Как начисляется оплата за лифт в многоквартирном доме?
Много споров и разногласий возникает с вопросом об оплате за лифт. Почему оплата за лифт производится с квадратных метров, а не с человека, и должны ли проживающие на первых этажах за него оплачивать?
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), а также с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила), в состав общего имущества включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Согласно пункту 28 Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
Оплата за содержание лифта всеми собственниками помещений основана также на нормах статей 36, 37, 154, 156 Кодекса, по которым размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (в состав которого входят лифты и лифтовые шахты) определяется исходя из занимаемой общей площади, а не исходя из количества проживающих.
Освобождение жителей первых этажей от внесения платы за обслуживание лифта нормами Кодекса не предусмотрено. Это будет равнозначно освободить собственников всех этажей кроме последнего от оплаты за расходы на ремонт крыши, например.
Поэтому пользуемся мы лифтом или нет, он является частью общедомового имущества, а значит обязанность нести расходы на его содержание возникает у собственников всех помещений в жилом доме, не зависимо от этажа проживания согласно общей площади занимаемого помещения. Соответственно, оплата за лифт должна производиться собственниками всех помещений многоквартирного дома.
Читайте также по теме жилищные услуги:
Почему я должна платить за лифт?
— Живу на первом этаже. Ни разу даже не заходила в лифт. Почему я должна платить?
Pashtett/DepositphotosОтвечает юрист Кирилл Фомин:
Лифт относится к общему имуществу многоквартирного дома. Законом предусмотрена одинаковая для всех собственников помещений в доме обязанность по его содержанию. При этом внесение платы за содержание общедомового имущества не зависит от того, пользуется ли собственник помещения в многоквартирном доме данным имуществом или нет.
В рассматриваемом случае женщина может ни разу не заходить и в подвал, где могут находиться общедомовые коммуникации, однако данный факт не будет являться основанием для освобождения ее от платы за содержание подвала. Здесь имеет значение факт принадлежности лифта к общедомовому имуществу, а также наличие у вас потенциальной возможности воспользоваться лифтом (например, для посещения соседей или чердачного помещения).
Почему нужно платить за то, чем не пользуюсь?
Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?
Отдельного внимания заслуживает возможность установления различных сумм оплаты за содержание лифта для собственников помещений на первом этаже и собственников помещений, находящихся выше первого этажа. Суды, в том числе Верховный суд РФ, неоднократно отмечали, что установление различных размеров платы за обслуживание лифта для указанных собственников противоречит принципу равенства обязанностей собственников по содержанию общедомового имущества.
Отвечает директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев:
Плата за лифт, даже если им не пользоваться, урегулирована в правилах об общедомовом пользовании. Это значит, что все жильцы дома в равной степени оплачивают содержание, ремонт и функционирование дома.
Даже если собственники квартир первого этажа захотят освободить себя от уплаты за эксплуатацию лифта, реализовать это желание у них не получится. Пример: ТСЖ вынесло решение, что собственники квартир до 2 этажа не должны оплачивать услуги по обслуживанию лифта. Собственник 3 этажа подал в суд на ТСЖ и выиграл его, потому что его права ущемляются.
Должен ли я платить за вывоз мусора?
Как расторгнуть договор с УК?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Раньше, до принятия нового Жилищного кодекса от 1 марта 2005 года, в перечень коммунальных платежей жильцов первого этажа не входила плата за содержание лифта. Однако в настоящее время лифты входят в список общего жилого имущества сособственников дома.
По иронии судьбы, собственник трехкомнатной квартиры на первом этаже с учетом всех коэффициентов (общая придомовая территория и лестничные площадки оплачиваются пропорционально занимаемой площади) будет платить «за лифт» больше, чем жилец «однушки» на последнем этаже.
Но если человек не пользуется лифтом, это не значит, что он не может им пользоваться: например, он имеет возможность подниматься к соседям в гости.
Нужно ли платить за капитальный ремонт?
То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения
Отвечает юрист Ирина Захарова:
Каждый собственник жилого помещения платит за обслуживание общего имущества дома, куда входит и лифт соразмерно занимаемой им площади. И каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей оплачивать издержки по содержанию общего имущества вне зависимости от того, на каком этаже он проживает.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли занять нишу в подъезде под коляски?
Могу ли я не принимать квартиру в новостройке?
Как оспорить задолженность по ЖКХ?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Плата за лифт \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Плата за лифт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Плата за лифт Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 147 «Правление товарищества собственников жилья» ЖК РФ
(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд подчеркнул, что согласно части 4 статьи 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. В компетенцию правления не входит установление размера платы по эксплуатационным расходам, а общим собранием товарищества не определен размер платы по эксплуатационным расходам. Иными словами, суд нижестоящей инстанции учел, что согласие общего собрания с «приравниванием» эксплуатационных расходов к их фактическим показателям не означает, что общим собранием окончательно определен размер платы за установку почтовых ящиков, обшивку лифтов, установку домофонов, техническое обслуживание домофонов, прочистку канализации, установку пандуса. Воля и волеизъявление общего собрания оценены судами как исключающие окончательное решение им вопроса о цене (стоимости) конкретных эксплуатационных услуг.
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ»Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).»Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Плата за лифт Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Жилищное право»
(12-е издание, переработанное и дополненное)
(Крашенинников П.В.)
(«Статут», 2020)Жилищный кодекс РФ, по мнению Щ., не содержит норму, прямо относящую плату за содержание и обслуживание лифтов к плате за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, ЖК РФ (ст. 156) предусмотрено, что размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) и Правительство РФ в настоящее время не вправе решать вопросы о размерах указанных платежей.Нормативные акты: Плата за лифт
Плата за содержание лифта и мусоропровода в разновысотном многоквартирном доме
Иванову И.И.
Уважаемый Иван Иванович!
В ответ на Ваше обращение в Челябинской городской Думы по вопросу платы за содержание жилого помещения в разновысотном многоквартирном доме поясняю, что обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе лифта и мусоропровода собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором хотя бы один подъезд оборудован лифтом и мусоропроводом (разновысотный многоквартирный дом) установлена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила № 491):
1) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество (статья 39 ЖК РФ, пункт 28 Правил № 491)
2) к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены, в том числе лифты, лифтовые шахты, мусороприемные камеры, мусоропроводы и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (пункт 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 2 Правил № 491);
3) «При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений» (пункт 4 статьи 162 ЖК РФ, пункт 31 Правил № 491).
Письмом от 6.06.2009 № 6177-АД/14 Министерством регионального развития Российской Федерации даны разъяснения о том, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов не являются расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов, а являются составной частью расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В жилищном законодательстве отсутствуют нормы, освобождающие собственников помещений в разновысотном многоквартирном доме, в котором часть подъездов отличается по благоустройству и конструктивным элементам, также, как и собственников помещений, расположенных на первых этажах многоквартирного дома, от обязанности участвовать в расходах на содержание и текущий ремонт лифта, лифтового оборудования и мусоропровода
Вопрос освобождения от оплаты за содержание и текущий ремонт лифта, лифтового оборудования и мусоропровода собственников помещений, расположенных в подъездах многоквартирного дома без лифта, лифтового оборудования и мусоропровода, может быть урегулирован на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ)
По вопросу размера платы за содержание жилого помещения, установленного решением Челябинской городской Думой, необходимо отметить, что городская Дума устанавливает плату за жилое помещение только для нанимателей муниципального и государственного жилищного фонда, собственников помещений, которые не выбрали способ управления своим домом, и собственников помещений, которые выбрали способ непосредственного управления своим домом (для домов до 30 квартир), но размер платы не установили.
Размер платы за содержание жилого помещения (включающий в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт лифта и мусоропровода) в многоквартирном доме, в котором собственники помещений выбрали способ управления домом – управление управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме (частью 7 статьи 156 ЖК РФ). Принятие такого решения собственниками помещений, в соответствии с этим же пунктом ЖК РФ, пунктом 31 Правила № 491, должно учитывать предложения управляющей организации о перечне работ и услуг, определенным в договоре управления домом, и заключенными со специализированными организациями договорами на обслуживание общего имущества, объемах и качестве услуг и работ
На обслуживание и ремонт лифта — объекта повышенной опасности, управляющая организация заключает договор со специализированной организацией, в котором определяется конкретная стоимость работ, поэтому установить плату за содержание лифта в конкретном многоквартирном доме необходимо с учетом размера платы по договору.
Прокуратура разъясняет: Могут ли жильцы первых этажей не платить за лифт | TLT.ru
— Я живу на первом этаже 16-этажного дома. В моих счетах на оплату ЖКУ указывается в том числе плата за обслуживание лифтов. Законно ли это?
На вопрос отвечает прокурор Комсомольского района г.Тольятти Ярослав Смирнов:
Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ (Далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Из этого следует, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится их жилье. Стоимость за содержание оборудования (лифтов) начисляется соразмерно занимаемой площади. Вместе с тем, необходимо учитывать, что альтернатива полной оплате стоимости эксплуатации лифтового оборудования может быть установлена по решению собственников помещений многоквартирного дома.
Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Таким образом, для решения вопроса об отмене для жильцов 1 и 2 этажей платы за пользование и обслуживание лифтов необходимо решение общего собрания собственников в многоквартирном доме.
Просто о ЖКХ: Должен ли житель первого этажа платить за лифт?
Продолжаем отвечать на вопросы абонентов в рамках рубрики «Просто о ЖКХ». Жителей первых этажей интересует: обязаны ли они платить за лифт?
Отвечаем:
Да, должны. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты и лифтовые шахты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности.
Статьями 30, 39, 158 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» определено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Если же собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Освобождение жителей первых этажей, которые не пользуются лифтом, от оплаты за него незаконно, так как, плата вносится не за пользование лифтом (проезд к вышерасположенным этажам и обратно), а за его техническое содержание и противоречит ст. 39, 137, 158 ЖК РФ.
Также статьей 162 ЖК РФ четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Почему надо платить за лифт, которого нет?
