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, если собственник в этой перепланировке не виноват.

Трудно спорить с утверждением, что незаконные перепланировки — бич последних лет. Граждане переделывают свое личное и общее имущество в многоквартирных домах кто во что горазд. С азартом ломают простые и несущие стены, потолки и перегородки, входы и выходы.

Когда эта «строительная» эпидемия перешла все границы и стала угрожать жизни и здоровью самих зачинщиков перестройки, а также их соседям, власти попытались запретить незаконную перепланировку.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами и обязывают все вернуть в первоначальное состояние. И таких судебных вердиктов уже немало. Вот только выполняют их редко и с большим трудом. Тут же как черт из табакерки появилась масса фирм, обещающих узаконить любую перепланировку. Естественно, не безвозмездно. Поэтому столкнуться с незаконной перепланировкой может каждый гражданин. Особенно обидно бывает тем, кто лично в подобной перестройке не участвовал, но вынужден отвечать за ее последствия. В нашем случае Верховный Суд РФ, разбирал конфликт, который возник из-за самовольно сделанной железной двери. Она вела от лифта в коридор на этаже, где располагались двери в квартиры граждан.

Пойманных на перепланировке граждан суды наказывают серьезными штрафами 
и обязывают все восстановить

Когда-то давно неизвестные собственники квартир на лестничной площадке девятого этажа решили снести распашные деревянные двери, ведущие из коридора к лифтам, и на этом месте установить металлическую перегородку с такой же металлической запирающейся дверью. Естественно, переделка ни с кем не согласовывалась. Просто в один день появилась перегородка с дверью на замке.

Прошли годы, и вдруг проверяющие пожарные увидели железную дверь. И возмутились. (Почему-то в ходе прежних проверок пожарные дверь не замечали.) В своем акте проверявшие записали, что железная дверь недопустима и представляет явную опасность для жизни и здоровья жильцов девятого этажа. Пожарные потребовали поставить в эвакуационном выходе ту дверь, которая положена по проектной документации.

Управляющая компания за свой счет переделывать ничего не стала. Коммунальщики, получив предписание пожарных, сообразили, что добровольно граждане ничего ломать и строить не будут. А заставить их может лишь суд. Поэтому управляющая компания попросила суд обязать всех собственников квартир за железной дверью на девятом этаже вернуть все в первоначальный вид — снести металлическую перегородку и поставить простые деревянные двери. Ответчиками оказались по иску все собственники квартир, которые выходят на лестничную площадку.

Районный суд с коммунальщиками согласился. Но по решению суда обязанность восстановить все как было оказалась возложена лишь на двух из трех ответчиков. Дело в том, что собственница третьей квартиры доказала, что в перепланировке не участвовала, поскольку на момент появления железной двери в этом доме вообще не проживала.

Апелляция с таким решением не согласилась и возложила обязанность по возврату прежней двери и перегородки на всех жильцов. Про даму, которая раньше в доме не жила, апелляция заявила, что непроживание в доме в момент незаконной перепланировки , не является основанием для ее освобождения от расходов. Ведь она владеет квартирой, смежной с квартирами остальных ответчиков, а, значит, и несет солидарную с ними обязанность по приведению технических помещений поэтажного коридора девятого этажа в прежнее состояние.

Жильцы с таким решением не согласились. Так дело дошло до Верховного суда. А там сомнения жильцов проверили, и с ними согласились. ВС заявил: юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных в деле требований является установление круга лиц, действия которых привели к нарушению прав иных собственников помещений в многоквартирном доме.

Вывод суда — ошибочным является возложение обязанности по демонтажу железной двери солидарно на всех и без установления вины каждого из собственников. В итоге дело вновь отправлено в апелляционную инстанцию, которая будет разрешать спор с учетом разъяснений ВС.

Определение ВС РФ от 31 октября 2017 г. N 78-КГ17-68

О правовых вопросах перепланировки жилья читайте в «Юридической консультации» на сайте «РГ»

Новости Перепланировка жилого помещения должна быть узаконена

Нам всем хочется, чтобы наше жилье было уютным, и в то же время уникальным, не похожим на остальные типовые квартиры. При наличии определенных финансовых средств, у многих разыгрывается бурная фантазия: снести перегородку между ванной и туалетом и поставить туда душевую кабинку, джакузи и другие чудеса сантехники, снести стену между кухней и гостиной и устроить столовую и так далее.

Рассказывает специалист отдела продажи услуг компании «Титул» Анжела Подгрушная.

В любом случае, если это не косметический ремонт, вы столкнетесь с понятием «перепланировка» или «переустройство». А законодательством закреплено то, что на любую перепланировку и переустройство должна быть оформлена разрешительная  документация. 

Действующее законодательство различает понятия «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения. В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт.

Путь получения разрешительной документации до проведения самих работ многим кажется трудным и долгим, поэтому они предпочитают сначала сделать перепланировку, а потом уже ее узаконить. Вместе с тем, оформив все необходимые документы до реализации ваших замыслов, вы исключаете огромную «головную боль», которая связана с понятием «самовольная перепланировка (переустройство)».

Достаточно перечислить те последствия, которые влечет за собой самовольная перепланировка либо переоборудование жилища.

Во-первых,

Во-вторых,

В настоящее время УФРС по Ростовской области не регистрирует сделки по отчуждению жилых помещений, если в техническом паспорте стоит штамп БТИ о наличии самовольной перепланировки.

Как видите, последствия неузаконенных перепланировок и переустройств могут быть очень серьезными. Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем, кто собирается производить у себя в квартире перепланировку или переустройство, заблаговременно согласовывать свои действия с органами местного управления. Если же вы вовремя не оформили необходимые документы, то не откладывайте это на потом, когда может быть уже поздно.

Это можно сделать самостоятельно, собрав необходимый пакет документов и предоставив его в соответствующие инстанции. Либо, если у вас нет возможности тратить свое время на посещение инстанций и стояние в очередях, специалисты компании «Титул» готовы взять на себя ваши хлопоты. Мы подробно вас проконсультируем, дадим компетентный совет, поможем оформить необходимые документы и выступим в качестве доверенных лиц в административных и судебных органах. Вы можете рассчитывать на нашу помощь в любом случае: хотите ли вы узаконить существующую перепланировку или только собираетесь ее произвести. Задать вопросы и записаться на консультацию вы можете по телефону 290-78-78 или в офисе компании «Титул» на пр. Буденновском, 35, офис № 4.

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

• Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
• Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
• На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

---

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

• Приватизация
• Согласие супруга
• Не понимал что делает.. ?
• Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

• Недееспособный продавец — недействительная сделка!
• Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
• Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

• Перепланировка квартиры. Понятие
• Переустройство квартиры. Понятие
• Реконструкция. Понятие
• Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
• Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
• Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
• Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
• Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
• Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
• Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
• Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
• Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

Защита существующих районов от воздействия новой застройки

1 марта 2012 г. по Джон Оуэн и Рэйчел Миллер
Категория: Советник по планированию

Эта колонка советника была первоначально опубликована в феврале 2011 года.

Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования, направленные на решение двух проблем, связанных с созданием совместимой и удобной застройки.Эта статья посвящена достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего размера. Во второй статье описаны концепции создания открытого пространства в новых многоквартирных домах.

Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных многофункциональных центров в транспортных узлах или других стратегических местах. Следуя этому направлению, многие сообщества превращают старые города и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя 3-6-этажные здания, которые увеличивают количество постоянного населения и активность, необходимую для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания.И такая стратегия оказалась успешной во многих сообществах, таких как Рентон, Киркленд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Разработчики, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить пешеходные условия, справиться с столкновениями с парковками и дорожным движением, а также создать пригодные для жизни и даже яркие городские центры.

Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в соседних кварталах, особенно сохранение конфиденциальности, доступа к солнечной энергии и характера соседних жилых домов.Сохранение пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних кварталов. В то же время экономика девелопмента обычно требует строительства от 4 до 6 этажей. Задача проектировщиков и проектировщиков состоит в том, как создать условия для новой многоэтажной застройки, чтобы не повлиять на конфиденциальность, доступ к солнечной энергии и общие условия жизни в соседних домах.

Иногда объекты, прилегающие к новому жилому комплексу, уже заняты или планируются под многоквартирные дома с соответствующими неудачами и смягчением последствий. В этом случае новые разработки часто совместимы с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль торговых полос, коммерческие / смешанные зоны непосредственно примыкают к сложившимся одноквартирным районам. Большинство кодексов городского зонирования содержат требования в отношении отступлений, отступлений, экранов и буферов для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу.В данной статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство для таких правил.

Стандарты физического развития для конфиденциальности

Экранирование с уровня земли

Физические воздействия новой многоэтажной застройки на прилегающие жилые дома обычно возникают из двух источников: наземные виды деятельности, такие как парковка и услуги, и воздействия на верхних этажах, влияющие на конфиденциальность, солнечный свет и визуальные качества.Воздействие на уровне земли обычно устраняется путем экранирования сплошной (предпочтительно каменной) стеной и деревьями высотой не менее 20-25 футов. Деревья этой высоты примерно равны двухэтажному зданию и будут закрывать виды как из окон второго этажа резиденций, так и из них. Неудачи при строительстве должны быть достаточными, чтобы оставить место для кроны деревьев, а необходимое пространство должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для столбчатых деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно распространялся на двор соседнего жилого дома.

