Лишение права собственности на квартиру: ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности / КонсультантПлюс

Из-за недовольства соседей можно лишиться квартиры — Российская газета

Есть как минимум три причины, которые могут привести собственника к потере своей квартиры. Его из нее просто выселят. Специально для «Российской газеты» адвокат Олег Сухов рассказал, как это может случиться:

— Когда мы говорим о выселении и лишении прав на квартиру, то имеем ввиду статью 293 Гражданского кодекса РФ. Она разрешает выселить человека и лишить собственности за использование жилья не по назначению, при нарушении прав и интересов соседей, а также за бесхозяйственное отношение к помещению.

Кто имеет право выселить собственника жилья

Лишить человека квартиры может только суд. Причем в соответствии со статьей 293 ГК РФ исковое заявление о продаже жилья с торгов подают исключительно местные органы власти. То есть управляющая компания и соседи иск направить не могут. И если соседи подадут заявление, то судья откажется удовлетворить требования. Поэтому разговоры о том, что управляющая компания или соседи выселяют собственников — это миф.

Соседи вправе пожаловаться на собственника в местную администрацию, прокурору, написать заявления в полицию. Госорганы проверяют обращения и принимают меры. Возбуждают административные или уголовные дела, предупреждают собственников об устранении нарушений, обязывают через суд переустроить жилье или провести санитарную обработку и дезинфекцию квартиры. Или, наконец, администрация вправе потребовать продать квартиру с торгов с выплатой компенсации собственнику.

Что же касается управляющей компании, то она вправе предоставлять сведения о состоянии жилья в местную администрацию, проверять общедомовое имущество в квартирах и взыскивать (в том числе и по судебному приказу) задолженность по оплате коммунальных услуг. Но выступать истцом в суде в споре о выселении собственника по статье 293 ГК РФ — управляющая компания не может.

Итак, соседи или службы ЖКХ жалобами и заявлениями только инициируют проверки, которые иногда приводят к выселению.

Как происходит выселение

Для начала процедуры надо, чтобы местная власть получила информацию о нарушении собственником интересов и прав соседей, разрушении жилища либо использовании его не по назначению.

Если у администрации нет доказательств, то чиновники осматривают помещение. А если владелец не пускает представителей администрации, то местная власть обращается в суд с требованием обязать собственника обеспечить доступ в квартиру.

Если чиновники обнаружат нарушение, то местная власть потребует его устранить. В случае же, когда собственник не подчинится, то администрация подаст первое исковое заявление. Этот иск содержит требование об устранении нарушений.

Если же хозяин жилья проигнорирует судебный акт, то администрация вправе подать иск о продаже помещения.

Правовые аспекты эксплуатации жилья эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Например, житель Мурманска перепланировал жилище и превратил помещение в офис. Администрация потребовала устранить нарушения. Однако собственник не подчинился, и чиновники обратились в суд. Судья обязал привести квартиру в первоначальное состояние. Собственник отказался. Тогда чиновники подали иск о продаже помещения с публичных торгов. Суд рассмотрел материалы и удовлетворил требование.

Как можно противостоять выселению

Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации в одном случае из десяти.

Поэтому собственники отстаивают недвижимость, даже приложив минимальные усилия. Достаточно обозначить факт, что владелец начал исправлять нарушения, и суд откажется удовлетворить иск.

Например, администрация потребовала продать квартиру, так как владелец не вернул помещение в прежнее состояние после перепланировки и реконструкции. В процессе ответчик заявил, что чиновники не дали времени для исправления нарушений, так как надо подготовить еще и проект работ. В результате судья отказал в иске.

Более того, собственники добиваются отмены продажи даже в ходе обжалования. Так, суд решил продать квартиру с публичных торгов, поскольку хозяйка запустила помещение, нарушив права и интересы соседей. После вынесения судебного решения комиссия еще раз проверила квартиру и установила, что собственница начала ремонт, вывела насекомых и убрала мусор. В результате апелляционная инстанция отменила продажу недвижимости. Так что для отмены выселению надо соблюдать правила человеческого общежития и выполнять предписания суда.

Что делать собственнику после судебного решения о продаже квартиры

Существует два варианта поведения — исправить нарушения и обжаловать решение либо ничего не делать. Если владелец равнодушно относится к недвижимости, то вправе выбрать второй вариант. Судебное решение вступает в силу через месяц. Поэтому собственник может находиться в квартире это время.

Да и после истечения срока на обжалование бывший владелец вправе не покидать помещение. Российские законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Ответственность грозит только за неисполнение решения суда на стадии исполнительного производства (статьи 17.14 и 17.15 введены Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ) Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) должна, как минимум, возбудить исполнительное производство. А учитывая тот факт, что право собственности на недвижимость возникает после внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, нерадивый собственник будет жить в квартире долгое время.

Этот вывод подтверждается и судами, которые указывают, что «право собственности на имущество, подлежащее продаже с торгов, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица, к которому переходит это имущество, а не в момент принятия судом решения об отчуждении имущества ответчиков». Так, что бывший собственник может месяцами (если не годами) занимать квартиру, пока на пороге не появится новый владелец.

Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире — Российская газета

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире. Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же «трешке» купил некий посторонний гражданин. Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках. Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения. Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился. Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение — вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи. Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема — жилец с маленькой долей в квартире — стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой. Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования — не основание отказывать человеку во вселении. Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном — 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей. Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон.

А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

В нашем случае ответчики — супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника. Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли. Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса. Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

В совете при Путине сочли закон о реновации нарушением прав собственности :: Жилье :: РБК Недвижимость

Основным принципиальным замечанием к законопроекту является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией

Фото: shutterstock.

com/VLADJ55

Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал законопроект о всероссийской реновации, говорится в сообщении совета, поступившем в РБК. «Основным принципиальным замечанием к законопроекту является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией», — приводятся в сообщении слова председателя совета, главы комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павла Крашенинникова.

По мнению депутата, законопроект о всероссийской реновации «не обеспечивает в должной степени имущественные и жилищные права граждан и во многих аспектах не позволяет улучшить их жилищные условия».

Совет при президенте обратил внимание на то, что для гарантий защиты права частной собственности необходимо соблюдать ряд требований в случае их принудительного ограничения или прекращения. Это наличие значимого публичного интереса, который не может быть удовлетворен иначе, равноценное и предварительное возмещение, а также независимый судебный контроль. В законопроекте эти гарантии отражены не в полной мере, отметил он.

«Слепое копирование положений (московского) закона о реновации вряд ли сможет обеспечить надлежащую правовую основу для регулирования программы сноса и реконструкции многоквартирных домов во всей России», — отметил Крашенинников.

В сентябре в Госдуму был внесен законопроект о реновации жилья по всей России. Документ регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Он также предполагает комплексную реновацию промышленных территорий. В основе инициативы — московская программа реновации пятиэтажек.

Включать в программу будут те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали инициативу, в том числе на общих собраниях. По мнению авторов законопроекта, его реализация даст старт комплексной программе улучшения качества жилищных условий российских граждан во всех регионах.

Автор

Наталия Густова

Три причины, из-за которых можно лишиться жилья — Статьи — Недвижимость

У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.

Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

Читайте по теме

Собственники будут платить налоги даже на заборы

И каких еще сюрпризов можно ожидать владельцам недвижимости

«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Имущественные потери владельцев долевой собственности

Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.

Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.

Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.

Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».

Лишение прав ипотечных должников

Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.

Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.

Читайте также

В России запретят «наличку»

Кабмин собирается объявить войну зарплатам в конвертах

«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».

Росреестр

Основания прекращения права собственности установлены в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Право собственности прекращается: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; при отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статье 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Необходимо отметить, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (абз. 2 ст. 236 ГК РФ).

В случае если заявитель хочет отказаться от права собственности в пользу государства, то с заявлением об отказе от права собственности на объект и правоустанавливающим документом на неё необходимо обращаться в орган местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости.

После того как заявитель подаст заявление об отказе от права собственности, объект недвижимости приобретет режим бесхозяйной вещи.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Таким образом, управлением в порядке, установленном приказом Минэкономразвития России от 10. 12.2015 №931 «Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (далее – приказ №931), на основании заявления органа местного самоуправления будет осуществлена процедура постановки на учет объекта в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества.

Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)

В соответствии с п. 10 приказа № 931 после принятия на учет объекта недвижимого имущества в связи с отказом собственника от права собственности на него заявителю (органу местного самоуправления) и отказавшемуся от права собственности лицу направляется уведомление о принятии на учет объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

В случае, если этим объектом является земельный участок, то применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ . А именно, в соответствии с п. 2 ст. 53 Земельного кодекса, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права (ст. 56 Федерального закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» ).

Лишение права собственности на недвижимость

Когда жизнь становится невыносимой из-за обитателей за стеной можно попробовать добиться торжества фемиды и выселить назойливых соседей через суд, если на то есть законные основания.

Государственные законы и Свидетельство о праве собственности защищают интересы владельцев недвижимости, но есть ряд ситуаций, когда собственник жилья может его потерять. Как правило, лишение права собственности проводится в качестве крайней меры в тех случаях, когда нарушаются интересы других граждан.

В каких случаях может произойти лишение прав собственности на квартиру

• Использование жилого помещения не по назначению. Например, в квартире нельзя устраивать гостиницы, хостелы или ночной клуб — в этом случае собственник рискует лишиться объекта недвижимости.
• Асоциальное поведение. Систематические дебоши, шум в ночное время, вечеринки и мешающие соседям застолья также могут привести к выселению из недвижимости, если в суд поступит коллективный иск о лишении права собственности за регулярное нарушение порядка.
• Задолженность по коммунальной плате. При накоплении очень большого долга и его неуплату жильца могут лишить права собственности на жилое помещение с его продажей для покрытия всех долгов.
• Бесхозяйственное обращение с недвижимостью. Если квартира не поддерживается в должном состоянии, не проводится ремонт, коммуникации приходят в негодность и начинают угрожать благополучию других жильцов.
• Несанкционнированные перепланировки. Если они могут угрожать сохранности жилья и привести в итоге к обрушению здания и его аварийному состоянию, жилинспекция подает заявление о лишении прав на жилую собственность, если владелец не приведет жилье в первоначальное состояние.

Лишение права собственности на недвижимость и выселение — крайняя мера, которая используется только в исключительных случаях, когда не помогли другие методы воздействия. Ее предваряют штрафы и административные взыскания.

Как выселить асоциальных соседей

• Выселение соседей происходит через суд, но просто подать на них иск жители дома не имеют права — первоначально требуется обратиться в правоохранительные органы.
• После сбора доказательной базы и предварительных мер дело передается в суд.
• Если выносится решение о выселении лица, то для того, чтобы срочно продать квартиру, она выставляется на публичные торги, а после продажи деньги передаются бывшему владельцу.

Выселят не всех

Существуют исключения — далеко не всех жителей могут лишить этой опции. Так, если эти квадратные метры являются единственной недвижимостью, которой владеет лицо, то выселить его из квартиры не получится.

Снести смогут каждого

КОНЕЦ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ?

Депутаты Государственной думы России не скупятся на подарки гражданам накануне Нового года. В этом декабре принтер, похоже, работал на износ – столько всего успели принять. Но мы сегодня сосредоточимся только на двух законопроектах, которые со дня на день станут законами. Первый – это так называемый закон о комплексном развитии территорий. На самом деле это не один закон, а множество поправок в разные законы, объединенные под общим названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территории». Его еще называют «Всероссийской реновацией».

В студии Радио Свобода – муниципальный депутат района Лефортово в Москве Александра Андреева, на связи – адвокат Станислав Станкевич. Оба эксперта – ярые противники этого закона. А что в нем плохого? Путин буквально на этой неделе сказал правительству: «Пора переселять людей из трущоб». И депутаты вроде подготовили почву.

Александра Андреева: Этот закон не имеет никакого отношения к переселению людей из трущоб. Если бы речь шла об этом, то нужно было бы массово сносить современные высотные новостройки: именно они являются трущобами. Но в этом законопроекте нет ни слова про ветхое жилье, ни полслова про аварийное жилье. И самое главное: по нему людей вообще никуда не переселяют, их просто выкидывают на улицу. Когда вам говорят, что это решение жилищных проблем граждан из аварийного и ветхого жилья, вам просто банально врут.