Татьяне Струговец и еще десяткам жителей дома №119 по пр. Текстильщиков крупно не повезло. Беда в том, как рассказала Татьяна Юрьевна, что они живут в 5-этажной секции 9-этажного здания. А из этого последовали довольно абсурдные заключения. По новому закону все жильцы дома, независимо от того, на каком этаже они живут, обязаны платить за лифт. Беда в том, что дом, о котором идет речь, считается единым, так как имеет один адрес. А то, что он разделяется на две совершенно неравноценные секции, в расчет не принимается. Между тем, в одной секции – девять этажей, в другой, имеющей отдельный вход, — пять. Так вот, несмотря на то, что в подъезде нет лифта, жильцам 5-этажной секции все равно приходят счета на оплату этой услуги. Хотя в техническом паспорте дома наличие лифта в этой секции не указано. Жильцы обращались по этому поводу и в прокуратуру Ленинского района, и в областную прокуратуру, однако всюду ссылались на разъяснение Минэкономразвития, в котором говорится, что плата за обслуживание и ремонт лифта не является платой за его пользование. Довольно странная формулировка, особенно с учетом того, что лифта в секции вообще нет. Законодатели, видимо, не могли себе представить, что такая ситуация возможна. Но чиновники-исполнители причисляют такие строения к обычным домам, в подъездах которых одинаковое число этажей и, соответственно, везде есть лифты. Тем не менее, жильцы решили отстаивать свои права. В жилищной комиссии им посоветовали провести общее собрание жильцов дома, в том числе и тех, кто живет в 9-этажной секции. В итоге большинством голосов было принято решение ходатайствовать о том, чтобы плата за лифт жильцам 5-этажной секции не начислялась. На этом основании Александр Фомин, который тогда еще был мэром, поручил от имени администрации города Иваново МУП ЖХ№1, к чьему ведению относится этот дом, не начислять плату за лифт собственникам помещений 5-этажной секции. Абсурд ситуации очевиден: почему люди должны платить за услугу, которой в принципе нет? Однако поручение мэра, хотя и бывшего, до сих пор не выполнено. Почему? Запрос по этому поводу мы направили в мэрию. И получили следующий ответ: «Муниципальное предприятие МУП ЖХ № 1 определило, что исполнение поручения Главы города Иванова об освобождении жителей пятиэтажной секции от оплаты за лифт при проверке надзорными органами будет признано незаконным. Законность начислений платы за лифт жителям пятиэтажной секции дома 119 по пр. Текстильщиков подтверждена результатами проверки прокуратуры Ленинского района г. Иваново. Рекомендации по проведению собрания собственниками помещений указанного многоквартирного дома, по решению которого жителей пятиэтажной секции можно освободить от оплаты за лифт, изложенные в письме департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации, муниципальное предприятие посчитало противоречащим нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты, лифтовые шахты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Часть 3 статьи 30 ЖК РФ, предусматривает обязанность собственника жилого помещения содержать общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, собственники помещений, всех без исключения секций, несут бремя содержания общего имущества данного многоквартирного дома, как единого объекта. Часть 1 статьи 158 ЖК РФ, предусматривает обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. ЖК РФ в части 1 статьи 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме, установив, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу того, что ЖК РФ в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), представляется, что собственники помещений в данном многоквартирном доме не могут возложить по решению общего собрания на иное лицо (собственников помещений в секции оборудованной лифтом) бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме. В то же время в январе 2010 года администрация города направила в Министерство регионального развития РФ письмо с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в действующее законодательство, касающихся отмены оплаты расходов на содержание лифтового оборудования многоквартирных домов в составе платы за содержание и ремонт жилья для собственников помещений, расположенных в подъездах и помещениях, не оборудованных лифтами». Остается надеяться, что это обращение будет услышано. Ведущая рубрики Людмила Котляр Сообщения в рубрику «Дело житейское» принимаются по тел.: 936-931 или по электронной почте: [email protected]. Почему надо платить за лифт, которого нет? Татьяне Струговец и еще десяткам жителей дома №119 по пр. Текстильщиков крупно не повезло. Беда в том, как рассказала Татьяна Юрьевна, что они живут в 5-этажной секции 9-этажного здания. А из этого последовали довольно абсурдные заключения. По новому закону все жильцы дома, независимо от того, на каком этаже они живут, обязаны платить за лифт. Беда в том, что дом, о котором идет речь, считается единым, так как имеет один адрес. А то, что он разделяется на две совершенно неравноценные секции, в расчет не принимается. Между тем, в одной секции – девять этажей, в другой, имеющей отдельный вход, — пять. Так вот, несмотря на то, что в подъезде нет лифта, жильцам 5-этажной секции все равно приходят счета на оплату этой услуги. Хотя в техническом паспорте дома наличие лифта в этой секции не указано. Жильцы обращались по этому поводу и в прокуратуру Ленинского района, и в областную прокуратуру, однако всюду ссылались на разъяснение Минэкономразвития, в котором говорится, что плата за обслуживание и ремонт лифта не является платой за его пользование. Довольно странная формулировка, особенно с учетом того, что лифта в секции вообще нет. Законодатели, видимо, не могли себе представить, что такая ситуация возможна. Но чиновники-исполнители причисляют такие строения к обычным домам, в подъездах которых одинаковое число этажей и, соответственно, везде есть лифты. Тем не менее, жильцы решили отстаивать свои права. В жилищной комиссии им посоветовали провести общее собрание жильцов дома, в том числе и тех, кто живет в 9-этажной секции. В итоге большинством голосов было принято решение ходатайствовать о том, чтобы плата за лифт жильцам 5-этажной секции не начислялась. На этом основании Александр Фомин, который тогда еще был мэром, поручил от имени администрации города Иваново МУП ЖХ№1, к чьему ведению относится этот дом, не начислять плату за лифт собственникам помещений 5-этажной секции. Абсурд ситуации очевиден: почему люди должны платить за услугу, которой в принципе нет? Однако поручение мэра, хотя и бывшего, до сих пор не выполнено. Почему? Запрос по этому поводу мы направили в мэрию. И получили следующий ответ: «Муниципальное предприятие МУП ЖХ № 1 определило, что исполнение поручения Главы города Иванова об освобождении жителей пятиэтажной секции от оплаты за лифт при проверке надзорными органами будет признано незаконным. Законность начислений платы за лифт жителям пятиэтажной секции дома 119 по пр. Текстильщиков подтверждена результатами проверки прокуратуры Ленинского района г. Иваново. Рекомендации по проведению собрания собственниками помещений указанного многоквартирного дома, по решению которого жителей пятиэтажной секции можно освободить от оплаты за лифт, изложенные в письме департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации, муниципальное предприятие посчитало противоречащим нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты, лифтовые шахты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Часть 3 статьи 30 ЖК РФ, предусматривает обязанность собственника жилого помещения содержать общее имущество собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, собственники помещений, всех без исключения секций, несут бремя содержания общего имущества данного многоквартирного дома, как единого объекта. Часть 1 статьи 158 ЖК РФ, предусматривает обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. ЖК РФ в части 1 статьи 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме, установив, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу того, что ЖК РФ в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), представляется, что собственники помещений в данном многоквартирном доме не могут возложить по решению общего собрания на иное лицо (собственников помещений в секции оборудованной лифтом) бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме. В то же время в январе 2010 года администрация города направила в Министерство регионального развития РФ письмо с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в действующее законодательство, касающихся отмены оплаты расходов на содержание лифтового оборудования многоквартирных домов в составе платы за содержание и ремонт жилья для собственников помещений, расположенных в подъездах и помещениях, не оборудованных лифтами». Остается надеяться, что это обращение будет услышано. Ведущая рубрики Людмила Котляр Сообщения в рубрику «Дело житейское» принимаются по тел.: 936-931 или по электронной почте: [email protected].
5 вещей, которые вам нужно знать о лифтах, прежде чем въезжать в здание лифта
Если вы когда-либо помогали другу переместить его мебель в пешеходную зону или поднимали тяжелые пакеты с продуктами на несколько лестничных пролетов, пока ручки уходят глубже и более глубокие вмятины на руках — вы, наверное, мечтали жить в здании лифта. И хотя они, несомненно, являются одними из самых завидных удобств города (наряду с посудомоечными машинами и прачечной в апартаментах), лифты также связаны с особыми расходами, а иногда и с неприятностями.(Особенно, если вам пришла в голову идея кнопки «закрыть дверь», которая действительно работает.)
Ниже наш путеводитель по всему, что вам нужно знать о лифтах в многоквартирном доме Нью-Йорка, от того, сколько вы заплатите, до что делать, если ваш вдруг выйдет из строя:
Сколько еще вы заплатите?Как при продаже, так и при аренде вы обычно можете рассчитывать заплатить больше за удобство здания с лифтом, но его сумма будет зависеть от множества факторов, таких как расположение здания, качество и другие удобства.Например, если это также здание швейцара, это значительно увеличит запрашиваемую цену, хотя и не обязательно из-за самого лифта. (Согласно отчету об аренде здания Дугласа Эллимана за март 2017 года, аренда на Манхэттене со швейцаром составила 3700 долларов по сравнению с 2895 долларами для здания без швейцара).
«Когда у вас есть лифт, вы включаете в себя большее количество людей, которые были бы заинтересованы [в квартире], будь то аренда или покупка», — говорит оценщик Miller Samuel Джонатан Миллер, автор отчетов Elliman.Как правило, говорит Миллер, чем выше этаж в квартире, тем большую ценность лифт добавляет к ее цене, и это становится все более необходимым. «Когда вы живете в здании с лифтом, стоимость этажа возрастает по сравнению с лифтом, когда стоимость этажа падает», — говорит Миллер. «Они буквально влияют на цены вверх и вниз».
Хотя нет установленного показателя того, сколько лифт добавит к цене, говорит Миллер, при прочих равных условиях между невысоким домом для пешеходов и сопоставимым зданием с лифтом (но без швейцара) «просто Лифт может добавить от 10 до 15 процентов разницы в стоимости аренды.«
Как правило,« здания с лифтами имеют определенную цену между домами с полным обслуживанием / услугами швейцаров и пешеходными переходами », — говорит Закари Элиас из DJK Residential.« Это своего рода первое удобство, когда вы думая: «мой бюджет лучше, чем ходить пешком, но не совсем швейцар». Так что, хотя нет установленной суммы, лифт гарантированно повысит стоимость, говорит Элиас, «вы можете увидеть квартиры, где в пешей доступности , это 3000 долларов в месяц, в здании швейцара это 5000 долларов в месяц, а в здании только с лифтом это может быть 4000 долларов в месяц.»
Насколько хорошо лифтов поддерживается, и как часто они были «не в порядке»?NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Улица WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown BrooklynDumboDyker HeightsEast FlatbushEast Новый YorkEast WilliamsburgFlatbushFlatlandsFort GreeneGowanusGreenpointGreenwoodManhattan BeachMidwoodPark SlopeProspect HeightsProspect LeffertsProspect Park Sou thProspect-Lefferts GRED HookRedhookSeagateSheepshead BaySouth SlopeSunset ParkVinegar HillWeeksvilleWilliamsburgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль
Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1 млн до 1 250 000 долларов США до 1 500 000 долларов США до 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более
Спальни-студии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален
Санузлов не менее 1 кв.м комната не менее 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат
ПредставленоКонечно, лифт желателен только в той мере, в какой он является функциональным, и никто не хочет въезжать в здание только для того, чтобы узнать, что лифт лифт выходит из строя раз в два месяца, и это руководство работает вяло с ремонтом.
Для покупателей получить такую информацию несколько проще, так как любые проблемы с обслуживанием лифта должны быть раскрыты, пока вы и ваш адвокат проведете комплексную проверку, изучив финансовые показатели здания и протоколы встреч перед закрытием.Это даст вам обоим представление о том, как часто лифт является источником проблем, и может ли он быть запоздалым для некоторых обновлений. «Если вы покупаете, то для начала вас беспокоит то же качество жизни, что и у арендаторов», — говорит Дарен Херцберг из Corcoran. «Сколько там лифтов? Как часто они выходят из строя? Что происходит, когда лифты опускаются, и как быстро их ремонтируют? Сколько лет лифтам? Были ли они обновлены?»
Помимо удобства, возраст лифта и состояние его обслуживания могут иметь большое влияние на вашу прибыль как покупателя.«Если вы покупаете, вы захотите узнать, есть ли планы обновить или заменить лифт и сколько это будет стоить», — говорит Херцберг. «Замена лифтов стоит от 25 000 до 50 000 долларов за этаж, и если вы покупаете здание меньшего размера, вам нужно быть готовым к такой оценке».
Арендатору сложнее узнать качество лифтовой системы в здании, и лучше всего сделать это из уст в уста. «Когда вы арендатор, это чушь — обычно вы не видите ничего, указанного в договоре аренды, и брокер, вероятно, не знает, когда лифт был установлен и когда он последний раз обслуживался», — говорит Элиас.
Конечно, не повредит спросить арендодателя или управляющую компанию, и вы также можете посмотреть историю жалоб вашего здания на веб-сайте Департамента строительства, чтобы узнать, не подавали ли другие жители частые жалобы на то, что лифты не работают. служба. Точно так же вы можете добавить адрес в информационную систему здания, и, среди прочего, вам будет предоставлена возможность просмотреть записи о лифтах в здании и его историю проверок (в соответствии с требованиями города лифты должны проверяться один раз и проверяться дважды в год. ).
Также разумно предположить, что качество лифта соответствует тому, насколько хорошо поддерживается остальная здания. «Если вы собираетесь арендовать здание, осмотритесь — проверьте подвал, посмотрите, нет ли повсюду жуков рядом с мусором», — говорит Чип Найборг, президент Tristate Elevator. «Это даст вам хорошее представление о том, что делает домовладелец. Если я войду в здание и все будет гладко отполировано, я знаю, что у меня есть хороший, жесткий супер [и менеджмент].Если я войду внутрь, и это будет ужасно, это все явные признаки ».
Если вы сможете повернуть его, как и в большинстве случаев, вы, вероятно, узнаете реальную историю от самих жителей (или персонала здания)». Я думаю, что для «Арендатору лучше всего пойти в здание и начать расспрашивать», — говорит Герцберг. «Если швейцара нет, подождите, пока выйдет житель».