Другой подход к защите качества соседних жилых домов состоит в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания простираться до границы собственности, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без отверстий. . Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые территории, используемые для станций сбора отходов, обслуживания и неприглядного длительного хранения. (Рис. 8.) Стена из каменной кладки обеспечивает уединение и границу собственности, по которой соседний житель может благоустроить территорию различными способами.Кроме того, огорожены стоянки и служебные зоны, и в новой застройке меньше ограничений на площадку. Разрешение зданиям простираться до границы владения может быть не столь выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующее жилище находится на расстоянии менее 10 футов от линии владения.

Неудачи верхнего этажа

Воздействие верхнего этажа на уединение, солнечный свет и виды представляют собой другую проблему. Измерения отступления и отступления должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании.При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос: на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, наблюдающий за пределами собственности? Другими словами, как далеко должно быть окно или балкон на верхнем этаже, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте «Планирование площадки» (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов — это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и ощутить его настроение и чувства.Восемьдесят футов — это типичная ширина полосы отвода магистральных улиц, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. Проведение 80-футовой дуги от центра двора, где может происходить активность, дает обоснование ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 отступ на 37 футов будет достаточным для этажей выше 35 футов, если будет обеспечена ширма из массивных деревьев. Без экрана из деревьев все этажи должны быть отодвинуты назад, по крайней мере, на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности.Экранирование зрелыми деревьями, хотя и стоит дороже, чем стандартное озеленение по периметру, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку оно позволяет уменьшить отступление, необходимое для обеспечения большего разделения.

Решение межсетевого экрана, показанное на Рисунке 3, требует большего отступления для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений, сделанных о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит во дворы для одной семьи, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими жилыми помещениями на открытом воздухе и новыми жилыми единицами остается в силе.Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование снижения. Например, код может допускать меньшее отступление при условии, что заявитель может показать, что между жилыми блоками и существующими или потенциальными жилыми зонами на открытом воздухе существует не менее 80 футов.

Еще одним средством уменьшения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы перила балконов обеспечивали визуальное экранирование не менее 50%; то есть область под поручнем покрыта, по крайней мере, твердым материалом, закрывающим обзор (рис. 6).Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на то, что происходит внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время действия и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. Д.), Не будут так хорошо видны снизу, что придает новым жилым помещениям более аккуратный вид и их уединение.

Солнечный свет

Также необходимо принять меры для предотвращения значительного затенения существующих наземных жилых домов.Здесь снова важно учитывать контекст развития. Высокое здание, построенное к северу от резиденции, не будет затенять этот дом. Точно так же новые строения, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему будут пропускать солнечный свет большую часть дня. Следовательно, положения о защите собственности от затенения могут не применяться, если нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома непосредственно на севере. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а активный отдых на открытом воздухе является наиболее распространенным явлением.

Как правило, большинство людей занимаются активным отдыхом на свежем воздухе в период между равноденствиями. День памяти и День труда часто называют началом и концом летнего сезона, и все, кроме очень поздних помидоров, собирают к середине сентября. Таким образом, если новое здание отодвинуто назад или отступило достаточно, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствия, воздействие на соседнюю резиденцию будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе во время равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов позволит солнечному свету получить доступ в самые критические периоды.Шаг назад не обязательно должен быть спроектирован от границы участка, так как может быть нереалистично, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от линии собственности, также бросит длинную тень на соседнюю собственность. Города должны сами решить, каковы разумные ожидания в отношении доступа к солнечной энергии. На рисунках 4 и 5 показаны отступления от доступа к солнечной энергии.

Прочие факторы

Там, где переулки отделяют новостройки от односемейных зон, проблемы, описанные выше, решить намного проще.Очевидно, что переулки уменьшают неудачу, необходимую для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечной энергии, поэтому стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без надобности новые разработки. Иногда коммерческие / многофункциональные объекты проходят через квартал, так что их участки выходят на улицу напротив домов для одной семьи. В этом случае наиболее важные соображения заключаются в том, чтобы парковки и зоны обслуживания были полностью ограждены от жилых домов на противоположной стороне улицы и чтобы въезды для транспортных средств были расположены так, чтобы уменьшить влияние движения.Значительные уличные деревья — хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многоцелевой застройки на жилые улицы.

Мусорные контейнеры и зоны обслуживания также являются источниками раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение — потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней линии собственности и были экранированы. Крытые навесы для мусорных контейнеров должны быть необходимы вблизи жилых районов. (Рисунок 9.)

Шум также может быть значительным раздражителем, но с ним можно справиться, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало звука более 55 децибел на границе участка, прилегающего к одной или многоквартирной зоне. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования предоставляют рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеяние шума на заданном расстоянии.

Мероприятия по землепользованию

Другой распространенной стратегией устранения воздействий на существующие районы является изменение зонирования собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, чтобы стимулировать их перепланировку для более совместимых видов использования и типов зданий.

Одним из простых способов решения проблем, рассмотренных выше, является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим или смешанным зонам, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и имеется парковка. Это позволяет создавать небольшие профессиональные офисы в уже существующих домах. Офисные помещения не требуют тех же условий уединения и уюта, что и жилые дома, и могут обеспечить эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса / собственности, вероятно, обеспечат более качественное обслуживание собственности, чем это было бы в случае аренды дома в менее чем желательной обстановке.(Рисунок 10.)

Другая стратегия — разрешить односемейное пристроенное жилье рядом с объектами смешанного использования. Несмотря на то, что описанные выше соображения должны быть учтены, перепланировка собственности дает возможность учесть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых квартир.

Наконец, города могут повторно зонировать участки, прилегающие к коммерческим / смешанным зонам или рядом с ними, чтобы обеспечить возможность многоквартирного строительства. Хотя это обычная стратегия, есть некоторые недостатки.Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться несколько лет. Владельцы собственности часто позволяют существующим домам приходить в негодность в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «вывести из строя» их стоимость. А расширение масштабов застройки на существующие односемейные зоны часто просто толкает те же воздействия дальше на окрестности. Даже если эти воздействия удастся надлежащим образом устранить, соседи, вероятно, выступят против. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и потенциальное влияние дорожного движения.

Выводы

Эта краткая статья нацелена на предоставление практических предложений по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих наблюдения, которые имеют значение для более широкой практики формирования новых разработок с помощью мер регулирования. Во-первых, следует четко определить цели любой программы регулирования. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, какой доступ к солнечной энергии следует обеспечить и почему.Во-вторых, при успешном решении сложных вопросов, таких как совместимость между различными типами масштабных зданий, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина спада, планировщики должны учитывать поведенческие и экологические исследования, применимые к данной ситуации. Обдумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного объяснения.Тематическое исследование или исследование после строительства, касающееся воздействия соседних высотных зданий, значительно расширило бы знания профессионала по этому вопросу.

Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и жилыми кварталами меньшего размера. Тем не менее, мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами собственности и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.

---

MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая органы местного самоуправления в штате Вашингтон. Правомочные правительственные учреждения в штате Вашингтон могут использовать нашу бесплатную индивидуальную службу Ask MRSC для получения ответов на юридические, политические или финансовые вопросы.

Обзор программы EPA Brownfields

Определение Браунфилдского участка

С некоторыми правовыми исключениями и дополнениями термин «заброшенная территория» означает недвижимость, расширение, реконструкция или повторное использование которой может быть затруднено наличием или потенциальным присутствием опасного вещества, загрязнителя или загрязнителя.Уборка и реинвестирование этих участков защищает окружающую среду, уменьшает фитофтороз и снижает нагрузку на зеленые насаждения и рабочие земли.

Определение содержится в Публичном законе 107-118 (HR 2869), «Законе о снижении ответственности малого бизнеса и возрождении старых месторождений», подписанном 11 января 2002 г. См. Текст закона (PDF) (27 стр., 187 К, О PDF)

Что такое Браунфилд?

Браунфилд — это собственность, расширение, реконструкция или повторное использование которой может быть затруднено наличием или потенциальным присутствием опасного вещества, загрязнителя или загрязнителя.По оценкам, в США насчитывается более 450 000 зрелых месторождений. Очистка и реинвестирование этих объектов недвижимости увеличивает местную налоговую базу, способствует росту рабочих мест, использует существующую инфраструктуру, снижает нагрузку на неосвоенные открытые земли, а также улучшает и защищает окружающую среду. . Узнайте больше о процессе оценки заброшенных участков, типах участков и загрязнителях, о которых сообщается на старых месторождениях, и действиях сообщества по их очистке и повторному использованию.

Как программа EPA «Браунфилдс и возрождение земель» стимулирует очистку и реконструкцию?

С момента своего создания в 1995 году программа EPA «Браунфилдс и возрождение земель» превратилась в проверенную, ориентированную на результат программу, которая изменила подход сообществ к обращению с загрязненной собственностью и управлению ею.Сообщества могут узнать больше о процессе очистки и перепланировки в руководстве «Анатомия перестройки Браунфилдса».