^{Видеоверсия программы}

Марьяна Торочешникова: Но сказали же, что «если ваш дом попадет в программу комплексного развития территории, то вам дадут равноценное жилье или компенсацию».

Это массовая экспроприация недвижимости у граждан и фактическая ликвидация права частной собственности на недвижимость

Александра Андреева: Суть законопроекта в следующем. Первое – это массовая экспроприация недвижимости у граждан, у собственников жилых квартир и фактическая ликвидация права частной собственности на недвижимость в России. Второе – это обездомливание, выкидывание на улицы миллионов россиян. И третье – это уничтожение старых русских городов.

Марьяна Торочешникова: Звучит очень радикально. Почему людей выкинут на улицу? Им ничего не заплатят?

Александра Андреева: Заплатят копейки. Это будет реализованный по всей стране так называемый «татарстанский сценарий». В Татарстане есть город Зеленодольск, где существовал замечательный квартал крепких малоэтажных кирпичных домов. Он приглянулся застройщику, который протащил поддельную экспертизу: дома якобы аварийные. Граждане делали свою экспертизу: дома нисколько не аварийные, абсолютно крепкие и еще сотню лет простоят. Тем не менее граждан выкинули из этого жилья как из аварийного, выплатили им копеечную компенсацию, которой хватало максимум на комнату в «коммуналке», и сказали: «Идите куда хотите. Хотите – покупайте комнату, хотите – добавляйте своих денег и покупайте новое жилье». Там были скандалы. Труженицу тыла, которой было почти 100 лет, выкидывали на улицу. Она в конце концов умерла. И теперь этот сценарий будет массово реализован по всей стране. Просто надо уметь читать закон, а не слушать тот бред, который вещает с трибуны человек, явно работающий в интересах застройщиков.

Марьяна Торочешникова: Это ваше предположение.

Александра Андреева: Механизм этого закона следующий. Первое. Местный орган власти может взять фломастер, обвести любую территорию на карте и объявить ее территорией комплексного развития. Формально есть критерии того, какие дома могут включаться в территорию комплексного развития, но эти критерии такие, что под них можно подвести все что угодно. Аварийные дома – это единственное, к чему нет претензий. Но местная власть также решает, что все дома такого-то периода постройки можно сносить, независимо от их состояния.

Марьяна Торочешникова: Независимо от того, делали ли граждане за свой счет там капитальный ремонт…

Александра Андреева: Абсолютно ни от чего! Это все отдано на откуп местным органам власти. Если износ дома превышает определенный установленный процент…

Марьяна Торочешникова: А этот процент тоже будет устанавливать местный орган власти?

Александра Андреева: Да. И делаться это будет по факту в интересах застройщиков. Коррупциогенность тут уходит просто в бесконечность по экспоненте. Я смотрела документы. У нас в Лефортово есть великолепный, крепкий дом, который отличненько стоит, там и коммуникации хорошие, и крыша. У него указан износ более 80%. Такой износ – это руины, одни стены, без крыши. Понятно, что это не так, это просто бумажные глупости.

Марьяна Торочешникова: И теоретически людей, которые являются собственниками квартир в этом доме, могут выкинуть?

Александра Андреева

Александра Андреева: Да. Еще один момент. В каком случае дома можно включать в территорию комплексного развития? Если стоимость капитального ремонта на квадратный метр превышает определенную сумму и, с точки зрения местных органов власти, ремонтировать дом нецелесообразно.

Марьяна Торочешникова: А какое дело до этого местным органам власти, если люди из своего кармана уже несколько лет делают взносы на капремонт, и власти не имеют к этому отношения, это не их деньги.

Александра Андреева: И я подчеркиваю: речь идет о неаварийных домах. Тут две точки возможных махинаций. Первая – это установка вот этой суммы. А вторая – это определение конкретной суммы ремонта конкретного дома. Я как муниципальный депутат уже несколько лет активно участвую в помощи гражданам в части капремонта, и практика такова, что сметы на капремонт очень сильно завышаются, иногда в несколько раз. Ваша земля приглянулась застройщику, он принимает меры – и смета на капремонт вашего дома указывается в несколько раз выше, чем нужно. Вы говорите: «Это не так! Вот рыночная стоимость». А вам отвечают: «Нет, нам виднее».

Марьяна Торочешникова: Станислав, что происходит с правом собственности в России? Что, его отменили? Как может чиновник (да кто угодно) отобрать у людей их квартиру и землю? Ведь, насколько я понимаю, собственникам квартир того дома, в котором они живут, принадлежит и участок земли под этим домом, а еще и вокруг него.

Станислав Станкевич: Этот новый закон очень опасен. Его правильнее называть «распространением татарстанской схемы захвата недвижимости на всю страну». Правом собственности здесь уже и не пахнет. С огромной легкостью власти «нарисуют» и большой износ дома, и его аварийность (я вижу это и по своей адвокатской практике). Составить такие документы придворным экспертам проще простого. Собственность в России окончательно перестает находиться хоть под какой-то защитой.

Марьяна Торочешникова: Но в Конституции РФ закреплено, что право частной собственности защищается, что никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. И тут появляется закон, по которому разрешают отбирать эту собственность у людей просто по мановению руки чиновника, который решит, что нужно «комплексно развивать территорию». Разве это конституционно?

Станислав Станкевич: Все будет проходить под благим предлогом: «Аварийное жилье представляет угрозу для всех проживающих в нем. Мы, местные власти, должны поскорее спасти вас. А спасать мы вас будем лишением вас собственности. Вот вам компенсация. Идите на рынок и выбирайте, где вам теперь поселиться». Несмотря на то, что прописана рыночная стоимость, мы видим, что в Москве и в Татарстане стоимость определяют именно местные власти, и суд целиком и полностью с этим соглашается. Естественно, для отнимаемого у вас жилья величина компенсации будет всегда занижена. Именно на это и делается расчет. И именно на этом собирается зарабатывать наш стройкомплекс, который уже не может продавать коммерческое жилье ввиду отсутствия спроса, а строить что-то надо, чтобы эта махина не останавливалась и чтобы чиновники, связанные со стройкомплексом, также получали свои дивиденды.

Марьяна Торочешникова: А есть ли какие-то перспективы для обращения в Конституционный суд РФ с обжалованием положения так называемого «закона о комплексном развитии территорий»? Конечно, можно себе представить, что снесли какой-то дом и отобрали квартиру (и это полное беззаконие). Но как можно отобрать землю, которая в собственности?

В нынешней политической ситуации на российские суды надежды нет

Станислав Станкевич: Я не вижу никаких перспектив в нынешней политической ситуации. На российские суды надежды нет. Московская реновация продвигалась с такими же предпосылками, и начиналось ее продвижение с обмана, про который москвичи забыли. Я напомню, что власти города, включая мэра, обещали, что в среднем площади квартир будут на 30% больше. И все москвичи соглашались играть по этим правилам, проводили общие собрания. Так и тут. Судьба дома может определяться общим собранием, вы можете гипотетически выйти, и Конституционный суд скажет, что все-таки вы вправе решать судьбу своего дома, у вас есть выход, закон не нарушит ваши права.

Станислав Станкевич

Но чему противоречат эти общие собрания о решении судьбы дома – так это, пожалуй, 246-й статье Гражданского кодекса. Если выстраивать правовую позицию, то вокруг этой статьи. В этой статье говорится, что распоряжение общедолевой собственностью происходит по решению всех собственников. Действительно, и земля, и здание в целом (не отдельная квартира) являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Никакие ваши соседи, даже двумя третями, не вправе ни по программе реновации, ни по этому новому закону принимать решение о судьбе дома, только все собственники.

Марьяна Торочешникова: Тем не менее это происходит.

Александра Андреева: Местные власти могут определять список видов коммуникаций, отсутствие которых в домах позволяет включать их в эту программу комплексной реновации. Например, если в вашем доме нет горячего водоснабжения, а есть колонка, это можно будет сделать. И если речь идет о дачах, об индивидуальных домах, где часто нет центральных коммуникаций, но люди выкапывают скважины, ставят себе насосы и полностью обеспечивают себя всеми благами цивилизации, это все тоже можно будет сделать.

Марьяна Торочешникова: Этот закон распространяется не только на города?

Александра Андреева: Не только. Он распространяется на городские округа. Например, сейчас в Подмосковье Пушкинский район, Наро-Фоминский район – это все городские округа, то есть вся сельская территория – поля, луга, леса, деревни, дачные поселки – это все городской округ.

Марьяна Торочешникова: А зачем тогда людям вешают лапшу на уши, рассказывая о том, что их переселят из аварийного жилья и все будет хорошо?

Александра Андреева: Их никуда не переселят, их выкинут на газон. О том, что принята программа комплексного развития территории, собственников нежилых помещений хотя бы уведомят, а собственников жилых помещений – нет. Они должны сами как-то об этом узнать. Им дается (так и быть) месяц или чуть больше на то, чтобы провести общее собрание собственников и голосованием соседей решить, оставаться в программе или нет. Сам по себе факт распоряжения частной собственностью путем голосования третьих лиц абсолютно антиконституционен.

Марьяна Торочешникова: Конечно! Это то же самое, что к вам придут соседи и за вас проголосуют: отобрать у вас эту квартиру или не отбирать. Или, например, можно сказать: «Нам не хватает машиномест во дворе, поэтому лишим вот этих граждан их автомобилей».

Александра Андреева: При этом если общее собрание собственников не провели или провели, но не сумели набрать нужное количество голосов, то дома по умолчанию включаются в эту программу сноса. Дальше принимается проект планировки, а после этого жилье у граждан изымается, и им выдается копеечная компенсация.

Марьяна Торочешникова: А есть какой-то законный способ остановить это? Как быть человеку, который только что взял ипотечный кредит и купил где-то квартиру или только планирует это делать?

Александра Андреева: Прежде всего, это массовые протесты.

Марьяна Торочешникова: Массовые протесты – это небезопасно, учитывая настроение властей. Мало кому хочется оказаться в кутузке. А суды?

Александра Андреева: Суды будут, как сейчас, по программе реновации, принимать сторону властей.

Марьяна Торочешникова: Но это, наверное, только до тех пор, пока кто-то из судей сам не попадет в эту историю.

Александра Андреева: Суды – только с прицелом на ЕСПЧ. Но это займет годы: может быть, лет через десять вы получите какую-нибудь компенсацию.

Марьяна Торочешникова: А есть другие пути борьбы?

Александра Андреева: У нас в 2021 году выборы в Госдуму. Надо выбирать нормальных депутатов, которые отменили бы эти законы. Можно попробовать через каких-то депутатов внести поправки в законы, отменяющие эти поправки. Но я подозреваю, что нынешний состав Госдумы их не примет.

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ БАНКЕТ?

И еще один «подарок» от Государственной думы гражданам России – вытрезвители возвращаются. Соответствующий закон принят Госдумой, и уже с 1 января 2021 года теоретически власти в регионах могут открывать вытрезвители. Отправлять граждан в спецучреждения будут полицейские. А вот какими критериями они будут руководствоваться и можно ли будет отказаться от пребывания в таком учреждении – из текста закона непонятно.

У нас в гостях адвокат Дмитрий Айвазян, на видеосвязи – врач-психиатр Андрей Назаров.

Дмитрий, люди, которых будут отправлять в вытрезвители, кто они будут с точки зрения нового закона? Пациенты? Административно задержанные? Им будут оказывать медпомощь? Какой закон, помимо закона о вытрезвителях, будет на них распространяться?

Человеку навязывают услуги, а потом, соответственно, выставляют счет

Дмитрий Айвазян: Это не самостоятельный законопроект, он лишь вносит изменения в существующие законы. И он не содержит ни одного слова, связанного с медициной. В пояснительной записке к этому законопроекту сказано, что выведение человека из алкогольной интоксикации не требует квалифицированной медицинской помощи. Это будет не медицинский вытрезвитель, а те, кто в него попадут, – это нечто среднее между административно задержанными и лицами, которые временно пребывают в помещении не по своей воле: человека в невменяемом состоянии привозят куда-то. В этом состоянии он не может дать информированного согласия. Ему навязывают услуги, а потом, соответственно, выставляют счет. Предполагается, что это будет муниципально-частное, государственно-частное партнерство.

Марьяна Торочешникова: То есть задача – заработать?