Достаточно ли лифтов, чтобы вместить всех жильцов? или есть ли в лифтах движение в часы пик?Помимо безопасности и качества обслуживания, вы также можете получить представление о том, насколько хорошо лифты будут работать в повседневной жизни — например, если в часы пик приходится долгое время ожидания дня.«Вы можете зайти утром или вечером и спросить швейцара, как часто это приходит», — говорит Херцберг. «Если вы очень чувствительны к проблемам с лифтом и времени ожидания, вы можете подумать о том, чтобы жить на нижнем этаже». (Если квартира, которую вы рассматриваете, находится рядом с лифтом, отмечает Херцберг, также стоит дождаться, пока лифт пройдет мимо, чтобы посмотреть, не будет ли он создавать много шума, который может быть мешающим. «Если он старше, он может грохнуть. — говорит Элиас. — Что касается того, сколько лифтов должно быть в здании, — «не существует установленного практического правила», но можно ожидать, что в новых зданиях будет больше лифтов, чем в старых.
Есть ли ограничения на использование лифта во время въезда?Особенно, если в здании есть только один лифт, руководство часто будет иметь ограничения на его использование во время переездов (например, требуя, чтобы они происходили в заранее определенные часы, которые, вероятно, вызовут наименьшие неудобства для существующих жителей). «Узнайте, есть ли необходимое предварительное расписание, в какие дни и часы разрешены переезды, есть ли какие-либо сборы и будете ли вы делить лифт с кем-то еще, прибывающим [одновременно]», — советует Томас Устоке из Дуглас Эллиман Управление недвижимостью.
В некоторых случаях, говорит Херцберг, в здании может быть грузовой лифт, и для переезда вам потребуется использовать только , а не . (Грузовой лифт также пригодится позже, если обычный лифт будет закрыт на ремонт.) «А если есть только один лифт, четко осознавайте, что происходит, когда люди входят и выходят», — говорит Херцберг. это повлияет на вас не только в день переезда, но и позже, если вам понадобится воспользоваться лифтом, когда в здание поселятся новые жители.
Хотя это вряд ли повлияет на ваш процесс принятия решения, это даст вам представление о том, насколько строго здание соблюдает свои протоколы в целом, и насколько вы можете испытывать неудобства, когда придет время для кого-то для въезда в здание.
Что делать, если лифты не работают?Вот еще один случай, когда ответы арендаторов и владельцев сильно разнятся.
В арендуемом здании вам не придется платить дополнительные деньги за ремонт сломанного лифта, но вы также потенциально можете меньше влиять на руководство, стремясь выполнить ремонт раньше.(Вам также, вероятно, будет сложно заранее получить прямой ответ относительно того, насколько быстро руководство обычно реагирует на эти проблемы.) Как мы писали ранее, если у вас есть руководство, которое не умеет обращаться с сломанным лифтом в аренда, это помогает объединиться с вашими соседями, и вы также можете подавать анонимные жалобы по номеру 311, что должно побудить город отправить инспектора. Может показаться, что это больше проблем, чем вы хотите вложить, но в остальное время просто подумайте, насколько проще будет тащить свой последний улов Trader Joe наверх и в холодильник.
«Многие здания предлагают служебный лифт в качестве альтернативы, когда главный лифт не работает, но тем, кто этого не делает, иногда предлагается арендная плата и / или кредит на техническое обслуживание, если работа действительно выводит жителей на длительный время, — говорит Элиас.
Помимо фактора неудобств, ремонт лифта может быть дорогостоящим. В кооперативе, например, «ответственность коллектива заключается в финансировании таких работ [как ремонт], и если резервные фонды не могут покрыть это, акционеры должны вмешаться», — говорит Элиас.Как упоминалось выше, ваш адвокат должен получить представление о том, насколько велика вероятность того, что лифту потребуется ремонт, и есть ли в здании необходимые резервные средства для покрытия таких расходов, во время процедуры должной осмотрительности. Вы не захотите позже получить дорогостоящий сюрприз.
Плата за использование лифта в квартире не так уж надумана
Райан Полякофф | Condo Q&A
Dear Poliakoffs,
Управляющий офис в моем кондоминиуме взимал 350 долларов, чтобы позволить моему арендатору переехать в здание — без оплаты ему не разрешат пользоваться лифтом.Я заплатил и запросил копию правила или постановления, требующего этого платежа, но так и не получил его.
Я действительно получил объяснение, в котором говорилось, что мой арендатор имел исключительное право пользования лифтом (в этом стеке два лифта) и что руководство наняло камердинера на шесть часов, чтобы помочь с переездом (что является ложью). Теперь руководство утверждает, что больше не взимает эту плату. Как и куда мне вернуться, чтобы вернуть свои деньги?
Подпись А.Б.
Уважаемый А.B.,
Как правило, кондоминиум может взимать только такие сборы, которые прямо предусмотрены в Законе о кондоминиумах или в Декларации о кондоминиуме. Во-первых, имейте в виду, что Закон о кондоминиумах прямо предусматривает, что «ассоциация не взимает никаких сборов & mldr; в связи с продажей, ипотекой, арендой, субарендой или другой передачей единицы, если только ассоциация не обязана одобрить такую передачу, и плата за такое одобрение не предусмотрена в декларации, статьях или подзаконных актах; » и в этом случае комиссия не может превышать 100 долларов.
Однако в ситуации, которую вы описываете, ассоциация может обоснованно утверждать, что их плата не связана с арендой квартиры, а просто связана с процессом переезда в квартиру (и эта плата предположительно применяется к арендаторам и владельцы, похоже).
Закон также гласит, что «ассоциация не может взимать плату за использование с владельца единицы за использование общих элементов или собственности ассоциации, если иное не предусмотрено в декларации кондоминиума или большинством голосов ассоциации, или если иное не предусмотрено. Расходы относятся к расходам, понесенным владельцем, имеющим исключительное право пользования общими элементами или имуществом ассоциации.
Это язык, который используется для обоснования платы за лифт, когда жильцам предоставляется исключительное право пользования лифтом. Максимум таких сборов не установлен, и поэтому, если предположить, что они действительно предоставили вашему арендатору исключительное право пользования лифтом, единственный способ оспорить размер платы — заявить, что это было необоснованно. Я не ожидал, что это будет выигрышным аргументом.
Так вот, возможно, ассоциация нанесла ущерб своему собственному положению, заявив, что плата в 350 долларов также включала наем камердинера (который, как вы утверждаете, не был предоставлен вам).Казалось бы, это доказывает, что по крайней мере часть (а возможно, большая часть) платы не была оправдана ни Законом о кондоминиумах, ни Декларацией.
Однако настоящая проблема, с которой вы столкнетесь, заключается в том, что с процедурной точки зрения нет практического способа вернуть эти средства, кроме как подать иск в суд мелких тяжб, а время и деньги, которые вы потратите на такой иск, равны намного больше, чем 200 долларов или около того, чтобы вы могли оправиться от ассоциации.
Уважаемые Поляковы,
В нашем многоквартирном доме 117 квартир.Тридцать пять из них — оконечные агрегаты с окнами.
Правление проинформировало всех 35 владельцев оконечных устройств о том, что их окна должны быть повторно заделаны. Это будет сделано для будущей защиты от проникновения воды. Тем не менее, эта стоимость будет взиматься непосредственно с этих 35 владельцев.
Сумма составит 1 900 долларов за единицу; или же владельцы могут нанять другого подрядчика для выполнения работы в соответствии с их техническими требованиями.
Подпись Е.О.
Уважаемый E.O.,
Вам необходимо сначала просмотреть свою декларацию о кондоминиуме, чтобы определить, кто несет ответственность за обслуживание, ремонт и замену внешнего вида здания, а также окон.
Если выяснится, что ассоциация несет ответственность за поддержание как внешнего вида здания (включая краску), так и самих окон в качестве общих расходов, тогда я задаюсь вопросом, как ассоциация может утверждать, что эти расходы следует переложить только на эти конкретные владельцы юнитов.
Если вместо этого ассоциация несет ответственность за внешнее обслуживание, но не за обслуживание окон, вы теперь застряли в ситуации, когда вам нужно определить, является ли конопатка окна обслуживанием этого окна или, наоборот, часть поддержания внешнего конверта.
Я склонен думать, что это часть внешней оболочки, особенно учитывая, что герметик наносится на внешнюю сторону окна, между окном и бетоном. Я думаю, что это лучший аргумент, хотя вам нужно будет подробно оценить декларацию, чтобы принять окончательное решение.
Если возник спор, вам необходимо разрешить его в арбитражном порядке или в судебном порядке — это не та область, где Отдел кондоминиумов может помочь.
Райан Полякофф, партнер Backer Aboud Poliakoff & Foelster, LLP, является сертифицированным специалистом в области права кондоминиумов и плановой застройки.Эта колонка посвящена памяти Гэри Полякова, пионера юридической индустрии общественных ассоциаций, неутомимого адвоката и автора трактатов, книг и сотен статей. Райан Полякофф и Гэри Полякофф являются соавторами книги «Новые районы — Руководство для потребителей по кондоминиумам, кооперативам и жилищным условиям в рамках семейной собственности». Присылайте свои вопросы по адресу [email protected]. Не забудьте указать свое местоположение.
Могу ли я платить меньше арендной платы, если лифт перестанет работать?
В: Я живу с женой и 5-месячным ребенком в арендуемой по рыночной цене квартире на шестом этаже здания Hamilton Heights.Единственный лифт в здании нуждается в замене, и он не будет работать в течение нескольких месяцев, по сути превратив нашу квартиру в холл на шестом этаже. Хорошая новость: срок аренды истекает непосредственно перед началом работы. Какие у нас есть варианты? Стоит ли нам пытаться договориться о более низкой арендной плате?
A: Вы всегда можете попытаться договориться о арендной плате. В этом случае у вас есть веские аргументы в пользу того, что стоимость вашей квартиры временно снизилась. Если вы переедете, ваш домовладелец застрянет, пытаясь снять квартиру на шестом этаже, которая, по сути, является пешеходной.Однако, если ваша арендная плата и так ниже, чем у сопоставимых квартир в этом районе, домовладелец может быть не таким уж нетерпеливым к переговорам.
«Условия переговоров с арендодателем должны быть выгодными для обеих сторон», — сказал Джейкоб Хендерсон, продавец недвижимости Citi Habitats.
Прежде чем звонить арендодателю, решите, хотите ли вы вообще остаться. Поищите в Интернете другие доступные квартиры. Вы можете найти более выгодную сделку в другом месте, даже с учетом затрат на переезд и головной боли, связанной с упаковкой вещей с младенцем на буксире.Но если ваша квартира стоит неудобств (или стоит уступок), позвоните арендодателю.
Если арендодатель не снижает арендную плату, попросите кредит на период, когда лифт не работает. По словам г-на Хендерсона, убедить домовладельца «снизить квартплату труднее, чем получить кредит». Если вы переедете, а квартира пустует хотя бы один месяц, домовладелец потеряет деньги. Итак, предложите бесплатную месячную аренду или ежемесячную скидку за каждый месяц ремонта лифта.
Арендодатель может предпринять другие шаги, чтобы уменьшить нагрузку на вас и ваших соседей — например, выделить место на первом этаже для хранения детских колясок и складных тележек для покупок. Стулья, размещенные на площадках, могут служить остановками для отдыха по пути наверх (при условии, что они соответствуют правилам пожарной безопасности). Если пожилым жильцам или инвалидам требуется помощь в переносе продуктов или тяжелых пакетов вверх по лестнице или помощи при ходьбе, руководство может нанять дополнительный персонал для помощи . Эти меры могут сделать ваши дни более сносными, независимо от того, уменьшится ли ваша арендная плата.
Чтобы получать еженедельные новости о жилой недвижимости по электронной почте, подпишитесь здесь. Следуйте за нами в Twitter: @nytrealestate.