Программа предназначена для расширения прав и возможностей штатов, племен, сообществ и других заинтересованных сторон для совместной работы по предотвращению, оценке, безопасной очистке и устойчивому повторному использованию старых полей. Начиная с середины 1990-х годов, EPA предоставило небольшие суммы начального капитала местным органам власти, которые запустили сотни двухлетних пилотных проектов Brownfields и разработали руководства и инструменты, чтобы помочь штатам, общинам и другим заинтересованным сторонам в очистке и реконструкции заброшенных участков.Закон 2002 года о смягчении ответственности малого бизнеса и возрождении старых месторождений кодифицировал многие методы, политику и рекомендации EPA. Это расширило помощь Агентства по охране окружающей среды, предоставив новые инструменты для государственного и частного секторов для содействия устойчивой очистке и повторному использованию заброшенных месторождений. Закон 2018 года об использовании, инвестициях и местном развитии (BUILD) старых месторождений повторно санкционировал Программу Браунфилдов Агентства по охране окружающей среды и санкционировал изменения, которые затрагивают гранты на заброшенные месторождения, положения о собственности и ответственности, а также программы реагирования штата и племен.

Гранты

Brownfield продолжают служить основой программы EPA Brownfields. Эти гранты поддерживают усилия по возрождению за счет финансирования мероприятий по экологической оценке, очистке и профессиональному обучению.

Незанятая и заброшенная недвижимость: превращение обязательств в активы

Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне. Пустые и заброшенные объекты недвижимости связаны с повышением уровня преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности. Техническое обслуживание или снос пустующей собственности — огромные расходы для многих городов. Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала. Свободные участки можно озеленить и перепрофилировать для новых целей, например, эту игровую площадку в районе Ист-Либерти Питтсбурга. Фото любезно предоставлено: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить. Пустые и заброшенные объекты недвижимости уже давно преследуют промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы — состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики — определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. . Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Наиболее желаемый результат — быстро вернуть свойство к прежнему использованию — частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, убыль населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей. Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. В общем, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением, таких как текущее обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество.2 Множественные переменные могут привести к тому, что власти определят собственность как свободную или заброшенную, включая физическую состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городской строительный кодекс определяет жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не в том случае, если они просто незаняты3. Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории — дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, — достигли рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высоким уровнем отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов и выше находились всего в 50 округах, большинство из них — в городских районах.К примеру, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе насчитывается более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей.7 По оценкам, помимо множества пустующих и заброшенных жилых домов по всей стране, количество старых участков — простаивающих бывших промышленных объектов реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно на полмиллиона.8 Текущая инвентаризация незанятой недвижимости является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домашних хозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от широко распространенных случаев отчуждения права выкупа права выкупа права выкупа11.12 Бывшие жильцы, вероятно, покинут собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии Во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14. Пустые и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации — на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и заброшенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти. Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа снизило цены продажи близлежащих домов от всего лишь на 0,9% до 8,7 %15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается пустой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами от домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19. Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина. Фотография предоставлена: Городской офис развития Лансинга Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» — один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение количества вакансий оставляет меньше соседей для наблюдения и борьбы с преступной деятельностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Гуо сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым надежным предиктором среди почти дюжины. показатели после учета других демографических и социально-экономических переменных.23 Поджог — это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной охраны США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были устроены преднамеренно и что ежегодно в результате этих пожаров погибло 45 человек, было получено 225 травм и нанесен материальный ущерб на сумму 900 миллионов долларов.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или брошенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25. Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживание полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 пустующих объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, тогда как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждое пустующее имущество в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30. Стоимость сноса может широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым помещениям, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность.31 Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налоговых залогов, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32 Источники: данные с 1965 по 1999 год из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации: с 1965 года по настоящее время» и данные с 2000 по 2010 год из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы — и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, — подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за собственность могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , во многих юрисдикциях приняты постановления о регистрации незанятой собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как собственность остается вакантной, могут отпугнуть владельцев законсервировать собственность, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37 Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, чтобы помочь определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее влияние. По словам исследователей, «цель города — отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости — к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »). По мере того, как местные власти узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее продуктивное использование. Пустующие и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство — лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Ипотечные службы, которые обычно являются национальными или международными компаниями, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование. Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на уплату налогов, налагая на недвижимость налоговое удержание. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на имущество, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк. Когда местное самоуправление становится владельцем собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоговые права и имущество, лишенное права выкупа, можно продать с аукциона, продать оптом или, если это законно, передать земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В исследовании практики обращения взыскания с налогов во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Точно так же законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим типам участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными владельцами собственности. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность переходит в аренду; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45 Применение Кодекса и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на пустующую собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакансий или не дать им разрастаться, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жильцов в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сконцентрированы в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сокращающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для рыночной продажи или сдачи в аренду.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».) Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих районах все еще могут потребовать сноса, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады. Поскольку потери права выкупа закладных являются основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи — займ модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жилища оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных отказов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев отчуждения права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное влияние на пересмотр условий кредита вне программы51. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев-жильцов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой. Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies в сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хоумвуд. Фото любезно предоставлено: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя размещение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, деятельность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по выкупу налогов, открыла возможность аренды частных домов на разрозненных участках в качестве одного из способов решения проблем с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантных площадей и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости. тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже вложили средства.Однако центры CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные служащие могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же льгот, что и предотвращение потери права выкупа.56 Стратегии повторного заселения пустующих домов собственниками или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58 Будет оказана помощь и дополнена стабилизация и восстановление жилищного фонда путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60 Община Макаллена, штат Техас, вернула этот заброшенный большой коробчатый магазин в качестве нового дома для своей главной публичной библиотеки. Фото любезно предоставлено: Публичная библиотека Макаллена Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда незанятые участки находятся в серьезном ветхом состоянии. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который останется после демонтажа строения, например, превратить участок в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и благоустраивает пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и способствовала росту числа преступлений с применением огнестрельного оружия. ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, свободные участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63 Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятой собственником.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, — должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или там, где население города, похоже, стабилизируется, например, в Милуоки или Ньюарке ».64 Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут существовать районы или группы районов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг. Города, которые потеряли половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больше жилья, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также зоны обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Город с оптимизацией условий жизни будет более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более густонаселенных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, обслуживающую в настоящее время мало жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, Оптимизация прав — это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более плотные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов.67 Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями по сносу, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу. Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительные преимущества в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценкой 850 миллиардов галлонов ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми сточными водами и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективны при хранении смежных участков для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые являются обычным явлением в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей — площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующей земле»). В Брайтмур, районе Детройта с высокой долей вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование незаконно, как в случае уборки мусора или сквоттинга.77 Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти. Пример успешной перестройки заброшенного поля, бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End на берегу реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа). Фото любезно предоставлено: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны сделать, — говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, — так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того чтобы города так сильно фокусировались на росте, им действительно следует сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», — говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79 Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудном выборе, например, когда восстанавливать, а когда сносить, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей. : Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне Свежий облик пустующих и заброшенных построек Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», журнал по городским делам, , 22: 3, 302–3. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после отказа», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после отказа , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9. Там же, 12. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9. Элизабет А. Дьюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы регенерации заброшенных месторождений: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и фискального роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутригородские коммерческие полосы: эволюция, распад — модернизация», The Town Planning Review 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013 г. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США — 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города передового опыта в области обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , 24–5. Хан, 4. Счетная палата правительства США, 14. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние обращения выкупа по ипотеке на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Влияние выкупа права выкупа на стоимость собственности в районе», Journal of Real Estate, Finance, and Economics 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая — от Лин, Розенблатт и Яо. . Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24. Хан, 21. Там же, 20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600. Лин Цуй. 2010. «Выкупа заложенного имущества, вакансии и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Public Health 2012, 5. Пожарное управление США. 2010. «Пожары в пустующих жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал права недвижимости 39: 1, 12–3. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроски Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23. Счетная палата правительства США, 37–8. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12. Счетная палата правительства США, 39–40. Там же, 40–1. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Внедрение данных в работу: основанные на данных подходы к укреплению районов» , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8. Подробнее о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: забытые лица, оказывающие первую помощь в отношении вакантных и отчужденных домов», Правительственный обзор закона Олбани 2, 127, 131. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Ю. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г. Кит Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», Городской юрист 42: 3, 627–37, 629. Шиллинг, 124. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3. Дьюар 2009, 1–3, 22–3. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30. Дьюар 2009, 22–3. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают район: предотвращение того, чтобы владение инвестором привело к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на районы, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного жилья , 104. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Целевые инвестиции для возрождения соседства», Журнал Американской ассоциации планирования 72: 4, 458. Патриция А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1. Управление специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления районов», Чакрабарти и др. , 137. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», — пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства — это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8. Пеллетьере, 133. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу, призванной помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года. Beyard, et al., 22. Там же, vii – viii. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: книга шаблонов повторного использования пустующих земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26. О преступности и здоровье см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение пустырей для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: позитивная сила в городах», Сообщества и банковское дело 19: 2, 24–7. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших и меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенных , 291. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности , 268, 282–3. Там же, 270. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5. Райан, 269. Управление специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г. Detroit Works Project. 2012. Detroit Future City: Стратегический рамочный план Детройта , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4. Там же, 10–11. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5. Там же., 1–4, 16. Дьюар и Томас 2013, 7–10. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г. Доказательства имеют значение Начало Следующая статья

Доверие к незаконному и неформальному строительству: оценка политики легализации в Сербии

Основные моменты

•

Массовое незаконное и неформальное строительство в социалистических и постсоциалистических городах.