Дмитрий Айвазян: Да.

Марьяна Торочешникова: А бомжи как замерзали на улицах пьяные, так и будут замерзать?

Дмитрий Айвазян

Дмитрий Айвазян: Социальная роль у этого законопроекта полностью отсутствует. Упор сделан на коммерческую составляющую. Законодатель говорит, что растет преступность, что это в интересах граждан, что нужно меньше употреблять спиртное, но это лукавство. Люди как пили, так и будут пить. Этими мерами такую социальную проблему не решить.

Марьяна Торочешникова: Андрей, согласны ли вы с утверждением законодателей, что вывод из алкогольной интоксикации не требует медицинского вмешательства?

Андрей Назаров: Абсолютно не согласен! При этом сама идея достаточно хорошая. Если вы, не дай бог, окажетесь в приемном отделении городской больницы скорой помощи, вы заметите, особенно ближе к вечеру или в праздничные дни, что оно просто завалено выпившими людьми. Зимой их нельзя выпустить на улицу, потому что там с ними наверняка что-то случится. Соответственно, встает вопрос о том, что делать с ними дальше. И логически эта инициатива государства звучит хорошо. Таких людей нужно на день, на ночь, на сутки куда-то определять. Но если этим будут руководить люди, не имеющие отношения к медицинской помощи, к наркологии и психиатрии, то все это попахивает чем-то не совсем хорошим.

Марьяна Торочешникова: Но по закону, в том виде, в котором его сейчас приняли в третьем чтении, это именно так и будет.

Дмитрий Айвазян: Есть Международная классификация болезней 10-го пересмотра, по которой живет весь мир, в том числе и Россия. Там есть раздел «Алкогольная интоксикация» – это болезненное состояние.

Марьяна Торочешникова: Оно может закончиться летальным исходом.

Дмитрий Айвазян: Оно может осложняться до такой степени, что немедик не поймет: то ли это диабетическая кома, то ли легкая степень алкогольного опьянения. Посыл законодателя убрать медиков в корне порочен.

Марьяна Торочешникова: Андрей, в каком случае создание вытрезвителей работало бы на благо общества, тех же выпивших людей?

Андрей Назаров: Это достаточно просто сделать на базе уже существующих медицинских учреждений, тех же больниц скорой помощи, наркологических больниц: создать там дополнительные отделения, выделить дополнительный коечный фонд. Если же это будет не медицинское учреждение, скорее всего, они возьмут на себя полномочия наблюдать за такими людьми сутки, а это достаточно большой срок. Если интоксикация протекает с осложнениями, то будут смерти. И после какого-то определенного количества инцидентов они задумаются, что «неплохо было бы поселить в нашем учреждении доктора, чтобы избежать в дальнейшем таких происшествий». Деньги – это хорошо, но если будут такие случаи, то это станет достоянием общественности.

Марьяна Торочешникова: Минздрав сказал, что они будут принимать еще какие-то дополнительные нормативные подзаконные акты, и правительство тоже, и что, вообще-то, в вытрезвителях должен быть какой-то медработник, который будет определять степень опьянения.

Дмитрий Айвазян: Это лукавство. Так называемый медработник, который якобы будет определять ссадины и кровоподтеки: в пояснительной записке так и написано. Оказывается, у нас больше ничем не болеют! Это не будет врач, в лучшем случае – медсестра или фельдшер. Там не будет квалифицированной медицинской помощи.

Марьяна Торочешникова: Так что, пьянчужки – это «новая нефть», что ли? Будут «стричь» деньги?

Дмитрий Айвазян: В дни получки нарядам полиции ездить по клубам и там собирать богатых? Бомжи им не нужны, у них нет денег.

Марьяна Торочешникова: А как это было устроено в Советском Союзе?

Дмитрий Айвазян: Советское здравоохранение было, прежде всего, социально ориентированным.

Марьяна Торочешникова: Вытрезвители были под крылом Минздрава или под крылом милиции?

Дмитрий Айвазян: Под крылом Минздрава, но правопорядок и доставление брала на себя милиция. Там были медики: наверное, они помогали людям, но статистики-то нет. На людей накладывали штрафы, но они не были запредельно высокими и не были избирательными. Это общественно не одобрялось, посылались заявления по месту работы и так далее. Система работала, а что будет сейчас, неизвестно.

Андрей Назаров: Я работаю в приемном отделении больницы скорой помощи, и там очень велик процент пациентов, которые поступают именно в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Сейчас есть 29-я статья закона о психиатрической помощи, она касается недобровольной госпитализации. Вот если сейчас поступит человек в алкогольном опьянении и будет себя вести неадекватно, то у врача-психиатра будет основание направить его на дальнейшее лечение в наркологический стационар по скорой психиатрической помощи.

Марьяна Торочешникова: А если в вытрезвителе, которые предлагают открывать по всей России уже в 2021 году, у человека начнется приступ «белой горячки», смогут ли непрофессиональные люди с ним справиться? Или им придется вызывать психиатрическую бригаду?

Андрей Назаров: «Белая горячка» (алкогольный делирий) – это угрожающее жизни состояние, и оно лечится в реанимации. Развивается оно иногда стремительно, а иногда на протяжении какого-то времени. Но если пропустить этот момент и не оказать помощь, то все может закончиться летальным случаем.

Без квалифицированной медицинской помощи будет немало смертей

Дмитрий Айвазян: В качестве критерия для того, чтобы человека задерживать и везти в специальное учреждение, законодатель установил два параметра: невозможность самостоятельно передвигаться и дезориентация в окружающей обстановке. С клинической точки зрения это не выдерживает критики. Эти критерии настолько субъективны, что неспециалист (не нарколог, не психиатр, не невролог) может трактовать их очень вольно. Законодатель оставил их на откуп непрофессионалам, а это опасно. Ведь если человек неуверенно идет, то…

Марьяна Торочешникова: Может быть, у него инсульт.

Дмитрий Айвазян: Что угодно. И нечистый на руку полицейский, видя его богатый вид, запросто, имея формальные основания, может его скрутить, со всеми негативными последствиями.

Марьяна Торочешникова: И отправить его в вытрезвитель, вместо того чтобы вызвать скорую помощь и отправить в больницу для оказания помощи. А можно будет обжаловать сам факт задержания, доставления в вытрезвитель? В Конституции же есть статья 22-я, которая гарантирует каждому право на свободу и личную неприкосновенность.

Дмитрий Айвазян: Правильно! Это какой-то гибридный законопроект, который вроде бы и не наказание, вроде там много слов о помощи, но никакой помощи-то не будет.

Марьяна Торочешникова: «Причинить добро».

Дмитрий Айвазян: И это все будет не бесплатно, а за немалые деньги, потому что это будет частное партнерство. Сложно предсказать, как это будет работать и будет ли работать вообще. Ведь вставки в региональные законы законодатель оставил на откуп регионам.

Марьяна Торочешникова: Мы уже выяснили, что это будет не принудительная госпитализация по 29-му закону о психиатрической помощи, а что-то другое.

Дмитрий Айвазян: К сожалению, это будет именно принудительная госпитализация.

Марьяна Торочешникова: О какой госпитализации может идти речь, если это не медучреждение? Это будет навязанная услуга.

Дмитрий Айвазян: Да. Причем даже лицам, которые находятся в состоянии не просто наркотического, алкогольного или токсического опьянения, но даже и в легком сопорозном состоянии, сонном состоянии: они не потеряли сознание полностью, а могут объясняться, но с трудом.

Марьяна Торочешникова: При задержании человека в связи с административным правонарушением или уголовным преступлением он может требовать адвоката, и ему обязаны его предоставить. А когда его сопровождают в вытрезвитель, он может требовать адвоката?

Дмитрий Айвазян: Это было бы правильно. И по этому вопросу, наверное, появится какая-то практика. Конечно, некоторые дела будут пропускаться через суды. Фактически это недобровольное лишение свободы. Нужно будет доказать факт опьянения, сколько промилле, объективные признаки алкогольного опьянения…

Марьяна Торочешникова: При этом они не смогут брать никакие анализы и тесты, потому что это не медучреждение, у них нет медицинской лицензии.

Дмитрий Айвазян: Нет, формально какие-то рутинные методы у них будут.

Марьяна Торочешникова: Подышать в трубочку.

Дмитрий Айвазян: Может быть, даже взять кровь и мочу. Но этого недостаточно. Даже если есть промилле в крови – это не означает, что человека нужно недобровольно помещать в закрытое учреждение.

Марьяна Торочешникова: Может быть, его просто нужно отвезти домой, где он ляжет и благополучно заснет.

Дмитрий Айвазян: Тут возможно настолько широкое толкование, что это открывает очень большие коррупционные возможности.

Марьяна Торочешникова: Конечно! Как хорошо будет перед 8 марта или другим праздником, когда с работы идут подгулявшие люди: схватили, и чтобы избежать неприятностей, человек быстренько «дал на лапу» полицейскому.

Дмитрий Айвазян: Скорее всего, появится какая-то судебная практика, какие-то подзаконные акты. Без квалифицированной медицинской помощи будет немало смертей. Кстати, законодатель прописал в пояснительной записке, что это не мера социальной поддержки.

Марьяна Торочешникова: А что же это?

Дмитрий Айвазян: Что хочешь, то и думай.

Марьяна Торочешникова: В общем, получается вполне по Виктору Черномырдину: хотели как лучше, а может получиться как всегда.

документов для чтения: Права и обязанности арендодателей и арендаторов

Права и обязанности арендодателей

Закон возлагает на арендодателя ряд обязанностей и дает арендатору ряд соответствующих прав. К ним относятся (1) владение, (2) жилые условия и (3) невмешательство в использование.

Владение

Арендодатель должен предоставить арендатору право владения недвижимостью. Эта обязанность нарушается, если в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение, третья сторона имеет преимущественный титул на собственность, и утверждение этого права лишит арендатора возможности использования, предусмотренного сторонами.Paramount title означает любой законный интерес в помещении, который не может быть прекращен по желанию арендодателя или в то время, когда арендатор имеет право вступить во владение.

Если арендатор уже вступил во владение и затем обнаруживает первостепенный титул, или если первостепенный титул возникает только тогда, арендодатель автоматически не нарушает права собственности. Однако, если после этого арендатор выселяется из помещения и таким образом лишается собственности, то арендодатель нарушает правила. Предположим, домовладелец сдает дом врачу на десять лет, зная, что врач намеревается открыть медицинский кабинет в части дома, а также зная, что участок предназначен только для использования в жилых помещениях.Въезжает врач. Хозяин еще не объявил дефолт. Арендодатель будет нарушить закон, если сосед получит судебный запрет на содержание офиса. Но если домовладелец не знал (и не мог разумно знать), что врач намеревался использовать его дом под офис, то арендодатель не будет нарушать обязательства по договору аренды, поскольку собственность могла быть приведена в нормальное состояние, т.е. является жилым — использование без ущерба для права владения арендатором.

Гарантия пригодности

Применительно к аренде старая общеправовая доктрина caveat emptor гласила, что после того, как арендатор подписал договор аренды, она должна забрать помещения в том виде, в каком она их найдет.Поскольку она могла осмотреть их до подписания договора об аренде, она не должна жаловаться позже. Более того, если обнаружатся скрытые дефекты, их должно быть достаточно легко исправить самой арендатором. Сегодня это правило больше не действует, по крайней мере, при аренде жилья. Если стороны специально не договорились об ином, арендодатель нарушает договор аренды, если условия непригодны для использования в жилых помещениях, когда арендатор должен въехать. На арендодателя распространяется подразумеваемая гарантия пригодности для жилья.

Изменение правила частично связано с условиями современной городской среды: у арендаторов мало или нет возможности уйти от имеющейся квартиры в районах, где мало жилья.Это также связано с конструкцией и технологией модема: немногие арендаторы способны устранить большинство дефектов. Апелляционный суд США заявил следующее:

Сегодняшние городские арендаторы, подавляющее большинство которых проживают в многоквартирных домах, заинтересованы не в земле, а исключительно в «доме, пригодном для проживания». Более того, у современного городского жителя обычно есть один специализированный навык, не связанный с ремонтными работами; он не может делать ремонт, как фермер-мастер на все руки, который был образцом арендатора по обычному праву.Кроме того, в отличие от своего предшественника-аграрника, который часто оставался на одном участке земли на протяжении всей своей жизни, городские арендаторы сегодня более мобильны, чем когда-либо прежде. Проживания квартиросъемщика в конкретной квартире зачастую недостаточно для оправдания усилий по ремонту. Кроме того, возрастающая сложность современных жилищ делает их гораздо более трудными в ремонте, чем постройки прежних времен. В многоквартирном доме для ремонта может потребоваться доступ к оборудованию и участкам, находящимся под контролем арендодателя.Арендаторы с низким и средним доходом, даже если бы они были заинтересованы в ремонте, не смогли бы получить финансирование на капитальный ремонт, так как у них нет долгосрочной заинтересованности в собственности.