Подписаться, чтобы прочитать | Файнэншл Таймс
Разумный взгляд на мировой образ жизни, искусство и культуру
- Информативные чтения
- Интервью и отзывы
- Кроссворд The FT
- Путешествия, дома, развлечения и стиль
Выберите вашу подписку
Пробный
Попробуйте полный цифровой доступ и узнайте, почему более 1 миллиона читателей подписались на FT
- В течение 4 недель получите неограниченный цифровой доступ премиум-класса к надежным, отмеченным наградами бизнес-новостям FT
Подробнее
Цифровой
Будьте в курсе важных новостей и мнений
- MyFT — отслеживайте самые важные для вас темы
- FT Weekend — полный доступ к материалам выходных дней
- Приложения для мобильных устройств и планшетов — загрузите, чтобы читать на ходу
- Подарочная статья — делитесь до 10 статьями в месяц с семьей, друзьями и коллегами
Подробнее
ePaper
Цифровая копия печатного издания
с простой навигацией.- Прочтите печатное издание на любом цифровом устройстве, можно прочитать в любое время или загрузить на ходу
- Доступно 5 международных изданий с переводом на более чем 100 языков
- FT Magazine, журнал How to Spend It и информационные приложения включены
- Доступ к предыдущим выпускам за 10 лет и к архивам с возможностью поиска
Подробнее
Команда или предприятие
Premium FT.com доступ для нескольких пользователей, с интеграцией и инструментами администрирования
Премиум цифровой доступ, плюс:
- Удобный доступ для групп пользователей
- Интеграция со сторонними платформами и CRM-системами
- Цены на основе использования и оптовые скидки для нескольких пользователей
- Инструменты управления подписками и отчеты об использовании
- Система единого входа (SSO) на основе SAML
- Специализированный аккаунт и команды по работе с клиентами
Подробнее
Узнать больше и сравнить подписки
Или, если вы уже являетесь подписчиком
Войти
Ваше право на безопасное и достойное жилище
ГАРАНТИЯ ЖИЛЬНОСТИ
Арендодатели обязаны в соответствии с законодательством штата Нью-Джерси о арендодателях поддерживать свою арендуемую собственность в безопасном и достойном состоянии.Эта обязанность распространяется на все договоры аренды, как письменные, так и устные. Обязанность содержать сдаваемые в аренду единицы безопасными и достойными называется гарантией пригодности для жилья . Гарантия пригодности для проживания основана на здравом смысле: в обмен на уплату арендной платы арендодателю он должен убедиться, что жилье пригодно для проживания арендатора.
Гарантия пригодности для проживания включает поддержание основных элементов вашего жилья в хорошем состоянии. Это включает в себя уход за физическими элементами, такими как крыша, окна, стены и т. Д.; системы, обеспечивающие тепло, горячую и холодную воду, электричество и газ; бытовая техника, такая как плита, холодильник, посудомоечная машина; поддержание чистоты в квартирах и местах общего пользования; и обеспечение защиты от преступности, например, замки на дверях и окнах для предотвращения взломов.
КОДЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЬЯ И СОБСТВЕННОСТИ
Есть несколько кодексов, принятых правительством штата или местными органами власти, которые устанавливают стандарты обслуживания арендуемой собственности. Есть обученный персонал, который проверяет арендуемую недвижимость на предмет соблюдения кодексов и может принимать жалобы на нарушения кодекса от отдельных арендаторов.
Код многоквартирного дома
Арендодатели зданий с тремя и более квартирами должны соответствовать стандартам Кодекса здоровья и безопасности для отелей и многоквартирных домов Нью-Джерси или кодексу «многоквартирных домов». Этот кодекс содержится в правилах, изданных Департаментом по делам общества штата Нью-Джерси. Образец цитирования: N.J.A.C. 5: 10-1.1.
Этот код содержит подробные и конкретные правила, которые охватывают все, включая замки, оконные перегородки, вентиляцию, вредителей, сантехнику, покраску, мусор, жилые помещения и так далее.Вы можете найти эти правила в своей библиотеке здания суда или публичной библиотеке, или вы можете позвонить в Департамент по делам общества, Бюро жилищной инспекции в Трентоне по телефону (609) 633-6210, чтобы купить копию.
Код обслуживания местной собственности
Большинство городов также имеют свои собственные жилищные коды или коды обслуживания собственности. Эти коды обычно применяются ко всем зданиям или квартирам, а не только к многоквартирным домам. Эти кодексы охватывают дома на одну семью и дома на две семьи.Позвоните в мэрию или муниципальное здание и попросите строительного инспектора или жилищного инспектора, если у вас есть какие-либо вопросы или проблемы, или вы просто хотите увидеть копию местного жилищного кодекса.
Потребность в тепле
Если ваш договор аренды требует, чтобы домовладелец обеспечивал тепло, он должен предоставить вам количество тепла, требуемое кодексами штата и постановлением местного города или города. Согласно ГЖК, с 1 октября по 1 мая домовладелец должен обеспечить достаточно тепла, чтобы температура в квартире была не ниже 68 градусов от 6 а.м. до 23:00 Между 23:00. и 6 часов утра, температура в квартире должна быть не ниже 65 градусов. Образец цитирования: N.J.A.C. 5: 10-14 и след. и N.J.A.C. 5: 28-1,12 (м). Местные нормы здравоохранения охватывают периоды года, не охваченные жилищными кодексами.
Жилищный инспектор или совет здравоохранения в вашем городе обеспечивает соблюдение требований к отоплению в соответствии с государственными и местными кодексами. В больших городах есть специальные горячие линии, которые созданы специально для рассмотрения жалоб. Инспектор может подать жалобу в суд от вашего имени, или вы можете подать собственную жалобу.Затем домовладелец должен явиться в суд и объяснить, почему он или она не обеспечивает отопление. Суд может наложить суровые наказания, включая штрафы или тюремное заключение.
Для получения информации о цитатах и о том, как получить дополнительную информацию о конкретном законе, см. «Поиск закона» в разделе «Арендодатель-арендатор».
СВИНЦОВАЯ КРАСКА И ОТРАВЛЕНИЕ СВИНЦЕМ
Отравление свинцом — опасная проблема для здоровья многих арендаторов, особенно детей. Отравление свинцом — это присутствие в организме слишком большого количества свинца.Дети и еще не родившиеся младенцы особенно подвержены риску отравления свинцом, поскольку их организм и нервная система все еще развиваются. Отравление свинцом может нанести серьезный физический и психический вред взрослым и детям. Не ждите, чтобы что-то с этим сделать, если вы думаете, что вы или ваши дети можете подвергнуться воздействию свинца в вашей квартире или доме.
Отравление свинцовой краской
Человек может отравиться, съев свинец или вдыхая свинцовую пыль. Жильцы, особенно дети до 6 лет, часто отравляются краской в своей квартире или доме.До 1978 года свинец использовался в красках для дома. В старых зданиях обычно много свинцовой краски. Отслаивание или растрескивание краски в старых домах и квартирах может быть опасным. Наружная краска также может содержать свинец. Отслаивающаяся краска снаружи домов или подъездов может упасть на землю.
Детям нравится вкус крошек краски, они грызут подоконники и крошки краски, падающие на пол. Младенцы, малыши и дети дошкольного возраста любят класть вещи в рот. В домах с отслаивающейся или трескающейся свинцовой краской свинцовая пыль может попасть на руки, соски и игрушки детей.Когда дети засовывают в рот руки, соски или игрушки, они могут проглотить свинцовую пыль и отравиться.
Свинец может попасть в ваше тело или тело ваших детей при вдыхании воздуха, содержащего свинцовую пыль. Соскабливание краски со стен или удаление остатков краски с пола пылесосом может привести к распространению свинцовой пыли по дому. Свинец может отравить будущего ребенка, если мать вдыхает свинцовую пыль.
Свинец также может присутствовать в грязи. В течение многих лет в краске, используемой для наружной отделки домов, содержался свинец.Когда краска испортилась или дома были снесены, свинец накапливался в окружающей почве. Свинец не разлагается и не растворяется; он остается в грязи, пока не будет удален. Дети не должны есть грязь или играть на голой земле.
Проверка на отравление свинцом
Есть анализ крови, который показывает, отравились ли вы или ваши дети. По закону все дети в возрасте до 6 лет должны быть проверены на свинец. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 2-137.4. Дети в возрасте от 9 до 36 месяцев, проживающие в домах престарелых, подвергаются наибольшему риску отравления свинцом.Если у вас есть ребенок младше 6 лет, который не проходил тестирование, поговорите со своим врачом.
Ваш врач может сделать анализ крови. Есть также много проектов по профилактике отравления свинцом в детстве, в которых дети проходят бесплатное тестирование. В больницах также можно проводить анализ крови на содержание свинца. Дети, участвующие в программе Medicaid, должны пройти бесплатное тестирование на отравление свинцом. Для получения информации о тестировании позвоните в местный отдел здравоохранения.
Удаление или ослабление свинцовой краски
Если в вашем доме есть свинцовая краска, которая создает опасность, вы можете использовать все способы, описанные в этом разделе, чтобы заставить арендодателя удалить ее, например, удержание арендной платы или просьба о снижении арендной платы.
Отравление свинцом — серьезная опасность для здоровья. Если вы или ваши дети проверяете уровень свинца в крови, возможно, в вашей квартире или доме есть свинцовая краска или грязь снаружи. Вам следует немедленно получить совет и помощь в юридической службе о том, как заставить арендодателя как можно быстрее удалить свинцовую краску. Вы также можете связаться с частным адвокатом, чтобы обсудить, можете ли вы подать в суд на арендодателя за ущерб, нанесенный свинцовой краской.
Поскольку отравление свинцом очень опасно, вы можете использовать другие законы.Закон запрещает использование свинцовой краски во многих вещах, в том числе внутри и снаружи квартир или домов. А уже имеющуюся свинцовую краску нужно удалить или накрыть, чтобы она никого не отравила. Грязь, загрязненная свинцом, должна быть удалена. Закон гласит, что опасная свинцовая краска на внутренних или внешних стенах дома или квартиры является «общественным неудобством», которое должен устранять домовладелец. Образец цитирования: N.J.S.A. 24: 14А-5; N.J.S.A. 55: 13А-7.
Местный отдел здравоохранения должен расследовать нарушения законов о свинцовых красках и заставить домовладельца удалить свинцовую краску.Если кто-либо из членов вашей семьи прошел обследование и у него в крови высокий уровень свинца, вам следует позвонить в отдел здравоохранения и попросить их немедленно осмотреть ваш дом.
Если департамент здравоохранения обнаружит, что у ребенка младше 6 лет высокий уровень свинца в крови, департамент здравоохранения проверит содержание свинца в доме. Если внутри дома нет опасности свинца, будет проверяться внешняя часть здания. Если на внутренних или внешних стенах не обнаружено опасности свинца, местный отдел здравоохранения проверит окружающую грязь.При выявлении опасности свинца отдел здравоохранения должен приказать владельцу здания устранить опасность свинца. Чтобы устранить проблему, владелец может покрыть поверхность твердым материалом или удалить свинцовую краску и перекрасить не содержащей свинца краской. В некоторых случаях арендаторы будут размещены в другом месте за счет владельца, пока владелец устраняет опасность свинца в арендуемой квартире.
Департамент здравоохранения предоставит арендаторам или жильцам копию своего уведомления владельцу, чтобы они знали, что департамент здравоохранения приказал владельцу сделать.
Поддержка малообеспеченных домовладельцев
Законодательство, принятое в 2004 году, предусматривает ссуды до 150 000 долларов США и гранты арендодателям в зависимости от финансовых потребностей. Фонд помощи в борьбе с опасностями, связанными со свинцом, представляет собой совокупность грантов и ссуд под низкие проценты, предназначенных для домовладельцев, которые не могут позволить себе дорогостоящий процесс удаления краски на основе свинца со стареющих зданий. (В соответствии с этим законом также был создан фонд для переселения детей, отравленных свинцом, и создан реестр безопасного для свинца жилья в штате.)
Для получения дополнительной информации о загрязнении свинцом см. Проверяли ли вашего ребенка на отравление свинцом ?.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ КОДОВ И ЗДОРОВЬЯ
Как обсуждалось в предыдущем разделе, арендуемое жилье должно соответствовать жилищным и медицинским кодексам города и штата. В кодексах перечислены требования, которым должна соответствовать собственность арендодателя, чтобы ее можно было одобрить как безопасное или «стандартное» здание. Правила касаются отопления, сантехники, безопасности, кровли, вредителей и других серьезных дефектов, таких как слабые стены.