•

Незаконное строительство в результате нормативного диссонанса и недостоверной политики.

•

Достоверность сложного явления незаконного и неформального строительства в Сербии.

•

Сербская политика легализации оказалась неудачной и не заслуживающей доверия.

Реферат

В данной статье исследуется легализация массового незаконного и неформального строительства (IIC) в Сербии (с особым упором на город Белград).В нем анализируется надежность социалистических и постсоциалистических институциональных структур IIC, основанных на «тезисе достоверности» — эволюционном понимании институтов и их развития в зависимости от пути. В эмпирическом анализе меры государственной политики интерпретировались, оценивались и резюмировались в соответствии с контрольным списком шкал достоверности и вмешательства (CSI). В течение 1960-х годов ограничительная городская политика и невозможность социалистической модели обеспечить доступное жилое пространство из-за быстрой урбанизации, следовательно, IIC стала альтернативным методом удовлетворения жилищных потребностей.В 90-е годы социалистическая модель развития трансформировалась в постсоциалистическую. Новая волна IIC последовала из-за приватизации прав землепользования и аренды, и ее огромные масштабы стали ключевым фактором для размещения потоков иммигрантов после распада Социалистической Федеративной Республики Югославии. В этот период сербское государство стимулировало политику, которая вызывает больше доверия, чтобы способствовать, формализовать и потворствовать IIC. Делается вывод о том, что IIC в Сербии нельзя полностью предотвратить, в то время как политика легализации на сегодняшний день не увенчалась успехом и не заслуживает доверия.

Сокращения

ACAS

Антикоррупционное агентство Сербии

CSI

Шкалы достоверности и вмешательство (контрольный список)

ВВП

валовой внутренний продукт

Структура FAT

формальная, фактическая и целевая структура

IIC

незаконное и неформальное строительство

MBTIS

Министерство Строительство, транспорт и инфраструктура Сербии

PCA

Закон о планировании и строительстве

SFRY

Социалистическая Федеративная Республика Югославия

ЕЭК ООН

Европейская экономическая комиссия Организации Объединенных Наций

ООН Хабитат

Программа Организации Объединенных Наций по населенным пунктам

СССР

Союз Советских Социалистических Республик

Ключевые слова

Незаконное и неформальное строительство

Теория достоверности

Институциональная надежность

Контрольный список CSI

Права внутренней собственности

Социалистические и постсоциалистические страны

Рекомендуемые статьи Цитирующие статьи (0)

© 2019 Авторы.Опубликовано Elsevier Ltd.

Рекомендуемые статьи

Цитирование статей

Джентрификация и оживление соседства: В чем РАЗНИЦА?

Отремонтированные бывшие табачные склады недалеко от центра Дарема, Северная Каролина

Есть много определений джентрификации, которые могут запутать дискуссии о развитии и перемещении.

Многие активисты, выступающие против переселения, определяют джентрификацию как стремление к получению прибыли, изменение расы и класса исторически лишенного инвестиций района.«Обезинвестированные» в этом контексте означают районы, от которых отказались предприятия и правительства — где было мало новых разработок или технического обслуживания существующих зданий или учреждений. Джентрификация происходит там, где земля дешевая, а шанс получить прибыль высок из-за притока более обеспеченных наемных работников, готовых платить более высокую ренту.

Одним из примеров экстремальной джентрификации является район залива в Калифорнии, который претерпевает радикальные преобразования из-за роста числа технологических компаний, заменяющих старые отрасли и рабочие места.Новые люди переехали работать в эти компании и заменили ранее существовавших жителей. Стоимость земли и цены на жилье резко выросли, как и давление на владельцев недвижимости, чтобы получить максимальную отдачу от арендной платы за городские площади. Район залива стал вторым по плотности урбанизированным районом в стране после Лос-Анджелеса.

Район Залива стал значительно богаче, но вновь обретенное богатство, поступающее от технологических, медицинских и финансовых предприятий, достается небольшому проценту людей. (В этом районе больше миллионеров и миллиардеров, чем в Нью-Йорке.) Верхние слои рабочей силы получают очень хорошую зарплату, что позволяет им перебивать обычных рабочих, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями в отношении жилья. Усиление конкуренции за жилье сделало такие районы, как Окленд и Миссия Сан-Франциско, менее доступными для долгосрочных жителей.

Гонка связана с классом и властью в джентрификации. Большинство богатых и хорошо оплачиваемых жителей Залива — белые, в то время как перемещенные лица — цветные, у которых, как правило, меньше доходов, чтобы претендовать на жилье, и которые чаще являются арендаторами, подвергающимися большему риску выселения.Элита может удерживать свои претензии на город, потому что она также обладает политической властью.

Однако есть способы оживить районы, не облагораживая их. Один из них — использовать модель позитивного развития, которая строит новое видение здоровья и устойчивости сообщества, которое приносит пользу всем жителям. Организация сообщества, при которой разные группы собираются за один стол для выявления общих интересов и общей борьбы, является ключом к обеспечению развития, которое расширяет возможности целых сообществ.

Процесс развития должен позволить членам сообщества определить типы жилья, услуг и инфраструктуры, которые должны существовать в их районе. Этот процесс должен учитывать взгляды давних жителей на изменение района и дать жителям сообщества возможность принимать решения. Здоровое сообщество признает и поддерживает важность расового равенства, общности и культуры.

Государственные агентства могут способствовать позитивному развитию, поддерживая общее видение соседства и работая с общественными учреждениями, чтобы обеспечить успешное возрождение, которое ценит культуру, здоровье и позитивное человеческое развитие, а не только рост экономической активности.Агентства должны способствовать устойчивым изменениям через развитие без вытеснения.

---

Адвокаты из United for a New Economy — Денвер, Коларадо Предоставлено: Джон Голдштейн

Перемещение — настоящий враг

Самая распространенная проблема, которую люди связывают с джентрификацией, — это перемещение жителей из района, который переживает реконструкцию. Смещение происходит по-разному. «Прямое перемещение» — это когда жители вынуждены переехать из-за повышения арендной платы и / или ремонта здания.«Исключительное перемещение» — это когда выбор жилья для жителей с низкими доходами ограничен. «Давление перемещения» возникает, когда поддержка и услуги, на которые полагаются семьи с низким доходом, исчезают из района.

Хотя перемещение считается наиболее частой проблемой джентрификации, исследования по джентрификации и перемещению остаются неясными. Ингрид Гулд Эллен и Джерард Торратс-Эспиноза изучали долгосрочные эффекты джентрификации и отслеживали расовые изменения с течением времени. Они определили джентрификацию в узком смысле как увеличение доходов в районе по сравнению с более крупными районами метро с течением времени.

Исследователи обнаружили, что в последние десятилетия все большее количество кварталов с низким доходом, населенных преимущественно цветными людьми, было облагорожено, хотя большинство из них остались с низким доходом. Джентрификация в краткосрочной перспективе принесла расовую интеграцию для многих из этих кварталов, и районы, которые стали расово разнообразными в результате джентрификации, оставались расово разнообразными после начального периода джентрификации. Однако в некоторых районах, в которых в 2000-х годах произошла джентрификация, действительно наблюдался более значительный рост белого населения в краткосрочной перспективе и, возможно, не будет такой же расовой стабильности в долгосрочной перспективе.

Джентрификация также может принести пользу жителям районов, снижая уровень бедности и открывая для жителей больше возможностей. Недавние исследования показали, что жители государственного жилья в облагораживающихся кварталах менее подвержены жестоким преступлениям, чаще работают и имеют более высокие доходы и более высокий уровень образования, чем их сверстники в районах с низким доходом. Городское оживление также приносит больше услуг в область. Отсутствие выбора и конкуренции в районах, лишенных инвестиций, могут заставить семьи платить больше за товары и услуги. Джентрификация может быть выгодна, но только для постоянных жителей, которых не вытесняют. Ключ к успеху — развитие без вытеснения. В центре внимания должна быть борьба с перемещением, а не борьба с развитием.

Исключающим эффектом джентрификации является высокая стоимость аренды, которая вынуждает домохозяйства с низкими доходами переезжать в более дешевые районы с меньшими ресурсами. Перемещенные домохозяйства с низкими доходами, скорее всего, окажутся в новых кварталах с низкими доходами.Многие уязвимые домохозяйства, которые действительно переезжают, являются съемщиками и подвергаются большему риску переезда в районы с более низкой стоимостью жилья, высоким уровнем безработицы, более низкими средними доходами и плохой успеваемостью в государственных школах.

Культурное перемещение также является обычным явлением. Закрытие старинных достопримечательностей района, таких как исторически черные церкви или местные рестораны, может стереть историю района, а вместе с ней и чувство принадлежности. Приток нового населения из числа жителей с доходом выше и среднего может также изменить политический ландшафт, поскольку новые лидеры игнорируют потребности давних жителей.Утрата давней политической власти жителей ведет к дальнейшему отказу от участия общественности и потере контроля.