Согласно общему праву, домовладелец не несет ответственности, если помещение становится непригодным после въезда арендатора. Это правило часто применялось жестко, даже в неподходящих условиях, вызванных внезапным стихийным бедствием, например, торнадо. Даже если помещение рухнет, арендатор будет обязан платить арендную плату за весь срок аренды.Однако сегодня во многих штатах законодательно отменена обязанность арендатора платить арендную плату, если не искусственная сила делает помещение непригодным. Более того, большинство штатов сегодня возлагают на арендодателя после въезда арендатора ответственность за поддержание помещений в безопасном, пригодном для жизни состоянии в соответствии с кодексами безопасности, здоровья и жилищного строительства в данной юрисдикции.

Эти правила применяются только при отсутствии явного соглашения между сторонами. Арендодатель и арендатор могут распределить в договоре аренды ответственность за ремонт и техническое обслуживание.Но маловероятно, что какой-либо суд будет применять положение об аренде, отказываясь от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания жилых квартир домовладельцем, особенно в районах, где жилья относительно мало.

Невмешательство при использовании

В дополнение к содержанию помещения в физически подходящем состоянии, домовладелец обязан перед арендатором не препятствовать допустимому использованию помещения. Предположим, Симона переезжает в дом с несколькими квартирами. Один из других жильцов постоянно играет музыку поздно вечером, из-за чего Симона теряет сон.Она жалуется арендодателю, у которого есть положение в договоре аренды, позволяющее ему расторгнуть договор аренды с любым арендатором, который продолжает беспокоить других арендаторов. Если домовладелец ничего не сделает после того, как Симона известила его о нарушении, он нарушит правила. Иногда говорят, что это право не вмешиваться в допустимые виды использования возникает из подразумеваемого договора домовладельца о спокойном пользовании.

Средства правовой защиты арендатора

Когда арендодатель нарушает одну из вышеперечисленных обязанностей, арендатор имеет выбор из трех основных средств правовой защиты: прекращение действия договора, возмещение ущерба или корректировка арендной платы.

Практически во всех случаях, когда арендодатель нарушает договор, арендатор может расторгнуть договор аренды, тем самым прекратив свое обязательство по продолжению выплаты арендной платы. Для расторжения договора арендатор должен (1) фактически освободить помещение в течение времени, на которое она имеет право расторгнуть договор, и (2) либо соблюдать положения об аренде, регулирующие метод расторжения договора, либо предпринять разумные меры, чтобы домовладелец знал, что она прекратила договор. и почему.

Когда домовладелец физически лишает арендатора права собственности, он выселяет арендатора; неправомерное выселение позволяет арендатору расторгнуть договор аренды.Даже если поведение домовладельца не соответствует фактическому выселению, оно может достаточно существенно повлиять на допустимое использование арендатором, так что оно равносильно выселению. Это известно как конструктивное выселение и охватывает широкий спектр действий как арендодателя, так и тех, чье поведение связано с ним, как показано в деле Fidelity Mutual Life Insurance Co. против Камински (см. Раздел 13.5.1 «Конструктивное Выселение »).

повреждений

Еще одно традиционное средство правовой защиты — денежная компенсация, доступная всякий раз, когда расторжение договора является подходящим средством правовой защиты.Убытки могут быть востребованы после расторжения или в качестве альтернативы расторжению. Предположим, что после того, как домовладелец отказал Симоне в просьбе отремонтировать электрическую систему, Симона наняла подрядчика для выполнения этой работы. Стоимость ремонтных работ будет возмещена арендодателем. Другие возмещаемые затраты могут включать в себя расходы на переезд в случае прекращения аренды, затраты на переезд, расходы, связанные с поиском новых помещений, а также любое увеличение арендной платы за период прекращения аренды сопоставимых новых площадей.Компания может возместить потерю ожидаемой прибыли, но только в том случае, если размер убытка установлен с разумной уверенностью. В случае большинства новых предприятий практически невозможно доказать упущенную выгоду.

Во всех случаях возмещение арендатора будет ограничиваться убытками, которые были бы понесены арендатором, который принял все разумные меры для уменьшения убытков. То есть арендатор должен принять разумные меры для предотвращения убытков, связанных с нарушением права арендодателя, найти новое пространство в случае прекращения договора, эффективно переехать и так далее.

Средства правовой защиты от аренды

Согласно старой норме общего права, обязанность арендодателя предоставить арендатору жилую площадь и обязанность арендатора платить арендную плату были независимыми условиями. Если арендодатель нарушил закон, арендатор по-прежнему был обязан платить арендную плату; ее единственными средствами правовой защиты были расторжение договора и иск о возмещении ущерба. Но зачастую это трудные средства для арендатора. Прекращение действия означает усложнение переезда при условии, что можно будет найти новое жилье, а судебный иск о возмещении ущерба отнимает много времени, является неопределенным и дорогостоящим.Очевидное решение — разрешить арендатору удерживать арендную плату или то, что мы здесь называем корректировкой арендной платы. Современное правило, принятое в нескольких штатах (но еще не в большинстве), гласит, что взаимные обязательства арендодателя и арендатора зависят друг от друга. Государства, следующие этому подходу, разработали три типа средств правовой защиты: удержание арендной платы, применение арендной платы и снижение арендной платы.

Самый простой способ — арендатор удерживает арендную плату до тех пор, пока арендодатель не исправит недостаток. В некоторых штатах арендатор может оставить деньги себе.В других штатах арендная плата должна выплачиваться ежемесячно на счет условного депонирования или в суд, а деньги на счете условного депонирования подлежат выплате арендодателю после устранения дефолта.

Законодательство нескольких штатов разрешает арендатору использовать арендную плату напрямую, чтобы исправить дефект или иным образом удовлетворить требования арендодателя. Таким образом, Симона могла вычесть из своей арендной платы разумную стоимость найма электрика для ремонта электрической системы.

В некоторых штатах арендная плата может быть снижена или даже отменена, если арендодатель не устранит определенные типы дефектов, например, нарушения жилищного кодекса.Уменьшение выбросов будет продолжаться до тех пор, пока не будет устранен дефолт или пока договор аренды не будет расторгнут.

Права и обязанности арендаторов

В дополнение к обязанностям арендатора, изложенным в самом договоре аренды, общее право налагает три других обязательства: (1) платить арендную плату, зарезервированную (заявленную) в договоре аренды, (2) воздерживаться от совершения растраты (ущерба) и (3) не использовать помещения в незаконных целях.

Обязанность по уплате арендной платы

То, что составляет арендную плату, не обязательно ограничивается установленной периодической оплатой, обычно называемой «арендной платой».«Арендатор также может нести ответственность за такие начисления, как налоги и коммунальные услуги, подлежащие уплате арендодателю в качестве арендной платы. По договору аренды Симона должна платить налоги в размере 500 долларов в год, выплачиваемые ежеквартальными платежами. Она платит арендную плату первого числа каждого месяца, а первый налоговый счет — 1 января. 1 апреля она платит арендную плату, но не оплачивает следующий налоговый счет. Она не заплатила арендную плату, зарезервированную в договоре аренды.

В большинстве штатов домовладелец не обязан компенсировать свои убытки, если арендатор откажется от собственности и после этого не уплатит арендную плату.На практике это означает, что арендодателю не нужно пытаться сдавать недвижимость в аренду, а вместо этого он может оставить ее пустой и предъявить иск арендатору, нарушившему обязательства, о выплате остатка арендной платы по мере наступления срока платежа. Однако арендатор может уведомить арендодателя о том, что она отказалась от собственности или собирается отказаться от нее, и предложить ее сдать. Если домовладелец принимает передачу, договор аренды прекращается. Если в договоре аренды это специально не предусмотрено, арендодатель, согласившийся на передачу, не сможет взыскать с арендатора разницу между суммой его арендного обязательства и арендного обязательства нового арендатора.

Многие договоры аренды требуют от арендатора внесения гарантийного депозита — выплаты определенной суммы денег для обеспечения выполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Если арендатор не платит арендную плату или иным образом не выполняет свои обязательства, арендодатель может использовать деньги для улучшения показателей арендатора. Какая бы часть денег не использовалась для выполнения обязательств арендатора, она должна быть возвращена арендатору в конце срока аренды. При отсутствии соглашения об ином арендодатель должен уплатить проценты на гарантийный депозит, когда он вернет сумму арендатору в конце срока аренды.

Переоборудование и восстановление помещений

При отсутствии конкретного соглашения в договоре аренды арендатор имеет право физически изменить помещение, чтобы максимально использовать его, но он не имеет права вносить структурные изменения или повреждать (растрачивать) имущество. Жилой жилец может добавить телефонные линии, повесить фотографии и прикрепить книжные полки к стенам, но он не может убрать стену, чтобы увеличить комнату.

Арендатор должен восстановить имущество до его первоначального состояния по окончании аренды, но это требование не включает нормальный износ.Симона снимает квартиру с недавно отполированными деревянными полами. Так как ей нравится внешний вид дуба, она решает не покрывать пол ковриками. Через несколько месяцев полы теряют блеск и покрываются потертостями. Симона не обязана красить полы, потому что потертости возникли в результате обычной ходьбы, что является обычным износом.

Использование имущества в незаконных целях

Это нарушение арендатором обязанности использовать имущество в незаконных целях.Арендодатель, который обнаружил, что арендатор, например, занимается рэкетом номеров или занимается производством и продажей самогонного виски, может по праву выселить ее.

Средства правовой защиты арендодателя

Как правило, когда арендатор нарушает любую из трех обязанностей, предусмотренных общим правом, домовладелец может расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Особого упоминания заслуживает одна распространенная ситуация: оставшийся арендатор. Когда арендатор ненадлежащим образом продлевает срок аренды, он считается арендатором на условиях страховки, что означает, что она подлежит выселению.В некоторых культурах, например в японской, наблюдается значительная предвзятость по отношению к арендатору, что чрезвычайно затрудняет выселение старых арендаторов, которые решают остаться. Но в Соединенных Штатах домовладельцы могут снимать арендаторов путем упрощенного (ускоренного) разбирательства, доступного в каждом штате, или, в некоторых случаях, путем самопомощи. Самопомощь — это предусмотренное законом средство правовой защиты для домовладельцев или новых арендаторов в некоторых штатах, которое включает в себя мирный вывоз имущества бывшего арендатора. Если в штате есть закон, предусматривающий упрощенную процедуру удаления удерживаемого арендатора, ни арендодатель, ни новый арендатор не могут прибегать к самопомощи, если только это не разрешено законом.Положение об аренде, разрешающее самопомощь при отсутствии установленных законом полномочий, не имеет исковой силы. Самопомощь должна быть мирной, не должна причинять физический вред или даже ожидание причинения вреда арендатору или кому-либо в помещении с его разрешения, а также не должна приводить к неоправданному ущербу собственности арендатора. Любой пункт в договоре аренды, в котором делается попытка отказаться от этих условий, недействителен.

Самопомощь может быть рискованной, потому что некоторые упрощенные процессуальные акты объявляют это преступным деянием и потому, что это может повлечь за собой деликтную ответственность арендодателя.Предположим, что Симона ненадлежащим образом держится в своей квартире. Поскольку новый арендатор должен прибыть через два дня, домовладелец стучит в ее дверь вечером после истечения срока аренды. Когда Симона открывает дверь, она видит хозяина, стоящего между двумя борцами сумо весом 450 фунтов с угрожающим выражением лица. Он требует, чтобы она немедленно ушла. Опасаясь за свою безопасность, она мгновенно уезжает. Поскольку у нее было разумное ожидание причинения вреда, если бы она не выполнила требование домовладельца, Симона будет иметь право взыскать убытки в результате деликтного иска против своего домовладельца, хотя она не будет иметь права вернуть квартиру во владение.