Если вы чувствуете, что условия в вашей квартире или доме плохие, непригодные для жизни или опасные, сообщите об этом своему домовладельцу. Если ваш домовладелец не может произвести ремонт в разумные сроки, позвоните местному строительному инспектору и попросите его или ее осмотреть недвижимость как можно скорее. Если можете, присутствуйте при инспектировании, чтобы вы могли указать на все проблемы. Спросите имя инспектора и попросите его прислать вам копию отчета.
Если требуемый ремонт представляет собой проблему с канализацией, например, утечку сточных вод, позвоните в городской или окружной совет здравоохранения.Попросите инспектора проверить состояние. Когда придет инспектор, узнайте его или ее имя.
Если инспектор обнаружит нарушения кода, он или она направит домовладельцу письмо со списком нарушений кода. В этом письме домовладельцу будет сообщено, что повторный осмотр для проверки того, был ли произведен ремонт, состоится в определенный день.
Некоторые инспекторы жилищного и санитарного кодекса не отправляют арендатору копии отчетов о проверке и не информируют арендатора о результатах проверки.Как арендатор в собственности, вы имеете право получить копии этих отчетов, и вы должны обязательно попросить, чтобы копии всех отчетов были отправлены вам.
Повторный осмотр жилищной единицы
Если ваша жилищная единица не прошла инспекцию, она должна быть повторно проверена инспектором жилищного или санитарного кодекса. Вы можете обнаружить, что повторная проверка не проводится. В этом случае следует позвонить инспектору и сообщить ему или ей, что домовладелец не произвел требуемый ремонт.
Если при повторной проверке инспектор обнаружит, что домовладелец не производил ремонт, будет назначена еще одна проверка.Если нарушения все еще не устранены, инспектор по строительству должен вызвать домовладельца в городской суд. В случае признания вины домовладельца могут оштрафовать.
Чиновники местных органов власти не всегда серьезно относятся к обеспечению соблюдения жилищных норм и правил здравоохранения. Немногие домовладельцы предстают перед муниципальным судом за нарушение Кодекса содержания собственности, и еще меньшее количество когда-либо подвергается штрафу в суде. Арендаторы должны настойчиво настаивать на том, чтобы проверки и повторные проверки проводились тщательно и своевременно и чтобы инспекторы привлекали домовладельцев, не соблюдающих кодекс, в суд.
Отказ или закрытие здания
Кодексы по содержанию жилья и собственности позволяют инспекторам объявлять дом или многоквартирный дом «непригодным для проживания людей», если в арендуемой единице или здании имеются серьезные дефекты. Эти дефекты должны представлять угрозу для здоровья и безопасности арендаторов. Обрушение конструкции здания или отсутствие тепла или горячей воды — это типы ситуаций, которые могут служить основанием для признания здания непригодным. Объявив здание непригодным, инспектор может приказать вам покинуть арендуемую квартиру и закрыть здание.
Были случаи, когда инспектор отказывался от здания, даже если плохие условия не были достаточно серьезными, чтобы вынудить жильцов покинуть здание. Например, домовладелец, желающий переоборудовать здание в кондоминиумы, может вывести арендаторов из здания с помощью инспектора, тем самым обойдя требования закона о преобразовании кондоминиумов. Образец цитирования: Проспект-стрит, 49 против Шевских садов, 227 Нью-Джерси Супер. 449 (Приложение Div. 1988). Если вы подозреваете, что жилищный инспектор или домовладелец пытается незаконно заставить вас покинуть ваш дом, вам следует проконсультироваться с юристом.
Если строительный инспектор письменно сообщает вам о переезде, поскольку здание было признано непригодным, вы можете иметь право на помощь в переезде от местного правительства. Помощь при переезде включает помощь в поиске нового места проживания, расходы на переезд и помощь в размере до 4000 долларов США при покупке или аренде дома или квартиры. Образец цитирования: N.J.S.A. 52: 31B-1 и след. и N.J.S.A. 20: 4-1 и след. . (См. Помощь при переезде.)
Использование доски здоровья для получения тепла
Многие местные органы здравоохранения имеют право ремонтировать системы отопления, чтобы вы могли получать тепло.Ваше местное правительство должно было издать постановление, наделяющее совет по здравоохранению такими полномочиями. Даже постановлением совет здоровья может действовать только при температуре на улице ниже 55 градусов. Чтобы принять меры, вы должны позвонить в медицинский совет и сообщить им, что вы пытались заставить домовладельца исправить отопление. После этого плата будет ждать 24 часа, прежде чем кто-нибудь сделает ремонт. Образец цитирования: N.J.S.A. 26: 3-31 (p) и Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).
Что делать, если кончился мазут?
В некоторых городах Нью-Джерси есть программы по обеспечению экстренной доставки нефти за счет государства, когда у арендаторов нет отопления, потому что домовладелец не покупал нефть.Затем город получает деньги напрямую от домовладельца. Узнайте о таких программах в местных органах власти.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ РЕМОНТА И ВЫЧИСЛЕНИЯ
Арендаторы часто жалуются, что их арендодатель не будет ремонтировать такие вещи, как окна, замки, туалеты, краны и системы отопления, когда они ломаются в результате естественного износа. Арендаторы также жалуются, что их домовладельцы не проводят рутинного обслуживания, такого как уничтожение вредителей. Как арендатор вы имеете право жить в безопасном, чистом и приличном жилье.В этом разделе объясняется это право и законы, которые возлагают на вашего арендодателя обязанность поддерживать вашу арендуемую квартиру в хорошем состоянии. В этом разделе также объясняются различные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы арендодатель произвел необходимый ремонт и текущее обслуживание.
При определенных условиях арендаторы могут использовать арендную плату для ремонта. После ремонта арендатор вычитает стоимость ремонта из арендной платы вместо того, чтобы платить арендодателю в качестве арендной платы. Это называется ремонтом с вычетом .Существуют определенные правила ремонта и удержания, которым вы должны следовать:
Условия, требующие ремонта, должны быть достаточно серьезными, чтобы повлиять на здоровье или благополучие арендатора.
Арендатор должен сначала надлежащим образом уведомить арендодателя о необходимости ремонта, а затем дать арендодателю разумное количество времени для его проведения. Уведомление должно быть в письменной форме и отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении.
Выждав разумное время, арендатор должен произвести ремонт и оплатить его всей или частью арендной платы.
Стоимость ремонта должна быть разумной.
Затем арендатор должен вычесть стоимость из следующего арендного платежа и предоставить домовладельцу копию квитанции о ремонте. Образец цитирования: Марини против Ирландии, 56 Нью-Джерси, 130 (1970).
Пример: Туалет в вашей квартире не работает. Вы письменно сообщаете домовладельцу, что он неисправен. Проходит несколько дней, а хозяин не ремонтирует.Затем вы вызываете местного сантехника, чтобы он отремонтировал унитаз, платите водопроводчику и получаете квитанцию. Стоимость ремонта туалета — 50 долларов. При наступлении срока аренды в следующем месяце вместо полной суммы арендной платы вы отдаете арендодателю деньги за вычетом 50 долларов за ремонт. Вы даете домовладельцу копию счета водопроводчика, а оригинал оставляете себе.
В экстренной ситуации, если вы не можете связаться с домовладельцем лично или по телефону, вы можете произвести ремонт, а затем сообщить об этом домовладельцу.
Использование ремонта и удержания иногда приводит к спорам между домовладельцем и арендатором. Арендодатель может попытаться привлечь вас к ответственности за полную арендную плату, даже если вы использовали арендную плату для устранения серьезного дефекта. В этой ситуации домовладелец может попытаться выселить вас в суде за неуплату арендной платы. Если вы покажете судье копию отправленного вами письма с просьбой к домовладельцу произвести ремонт и копию квитанции о ремонте, судья не должен возлагать на вас ответственность за полную арендную плату. Однако судья может не согласиться с вами и может возложить на вас ответственность за полную арендную плату.Поэтому вам следует попытаться забрать всю сумму арендной платы с собой в суд.
ВЫДЕРЖКА АРЕНДЫ
Там, где домовладелец просто отказывается делать необходимый ремонт, у арендаторов часто нет другого выбора, кроме как прекратить платить арендную плату. Это называется с удержанием арендной платы , если в нем участвует один арендатор. Если некоторые или все арендаторы в одном здании или комплексе удерживают арендную плату как группа, это называется забастовкой арендной платы. Удерживая арендную плату, арендаторы оказывают давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт, и они избегают платить за услуги, которые они не получают.Удержание арендной платы совершенно законно и часто может быть единственным способом заставить домовладельца произвести необходимый ремонт.
Как начать удержание арендной платы
Если вы решите удержать арендную плату, чтобы заставить домовладельца произвести ремонт, вы должны предпринять два шага:
- Вы должны отправить домовладельцу письмо с объяснением, какие условия необходимо исправить. В письме должно быть объяснено, что вы прекратите платить арендную плату, если ремонт не будет сделан сразу, и что вы не будете платить больше, пока не будут завершены все ремонтные работы.Вы также должны объяснить, что после завершения ремонта вы будете платить сниженную арендную плату с момента, когда ремонт был необходим, до момента его завершения. Письмо должно быть отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении, и вы должны сохранить копию письма, так как она может вам понадобиться позже в суде.
Вы должны откладывать ежемесячную арендную плату и хранить ее в надежном месте. Банковский счет — хорошее место для ежемесячного внесения арендной платы, потому что вы будете получать проценты с этих денег.Экономия на аренде — это самое важное, что вы можете сделать. Вы удерживаете ренту, а не тратите ее на что-то другое!
Чего ожидать
Арендодателям нужны деньги за аренду, чтобы оплачивать счета и получать прибыль. Удержание арендной платы лишает домовладельца этих денег каждый месяц. Некоторые домовладельцы решат произвести весь ремонт или заключить соглашение с арендаторами о ремонте в обмен на выплату удержанной арендной платы и возобновление выплаты арендной платы. Если вы достигнете такого соглашения с арендодателем, убедитесь, что оно составлено в письменной форме.
Некоторые домовладельцы вместо ремонта будут пытаться напугать жильцов, рассылая письма и извещения с угрозами выселения. Если ваш домовладелец сделает это, вы должны ожидать, что рано или поздно он подаст в суд жалобу на ваше выселение за неуплату арендной платы. (См. Раздел «Причины выселения».)
ВНИМАНИЕ! Здесь очень важно сэкономить на удержанной вами ренте. Вас не могут выселить за неуплату арендной платы, если вы сохранили всю арендную плату и явитесь с ней в суд в день вызова.
Вы должны сообщить судье, что удержали арендную плату из-за плохих условий. Судья может потребовать от вас внести удержанную арендную плату секретарю суда. Очень важно, чтобы на тот момент у вас были все деньги за аренду, потому что, если у вас не будет денег, вас могут выселить. Затем судья назначит второе слушание, чтобы заслушать доказательства условий в вашей квартире. Это называется слушанием о снижении арендной платы и описывается в следующем разделе.
Арендная плата
Слушание о снижении арендной платы дает вам возможность показать судье, насколько плохие условия в вашей квартире или в местах общего пользования в здании.Составьте список и возьмите его с собой в суд, чтобы напоминать себе во время дачи показаний. Вам следует взять копию письма, которое вы отправили, с уведомлением арендодателя о вашем решении удержать арендную плату и о плохих условиях в квартире или доме. Вам также следует ознакомиться с любыми отчетами инспекторов жилищного или санитарного кодекса об этих условиях. По возможности сфотографируйте дыры, пятна и другие проблемы и покажите их судье.
Судья, рассматривающий ваше дело, имеет право снизить арендную плату за те месяцы, в которых вы удерживали арендную плату.Затем судья может разрешить вам удержать разницу между вашей обычной арендной платой и более низкой арендной платой за те месяцы, когда вы удерживали арендную плату. Судья также может разрешить вам платить меньшую арендную плату в будущем, пока домовладелец не произведет весь ремонт. Судья перечислит каждый ремонт, который необходимо произвести, прежде чем арендная плата может быть возвращена в обычную сумму. Это называется приказом о снижении арендной платы .