Хотя джентрификация может привести к расовому разнообразию, интеграции, улучшению микрорайона и большему доступу к услугам, защитникам необходимо активно продвигать политику, защищающую арендаторов от перемещения. Сохранение субсидируемого жилья в облагораживающихся кварталах может гарантировать, что доход и расовое разнообразие сохранятся в районе с течением времени. Правительствам следует также создавать более доступные по цене дома для малоимущих в облагораживающихся районах за счет нового строительства и приобретения.Жилищные субсидии должны требовать долгосрочной или постоянной, а не временной доступности. В следующем разделе Tenant Talk эти решения будут рассмотрены более подробно.

---

Решения местной политики для предотвращения перемещения

Таунхаусы Грейс, образованные Земельным фондом общественного правосудия. Фото: Domus, Inc

Данных о перемещении из-за джентрификации недостаточно. Многие исследователи измерили проблему на уровне города или метро, ​​но мало исследований, посвященных районам или районам «субрынков».Также нет серебряной пули или списка надежных политик для предотвращения перемещения, но ниже приведены некоторые из многих инструментов, которые могут помочь в борьбе с джентрификацией. Они включают базовые меры защиты для наиболее уязвимых жителей, создание и сохранение доступных домов, нерыночные подходы к жилищному строительству и развитию сообществ, а также подходы к участию сообщества.

Общинные земельные фонды

Одна из самых больших проблем джентрификации — это земля. Застройщики и инвесторы покупают землю, когда она доступна в неблагополучных районах, а затем ждут подходящего момента, чтобы начать прибыльное строительство.Общинные земельные трасты (CLT) — это один из способов сохранить землю в собственности общины и бороться с быстрым ростом стоимости собственности.

CLT — это некоммерческие организации, которые владеют землей, полученной в дар или купленной на государственные субсидии, чтобы гарантировать ее доступность в течение длительного времени. Земля используется под жилье или другие общественные цели. Если это жилье, то дома продаются малообеспеченным семьям, но земля по-прежнему принадлежит CLT. Когда домовладелец CLT переезжает, он продает дом обратно CLT или другой семье с низким доходом.Домовладелец CLT получает более скромную прибыль на свои инвестиции, чем обычный домовладелец, когда они продают, потому что они «делят капитал» (земельную часть) с CLT.

Некоторые проблемы с CLT заключаются в том, что они дороги в реализации (требуют значительного финансирования), особенно в облагораживаемых районах, и они редко предоставляют жилье семьям с чрезвычайно низким доходом. CLT также обычно работают в небольших масштабах, чему можно было бы помочь, если бы города предоставили общественные земли CLT и создали вспомогательные организации для их строительства.

Земельный фонд общественного правосудия (CJLT) в Филадельфии, штат Пенсильвания, был создан в 2010 году коалицией сообществ, в которую входили Проект возрождения женских сообществ (WCRP) и Филадельфийская ассоциация корпораций общественного развития. Philadelphia CJLT занимается недавним резким повышением цен на жилье в сообществе, ростом строительства новых зданий, не учитывающих существующие потребности, а также проблемой пустующих земель и заброшенных зданий. Земельный фонд имеет 36 таунхаусов, сдаваемых в аренду, и планирует построить еще 75.Он управляется консультативным комитетом, состоящим из жителей и других заинтересованных сторон, а также членов правления ВПИК.

Исследование одного из крупнейших CLT в США — Champlain Housing Trust в Вермонте — показывает, что доступность для людей с низким уровнем дохода продолжалась и улучшалась от поколения к поколению покупателей жилья, домовладение расширялось для лиц, оставшихся вне рынка, большинство домовладельцев получали богатство и большинство домовладельцев купили дома по рыночной цене после того, как покинули CLT. Хотя CLT предоставляют домовладельцам ограниченные возможности для увеличения благосостояния, они помогают поддерживать относительную доступность для домохозяйств с низкими доходами с течением времени.

Контроль арендной платы

Политики контроля арендной платы обеспечивают защиту от внезапного повышения арендной платы, устанавливают стандарты обслуживания, предоставляют право на продление аренды, обеспечивают основу для организации и судебных разбирательств, а также устанавливают лимиты на гарантийные депозиты. Эта политика напрямую влияет на доступность соседей, предотвращая резкий рост арендной платы, позволяя жителям оставаться в своих квартирах на длительный срок. По сути, контроль за арендной платой устанавливает предел того, сколько арендодатель может взимать за арендную плату.

New York Housing Март, январь 2018 г. Фото: Итан Фокс

В Нью-Йорке действуют самые строгие правила контроля арендной платы в США. В Законе о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 г. установлены подробности контроля арендной платы и разрешены восемь округов. добровольно участвовать. В настоящее время 966 000 квартир (45% рынка аренды) в Нью-Йорке стабилизированы. С 1990-х годов, когда закон был ослаблен, государство потеряло 300 000 единиц жилья со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут снять квартиру с контроля над арендной платой, когда арендатор освободит квартиру, а затем произвести существенные улучшения.Эта лазейка привела к тому, что домовладельцы беспокоили, пугали или побуждали арендаторов покидать свои дома с регулируемой арендной платой.

Срок действия ETPA истекает в 2019 году. Жилищный альянс северных районов и нижних штатов рассматривает это как возможность укрепить и расширить права арендаторов и призывает штат отменить положения, которые стимулируют потерю квартир с регулируемой арендной платой, и продлить срок их действия. рамки стабилизации арендной платы на весь штат.

Политика контроля арендной платы должна осуществляться с осторожностью, чтобы избежать негативных последствий.Во-первых, контроль арендной платы не привязан к конкретным жильцам, поэтому невозможно гарантировать, что они приносят пользу наиболее нуждающимся людям; Есть много примеров, когда люди с более высокими доходами, даже богатые, получают выгоду от контроля за арендной платой, в то время как люди с крайне низким доходом остаются бездомными или находятся в списках ожидания жилищной помощи. Во-вторых, арендодатели и застройщики регулярно атакуют законы о контроле за арендной платой, поэтому необходима сильная правозащитная коалиция для обеспечения надлежащего исполнения и консультирования арендаторов по поводу обращения в суд.В-третьих, арендодатели часто утверждают, что установленный законом предел арендной платы оставляет им слишком низкий доход для ремонта и технического обслуживания, поэтому политика контроля арендной платы должна сочетаться с обязательными строительными стандартами.

Постановления о выселении по справедливой причине

У каждого договора аренды есть дата окончания, даже если договор аренды был заключен в устной форме. Обычно по истечении срока аренды она автоматически продлевается ежемесячно на тех же условиях, что и предыдущая аренда. Многие арендаторы перемещаются, потому что в конце любого срока аренды домовладелец может просто «не продлевать» договор.В некоторых юрисдикциях такое перемещение предотвращается путем принятия постановлений о выселении «Just-Cause», в которых говорится, что домовладелец не может выселить арендатора, если не было конкретного нарушения договора аренды. Невозможно продлить подписку.

В Сиэтле, штат Вашингтон, с 1980 года действует постановление о выселении по уважительной причине, которое применяется к устной и помесячной аренде. В этих случаях арендодатель может попросить арендатора уехать по 18 конкретным причинам, например, неуплата арендной платы или повреждение арендатором имущества.

Защита от выселения по уважительной причине наиболее эффективна в сочетании с контролем за арендной платой. Если нет ограничения на сумму, которую арендодатель может увеличить арендную плату, арендодатель часто может просто удвоить арендную плату и эффективно подтолкнуть арендатора к переезду без уважительной причины для выселения.

Соглашения о льготах для сообщества

Соглашения о льготах для сообщества (CBAs) — это юридические контракты, подписанные разработчиком и группами сообщества. В них подробно описаны преимущества, которые разработчик обещает предоставить сообществу в рамках разработки.CBA дает общественным группам право голоса в разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков.

Для того, чтобы CBA были эффективными, они должны создаваться активными коалициями на основе сообществ, желающими оставаться вовлеченными в процесс разработки, чтобы обеспечить подотчетность разработчиков. Коалиции должны гарантировать, что любые CBA включают справедливые выгоды, которые отражают пожелания сообщества. Если CBA слабые, их нельзя изменить, и разработчики могут использовать их, чтобы хорошо выглядеть в глазах общественности, не принося существенных выгод.

«CBA дает группам сообщества право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков».

Cherokee Denver приобрела резиновый завод Gates в Денвере, штат Колорадо, в 2001 году для реконструкции участка. Они работали с сообществом, чтобы создать CBA, который включал доступные дома и гарантии занятости, но проект провалился из-за рецессии. Компания Broadway Station Partners (BSP) наконец-то выкупила землю в 2018 году для создания многофункционального комплекса.Сообщество, окружающее территорию завода, сформировало CBA с BSP, аналогичное ныне отмененному Плану городской перестройки Чероки Гейтс. BSP согласилась построить 338 доступных домов (доступных на 40 лет) и нанять местных строителей. Этот сильный CBA требовал, чтобы группы сообщества продолжали взаимодействовать с разработчиками в течение почти 20 лет, чтобы гарантировать, что при перестройке будут учитываться интересы сообщества.