Помимо упрощенного судебного разбирательства и самопомощи, у арендодателя есть еще одно возможное средство правовой защиты от удерживаемого арендатора: наложение другого срока аренды. Чтобы продлить аренду таким образом, домовладелец должен просто уведомить арендатора, удерживающего арендную плату, о том, что она удерживается на другой срок, обычно измеряемый периодическим характером арендной платы. Например, если арендная плата выплачивалась каждый месяц, то введение нового срока приводит к помесячной сдаче в аренду. Один год — это максимальный срок аренды, который арендодатель может создать, выбрав удержание арендатора на другой срок.

КЛЮЧ

И арендодатели, и арендаторы имеют права и обязанности. Основная обязанность домовладельца — соответствовать подразумеваемой гарантии пригодности для проживания: помещения находятся в безопасном, пригодном для жизни состоянии. У арендатора есть различные средства правовой защиты, если арендодатель не выполняет эту обязанность или если арендодатель не выполняет подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. К ним относятся расторжение договора, возмещение ущерба и удержание арендной платы. У арендатора также есть обязанности: платить арендную плату, воздерживаться от расточительства и не использовать имущество в незаконных целях.

УПРАЖНЕНИЯ

1. В соответствии с подразумеваемой гарантией пригодности для жилья арендодателем, могут ли арендодатель и арендатор договориться в договоре аренды о том, что арендатор несет все расходы по ремонту холодильника, плиты и микроволновой печи?
2. При каких условиях арендатор должен удерживать арендную плату у арендодателя?

Вопросы для размышления

• Какой результат обучения относится к этому содержанию?
• Какие ключевые темы освещаются в этом материале?
• Как содержание этого раздела может помочь вам продемонстрировать мастерство получения результатов обучения?
• Какие вопросы у вас есть по поводу этого содержания?

Как получить дом бесплатно

Владение домом — часть американской мечты.Но воплощение этой мечты в реальность может быть очень дорогостоящим. Дом — одна из самых дорогих покупок, которые человек или семья могут когда-либо совершить в своей жизни, и она требует много времени, усилий и самоотверженности, не говоря уже о больших деньгах. Это особенно актуально при высоких ценах на недвижимость. Но даже в условиях депрессивного рынка жилья у вас могут возникнуть проблемы с поиском денег, необходимых для того, чтобы стать домовладельцем.

К счастью, есть способ обойти весь этот бизнес — обменять с трудом заработанные деньги на дом.В зависимости от обстоятельств вы можете владеть домом бесплатно — без наследования или продажи с аукциона. Это не государственная программа, она не предполагает угрозы семье существующего владельца, и все это совершенно законно. В этой статье исследуется один из самых неортодоксальных способов стать домовладельцем — сквоттинг.

Ключевые выводы

• Сквоттеры или враждебные владельцы проживают в доме без каких-либо юридических титулов, требований или официальных прав на это.
• Законы о неблагоприятном владении различаются в зависимости от штата, но большинство требует, чтобы скваттер постоянно проживал в доме от пяти до 30 лет.
• Суды обычно выносят решения в пользу неправомочных владельцев в случае отсутствующих домовладельцев и / или когда дома не обслуживаются иным образом.

Приседания

Нет, мы не говорим об упражнении. Когда дело доходит до недвижимости, сквоттинг означает, что вы приобретаете часть собственности и проживаете в ней без каких-либо юридических прав, претензий или официальных прав на нее. Это особенно актуально в тех случаях, когда законный и законный владелец не осматривает недвижимость на регулярной основе.

Фактически, если зарегистрированный владелец оспаривает иск другого лица, например, скваттера, который жил там прямо под носом зарегистрированного владельца, суды обычно выносят решение с жителем каждый раз. Это при условии, что они соблюдают некоторые другие простые условия, к которым мы вернемся через секунду.

РУКОВОДСТВО: Изучение инвестиций в недвижимость

Сквоттинг и закон

На самом деле в законе не используется неэлегантное слово «сидение на корточках».Скваттеров на самом деле называют враждебными владельцами. Но не слишком волнуйтесь — враждебное владение не означает, что вы можете дождаться, пока ваш богатый сосед уедет в отпуск, переехать, сменить замки и пересылать вашу почту. Это еще не все.

Причина изъятия собственности у налогоплательщика и передачи ее, казалось бы, грабительскому арендатору заключается в том, что каждый участок земли должен использоваться наилучшим образом. С отсутствующим домовладельцем, который никогда не навещает и не имеет представителя, который следит за этим местом, собственность на чистой и опрятной улице может быть покрыта неухоженными сорняками и граффити — или хуже.Владелец игнорируемой собственности негативно влияет на соседей и снижает стоимость их собственности.

Что касается прецедентного права в сфере недвижимости, человек, проживающий в собственности, достаточно заботится о месте, где в ней жить. Это больше, чем можно сказать об отсутствующем собственнике. Но опять же, мы говорим об отсутствующем собственнике — человеке, который не обращает внимания на место и не обращает на него внимания в течение длительного времени.

Как долго вы можете приседать?

В каждом штате есть свои законы, касающиеся неправомерного владения.В некоторых штатах скваттерам требуется семь лет непрерывного владения, чтобы претендовать на частную собственность. Также могут быть другие требования для удовлетворения претензии. Например, Невада требует, чтобы противный владелец жил на чужой земле не менее пяти лет, прежде чем он сможет претендовать на нее как на свою. На Гавайях это 20 лет. В большинстве штатов возраст составляет от пяти до 30 лет.

Но это еще не все. Вы не можете построить подземный многоквартирный дом на одном углу участка и приходить и уходить только под покровом темноты.Каждое государство требует, чтобы вы жили там открыто и общеизвестно. Ваше проживание должно быть непрерывным и непрерывным. Поэтому, если ваш богатый сосед каждую зиму уезжает на Багамы, вы не можете переехать в его дом в течение 15 зим подряд, возвращаться домой каждую весну, а затем спуститься в офис окружного асессора и потребовать его место как свое.

Ваше присутствие на участке должно быть заметным, чтобы вы не могли претендовать на владение, живя в тени.

Некоторые домовладельцы нашли способы использовать закон, обходя стороной скваттеров.Например, Рокфеллер-центр в Нью-Йорке закрывается на один полный день каждый год, чтобы не пускать скваттеров.

Это действительно происходит?

Вы держите пари, что это так. Хотя нелегко найти национальную статистику о количестве дел о неправомерном владении, которые действительно попадают в судебную систему, можно с уверенностью предположить, что они исчисляются сотнями, если не тысячами каждый год. Некоторые случаи могут быть довольно диковинными.

Например, супружеская пара из Боулдера, штат Колорадо, оставила свою землю неиспользованной намного дольше установленного в штате 18-летнего требования.В 2007 году их сосед — который просто случайно был судьей, а также бывшим мэром города — предъявил паре права на первую десятую акра. Суды вынесли решение в пользу экс-мэра, и у пары не было ничего, кроме счетов по налогу на имущество, которые они могли предъявить за место, где они строили дом своей мечты.

Итог

Если вы необычайно решительны, вы можете вступить во владение недвижимостью, разрешить все непредвиденные обстоятельства в вашу пользу и надеяться, что нынешний владелец никогда не поумнеет в течение установленного срока.Но для большинства из нас проще покупать дома по старинке.

Требует ли закон о краже, чтобы собственник действительно страдал от бессрочного лишения собственности? — Рот Дэвис, ООО.

Иногда закон о черной букве, принятый законодательным органом, неясен. Законодательные органы не могут предвидеть все возможные сценарии установления фактов, когда они принимают закон, поэтому именно суды должны толковать закон и давать указания в отношении того, что он означает. Такое толкование называется прецедентным правом. Когда суд решает определенное собрание в соответствии с законом, он, по сути, отвечает на юридический вопрос.После этого адвокаты и другие суды могут полагаться на это решение, если в их деле возникает аналогичная проблема. Следующий случай отвечает на поставленный выше вопрос.

State v. Mayes, 98 P.3d 294 (Kan. Ct. App. 2004).

В этом деле рассматривается следующая проблема:

Требует ли закон о краже, чтобы владелец действительно страдал от постоянного лишения собственности?

В этом деле исследуется вопрос о том, требовал ли закон о краже, чтобы владелец действительно страдал от постоянного лишения собственности.По сути, если владелец собственности получает собственность обратно от ответчика, должен ли ответчик все же быть признан виновным в краже? Изучая этот вопрос, суд постановил, что закон о воровстве требует только наличия умысла навсегда лишить владельца собственности; это не требовало, чтобы собственник действительно страдал от безвозвратного лишения собственности. ид. at 300.

В данном случае кража была совершена ответчиком в универмаге J.C. Penney’s. ид., 296. Находясь в универмаге, обвиняемый обратил внимание охранника Дж. К. Пенни, который управлял камерой видеонаблюдения, когда ответчик стоял у входа в складское помещение. ид. Используя камеру видеонаблюдения, охранник заметил громоздкость в штанах обвиняемого. ид. Кроме того, камера видеонаблюдения зафиксировала, как обвиняемый входит в складское помещение спортивного департамента и выходит через 8–9 минут с сумкой Дилларда. ид. В этот момент охранник преследовал ответчика за пределами универмага. ид. Ответчик затем побежал обратно в магазин и уронил сумку у входа в магазин. ид. , стр. 296-97. Осмотрев сумку, охранник обнаружил 47 пар шорт Nike и 1 пару обуви Nike. ид. at 297. На суде присяжные признали подсудимого виновным в краже имущества на сумму не менее 500 долларов, но менее 25 000 долларов. Id В результате обвиняемый был приговорен к 13 месяцам лишения свободы с 12-месячным надзором после освобождения. ид. После того, как обвиняемый был признан виновным, он подал апелляцию в Апелляционный суд Канзаса. ид.

В апелляции ответчик утверждал, что Дж. К. Пенни вернул все товары и, следовательно, магазин не был навсегда лишен права владения, пользования или права собственности, как того требует закон Канзаса о краже. ид. at 300. Обращаясь к аргументу ответчика, суд сослался на предыдущую судебную практику, согласно которой кража произошла, когда покупатель в магазине самообслуживания скрыл имущество магазина, не произвел надлежащую оплату и ушел с сокрытым имуществом. ид. Кроме того, суд отметил, что ответчик неверно истолковал закон Канзаса о воровстве. ид. Принимая это во внимание, суд постановил, что статут требовал лишь намерения навсегда лишить владельца собственности. ид. Итак, суд установил, что статут не требовал от собственника постоянного лишения. ид. В этом случае, даже несмотря на то, что ответчик немедленно вернул украденные предметы, умысел все же был подтвержден тем фактом, что ответчик спрятал предметы и вышел из магазина. ид. На основании этих фактов суд постановил, что обвинительный приговор обвиняемого в краже должен быть оставлен в силе. ид.

В заключение, даже если ответчик немедленно возвращает собственность, а владелец технически не «навсегда лишен», тот факт, что ответчик намеревался навсегда лишить владельца, — это все, что необходимо для того, чтобы действие считалось кражей. ид.

Почему права собственности были исключены из Канадской хартии прав и свобод на JSTOR

Абстрактный

Закон о Конституции 1867 года содержал то, что было задумано как надежную защиту собственности.Эта защита постепенно разрушалась, поскольку собственность была подчинена демократической воле и законодательству. В этом контексте происходили дебаты о правах собственности. Те провинции, которые выступали против положения о правах собственности, хотели защитить верховенство демократических институтов от потенциальных разветвлений, вытекающих из такого положения. Федеральное правительство, выступающее за эту оговорку, не намеревалось узурпировать такое превосходство. Однако это положение никогда не имело решающего значения для Хартии, и федеральное правительство отказалось от этого положения, чтобы добиться согласия провинции о патриотизме конституции./// Закон о конституции 1867 г. avait un contenu visant à protéger les droits de propriété. Ces mesures de protection se sont gradient estompées pendant que la propriété a été soumise à la volonté démocratique et à la législation. Le débat sur les> s’est tenu dans ce context. Les provinces qui se sont opposées à la clause des droits de propriété ont toujours craint la perte de la suprématie de democratiques à cause des implies possibles d’une telle clause. Le gouvernement fédéral, parisan de la clause en question, n’avait aucunement l’intention de faire en sorte que cette suprématie soit usurpée.Mais la clause n’a jamais eu un caractère décisif pour la charte et le gouvernement fédéral a laissé tomber ladite clause en vue de conclure une entente avec les provinces au niveau du rapatriement columns.