Сумма снижения вашей арендной платы зависит от того, насколько плохими условия считает судья.Если условия настолько плохи, что квартира или дом непригодны для проживания, судья может снизить арендную плату до нуля и приказать вам не платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не решит проблемы. Вот почему вам следует постараться как можно лучше полностью описать каждую проблему, с которой вы сталкиваетесь, чтобы судья понимал трудности, с которыми вы сталкиваетесь в повседневной жизни.
Важно, чтобы вы использовали удержание арендной платы только в том случае, если проблемы в вашем доме или квартире серьезны, и только после того, как вы уведомили домовладельца.На слушании дела о снижении арендной платы судья может также решить, что условия недостаточно плохи, чтобы оправдать ваши действия, и потребовать, чтобы вы заплатили всю удержанную арендную плату. В этом случае вы можете нести ответственность за оплату судебных издержек, штрафов за просрочку платежа и расходов на гонорары адвоката арендодателя. (См. Раздел «Защита от выселения ».)
Мировое соглашение в суде
В суде вы можете договориться с домовладельцем до суда. Если домовладелец соглашается произвести ремонт, укажите это в мировом соглашении.Если арендодатель позже не произведет ремонт, как обещал, вы можете подать в суд, чтобы обеспечить выполнение соглашения.
Арендаторы, участвующие в забастовке арендной платы
Забастовка арендной платы — это удержание арендной платы некоторыми или всеми арендаторами одного и того же арендодателя. Забастовка арендодателя увеличивает давление на арендодателя, потому что, чем больше арендаторов удерживает арендную плату, тем меньше денег будет поступать арендодателю. Работая в группе, арендаторы также имеют больше шансов в суде. Арендодателю будет труднее убедить судью в том, что какой-либо арендатор каким-то образом несет ответственность за дефектные условия, или в том, что домовладелец отрицает наличие дефектов.Вместо этого каждый арендатор сможет подтвердить свои слова в суде. Совместные действия арендаторов значительно повышают их шансы на то, чтобы суд оказал давление на арендодателя посредством значительного сокращения выбросов.
По мере того, как к забастовке арендаторов присоединится все больше арендаторов, инспекторы жилищного и санитарного кодекса будут с большей вероятностью оказывать давление на домовладельца с целью его ремонта. Совместная работа также увеличивает вероятность того, что арендаторы смогут нанять юриста. С адвокатом у вас может быть больше шансов убедить судью заказать ремонт или назначить приемника.Забастовка арендаторов часто является лучшим способом заставить сопротивляющегося домовладельца разобраться с плохими жилищными условиями.
СУДЕБНЫЙ ПРИКАЗ НА РЕМОНТ
Вместо удержания арендной платы арендаторы могут напрямую обратиться в суд и попросить судью приказать арендодателю оплатить ремонт. Этот тип иска подается в Суд мелких тяжб и может включать в себя требование о том, чтобы судья приказал арендодателю вернуть деньги за ремонт, выполненный арендаторами. Образец цитирования: R.6: 1-2 (a) (2). См. Обращение в суд, чтобы вернуть свой залог.
Арендаторам следует поговорить со своим региональным офисом юридических услуг, организацией арендаторов или частным юристом, если они хотят узнать больше об использовании Суда мелких претензий или если они не уверены в том, как им следует заполнять документы, необходимые для подачи жалобы мелких претензий. .
АРЕНДА АРЕНДА
Закон также позволяет арендаторам подавать в суд ходатайство о назначении управляющего для управления зданием или комплексом. В ходатайстве, которое должно быть подано в Верховный суд, содержится просьба к судье назначить кого-либо, кроме арендодателя, для сбора всех арендных платежей арендаторов и использования денег для ремонта здания.Лицо, назначенное судом для сбора арендной платы и заказа ремонта, называется получателем арендной платы. Образец цитирования: N.J.S.A. 2А: 42-85.
Судья обычно рассматривает возможность удовлетворения ходатайства, если домовладелец неоднократно отказывался исправить условия, лишающие арендаторов тепла, воды, электричества или других необходимых услуг. Получатель арендной платы обычно назначается судьей только в том случае, если ремонт и удержание, удержание арендной платы и другие попытки ремонта не увенчались успехом.
Следующий пример показывает, как работает этот закон. Лифт в пятиэтажном доме выходит из строя. Арендодатель уведомляется в письменной форме, но не отвечает. Стоимость ремонта лифта или его замены может составлять несколько тысяч долларов. Если только один арендатор удерживает арендную плату, на сбор денег уйдут годы. Согласно закону о конкурсном управлении, один арендатор может попросить суд обязать всех остальных арендаторов в здании платить арендную плату суду или получателю облигаций. Затем получатель может использовать арендную плату от всех арендаторов для ремонта лифта.
Для подачи ходатайства о получении арендной платы требуется помощь адвоката. Имейте в виду, что если домовладелец пытается выселить вас из-за того, что вы удерживали арендную плату из-за очень плохих условий в вашем доме, судья может самостоятельно начать процесс назначения управляющего. Вы можете спросить об этом судью во время слушания дела о снижении арендной платы, если ваш домовладелец категорически отказывается сотрудничать и условия в вашем доме серьезные. Образец цитирования: Дрю против Пуллена, 172 N.J. Super. 570 (Приложение Div. 1980).
ОБРАЩЕНИЕ В СТРАХОВУЮ КОМПАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Еще один способ оказать давление на домовладельца с целью проведения ремонта — это подать жалобу в страховую компанию арендодателя на условия, представляющие угрозу безопасности. В городах с контролем за арендной платой название страховой компании будет фигурировать в счетах, которые домовладелец представляет в связи с заявлением о повышении уровня материальных благ. В других местах может быть сложнее узнать название страховой компании арендодателя.
ЗАЩИТА ОКНА
Арендодатели нескольких жилых единиц обязаны по письменному запросу арендатора установить и поддерживать оконные решетки в общественных залах и в квартире любого арендатора, у которого есть ребенок в возрасте 10 лет или младше, который живет в квартире или регулярно присутствует в квартире значительное количество времени. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13. Закон требует от домовладельцев ежегодно уведомлять арендаторов о том, что они могут подать письменный запрос на установку оконных решеток.Это уведомление также должно содержаться в договоре аренды. Стоимость установки оконных решеток может быть передана арендаторам, но арендодателям не разрешается взимать более 20 долларов за оконную решетку. Обратите внимание, что оконные решетки не требуются на окнах первого этажа или на окнах, через которые есть доступ к пожарной лестнице. Здания, занимаемые собственниками, и некоторые другие здания, такие как сезонная аренда, также освобождаются от этого требования. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13A7.13b. Обратите внимание, что единицы, используемые мигрантами или сезонными рабочими в связи с любой работой или местом, где они выполняются, не считаются «сезонной арендой».«Эти арендодатели также обязаны информировать арендаторов и устанавливать оконные решетки в соответствии с законом. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-7.13б (2). Если у вас есть маленькие дети, и вы не были уведомлены о оконных решетках, вы можете поговорить с юристом, чтобы узнать, подпадают ли вы под действие этого закона.
Согласно правилам, принятым в 2006 году, арендодатели должны проверять оконные решетки дважды в год, чтобы убедиться, что они работают должным образом, и для этой цели регистрировать проверки в журнале.
Арендаторы могут подать жалобу уполномоченному Департамента по делам общества штата Нью-Джерси для обеспечения соблюдения закона, а также могут наложить штрафы и штрафы в соответствии с Законом об отелях и многоквартирных домах. Образец цитирования: N.J.S.A. 55: 13А-1. Любой арендатор, желающий удалить оконную решетку, должен будет подать письменный запрос своему домовладельцу.
КАК ПОЗВОЛЯТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ СДЕЛАТЬ РЕМОНТ
Закон дает вам несколько способов отстоять свое право съемщика на безопасное и достойное жилье и заставить домовладельца отремонтировать неисправные условия в вашей съемной квартире.У вас есть законное право:
Вызвать инспектора по зданию или санитарного врача,
Используйте арендную плату на ремонт,
удерживает арендную плату и
Подайте в суд.
Примечание : Если вы живете в здании, построенном на государственное финансирование, домовладелец должен каждые три месяца проводить собрания для всех арендаторов, чтобы арендаторы могли обсудить жалобы, которые у них есть по поводу условий проживания. здание.(Собрание не проводилось бы, если бы большинство арендаторов проголосовало против его проведения.) Ссылка: N.J.S.A. 55: 14К-7,3; П.Л. 2007, г. 8.
NYC Аренда зданий — NYBits
Многие сдаваемые в аренду здания в Нью-Йорке находятся в ведении компаний, которые имеют дело непосредственно с потенциальными арендаторами и не требуют обращения к брокеру, который делает их списки аренды « без комиссии». Тем не менее, некоторые управляющие зданиями передают часть или весь процесс подачи заявки на аренду брокерской фирме; брокерские сборы могут (или не могут) участвовать в таких договоренностях.По возможности мы показываем прямую контактную информацию менеджера по аренде.
Большинство управляемых зданий для сдачи в аренду предлагают квартиры без мебели и долгосрочную (12- и 24-месячную) аренду.
Избранные здания
Центр города Манхэттен Аренда Жилых домов
Это неполный список многоквартирных домов в центре Манхэттена. (т.е. ниже 14-й улицы). В полный список сдаваемых в аренду зданий в центре города (1389 зданий) немного длиннее.
- 10 Ганновер-сквер
(Финансовый район)
17 объявлений, все бесплатно
Послевоенное высотное здание швейцаров с тренажерным залом. В квартирах высокие потолки. - Уотер-стрит, 180
(Финансовый район)
19 объявлений: 18 бесплатных и 1 платная
Послевоенное высотное здание швейцара с тренажерным залом. В квартирах очень высокие потолки. - Стэнтон-стрит, 195
(Нижний Ист-Сайд)
16 объявлений, все без комиссии
Среднеэтажное здание с лифтом. - 21 West Street
(Финансовый район) фото
8 объявлений, все бесплатно
Высотное здание швейцара с тренажерным залом, детской игровой площадкой и прачечной. Построен между 1929 и 1931 годами в стиле ар-деко, отреставрирован и переоборудован …. - 410 East 13th Street
(Ист-Виллидж)
13 объявлений, все без комиссии
Среднеэтажное жилое здание. - 600 Вашингтон
(600 Washington Street, West Village) фото
9 объявлений, все без комиссии
Новое 7-этажное здание, предлагающее роскошные студии, студии с альковом, апартаменты с одной и двумя спальнями.Часть комплекса Мортон-сквер. - 71 Бродвей
(Финансовый район) фото
9 объявлений, все без комиссии
Высотное здание швейцара начала века с тренажерным залом и прачечной. В квартирах высокие потолки. - Леонард-стрит, 88
(TriBeCa) фото
10 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и гаражом. - 90 Вт
(90 Washington Street, Financial District) фото
9 объявлений, все без комиссии
Послевоенное высотное здание швейцара с тренажерным залом.В квартирах очень высокие потолки (10 ‘0 «- 13’ 0»). - 95 Стена
(95 Wall Street, Financial District) фото
11 объявлений, все без комиссии
Послевоенное высотное здание швейцаров с тренажерным залом. Здание, которое когда-то служило штаб-квартирой JPMorgan Bank, было (реконструировано) по проекту П. Старка. - The Chrystie
(229 Chrystie Street, Нижний Ист-Сайд) фото
8 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом.Разработано Arquitectonica и SLCE. - Gateway Plaza
(345-395 South End Avenue, Battery Park City) фото
11 объявлений, все бесплатно
Завершенный в 1983 году как первый жилой комплекс в Battery Park City, Gateway состоит из шести башен с более чем 1700 квартирами и различные профессиональные и ретай …. - Hilary Gardens
(300 Mercer Street, Central Village)
14 объявлений: 13 бесплатных и 1 платная
Послевоенное высотное здание швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и прачечной. - Tribeca Park
(400 Chambers Street, Battery Park City) фото
10 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и детской игровой площадкой. - Башня Трибека
(105 Duane Street, TriBeCa) фото
11 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и бассейном. В здании двухэтажный вестибюль.