Гейтс резиновый завод. Фото: Джон Голдштейн

Опцион арендатора на покупку

«Опцион арендатора на покупку» (TOP) — это инструмент для жителей, которым грозит выселение, потому что владелец собственности намеревается продать собственность, снести ее или переоборудовать для другого использования.Города могут принять политику TOP, требующую, чтобы любая единица жилья, претерпевающая такие изменения, сначала предлагалась жителям, прежде чем будет продана, снесена или повторно сдана в аренду на частном рынке. Преимущества политик TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением, они могут обеспечить стабильность жилья для существующих арендаторов, давая им возможность вернуться в свои прежние дома после переселения, и они могут повысить уровень жизни, что приносит пользу существующие арендаторы.

В округе Колумбия действует Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Этот закон требует, чтобы владельцы недвижимости с двумя или более арендуемыми квартирами предоставляли арендаторам и / или ассоциациям арендаторов возможность покупать квартиры до того, как произойдет преобразование собственности. Если владелец не предоставляет арендаторам возможность покупки, арендаторы могут подать иск против владельца. По словам Скотта Брутона из Коалиции за некоммерческое жилищное строительство и экономическое развитие, TOPA — самый ценный инструмент округа для сохранения доступного арендного жилья.Без TOPA девелоперы доступного жилья проиграют коммерческим застройщикам при покупке многоквартирных домов для сдачи в аренду.

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Исследования показывают, что краткосрочная аренда коррелирует с меньшим количеством обычных арендных единиц (каждая квартира, которая превращается в краткосрочную аренду, забирает одну у арендаторов), повышением арендной платы и более высокой стоимостью собственности значения, которые все приводят к смещению. Юрисдикции могут регулировать и облагать налогом операторов краткосрочной аренды, многие из которых работают через AirBnB.Юрисдикции могут ограничивать количество дней в году, в течение которых комната или квартира могут быть сданы в краткосрочную аренду, требовать, чтобы местное контактное лицо было лицензировано для краткосрочной аренды и штрафных санкций, а также требовать, чтобы только квартиры занимал постоянный житель, который временно уезжает Возможна краткосрочная аренда.

Еще один вариант — обложить налогом краткосрочную аренду. Адвокаты Гражданской ассоциации жилищного строительства и планирования (CHAPA) добились успеха в принятии закона штата, который применяет 5,7% налог на отели и номера в мотелях для краткосрочной аренды (с 1 июля 2019 г.), за исключением домовладельцев, которые сдают свои квартиры на две недели или меньше в течение года.По крайней мере, 35% полученного дохода должно финансировать доступное жилье — первый штат, который это сделает. Закон также позволяет юрисдикциям устанавливать дополнительные местные налоги, заставляет краткосрочных арендаторов получать 1 миллион долларов в качестве страхования ответственности и создает публичный реестр краткосрочной аренды. Еще неизвестно, предотвратит ли этот закон, первый в своем роде, потерю доступного жилья в будущем.

«Преимущества политики TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением… »

Налоги на вакансию

Арендная плата повышается, когда жилья не хватает для всех, кто в нем нуждается. Свободная недвижимость, конечно же, не обеспечивает жилья. Некоторые инвесторы в недвижимость покупают здания и оставляют их пустыми — явление, называемое« спекуляцией ». — часто в районах, подверженных риску джентрификации, где земля может быть относительно дешевой. Инвесторы в недвижимость покупают недвижимость и оставляют ее пустовать, потому что это стоит меньше, чем управление зданием и обеспечение его соответствия местным нормам.Когда появляется подходящая возможность для развития, они продают собственность или сносят ее, чтобы освободить место для чего-то нового.

В некоторых общинах спекуляции привели к быстрому росту количества свободных квартир, и в некоторых юрисдикциях начали взимать налоги с владельцев недвижимости, которые отказываются сдавать дома в аренду. Избиратели в Окленде, Калифорния, приняли такой налоговый закон 68% -31% голосов. Новый налог будет приносить около 10 миллионов долларов в год, которые затем город будет инвестировать в доступное жилье.

---

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий может помочь минимизировать вред из-за джентрификации

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий (SAFMR) — потенциальный инструмент для минимизации перемещения жителей и обеспечения сбалансированности доходов в облагораживаемых кварталах.

Что такое FMR для малых территорий?

SAFMR основывает стоимость ваучера на выбор жилья для арендодателя на основе арендной платы в почтовом индексе. Без SAFMR стоимость ваучера основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR), которая основана на арендной плате за весь район метро. В районах метро есть много районов с очень разной рыночной арендной платой. Ваучер оплачивает разницу между 30% дохода семьи и ваучерами «стандарт оплаты». Государственные жилищные агентства (PHA) устанавливают стандарт оплаты (сумма, которую арендодатель получает по ваучеру) в размере от 90% до 110% от FMR.В результате стоимости ваучера FMR часто недостаточно для аренды в джентрифицированных районах.

Использование SAFMR гарантирует, что стандарты оплаты (стоимость ваучеров) больше соответствуют районным рынкам аренды, что делает ваучеры более ценными в районах с более высокой арендной платой, например в тех, которые подвергаются джентрификации. Ваучеры, которые платят меньше рыночной ставки, затрудняют сдачу в аренду в джентрифицированных районах. Домохозяйство часто в конечном итоге платит за аренду более 30% своего дохода (выплачивая разницу между ваучерной оплатой и рыночной арендной платой арендодателя).

Сведение к минимуму перемещения и / или стимулирование районов со смешанным доходом

Там, где доступны SAFMR, давние жители с ваучерами (или претендентами на ваучеры), живущие в джентрифицированных районах, могут оставаться в своих домах, избегая переселения, поскольку домовладельцы пытаются заработать на растущем спросе на арендное жилье. Использование SAFMR до того, как район будет полностью облагорожен, может помочь новым семьям, имеющим право на получение дохода, переехать в район, чтобы воспользоваться преимуществами улучшающихся характеристик сообщества и обеспечить здоровый район для людей с разным доходом.

Обязательные и добровольные SAFMR

Новые правила HUD требуют, чтобы PHA в 24 городских районах начали использовать SAFMR 1 апреля 2018 г. SAFMR должны использоваться всеми PHA в этих городских районах, а не только PHA в крупном городе. например, 19 PHA в районе метро Филадельфии должны использовать SAFMR, а не только PHA Филадельфии. Для использования SAFMR в будущем может потребоваться больше районов метро. PHA в любом месте могут добровольно использовать SAFMR, и жители должны выступать за то, чтобы их PHA использовали их. Список из 24 районов метро можно найти по адресу: https: // bit.ly / 2Vt3KLq

Одна проблема, однако, заключается в том, что домовладельцы не обязаны сдавать аренду домохозяйствам по ваучерам. Есть две категории исключений:

• Арендодатели должны принимать ваучеры, если их строительство финансируется программами жилищного налогового кредита для малоимущих, HOME или национальными программами целевого жилищного фонда.
• В некоторых городах и штатах действуют законы, запрещающие дискриминацию по «источнику дохода» (SOI), запрещающие домовладельцам отказываться от уплаты арендной платы с помощью ваучера, дополнительного дохода или социального обеспечения.Совет по исследованиям бедности и расы ежегодно обновляет список законов SOI по адресу: https://bit.ly/2DKnFQ0

---

Расширенные требования доступности — инструмент для сохранения доступного жилья

Жильцы с самым низким доходом сталкиваются с национальной нехваткой более семи миллионов доступных, доступных и доступных арендных единиц, и только каждый четвертый арендатор с низким доходом получает необходимую помощь. Кризис доступного жилья может обостриться, когда в течение следующих пяти лет срок доступности для 279 207 субсидируемых государством арендных домов истечет; эти дома можно было бы преобразовать в арендную плату по рыночной ставке без дополнительных субсидий.Один из способов предотвратить потерю доступного жилья в будущем — повысить требования к доступности.

Законодательные собрания многих штатов решили продлить действие федеральных налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) за пределы 30-летнего лимита. LIHTC является крупнейшим федеральным производством доступного жилья в США, и многие дома LIHTC рискуют превратиться в жилье по рыночной цене после истечения срока ограничений доступности. К штатам с расширенными обязательными требованиями доступности относятся Пенсильвания, Флорида, Вермонт, Мэн, Нью-Гэмпшир, Орегон, Юта, Гавайи, Колорадо, Мэриленд и Коннектикут *.В большинстве этих штатов требования доступности от 35 до 50 лет; им 60 лет в Орегоне, 99 лет в Нью-Гэмпшире и постоянно в Вермонте.

Постоянное требование доступности в Вермонте было создано в 1980-х годах, потому что для многих доступных домов, построенных на финансирование HUD и USDA, в то время истекали требования доступности. Многие владельцы недвижимости решили преобразовать доступные квартиры в жилье по рыночной цене, что привело к массовому перемещению арендаторов с самым низким доходом.В то же время HUD сокращал субсидии на доступное жилье, предоставляемые властям штата и местным властям.