Информация о журнале

Канадский журнал политических наук / Revue canadienne de science politique публикуется ежеквартально и представляет статьи, заметки, комментарии и рецензии на книги на английском и французском языках. Первой целью CJPS / Rcsp является публикация выдающихся научных рукописей по всем областям политической науки, включая историю политической мысли, современную политическую теорию, международные отношения и внешнюю политику, государственные институты и процессы, политическое поведение, государственное управление и общественное политика.Кроме того, как ведущий сводный журнал, он является основным издательским центром инновационных исследований по всем аспектам канадской политики и правительства. Третья основная цель CJPS / Rcsp — публикация сообщений о текущих проблемах, недавних исследованиях и будущих перспективах в политической науке посредством обзора недавних книг, опубликованных канадскими и неканадскими авторами во всех областях политологии, а также комментариев к ним. статьи и ответы на комментарии и полевые анализы.

Информация об издателе

Канадская ассоциация политологии была основана в 1913 году и включала в соответствии с Законом о канадских корпорациях 1971 года.Цели ассоциации как указано в ее Конституции: Поощрять и развивать политологию и ее отношения с другими дисциплины; Проводить конференции, встречи и выставки для обсуждения политических вопросов. проблемы науки и обмен мнениями по вопросам, относящимся к политическим наука; Приобрести, приобрести, получить в подарок любые замыслы, завещания или пожертвования для цели корпорации; Предоставлять гранты, стипендии или стипендии достойным людям, группам лиц или организаций, преследующих цели корпорации; Публиковать журналы, газеты, книги и монографии по политическим вопросам. наука Ассоциация как таковая не будет занимать какую-либо позицию по какому-либо общественному вопросу. политика, не имеющая прямого отношения к дисциплине политология или его члены на любую должность в этой связи.

Надежная защита арендаторов и субсидии поддерживают рынок жилья в Германии, где мажоритарная аренда жилья

Примечание редактора: Если вы пропустили это мероприятие, посмотрите мероприятие, проведенное 21 апреля, на котором обсуждаются уроки всего мира, касающиеся политики поддержки стабильного и доступного арендного жилья .

Германия — одна из немногих развитых стран с высокими ставками арендной платы: более половины всех домохозяйств снимают дома.Правительство Германии решило сосредоточить субсидии на арендаторах, а не на арендаторах. Хотя арендаторы обычно моложе и менее обеспечены, чем домовладельцы, аренда по-прежнему широко распространена даже среди групп с более высокими доходами и более высокими доходами. Надежная защита арендаторов является ключевым элементом федерального законодательства и играет важную роль во время пандемии COVID-19.

Обзор арендного жилья и домохозяйств-арендаторов

Германия: страна арендаторов

После того, как около 20% жилищного фонда Германии было разрушено во время Второй мировой войны, 12 миллионов человек остались без крова или были перемещены.С огромной нехваткой жилья необходимо было бороться быстро и с низкими затратами, что привело к появлению субсидируемого жилья в послевоенный период. Строители, такие как некоммерческие и частные жилищные компании, получили федеральных субсидий на возведение нового жилья и, в свою очередь, были вынуждены сдавать свои квартиры в аренду домохозяйствам с низкими доходами по расходам пользователей. Последствия послевоенной жилищной политики ощущаются и сегодня: около 54% ​​семей Германии снимают дома.

Почти 90% сдаваемых внаем квартир находятся в многоквартирных домах, в основном это рядные дома; отдельные дома на одну семью составляют меньшинство.На окраине города в восточной Германии Plattenbau — многоквартирные дома, в которых часто проживает несколько десятков семей, — все еще является обычным явлением.

Арендаторы моложе и мобильнее на рынке труда

Поскольку аренда является преобладающей моделью жилья в Германии, домохозяйства съемщиков очень разнообразны. Тем не менее, аренда более распространена для домохозяйств с главами , иностранное гражданство (76%), чем для семей с немецким паспортом (53%).В свете своей истории неудивительно, что Германия не собирает информацию о расе жителей. Домохозяйства с одним человеком и домохозяйства с одним родителем , скорее всего, будут жить в съемном жилье, в то время как пары с детьми и без детей в основном владеют своими домами.

Арендаторы чаще бывают в младших и старших возрастных группах . Из тех, кто в возрасте от 25 до 34 лет, 85% снимают дома (в возрасте от 35 до 44, 71% снимают), а среди тех, кто в возрасте 75 лет и старше, чуть более половины являются съемщиками.Пик доли домовладения приходится на остальные возрастные группы. Поскольку высокие транзакционные издержки , связанные с покупкой домов, являются бременем, особенно для молодых людей (которые также чаще сталкиваются с требованиями мобильности рабочей силы ), молодые домохозяйства, как правило, дольше остаются арендаторами.

Что касается статуса на рынке труда , среди служащих частного сектора (55%) и рабочих (60%) арендаторов больше, чем среди самозанятых (46%) и государственных служащих (44%). ).Безработные жители в основном арендаторы (91%). Половина пенсионеров проживает в арендном жилье. Государственные служащие, напротив, нанимаются государством и получают более выгодные условия ипотеки благодаря своей исключительной безопасности труда. Это может объяснить, почему только четверть государственных служащих на пенсии снимают дома.

Арендная плата также сильно связана с тем, что не окончил школу или не получил профессионального образования . Как только семья получает определенную квалификацию, доля домовладений резко возрастает до уровня выше 50%.Меньше всего снимаются люди с дипломом технического вуза (37%). Это резко контрастирует с теми, кто имеет высшее профессиональное образование (более 50%), но, вероятно, объясняется более ранним достижением гарантий занятости.

Арендаторы менее обеспечены, чем собственники

Домовладение сильно коррелирует с чистым богатством и доходом (Рисунок 1). Чистое богатство среднего домохозяйства-арендатора на меньше, чем на (10 400 евро), чем у типичного домохозяйства собственника (277 000 евро), на 90 258, даже если поправить состояние домашнего хозяйства на 90 259 собственников на стоимость дома.Благосостояние домовладельцев сильно увеличилось в связи с недавним жилищным бумом .

Институциональная и политическая среда арендного жилья

Домовладение не сильно субсидируется

В отличие от большинства других развитых стран, домохозяйства, владеющие домами, заинтересованы сдавать их в аренду, а не занимать их по двум причинам. Во-первых, проценты по ипотеке вычитаются из подоходного налога только при сдаче дома в аренду.Во-вторых, как упоминалось ранее, транзакционные издержки при покупке жилья высоки по международным стандартам, поэтому покупка жилья, не говоря уже о частых переездах, обходится очень дорого. Исследования показывают, что, если они будут реализованы, определенные меры налоговой политики, направленные на повышение доли домовладения, в первую очередь, нанесут ущерб тем, кто остается арендаторами .

Частные домовладельцы владеют большей частью арендуемого жилья

Частные арендодатели — важная опора немецкого рынка арендного жилья.Более половины домовладельцев являются непрофессиональными собственниками, т. Е. Частными лицами, трастами или ассоциациями домовладельцев (диаграмма 2). Государственным организациям или частным жилищным компаниям принадлежит менее четверти арендуемого жилья. Жилищным кооперативам принадлежит около четверти арендного жилищного фонда, построенного в основном в период с 1949 по 1990 год.

Частные домовладельцы преимущественно владеют домами в зданиях с меньшим количеством квартир, но с большим количеством комнат, таких как дома на одну и две семьи или квартиры в малоэтажных домах.Многие люди сдают в аренду небольшие квартиры в собственном доме, аналогичные дополнительным жилым единицам (ADU) в США

.

Поскольку на рынке аренды преобладают частные арендодатели, финансирование жилищного строительства обычно осуществляется посредством ипотеки, как правило, со сроком погашения до 30 лет, фиксированной процентной ставкой на пять или более лет и отношения кредита к стоимости в размере 82% .

Новое строительство не успевает за растущим спросом на жилье, особенно в городах

Застройщики могут подавать заявки на субсидии, такие как гранты или беспроцентные ссуды на строительство социального жилья.Застройщики социального жилья должны сдавать свои дома в аренду по ставкам ниже рыночных на период действия обязательств, как правило, от 15 до 25 лет, после чего единицы могут быть сданы в аренду по рыночным ставкам. Однако на все меньше и меньше квартир являются частью социального жилья, что оказывает дополнительное давление на домохозяйства с низкими доходами. Чтобы противодействовать этой тенденции, федеральное правительство выделило ежегодно 1 млрд евро на период с 2020 по 2024 год на поддержку строительства социального жилья — на 30% меньше, чем в предыдущие годы.

Существует ряд жилищных пособий для нуждающихся домохозяйств

Чтобы жить в социальном жилом доме, домохозяйства должны подать заявление на получение свидетельства о праве на льготы.Критерии варьируются в зависимости от федеральных земель, но обычно зависят от дохода домохозяйства. Этот сертификат дает им право подавать заявление на получение социального жилья, но есть списки ожидания.

Домохозяйства, получающие определенные социальные пособия, и домохозяйств с особыми потребностями могут подать заявление на жилищную помощь. Домохозяйства-арендаторы, которые еще не получают никаких других трансфертов, включая жилищную помощь, могут подать заявление на получение жилищного пособия (Wohngeld), , которое покрывает часть арендной платы . Точная сумма зависит от размера семьи, общего дохода и стоимости жилья. Wohngeld Закон действует с 1965 года в бывших западногерманских государствах и с 1991 года в бывшей ГДР и продолжает поддерживать около 550 000 домашних хозяйств по всей стране, при этом доля домашних хозяйств примерно на 50% выше на Востоке. , чем в Западной Германии.

Рынки аренды в Германии отличаются удобством аренды

Договоры аренды регулируются Гражданским кодексом Германии, и защита арендаторов является приоритетом.Поскольку ключевыми элементами арендного жилья в Германии являются стабильность и безопасность, аренда обычно бессрочная, а не на ежегодной основе. Арендодатели должны следить за тем, чтобы квартира оставалась в хорошем состоянии; Арендатор должен уведомить арендодателя о любых недостатках, не соизмеримых с разумным износом, и арендодатель должен быстро устранить эти недостатки. В противном случае арендатор может добиться снижения арендной платы или, в тяжелых случаях, расторжения договора без предварительного уведомления. Арендодатель, в свою очередь, может переложить определенные расходы и налоги на имущество на арендатора, но не может произвольно повышать арендную плату.В условиях очень ограниченного рынка новая арендная плата для некоторых домов не может превышать средней арендной платы по месту жительства более чем на 10%, или даже временно ограничены .

Обе стороны имеют срок уведомления за три месяца; однако арендодателю гораздо труднее расторгнуть договор аренды, чем арендатору. Например, расторжение договора возможно, когда собственность требуется для собственного использования домовладельцу, но не в случае продажи дома. Выселение может быть произведено в принудительном порядке, если у арендатора просрочена задолженность не менее двух месяцев, если он пренебрегает им или если он сдает жилище в субаренду без предварительного согласия.Для выселения требуется, чтобы домовладелец сначала сделал предупреждение и расторг договор аренды. Если арендатор не освободит дом, домовладелец может потребовать выселения в суде.

Ключевые проблемы, с которыми сталкиваются рынки арендного жилья

Рост цен делает жилье все менее доступным в городах и пригородах

Арендная плата за новую аренду выросла на , при этом арендная плата в крупных городах пострадала больше всего.Отношение арендной платы к доходу в настоящее время составляет в среднем 27% — лишь немного ниже того, что считается «доступным». Более того, арендных ставок за квадратный метр, брутто счетов за коммунальные услуги и отношения арендной платы к доходу, увеличиваются с размером муниципалитета. Поэтому были введены такие меры, как контроль арендной платы в некоторых городах или замораживание арендной платы в Берлине. И то, и другое привело к непредвиденным последствиям: исследования по контролю за арендной платой и замораживанию арендной платы предполагают неблагоприятное воздействие на количество перечисленных домов и мобильность домохозяйств.Пока что даже пандемия COVID-19 не оказала серьезного влияния на тенденцию к росту цен на жилье, но это может скоро измениться .