Посмотреть все сдаваемые в аренду здания в центре города (1389 зданий)
Аренда жилого дома в центре Манхэттена
Ниже приведен частичный список сдающихся в аренду зданий в центре города.Чем дольше полный список сдаваемых в аренду зданий в центре города (1144 корпуса).
- 21 Челси
(120 West 21st Street, Chelsea) фото
15 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с прачечной. - 300 East 39th Street
(Мюррей Хилл) фото
12 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание швейцара с тренажерным залом и детской игровой площадкой. - 777 Шестая авеню
(Chelsea) фото
13 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и прачечной.В квартирах высокие потолки. - ARO
(242 West 53rd Street, Central Midtown)
30 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с детской игровой площадкой. - Авалон Мидтаун Уэст
(250 West 50th Street, Central Midtown) фото
25 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и прачечной. - Беатрис
(105 West 29th Street, Chelsea) фото
12 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом. - Дом39
(225 East 39th Street, Murray Hill) фото
10 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом, детской игровой площадкой и прачечной. - Instrata в Mercedes House
(550 West 54th Street, Hell’s Kitchen)
19 объявлений: 18 бесплатных и 1 платная
Современное высотное здание с тренажерным залом, бассейном и гаражом. - Longacre House
(305 West 50th Street, Hell’s Kitchen) фото
16 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и прачечной. - Макс
(606 West 57th Street, Hell’s Kitchen)
23 объявления, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и прачечной. - Башня Мюррей-Хилл
(245 East 40th Street, Murray Hill) фото
15 объявлений, все без комиссии
Послевоенное высотное здание швейцара с тренажерным залом и бассейном. - Парк Восток
(240 East 27th Street, Kips Bay) фото
22 объявления, все бесплатно
Послевоенное высотное здание швейцара с прачечной.Бежево-кирпичное здание. - Prism Apartments
(50 East 28th Street, NoMad) фото
11 объявлений, все без комиссии
Здание лифта для швейцаров с тренажерным залом, бассейном и детской игровой площадкой. - Просмотр 34
(401 East 34th Street, Murray Hill) фото
34 объявления, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и прачечной. Здание занимает весь квартал, от 34-й до 35-й улицы, от Первого проспекта до ФО…. - Запад 54-й фото
10 объявлений, все без комиссии
Комплекс из 2 зданий.
См. все сдаваемые в аренду здания в центре города (1144 корпуса)
Жилые дома в верхней части Манхэттена
Неполный список зданий на окраине города можно увидеть ниже. В полный список сдаваемых в аренду зданий в пригороде (с 1851 корпусом) также доступен.
- 170 Амстердам Апартаменты
(170 Amsterdam Avenue, Lincoln Square) фото
11 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и детской игровой площадкой. - 303 Восточная 83-я улица
(Верхний Ист-Сайд) фото
12 объявлений, все бесплатно
Послевоенное высотное здание швейцара с тренажерным залом, гаражом и прачечной. - Авалон Морнингсайд Парк
(1 Morningside Drive, Morningside Heights)
11 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание со тренажерным залом. 59 из 296 квартир зарезервированы для семей с низкими доходами. - Claridge House
(201 East 87th Street, Upper East Side) фото
6 объявлений, все без комиссии
Послевоенное высотное здание швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и прачечной. - The Fairfax
(201 East 69th Street, Upper East Side)
9 объявлений, все без комиссии
Довоенное высотное здание швейцарского дома с тренажерным залом и гаражом. Это роскошное здание (изначально построенное для производства / складирования) когда-то служило зданием Нью-Йорка …. - Серый камень
(212 West 91st Street, Upper West Side)
10 объявлений: 9 бесплатных и 1 платных
Довоенное высотное здание швейцаров с тренажерным залом. - Парк Камерон
(41 West 86th Street, Upper West Side) фото
7 объявлений, все бесплатно
Довоенное высотное здание швейцара с прачечной. - Parc Coliseum
(228 West 71st Street, Upper West Side) фото
13 объявлений, все бесплатно
Довоенное высотное здание швейцара с прачечной. В квартирах высокие потолки. - The Sagamore
(189 West 89th Street, Upper West Side) фото
9 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и детской игровой площадкой. - Sessanta
(229 West 60th Street, Lincoln Square) фото
8 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном и прачечной.В квартирах высокие потолки. - Стратмор
(400 East 84th Street, Upper East Side) фото
8 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и детской игровой площадкой. В квартирах высокие потолки (от 9 ‘0 «). - Trump Place: 140 Riverside Blvd
(140 Riverside Boulevard, Upper West Side) фото
14 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание со тренажерным залом. - Trump Place: 160 Riverside Blvd
(160 Riverside Boulevard, Upper West Side) фото
20 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание. - Trump Place: 180 Riverside Blvd
(Бульвар Риверсайд, 180, Верхний Вест-Сайд) фото
23 объявления, все без комиссии
Современное высотное здание. - Вестмонт
(730 Columbus Avenue, Upper West Side) фото
7 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом, детской игровой площадкой и прачечной.
Посмотреть все сдаваемые в аренду здания в пригороде (1851 корпус)
Жилые дома в Верхнем Манхэттене
Частичный список приведен ниже (вы также можете просмотреть полный список арендуемых зданий в Верхнем Манхэттене (1681 корпус)):
- проспект Вермилея, 120
(Inwood)
4 объявления, все без комиссии
Низкое жилое здание. - проспект Святого Николая, 1365
(Washington Heights)
6 объявлений, все бесплатно
Послевоенное высотное здание. - проспект Святого Николая, 1370
(Washington Heights)
11 объявлений: 10 бесплатных и 1 платных
Послевоенное высотное здание. - 148 West 142nd Street
(Центральный Гарлем)
13 объявлений, все бесплатно
Среднеэтажное здание с лифтом. - 213 Bennett Avenue
(Hudson Heights)
7 объявлений: 3 бесплатных и 4 платных
Среднеэтажное здание с лифтом. - 350 Манхэттен-авеню
(Центральный Гарлем)
4 объявления, все без комиссии
Среднеэтажное здание с лифтом. - 385 Форт Вашингтон Авеню
(Hudson Heights)
7 объявлений, все бесплатно
Послевоенное среднеэтажное лифтовое здание с прачечной. - 618 West 164th Street
(Вашингтон-Хайтс)
6 объявлений: 4 бесплатных и 2 платных
Невысокое жилое здание. - 690 Форт Вашингтон Авеню
(Washington Heights)
6 объявлений, все бесплатно
Среднеэтажное лифтовое здание середины двадцатого века с прачечной. - Альберта
(620 West 143rd Street, West Harlem)
5 объявлений: 3 бесплатных и 2 платных
Современное среднеэтажное здание с тренажерным залом, гаражом и детской игровой площадкой. - Осина
(Первая авеню, 1955, Восточный Гарлем) фото
1 объявление, бесплатно
Современное среднеэтажное здание с лифтом для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и прачечной. В некоторых квартирах этого дома высокие потолки. - Lenox Terrace фото
8 объявлений, все бесплатно
Комплекс из 6 зданий.Шесть корпусов соединены ландшафтными частными парками. - Savoy Park фото
39 объявлений, все без комиссии
Комплекс из 7 зданий. - Susan’s Court
(454 Manhattan Avenue, Central Harlem) фото
2 объявления, оба бесплатны
Современное среднеэтажное здание с лифтом для швейцаров с тренажерным залом и прачечной. - Гобелен
(245 East 124th Street, Восточный Гарлем)
10 объявлений, все бесплатно
Современное среднеэтажное здание для швейцаров с тренажерным залом.В сдаваемом в аренду смешанном здании 50/30/20 на 185 квартир 50% квартир отведено арендаторам с рыночной ставкой; 30% о ….
Посмотреть полный список арендуемых зданий в Верхнем Манхэттене в нашей базе (1681 корпус).
Остров Рузвельта, аренда многоквартирных домов
Хотя Остров Рузвельта официально является частью района Манхэттен, Это — это остров, поэтому, если вы решите там арендовать, вам нужно будет познакомиться с менее известным видом транспорта, называемым воздушным трамваем.
- Иствуд
(510-580 Main Street, Остров Рузвельта)
Комплекс из шести зданий, состоящий примерно из 1000 квартир. Около четверти квартир зарезервированы для пожилых людей и инвалидов. - Island House
(555-557 Main Street, Остров Рузвельта)
Послевоенное здание. - Manhattan Park
(10-40 River Road, Остров Рузвельта) фото
1 объявление, бесплатно
Комплекс из 4 зданий. - Октагон
(888 Main Street, Остров Рузвельта) фото
12 объявлений, все без комиссии
Роскошный жилой дом с широким спектром услуг и удобств, включая теннисные корты, бассейн на берегу, оздоровительный клуб и детский сад.Здание спроектировано …. - переход через реку
(405 Main Street, Остров Рузвельта)
2 объявления, оба без комиссии
Современное высотное здание со тренажерным залом. - Мыс Риверуок
(480 Main Street, Остров Рузвельта)
2 объявления, оба бесплатны
Здание лифта со швейцаром, тренажерный зал и прачечная.
Бруклин, аренда многоквартирных домов
- 180 Монтегю
(180 Montague Street, Brooklyn Heights) фото
13 объявлений: 8 бесплатных и 5 платных
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и гаражом.В квартирах высокие потолки. - Фронт-стрит, 181
(DUMBO)
14 объявлений: 8 бесплатных и 6 платных
Современное среднеэтажное здание для швейцаров с детской игровой площадкой. - AVA DoBro
(100 Willoughby Street, Downtown Brooklyn) фото
31 объявление, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и гаражом. Офис временного лизинга и модельная единица расположены по адресу: 343 Gold Street - Avalon Fort Greene
(343 Gold Street, Fort Greene) фото
29 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание с тренажерным залом и гаражом. - Авалон Уиллоуби-Сквер
(214 Duffield Street, Downtown Brooklyn)
21 объявление, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом и детской игровой площадкой. - The Brooklyner
(111 Lawrence Street, Downtown Brooklyn) фото
23 объявления, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, гаражом, детской игровой площадкой и прачечной. - Clover House
(107 Columbia Heights, Brooklyn Heights) фото
7 объявлений, все без комиссии
Среднеэтажное послевоенное здание швейцара с тренажерным залом и прачечной. - Хойт и Хорн
(45 Hoyt Street, Downtown Brooklyn) фото
8 объявлений, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом. - Один Юг 1-й
(1 South 1st Street, Williamsburg)
9 объявлений, все бесплатно
Высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, детской игровой площадкой и прачечной. - The Parkside Brooklyn
(125 Parkside Avenue, Flatbush) фото
5 объявлений, все бесплатно
Среднеэтажное здание с лифтом для швейцаров с тренажерным залом, детской игровой площадкой и прачечной.В квартирах высокие потолки.
См. все арендные здания в Бруклине (2404 корпуса)
Квинс, аренда многоквартирных домов
- Метрополитен-авеню, 119-21
(Kew Gardens)
30 объявлений, все бесплатно
Довоенное здание. - 32-52 33-я улица
(Astoria)
17 объявлений, все бесплатные
Среднеэтажное здание с лифтом. Внешний вид из коричневого кирпича. Полы в холле выложены терраццо. - 43-23 40-я улица
(Sunnyside)
23 объявления, все без комиссии
Среднеэтажное здание с лифтом. - 43-28 39 место
(Sunnyside)
21 объявление, все бесплатно
Низкое жилое здание. - 47-07 39-я улица
(Sunnyside)
20 объявлений, все без комиссии
Невысокое жилое здание. - 48-16 46-я улица
(Woodside)
22 объявления, все без комиссии
Невысокое жилое здание. - 86-02 Лесной бульвар
(Woodhaven)
15 объявлений, все бесплатно
Невысокое здание с лифтом и прачечной. - Avalon Riverview
(2-01 50-я авеню, Лонг-Айленд-Сити)
22 объявления, все без комиссии
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом и гаражом. В квартирах высокие потолки (8 футов 4 дюйма — 9 футов 8 дюймов). - Авалон Ривервью Норт
(4-75 48-я авеню, Лонг-Айленд-Сити)
33 объявления, все бесплатно
Современное высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и прачечной. В квартирах высокие потолки (9 ‘0 «- 11’ 0»). - The Bay Club
17 объявлений, все без комиссии
Комплекс из 2 зданий.