«Закон о фонде жилищного строительства и охраны природы штата Вермонт 1987 года» требует, чтобы любое жилье, субсидируемое государством, было постоянно доступным для жителей Вермонта с низким уровнем доходов. Соблюдение требований контролируется общественной некоммерческой организацией или государственным агентством, например Советом по жилищному хозяйству и охране окружающей среды штата Вермонт (VHCB). За последние тридцать лет VHCB помог некоммерческим организациям и муниципалитетам построить 8 300 постоянно доступных домов.В дополнение к домам, сделанным на постоянной основе, VHCB предотвратил превращение практически всех доступных домов, построенных на субсидии HUD и USDA, в жилье по рыночной цене.

Решения, такие как постоянные или расширенные требования доступности, защищают ограниченное предложение доступного жилья, что, в свою очередь, может эффективно гарантировать, что жители с низкими доходами останутся в своих районах. NLIHC выступает за максимально длительные периоды доступности во всех федеральных программах, и, хотя прогресс идет медленно, сторонники могут выиграть расширенные или постоянные требования доступности для использования федеральных долларов штатами или городами!

---

Зоны возможностей — потенциальный новый вызов в борьбе с джентрификацией

«Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года» — закон президента Трампа о массовом снижении налогов, который в основном приносит пользу богатым американцам и корпорациям, — создал «зоны возможностей», 8 700 почтовых индексов, где губернаторы определили потребность в дополнительных инвестициях, а те, кто инвестирует, теперь получат значительные налоговые льготы.

Концепция Opportunity Zones (OZ) — больше инвестиций в неблагополучные районы — может быть хорошей вещью. Сенаторы Тим Скотт (R-SC) и Кори Букер (D-NJ), составившие план, надеются решить проблему упадка и разрушения инфраструктуры. Однако принятый закон не стимулирует, а тем более требует, чтобы инвестиции использовались в интересах долгосрочных жителей путем строительства доступного жилья, поддержки местного бизнеса, создания достойно оплачиваемых рабочих мест или предоставления других видов общественных благ.Инвесторы-девелоперы теперь могут получать большие федеральные налоговые льготы на строительство чего угодно, от отелей до роскошных кондоминиумов и корпоративных офисных зданий, если они строят это в ОЗ.

Жилищный фонд округа Ратленд ремонтирует суды по наследству в Полтне, VT

Чтобы претендовать на звание губернатора в ОЗ, почтовый индекс должен иметь уровень бедности не менее 20% или средний доход не более 80 % от среднего дохода по местности. Почтовые индексы могут быть довольно большими, включать в себя различные группы доходов и включать в себя богатые карманы, крупный университет или район искусств в бедном районе.Кроме того, не все почтовые индексы OZ должны соответствовать определению «низкий доход»; до 5% ОЗ могут включать почтовые индексы рядом с почтовым индексом «с низким доходом», при условии, что соседний почтовый индекс имеет средний доход не более 125% от почтового индекса с низким доходом. Вся инвестиционная деятельность ОЗ может происходить в более богатом почтовом индексе с небольшой выгодой для нуждающихся районов или вообще без нее.

Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.Защитники должны утверждать, что предлагаемые проекты в ОЗ должны включать постоянно доступное арендное жилье. Защитники должны также призвать своих членов Конгресса в Вашингтоне, округ Колумбия, призвать Министерство финансов издать строгие и четкие правила для инвестиций в ОЗ, которые требуют сосредоточения внимания на крайне малообеспеченных людях, увеличения доступного арендного жилья и поддержки развития микрорайона. видение долгосрочных жителей.

«Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.»

Некоторые просто попросили» прозрачности «, потребовав от администраторов OZ сообщать о результатах — постфактум. Без строгих правил, по крайней мере, обеспечивающих стимулы, если не требования, которые защищают постоянных жителей от перемещения и гарантируют реальные выгоды для сообществ с низкими доходами, отчетность будет пустой тратой времени.

Правосудие и верховенство закона

Справедливость и две цели

Судебные институты имеют жизненно важное значение для достижения двойной цели Всемирного банка по искоренению крайней нищеты и содействию всеобщему процветанию.Эмпирические исследования демонстрируют решающую роль правосудия в создании здоровой деловой среды, ускорении роста, улучшении доступа к государственным услугам (особенно для бедных), сдерживании коррупции и сдерживании злоупотребления властью. Правосудие лежит в основе политического процесса, защищая права людей, способствуя коллективным действиям и обеспечивая надежную приверженность (WDR 2017).

Учреждения юстиции включают суды, прокуратуру, государственных защитников, механизмы подачи жалоб, антикоррупционные агентства, министерства юстиции и другие.Эти институты являются основой общественного договора между людьми и государством. Они устраняют нарушения закона, обеспечивают возмещение за нарушения прав и способствуют мирному разрешению споров. Они также осуществляют надзор за государственными учреждениями и обеспечивают выполнение роли государства как регулятора. Когда институты правосудия работают эффективно, повышается подотчетность, растет доверие к правительству, а граждане и бизнес могут инвестировать с уверенностью в том, что их права собственности будут защищены.

Работа Всемирного банка в области правосудия сосредоточена на создании доступных, эффективных и справедливых институтов правосудия , которые необходимы для устойчивого сокращения бедности и повышения общего благосостояния.Сильные институты правосудия являются ключом к управлению, поскольку они выполняют многие функции исполнительной ветви власти, которые регулярно выполняет Всемирный банк.

Опыт Всемирного банка в области правосудия и развития

Всемирный банк работает в сфере правосудия и развития по всему миру более 25 лет в рамках более чем 800 проектов .

За прошедшие годы подход Банка к правосудию превратился из программы, ориентированной на судебную систему и суды, на программу, которая включает более широкую и инклюзивную концепцию правосудия.Сегодня наша работа в области правосудия и развития включает четыре основных направления деятельности:

1) Поддержка органов правосудия посредством целевых мероприятий, которые улучшают специализированные функции системы правосудия, а также ее управление, руководство и надзор;

2) Расширение юридических прав, через защиту и активную работу с женщинами, бедными и маргинализованными группами, чтобы понять их правовые проблемы и решить их;

3) Правосудие в секторах посредством укрепления нормативно-правовой базы и институтов всех тех секторов, которые имеют решающее значение для достижения более широких целей развития; и

4) Развитие аналитики и диагностики для информирования политики, содействия диалогу между заинтересованными сторонами и более точного определения целей реформ.

Портфель правосудия Банка включает поддержку стран с низким, средним и высоким уровнем доходов, от стран ОЭСР до нестабильных государств и стран, переживших конфликты. Он действует во всех правовых традициях, включая общее право, гражданское право, шариат и обычное право.

Банк применяет многопрофильный подход при решении вопросов правосудия и развития, опираясь на широкую сеть экспертов, включая судей, юристов, экономистов, архитекторов и социологов, а также специалистов по управлению человеческими ресурсами сектора правосудия. финансы, инфраструктура, данные и ИКТ.При этом ГП по корпоративному управлению сотрудничает с экспертами из международных практик и IFC, особенно по вопросам коммерческого права, несостоятельности и нормативного управления.

Программа работы в области правосудия включает всего набора инструментов , доступных Группе Всемирного банка, включая инвестиционное / проектное кредитование, кредитование на основе результатов и политики, техническую помощь, целевые фонды, гранты, партнерство и возмещаемые консультационные услуги.

Учреждения юстиции

Усилия Банка по укреплению институтов правосудия помогли странам-клиентам:

• реформировать правовую базу системы правосудия, включая коммерческий, уголовный и процессуальный кодексы;
• перепроектировать процессы для повышения эффективности рабочего процесса, сокращения невыполненных заказов и уменьшения возможностей для коррупции;
• улучшить системы управления делами;
• укрепить кадровые ресурсы и информационные системы финансового управления;
• инвестировать в судебную инфраструктуру и ИКТ для улучшения доступа, эффективности и прозрачности, а также;
• наращивать потенциал посредством обучения и обмена опытом.
• Поддерживал создание и укрепление специализированных судебных институтов, таких как коммерческие суды, антикоррупционные суды и механизмы АРС, включая посредничество и арбитраж.

Проекты Всемирного банка в Сербии и России способствовали значительному сокращению незавершенных судебных заседаний, времени, необходимого для ответа на заявления и рассмотрения дел. В Кении Банк помог судебным органам внедрить систему отслеживания дел и использовать ее данные для повышения эффективности.В Румынии аудиозапись слушаний повысила прозрачность и подотчетность. В Албании и Колумбии, среди прочего, судебные реформы способствовали повышению удовлетворенности пользователей судов и их уверенности в услугах сектора правосудия.

Юридические полномочия

Усилия Банка по расширению юридических прав помогли странам-клиентам:

• Развитие и укрепление систем юридической помощи, общинного правосудия и программ помощника юриста
• Создание и поддержание консультационных и посреднических услуг
• Проведение кампаний по правовой информации и повышению правовой грамотности
• Создание сайтов с правовой информацией
• Реформировать юридическое образование и
• Распространять юридическую информацию на непрофессиональном языке

Работа Банка по расширению юридических прав обычно сосредоточена на проблемах правосудия, связанных с бедностью, таких как юридическая идентичность, земля, перемещение, доступ к основным услугам и гендерное насилие.