Домохозяйства арендаторов с большей вероятностью будут обременены и жить в неблагополучных условиях

Хотя стоимость жилья увеличивается для обоих типов владения, арендаторы сообщают о более высоком бремени расходов на жилье , чем владельцы: 16,5% арендаторов считают финансовое бремя тяжелым (по сравнению с 10,5% владельцев).С точки зрения частоты задолженностей по квартплате и доли домохозяйств, нуждающихся в жилищной помощи , по-прежнему существует разрыв между Востоком и Западом. Это в основном связано с более низкими доходами и более низкой занятостью на Востоке даже спустя десятилетия после воссоединения.

Несмотря на то, что качество жилья среди домохозяйств собственников и арендаторов сравнимо, домохозяйства арендаторов более подвержены жилищной депривации . Кроме того, перенаселенность более серьезна для арендаторов, чем для владельцев, и в большей степени для тех, кто арендует по сниженной арендной плате, чем для тех, кто арендует по рыночной цене.

У стареющего населения Германии есть особые жилищные потребности

Другой проблемой является адаптация жилищного фонда к потребностям постоянно стареющего населения. Поскольку домохозяйств старшего возраста, как правило, сдают в аренду домов, для лиц с ограниченными физическими возможностями должно быть доступно достаточное количество съемных единиц. Статистика показывает, что есть возможностей для улучшения .

Щедрая система социального обеспечения Германии защитила многие домохозяйства во время пандемии

Люди, которые теряют работу и не могут сводить концы с концами, имеют право на получение определенного вида жилищной помощи в Германии в любое время.Вдобавок к этому, в начале пандемии COVID-19 правительство ввело запрет на выселение: любая задолженность по аренде в период с апреля по июнь 2020 года из-за потери работы, связанной с COVID-19, может быть отложена до июня 2022 года . Только если к тому времени задолженность не погашена, домовладелец может подать иск.

Наконец, независимо от пандемии право арендаторов на физическую неприкосновенность имеет приоритет перед интересами арендодателей. Это означает, что арендаторов, чей контракт подходит к концу, нельзя заставить покинуть дом, если они в настоящее время болеют, даже если это означает, что им придется оставаться в жилище до окончания срока их аренды.

Арендаторы в Германии так же разнообразны, как и собственники, даже несмотря на то, что есть пробелы с точки зрения национальности, благосостояния, дохода, возраста и размера семьи, и это лишь некоторые из них. Одной из наиболее острых проблем последнего десятилетия стал резкий рост стоимости жилья (особенно в городских центрах) в сочетании с высоким бременем расходов для домохозяйств с низкими доходами. И в ближайшие десятилетия еще одной проблемой станет обеспечение домохозяйств старшего возраста надлежащим жильем.

чернокожих в U.С. сталкивается с огромным разрывом в доле домовладения по сравнению с белыми. Вот почему.

В 1936 году прабабушка Тай Кристенсен, домработница и вдова из Северной Каролины с четырьмя сыновьями, накопила 500 долларов и купила дом в возрасте 35 лет. Разве это решение изменило траекторию финансов ее семьи для будущих поколений. Чернокожей женщине нелегко столкнуться с расистской жилищной политикой. Мэри Феррибо и ее покойный муж Джордж Феррибо родились от родителей, которые были порабощены.

Мэри Феррибо была вдохновлена ​​дедом ее покойного мужа, Хендерсоном Фарибо, который стал шеф-поваром после освобождения от рабства, купил участок площадью 50 акров и оставил каждому из своих восьми детей по дому после его смерти в 1901 году, сказал Кристенсен.

Решение Мэри Феррибо купить дом в 1936 году изменило траекторию финансов ее семьи на несколько поколений. (Любезно предоставлено Тай Кристенсеном)

«Мужество, которое им потребовалось, чтобы сделать этот выбор, было потрясающим», — говорит Кристенсен, директор по связям с государством в CBC Mortgage Agency, национальном агентстве жилищного финансирования, базирующемся в Южном Иордании, штат Юта, которое предоставляет первоначальный взнос. помощь. «Это доказательство того, что вы можете изменить всю историю своей семьи. Мой отец и мой дядя владеют несколькими объектами недвижимости, и почти каждый в моей семье владеет домом и поступил в колледж из-за ее решения.

К сожалению, для многих чернокожих семей эта модель домовладения и создания благосостояния поколений нарушена. По данным Бюро переписи населения, в первом квартале 2020 года 44 процента чернокожих семей владели своим домом по сравнению с 73,7 процентами белых семей. В некоторых городах разрыв шире: всего 25 процентов чернокожих семей владеют домом в Миннеаполисе по сравнению с 76 процентами белых, что является самым большим разрывом в городах США с населением более 1 миллиона человек, как показало исследование брокерской компании Redfin. .В округе Колумбия 51 процент чернокожих домохозяйств являются домовладельцами, что является самым высоким показателем в стране, но намного ниже, чем 70 процентов белых домохозяйств, являющихся домовладельцами.

И даже если они могут купить недвижимость, чернокожие домовладельцы часто сталкиваются с другим бременем — более высокими налоговыми ставками, согласно анализу экономистов Труп Ховарда и Карлоса Авенансио-Леона. Исследование, проведенное в Университете Юты и Индианы, показало, что черные семьи платят на 13 процентов больше налогов на недвижимость, чем белые семьи в аналогичном доме.

[Черные семьи платят значительно более высокие налоги на собственность, чем белые семьи, новый анализ показывает]

«Разрыв в собственности на жилье между черными и белыми сегодня больше, чем в 1934 году, когда Федеральное жилищное управление [FHA] было создана », — говорит Доннелл Уильямс, президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости, организации, основанной в Лэнхэме, штат Мэриленд, в 1947 году для продвижения равных жилищных условий. «Половина всех чернокожих, родившихся в период с 1956 по 1965 год, были домовладельцами к 50 годам, но чернокожие, родившиеся с 1966 по 1976 год, имеют долю домовладельцев только 40 процентов.Если тенденции сохранятся, темнокожие миллениалы могут даже не достичь показателя домовладельцев в 40 процентов к тому времени, когда им исполнится 50 ».

Причины разрыва

Дискриминационная жилищная политика была объявлена ​​вне закона Законом о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, но ее последствия все еще сохраняются.

Расистская жилищная политика, заключающаяся в присвоении классам и цветовым кодам кварталов, чтобы указать на предполагаемый кредитный риск местных кредиторов, основанный в значительной степени на расе и этнической принадлежности жителей, и была запрещена в 1960-х годах.Городские районы с большой долей чернокожих семей обычно были красной чертой, что делало практически невозможным получение ипотеки. Недавнее исследование, проведенное Redfin, показало, что за последние 40 лет типичный дом в районе, отмеченном красной чертой, заработал 212 023 доллара, или на 52 процента меньше, чем дом в районе, отмеченном «зеленой». Согласно исследованию Redfin, сегодня у чернокожих домовладельцев в пять раз больше шансов получить собственность в районе, ранее отмеченном красной чертой, чем в районе, отмеченном зеленой.

«Это приравнивается к домам, которые стоят меньше, имеют меньший капитал и находятся в районах, которые считаются менее желательными из-за длительного воздействия красной черты», — говорит Кристенсен.

Продолжающееся влияние красной черты иллюстрируется несоответствием в стоимости домов между графством Монтгомери и графством Принс-Джордж в пригороде Мэриленда, говорит Хейзел Шакур, агент по недвижимости компании Redfin в графстве Принс-Джордж.

Недавно дом на одну семью в округе Монтгомери был продан за 465 000 долларов, в то время как аналогичный дом в графстве Принс-Джордж был продан за 370 000 долларов, — говорит Шакур. — Чем может объясняться разница в 95 000 долларов? удобства и плохие школьные рейтинги в графстве Принс-Джордж.Отсутствие инвестиций в графство Принс-Джордж — длительное воздействие красной черты ».

[«Душераздирающее» сокращение количества домовладельцев среди чернокожих]

Шакур говорит, что рецессия и жилищный кризис сильнее ударили по Принс-Джорджу, где 83 процента населения составляют черные или латиноамериканцы, по сравнению с Монтгомери, где белые на 60 процентов.

Этот дом в Боуи, штат Мэриленд, недавно был продан на 113 000 долларов меньше, чем аналогичный дом в Силвер-Спринг, штат Мэриленд, что свидетельствует об отсутствии инвестиций в округе Принс-Джордж по сравнению с соседним округом Монтгомери.

Этот дом на севере Силвер-Спринг недавно был продан за 463 000 долларов.

Длительное воздействие красной черты может быть одной из причин, по которой этот дом в Гленн-Дейл, штат Мэриленд, в графстве Принс-Джордж был продан на 121 000 долларов дешевле, чем аналогичный дом в округе Монтгомери.

Построенный в 1995 году, этот дом в Джермантауне, штат Мэриленд, в округе Монтгомери, недавно был продан за 581 000 долларов.

Вверху СЛЕВА: Этот дом в Боуи, штат Мэриленд, недавно был продан на 113 000 долларов меньше, чем аналогичный дом в Силвер-Спринг, штат Мэриленд, что свидетельствует об отсутствии инвестиций в округе Принс-Джордж по сравнению с соседним округом Монтгомери.ВЕРХНИЙ СПРАВА: Этот дом на севере Силвер-Спринг недавно был продан за 463 000 долларов. ВНИЗ СЛЕВА: длительное воздействие красной черты может быть одной из причин, по которой этот дом в Гленн-Дейл, штат Мэриленд, в графстве Принс-Джордж, был продан на 121 000 долларов дешевле, чем аналогичный дом в округе Монтгомери. ВНИЗ СПРАВА: Построенный в 1995 году, этот дом в Джермантауне, штат Мэриленд, в округе Монтгомери, недавно был продан за 581 000 долларов.

«Чернокожие оказались в округе Принс-Джордж, потому что они не всегда могли покупать в других местах из-за красной линии», — говорит Шакур.

Большое разнообразие соглашений и политик, включая сокращение коммерческих займов, привело к разрыву в стоимости жилья между двумя пригородными округами Мэриленд, говорит Эндрю Феллоуз, научный сотрудник факультета Университета Мэриленда и бывший мэр Колледж-Парка. Md.

«На практике многие из условий, запрещавших чернокожим участвовать в некоторых пригородных застройках, медленно менялись даже после принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении», — говорит Fellows. «А банки не спешили предоставлять коммерческие ссуды, а это означает, что округ Принс-Джордж по-прежнему отстает в развитии розничной торговли.Это отсутствие развития, которое в целом связано с красной чертой, снижает стоимость жилья в округе ». Fellows говорит, что графство Принс-Джордж в 1980-х годах стало графством большинства афроамериканцев отчасти потому, что чернокожие профессионалы покинули округ Колумбия, чтобы избежать школьной системы.

Неравенство в домовладении

СЛЕВА: СПРАВА: Различия в домовладении

Жилищная дискриминация не позволяла чернокожим владеть домами более века, что продолжает влиять на покупательную способность сегодня, говорит Шехарьяр Бохари, старший экономист из брокерской компании Redfin в сфере недвижимости. Кембридж, Массачусетс.

«Разрыв в уровне образования увязан с красной чертой, потому что недостаток инвестиций в чернокожие районы включает недостаток инвестиций в школы», — говорит Бохари. «Качественное образование в частной школе или оплата обучения в колледже недоступны для многих семей, которые не накопили богатства в своих домах. Разрыв в образовании ограничивает возможности получения высшего образования и лучшей работы, что, в свою очередь, влияет на уровень доходов ».

Чернокожие покупатели с большей вероятностью получат отказ в одобрении ипотечной ссуды, чем белые, что является еще одним серьезным препятствием для преодоления разрыва в собственности на жилье.Согласно недавнему исследованию LendingTree, чернокожим покупателям жилья отказывают в ипотеке в 12,64% случаев; общий уровень отказов в ипотеке составляет 6,15 процента. Не только покупатели сталкиваются с трудностями при получении одобрения ссуды: LendingTree обнаружила, что чернокожим домовладельцам отказывали в ссуде на рефинансирование ипотеки в 30,22 процента случаев, в то время как общий уровень отказов составляет 17,07 процента.