См. все сдаваемые в аренду здания в Квинсе (867 корпусов)
Бронкс Аренда Жилых Домов
См. все арендуемые здания в Бронксе (877 корпусов)
Жилые дома на Статен-Айленде
Жилые дома в аренду в Нью-Джерси
- 70 Колумбус
(70 Christopher Columbus Drive, Downtown Jersey City)
17 объявлений, все бесплатно
Высотное здание с детской игровой площадкой. - 70 Грин-стрит
(Центр города Джерси-Сити) фото
40 объявлений, все бесплатно
Высотное здание для швейцаров с тренажерным залом, бассейном, гаражом и детской игровой площадкой. В квартирах высокие потолки. - 77 Park Avenue
(Hoboken) фото
17 объявлений, все без комиссии
Современное высотное здание для швейцаров с гаражом. - Бухта Авалон
(444 Washington Boulevard, Downtown Jersey City)
21 объявление, все бесплатно
Среднеэтажное здание с тренажерным залом и бассейном. - Хадсон-Пойнт
(131 Dudley Street, Downtown Jersey City) фото
10 объявлений, все без комиссии
Среднеэтажное здание с лифтом для швейцаров с тренажерным залом и гаражом. В квартирах высокие потолки. - The Landings at Port Imperial
(4 авеню в порту Империал, Западный Нью-Йорк) фото
17 объявлений, все без комиссии
Здание с лифтом, тренажерный зал, бассейн и гараж. В квартирах высокие потолки. - Madox Apartments
(198 Van Vorst Street, центр Джерси-Сити) фото
16 объявлений, все бесплатные
Среднеэтажное здание со тренажерным залом, гаражом и детской игровой площадкой. - The Pier
(1 Харборсайд Плейс, центр Джерси-Сити) фото
15 объявлений, все без комиссии
Среднеэтажное здание с лифтом для швейцаров с тренажерным залом и гаражом. В квартирах высокие потолки. - Портовые башни
(155 Вашингтон-стрит, центр Джерси-Сити) фото
27 объявлений, все без комиссии
Высотное здание швейцара с тренажерным залом, гаражом и прачечной. В квартирах высокие потолки. - Ривингтон
(1130 Grand Street, Hoboken) фото
13 объявлений, все без комиссии
Невысокое здание с тренажерным залом и гаражом.
См. все арендные здания восточного Нью-Джерси (57 корпусов)
Последние дополнения / обновления в базу данных построек сделаны по: 24 июля 2021 г. Обновлено недавно: 35 Schermerhorn Street, 10 Spring Street, 110 Linden Boulevard, 1117 St. Marks Avenue, 135 West 12th Street
Брокеры и брокерские сборы: минимум
В Нью-Йорке, когда вы арендуете квартиру через брокера, как правило, вы, (и , а не домовладелец), должны платить брокерскую комиссию.«Стандартное» брокерское вознаграждение составляет 15% от годовой арендной платы. Таким образом, для квартиры за 3000 долларов в месяц ваше стандартное брокерское вознаграждение будет составлять 5400 долларов — без мелочей (ну, во всяком случае, не для большинства съемщиков). Иногда брокеры взимают меньше: нередко платят «низкую комиссию» в размере около 10% или меньше. Наиболее вероятное объяснение состоит в том, что арендодатель оплачивает часть комиссии, хотя некоторые брокерские компании в последнее время пытались снизить все свои комиссии, чтобы лучше конкурировать за клиентов.
Есть брокеры, которые перечисляют (и показывают) « квартир без комиссии брокера, «.Обычно это означает, что они получают компенсацию от собственника. Такие листинги при посредничестве составляют меньшинство. Всегда убедитесь, что вы понимаете условия, на которых вам показывают квартиру.
Как правило, когда вы впервые связываетесь с брокером и просите показать любую из квартир (со стандартной оплатой), которые он показывает, они заставят вас подписать соглашение, в котором, по сути, говорится, что если вы арендуете то, что собираетесь увидеть, вы: Я заплачу им комиссию (даже если позже выяснится, что в посреднике не было необходимости и вы могли снять ту же квартиру напрямую).
Аренда в кондоминиуме и, тем более, в кооперативных зданиях обычно предполагает наличие брокера (если вы не наткнулись на объявление, опубликованное владельцем квартиры). Этот рынок гораздо более фрагментирован и неустойчив, чем «основной» рынок аренды, но положительным моментом является то, что вы можете найти уникальное место для жизни. Однако имейте в виду, что для сдачи в аренду некоторых кооперативных и кондоминиумов может потребоваться прохождение процесса утверждения советом директоров. Ваш (предположительно хорошо осведомленный) брокер должен помочь вам.
Готовы начать поиск квартиры без комиссии? Перейти к нашему Инструмент поиска бесплатной аренды.
Определение платы за кондоминиум
Что такое плата за кондоминиум?
Термин «плата за кондоминиум» означает сбор, уплачиваемый каждым владельцем недвижимости в комплексе кондоминиума для покрытия текущих затрат на содержание. Плата часто зависит от размера квартиры, удобств, которые предлагает здание, и любых предполагаемых годовых расходов. Сборы, которые выплачиваются в дополнение к выплатам по ипотеке и другим расходам, часто покрывают коммунальные услуги, ландшафтный дизайн, общее обслуживание и другие удобства, такие как тренажерные залы, бассейны и парковки.
Как работают комиссии за кондоминиумы
Кондоминиум или ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это организация, которая голосует за принятие правил, а также за их соблюдение для членов, проживающих в сообществе. Ассоциация также регулярно встречается для определения приоритетов рабочих проектов и подачи и рассмотрения заявок на работы, которые будут выполнены для всего комплекса. Те, кто покупает кондоминиум, становятся членами ассоциации и платят периодические взносы в соответствии с требованиями ТСЖ. Этот сбор называется сбором за кондоминиум или кондоминиум, а некоторые компании также могут называть его сбором ассоциации домовладельцев.
Каждая ассоциация домовладельцев имеет Декларацию соглашений, условий и ограничений, которые устанавливают для владельцев условия содержания собственности и квартир.
Каждый владелец квартиры несет ответственность за оплату сбора за квартиру. Это в дополнение к любым другим обязательствам, включая выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, а также ипотечное страхование и страхование домовладельцев. Это согласованная сумма, выплачиваемая ежемесячно кондоминиуму или ассоциации домовладельцев за поддержание общего вида и содержание сообщества.Как упоминалось выше, эти сборы используются для оплаты коммунальных услуг, ремонта, озеленения, уборки снега, общих расходов на техническое обслуживание таких территорий, как гаражи и участки, тренажерные залы, лифты, вестибюли, патио, общие внутренние / открытые пространства и другие удобства. .
Плата за кондоминиум может варьироваться от 50 до 1000 долларов в месяц. Размер комиссии зависит от ряда факторов, в том числе:
- размер собственности
- высотное ли здание
- сколько построек в том или ином комплексе
- крытые удобства, такие как консьержи, теннисные корты или парки / детские площадки
Ключевые выводы
- Плата за кондоминиум выплачивается всеми владельцами комплекса кондоминиумов для покрытия текущих затрат на содержание.
- Размер комиссии зависит от размера квартиры, предлагаемых удобств и любых годовых расходов.
- Кондоминиумы привлекательны для тех, кто хочет жить без обслуживания.
- Ассоциация кондоминиумов может взимать плату или взносы, если не хватает денег для покрытия основных затрат на улучшение.
Особые соображения
В то время как сборы используются для оплаты регулярного обслуживания, некоторые хорошо управляемые кондоминиумы или ТСЖ часто поддерживают резервные фонды, финансируемые за счет сборов за кондоминиумы.Эти средства используются для обработки любых непредвиденных проектов обслуживания, даже после того, как владельцы выплатят свою ипотеку. Таким образом, каждый владелец квартиры в застройке по существу откладывает деньги на ремонт на регулярной основе. Например, из резервного фонда можно отремонтировать фасад здания, отремонтировать вестибюль и / или коридоры или отремонтировать парковочные места и террасы для каждого объекта.
Преимущества и недостатки платы за кондоминиум
Кондоминиумам есть что предложить, и их образ жизни без обслуживания, безусловно, может показаться привлекательным, но есть определенные преимущества и недостатки владения кондоминиумом и, следовательно, оплаты гонорара.В конечном счете, владение кондоминиумом — это решение жить в общественной среде, где каждый соглашается объединить свои деньги для улучшения общества.
Плюсы
Кондо часто обращаются к людям, которые хотят сократить или выйти на пенсию. Таким образом, ежемесячная плата является небольшой платой для этих людей, а также для тех, кто хочет владеть собственностью, но не хочет хлопот по ее содержанию.
Выплата комиссии помогает предотвратить поломку здания и его единиц, что оказывает большое влияние на стоимость недвижимости.Поскольку квартиры регулярно обслуживаются, стоимость отдельных квартир не должна упасть. И если владелец хочет продать в будущем, обновления и содержание могут максимизировать продажную цену. Владельцы кондоминиумов избегают больших затрат на ремонт, связанных с домовладением, платя ежемесячную плату. Если, например, плата за кондоминиум составляет 250 долларов в месяц, ежегодные затраты в размере 3000 долларов могут быть небольшими по сравнению со стоимостью крупного ремонта дома. В плату также входит простота покрытия расходов на техническое обслуживание и время, сэкономленное на получении предложений на ремонт и обслуживание от поставщиков.
Бюджетирование расходов проще с ежемесячной платой за кондоминиум, чем за дом. Другими словами, владелец квартиры может распределить затраты на ремонт, которые идут на поддержание собственности, равными ежемесячными платежами. Предсказуемость выплат может быть особенно важна для пожилых людей с фиксированным доходом.
ПлюсыСборы за кондоминиумы обеспечивают проживание без обслуживания для владельцев кондоминиумов
Сборы за кондоминиум позволяют легко составить бюджет для расходов на содержание
Сборы за кондоминиум помогают избежать капитального ремонта, связанного с домовладением
Сборы за кондоминиумы предоставляют удобства, которых может не быть в доме, например, клуб
Сборы за кондоминиумы могут быть дорогими и колебаться от 50 до 1000 долларов в месяц
Комиссия за кондоминиум со временем может увеличиваться
Ассоциации кондоминиумов могут взимать дополнительную плату за капитальный ремонт
Участникам может потребоваться оплатить сборы за кондоминиум для тех, кто лишен права выкупа или не может заплатить
Минусы
Сборы за кондоминиум используются при расчете любых квалификационных требований к ипотеке и в некоторых случаях могут подтолкнуть заемщика к превышению допустимого соотношения доходов и расходов.Если, например, ежемесячный платеж по ипотеке составляет 1100 долларов, а плата за кондоминиум составляет 400 долларов в месяц, общая стоимость составляет 1500 долларов в месяц без учета каких-либо других расходов или выплат по долгу. Если заемщик может получить одобрение только на 1400 долларов в месяц, а плата за кондоминиум в этом районе обычно составляет 300 долларов в месяц, заемщику, вероятно, придется искать квартиру меньшего размера.
Еще одним недостатком кондоминиумов является то, что плата покрывает содержание каждой квартиры в комплексе. Это означает, что, если некоторые владельцы пренебрегают своими, ответственным владельцам, возможно, придется платить более высокие сборы для покрытия дополнительных расходов.Некоторые домовладельцы предпочитают нести единоличную ответственность за собственное жилое помещение и ремонт. Некоторые владельцы могут также самостоятельно выполнить ремонт по более низкой цене, чем это может быть согласовано через ассоциацию кондоминиумов, имеющую дело с поставщиками услуг.