Например, в Афганистане Банк поддержал увеличение числа поставщиков юридической помощи. В Нигерии Банк помог создать центры юридической помощи. В Боснии и Герцеговине Банк разрабатывает руководство для владельцев микро- и малых предприятий, которое поможет им справляться с проблемами правосудия. На Соломоновых островах Всемирный банк поддерживал местных сотрудников, которые помогают общинам управлять конфликтами, которые подрывают безопасность, развитие и социальную сплоченность.

Правосудие в секторах

Усилия Банка по укреплению нормативно-правовой базы и институтов правосудия помогли странам-клиентам достичь более эффективных результатов не только в секторе правосудия, но и во всех секторах, которые имеют решающее значение для достижения двойных целей Всемирного банка, включая здравоохранение, налогообложение, добывающие отрасли и управление земельными ресурсами.

Например, в Колумбии Банк помог разработать механизмы реагирования на претензии и жалобы граждан в отношении медицинского обслуживания. Проект в Пакистане способствовал судебному разбирательству налоговых дел, тем самым помогая бороться с уклонением от уплаты налогов и коррупцией. В Гондурасе Всемирный банк поддерживал общинные механизмы разрешения земельных конфликтов. В Центральноафриканской Республике Всемирный банк содействовал соблюдению Инициативы прозрачности добывающих отраслей. В Камбодже Банк поддерживал Арбитражный совет в разрешении трудовых споров.В Мавритании в рамках проекта банка была создана группа финансовой разведки для борьбы с отмыванием денег. В Сьерра-Леоне Банк поддержал помощников юристов в решении вопросов административного права и улучшении оказания медицинских услуг.

Аналитика и диагностика

Работа Банка в области правосудия также включает публикацию и распространение различных аналитических и диагностических материалов, связанных с правосудием. Он проводит аналитическую работу, чтобы понять проблемы, стоящие перед сектором правосудия, институциональной структурой и политико-экономическим контекстом реформ.

Обследования юридических потребностей, в том числе в Бангладеш, Колумбии, Кении и Папуа-Новой Гвинее, помогли понять потребности граждан в правосудии. Недавние функциональные обзоры и обзоры институциональных структур и расходов в Сербии, Черногории, Украине и Молдове послужили основой для программы реформ в этих странах и установили базовый уровень для оценки воздействия будущих реформ. Программа «Правосудие для бедных» (J4P) создала аналитические материалы по разрешению споров, дающие гражданам право голоса даже в сложных условиях правового плюрализма и слабых формальных институтов.Исследование Doing Business включает индекс качества судебного процесса, который оценивает инициативы по улучшению разрешения коммерческих споров. «Женский бизнес и закон» (WBL) оценивает основные правовые барьеры для участия женщин в экономике. Данные и доказательства в пользу реформы правосудия Всемирного банка (DE JURE) представляют собой глобальную платформу для расширения доказательной базы того, «что работает» в реформе правосудия.

Городская застройка и реконструкция старых полей

Городская застройка

Городская застройка определяется как новая застройка, которая расположена на пустой или незастроенной земле в пределах существующего сообщества и окружена другими типами застройки.Сам термин «городское заполнение» подразумевает, что существующие земли в основном застроены, а то, что строится, фактически «заполняет» пробелы. Этот термин чаще всего относится к строительству односемейных домов в существующих кварталах, но может также использоваться для описания новой застройки в коммерческих, офисных или смешанных областях.

Инструкции по внедрению:

1. Определите области в сообществе, которые, по-видимому, подвержены несоответствующей застройке засыпкой, или те области, которые, возможно, еще не связаны с застройкой засыпкой, но нуждаются в мерах по предотвращению несоответствующей засыпки в будущем
2. Работа с муниципальным персоналом, должностными лицами и обществом над разработкой новых правил, направленных на контроль развития в этих областях
3. Ограничьте возможности управления, уделяя особое внимание высоте здания, неудачам застройки и планировке участка
4. Протестируйте предложенные правила, смоделировав проект от начала до конца, как если бы он был построен в соответствии с правилами, а затем проанализировав, соответствует ли проект целям сообщества.
5. Использование существующего персонала и официальных лиц для предоставления дополнительных комментариев и отчетов о предлагаемых изменениях
6. Подготовить персонал и должностных лиц для внесения предлагаемых изменений
7. Принять предлагаемые изменения политики, используя стандартный процесс для муниципалитета

Обоснование

Urban Infill набирает популярность по мере того, как внутренние или близлежащие районы становятся более привлекательными для потенциальных покупателей жилья, а также для арендаторов офисов и магазинов.Муниципалитеты также поощряют практику заполнения, поскольку использовать существующую инфраструктуру и услуги более эффективно, чем расширять инфраструктуру и услуги на более отдаленные территории. Развитие заполнения также может помочь сообществу достичь или поддерживать пороговые значения плотности населения, необходимые для таких удобств, как парк. площади, коммунальные услуги, предприятия розничной торговли и доступное жилье. Более того, в сообществах, где неосвоенные, ветхие или пустующие участки представляют собой бельмо на глазу или угрозу безопасности, застройка засыпками может устранить вред, наносимый этим объектам.Наконец, многие городские участки засыпки остались неразвитыми, потому что они являются наименее желательными участками для строительства из-за размера, нежелательного местоположения, топографических ограничений или загрязнения окружающей среды (заброшенные участки).

Требуется усилие

За реализацию застройки отвечает как муниципалитет, так и сообщество разработчиков.

Муниципалитет

Местные органы власти должны гарантировать, что их кодексы и постановления способствуют практической и желательной застройке городских территорий там, где это целесообразно.При отсутствии контроля застройка городской застройки может негативно повлиять на прилегающую собственность или даже на сообщество в целом. Муниципалитеты могут контролировать размер, масштаб, неудачи и использование городской засыпки для устранения потенциально негативных воздействий.

Сообщество разработчиков

Сообщество местного развития должно использовать городскую застройку как альтернативу застройке с нуля, как реальный способ строительства новых жилых и нежилых зданий. Это требует координации с персоналом местных органов власти для определения участков с наиболее потенциальными и соответствующими возможностями финансирования.Новостройка в застроенных сообществах также часто требует более целенаправленного общения и содействия между соседями и владельцами прилегающей собственности.

Преимущества

• Устраняет раздражение на глазу и проблемы безопасности, связанные с незастроенной или пустой недвижимостью
• Позволяет общинам достигать или поддерживать пороговые значения плотности населения, необходимые для привлечения определенных удобств (парки, общественные службы, розничная торговля)
• Может быть эффективным инструментом для эффективного увеличения предложения более доступных домов

Риски

• Если местное правительство не управляет должным образом, может отрицательно повлиять на прилегающую собственность или сообщество в целом
• Может способствовать сносу исторического здания олова, чтобы освободить место для нового строительства
• Может способствовать перемещению жителей домов, которые покупаются для сноса и перепланировки
• Может привести к спекуляциям инвесторов и соответствующему резкому увеличению стоимости недвижимости

Агент действия

Департамент планирования, Департамент экономического развития, Строительный департамент, Мэрия и Совет / Комиссия, общественные организации

Стоимость

Городское заполнение может быть успешно решено муниципалитетом при относительно низких затратах за счет целенаправленных изменений кода, направленных на решение таких проблем, как высота здания, сбои в строительстве и покрытие участков.

Реконструкция Браунфилдс

Редевелопмент Браунфилда — это широкий термин, используемый для описания повторного использования и восстановления заброшенной, недостаточно используемой или подвергающейся стигматизации собственности посредством использования одной или нескольких местных, государственных или федеральных программ.

Обоснование

С точки зрения устойчивости, перепланировка Браунфилда — это переработка собственности. Промышленная и коммерческая собственность, как правило, имеют ограниченный срок службы, в результате чего зачастую оказывается экологически поврежденная собственность.Редевелопмент Браунфилд предоставляет средства для преобразования (повторного использования) этих свойств обратно в продуктивное использование, одновременно сокращая разрастание и разрушение ценных зеленых насаждений. Реконструкция Brownfield возвращает подвергшуюся воздействию окружающей среды и недостаточно используемую недвижимость для продуктивного использования, смягчает воздействие на окружающую среду, обеспечивает рабочие места и налоговые поступления и восстанавливает социальную основу сообществ. Проекты реконструкции заброшенных месторождений охватывают множество устойчивых принципов, включая энергоэффективность, минимизацию отходов, сохранение экосистем, сохранение природных ресурсов и защиту качества местной окружающей среды.

Требуется усилие

В зависимости от размера собственности, местоположения и степени воздействия на окружающую среду, перепланировка заброшенных участков редко бывает простой и обычно требует длительных юридических и технических усилий.

Преимущества

Общие преимущества реконструкции Браунфилда заключаются в предотвращении неналоговой порочащей собственности и управлении новой продуктивной недвижимостью, приносящей налоги, с сохранением зеленых насаждений.

Риски

Обычно, когда речь идет о программе редевелопмента заброшенных площадей, существует также сделка с недвижимостью.Иногда эта транзакция является необходимым элементом программы, иногда — нет. Заинтересованная сторона должна иметь в виду, что, помимо требований программы редевелопмента заброшенных земель, сделка с недвижимостью имеет те же подводные камни, что и любая другая, например, финансирование и т.