«Доступ к кредитам — серьезная проблема, — говорит Чон Хён Чой, исследователь Центра политики жилищного финансирования при Институте городов в Вашингтоне.«Из-за нехватки кредитов после Великой рецессии многие чернокожие семьи не могли покупать дома. Цены на жилье сильно выросли с 2012 года, а это означает, что многие чернокожие семьи потеряли возможность накопить богатство ».

Система кредитных баллов FICO построена таким образом, чтобы отдавать предпочтение людям, которые пользуются кредитами, такими как кредитные карты и автокредиты, но чернокожие и латиноамериканцы, как правило, используют меньше кредитов, говорит Кристенсен. Она рекомендует расширить доступ к кредитам, полагаясь на историю платежей за аренду для людей, которые не используют кредитные карты.

«Трудно преодолеть расовый разрыв в домовладении, когда все настроено против чернокожих», — говорит Брайан Грин, директор Национальной ассоциации риэлторов по справедливой жилищной политике. «Близоруко смотреть на непосредственные квалификационные стандарты и игнорировать то, что люди пытаются преодолеть вековое наследие официального невыгодного положения в области жилья и, вдобавок ко всему, социальную динамику и отсутствие политической воли исправить это».

Разрыв в оплате труда белых и черных — часть проблемы, говорит Уильямс.

Пробел в домовладении чернокожих

«Выбор, сделанный кем-то в отношении покупки дома, повлияет на то, как поколения будут думать о себе, и увеличит их спрос на отличные школы, отличное здравоохранение и дополнительные удобства в их окрестностях».

Тай Кристенсен, правнучка Мэри Феррибо и директор по связям с государством в CBC Mortgage Agency

«Показатели домовладения для чернокожих заметно ниже среди людей в возрасте от 40 до 50 лет, потому что они сами были жертвами субстандартных кредитов или видели своих родителей. теряют свои дома из-за потери права выкупа в большем количестве, чем белые люди.Это, естественно, заставляет их бояться покупать сейчас и оказывает долгосрочное влияние на их финансы ».

Крис Герберт, управляющий директор Объединенного центра жилищных исследований при Гарвардском университете

«Близоруко смотреть на непосредственные квалификационные стандарты и игнорировать то, что люди пытаются преодолеть вековое наследие официального невыгодного положения в области жилья и кроме того, социальная динамика и отсутствие политической воли исправить это ».

Брайан Грин, директор по справедливой жилищной политике Национальной ассоциации риэлторов

«Если вы живете в районе, где нет вертикальной мобильности и нет социальных сетей, которые помогут вам получить лучшее образование и найти лучшую работу, тогда вы лишены возможности купить дом и создать собственный капитал, который вы можете инвестировать в свою семью и свое будущее.

Шехарьяр Бохари, старший экономист брокерской компании Redfin по недвижимости

«Системный расизм приводит к снижению уровня образования и доходов чернокожих, что, в свою очередь, приводит к снижению кредитных рейтингов и недостатку сбережений», — говорит Крис Герберт, управляющий директор Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета в Кембридже, штат Массачусетс. «Это составляет около трех четвертей разрыва в домовладении, но четверть не может быть напрямую объяснена более низкими доходами и более низкими показателями образования. .

Отчет городского института показал, что из-за передачи знаний и помощи в виде первоначального взноса от родственников белые молодые люди, родители которых владеют домом, с большей вероятностью станут домовладельцами. Согласно отчету, для лиц младше 35 лет белый бросивший школу, родители которого являются домовладельцами, с большей вероятностью купит дом, чем темнокожий выпускник колледжа, родители которого снимают жилье, хотя более высокий уровень успеваемости обычно приводит к более высокому уровню образования. домовладение.

В то время как другие расовые группы восстановили уровень домовладения после кризиса потери права выкупа, чернокожие продолжают отставать, говорит Герберт.

«Уровень владения домом чернокожих заметно ниже среди людей в возрасте от 40 до 50 лет, потому что они сами стали жертвами субстандартных кредитов или видели, как их родители потеряли свои дома из-за потери права выкупа в большем количестве, чем белые люди», — говорит Герберт. «Это, естественно, заставляет их нервничать в попытках купить сейчас и оказывает долгосрочное влияние на их финансы».

Согласно исследованию Zillow, в период с января 2007 года по декабрь 2015 года дома в преимущественно черных общинах в два раза чаще подвергались отчуждению, чем дома в белых общинах.

«Наш анализ показал, что чернокожим домовладельцам труднее сохранять домовладение и они с большей вероятностью купят дом в более позднем возрасте», — говорит Чой. «Они также с большей вероятностью обратятся к арендаторам, когда станут владеть домом, а это означает, что они с гораздо меньшей вероятностью будут наращивать капитал и благосостояние своей семьи за счет домовладения».

Жилищный кризис сильнее ударил по домохозяйствам чернокожих, чем домохозяйствам белых, отчасти потому, что они были мишенью для субстандартных кредиторов, говорит Чой. Кроме того, по ее словам, лишение права выкупа закладной заразно, потому что оно снижает стоимость дома по всему району.

«Если вы живете в районе, где нет вертикальной мобильности и нет социальных сетей, которые помогли бы вам получить лучшее образование и найти лучшую работу, то вы лишены возможности купить дом и создать собственный капитал, который вы может инвестировать в вашу семью и ваше будущее », — говорит Бохари.

Почему домовладение имеет значение

Наиболее серьезное влияние расового разрыва в домовладении заключается в том, что постоянное владение домом дает возможность наращивать благосостояние. Согласно исследованию Бюро переписи населения за 2019 год, медианная чистая стоимость домовладельцев в 80 раз превышает медианную чистую стоимость арендаторов.В том же исследовании было обнаружено, что средний уровень благосостояния белых домохозяйств составляет 139 300 долларов, по сравнению с 12 780 долларами в семьях чернокожих.

«Важным фактором домовладения является способность выплатить ссуду и жить без арендной платы после выхода на пенсию», — говорит Герберт. «Без пенсионных планов люди сегодня зависят от социального обеспечения и своих сбережений, поэтому бесплатное жилье является важной третьей опорой финансового обеспечения при выходе на пенсию».

Владение домом дает богатство, которое вы можете передать будущим поколениям, — говорит Грин.

[Покупка дома в черном цвете]

В 2019 году 32 процента новых покупателей получили подарок или ссуду от родственника или друга для внесения первоначального взноса за дом, а 21 процент всех покупателей получили финансовые средства. помощь родителя или другого родственника для внесения первоначального взноса, согласно NAR.

Хендерсон Фарибо, дед мужа Мэри Феррибо, стал шеф-поваром после освобождения от рабства. После своей смерти в 1901 году Фарибо оставил по дому каждому из своих восьми детей.(С любезного разрешения Специальных коллекций и университетских архивов Марты Блейкни Ходжес, университетских библиотек, Университета Северной Каролины в Гринсборо)

«Чернокожие с меньшей вероятностью получат эту помощь от родителей, если их родители сами не владеют домом», — говорит Герберт.

Помимо финансовой поддержки, передача опыта домовладения от одного поколения к другому обеспечивает путь к созданию семейного благосостояния.

«Исследование социальных выгод домовладения немного слабее, чем выгоды от благосостояния, но есть академические исследования, которые показывают, что стабильность жилья, будь то долгосрочная аренда или домовладение, обеспечивает лучшие результаты для детей с точки зрения их школьная успеваемость », — говорит Герберт.«Есть также некоторые свидетельства того, что этот волшебный соус для участия в сообществе связан с количеством времени, которое кто-то живет в сообществе. Домовладельцы, как правило, остаются в своем районе дольше, чем съемщики ».

Чувство общественной гордости за создание чего-то для своих детей и внуков может распространяться по-разному, — говорит Кристенсен.

«Выбор человека в отношении покупки дома повлияет на то, как поколения будут думать о себе, и увеличит их спрос на отличные школы, отличное медицинское обслуживание и другие удобства в своих районах», — говорит Кристенсен.

Мэри Феррибо позирует со своим сыном Джоном Феррибо. (Любезно предоставлено Тай Кристенсеном)

Возможные решения

Помимо решения системных проблем дискриминации, низкого качества школ и ограниченного доступа к более высокооплачиваемой работе, образование в сфере домовладения является ключом к увеличению доли чернокожих домовладельцев.

«Это проблема поколений», — говорит Уильямс. «Мы начали инициативу в прошлом году мы называем„дом, то автомобиль“, чтобы начать разговор с Millennials о том, почему покупка дома так важно, чтобы построить богатство.«

Работа с населением с целью поощрения домовладения чернокожих должна стать главным приоритетом, — говорит Кристенсен.

«Мы хотим создать комфортное сообщество, чтобы люди говорили с кредиторами и агентами о преимуществах домовладения и преодолели свои страхи», — говорит Кристенсен. «Нам нужно начать с исходного уровня и помочь людям понять, как работают налоги на имущество и страхование, и кому они могут позвонить, если у них возникнут проблемы с домом или ссудой».

Тай Кристенсен, правнучка женщины, купившей дом в 1936 году, вместе со своей семьей строит дом в Игл-Маунтин, штат Юта.На фото слева: Тай Кристенсен; ее три дочери Майя, 14 лет; Келси, 17 лет; и Дилан, 8; и ее муж Адам Кристенсен. (Любезно предоставлено Тай Кристенсеном)

[Исторически анклавы с черными пляжами борются за сохранение своей истории и идентичности]

Программы помощи при первоначальном взносе, включая гранты и ссуды, необходимы для поддержки новых покупателей жилья. Другой вариант, предлагает Герберт, — использовать налоговый кодекс для сопоставления сбережений на счетах индивидуального развития или защитить эти сбережения от налогов, чтобы побудить людей откладывать деньги на дом.

«Прямо сейчас на планах есть программа гарантии жилищных ссуд для коренных американцев от HUD, которую необходимо расширить для чернокожих», — говорит Уильямс, имея в виду Департамент жилищного строительства и городского развития. «Программа предлагает ссуды с процентной ставкой от 2 процентов и более низкими требованиями к первоначальному взносу».

Корректировка моделей кредитного рейтинга, позволяющая включать счета за коммунальные услуги или арендную плату или найти другие способы оценки кредитоспособности заемщика, — это еще один способ быть более инклюзивным для чернокожих, говорит Бохари.

«Возмещение ущерба также является интересной идеей, о которой люди говорят как о способе возмещения утраченного богатства из-за дискриминации», — говорит Бохари. «В 1865 году некоторым бывшим рабам были предложены« 40 акров и мул », так что есть некоторый приоритет в отношении какого-то возмещения».

Одна из проблем в борьбе с дискриминационной жилищной практикой заключается в том, что люди часто не знают, что с ними обращаются по-другому или с ними меньше возможностей, чем с другими, говорит Грин.

«Вот почему отрасль недвижимости должна поддерживать чрезвычайно высокие стандарты и обеспечивать обучение неявной предвзятости, чтобы избежать непреднамеренного несправедливого обращения с кем-то», — говорит Грин.«Мы обеспечиваем соблюдение нашего этического кодекса [NAR] и поддерживаем тестирование [Закона] о справедливом решении жилищных вопросов» со стороны правительства и частных групп ».

NAR также рекомендует укрепить кредитную программу FHA, расширить доступ к программам помощи при первоначальном взносе, расширить альтернативные модели кредитного скоринга и построить больше домов для увеличения предложения доступных домов, в том числе в зонах возможностей, программу налоговых льгот, которая стимулирует развитие в недостаточно обслуживаемых странах. окрестности. Однако не все согласны с тем, что зоны возможностей открывают путь к домовладению.

«Зоны возможностей — это программа налоговых льгот для богатых людей, которая не предусматривает возможности приобретения жилья для людей, живущих в этих районах», — говорит Уильямс.

Чтобы ликвидировать многовековую дискриминацию, потребуются согласованные усилия правительства, индустрии недвижимости, финансовых учреждений и некоммерческих организаций, чтобы ликвидировать разрыв в домовладении, говорит Уильямс.

Коренные американцы в США и права собственности: сравнительный взгляд на Закон Канады о собственности коренных народов

Сейчас май, но на юго-востоке Монтаны идет снег, когда Иван Смолл возит меня по резервациям Кроу и Северный Шайенн.Смолл — директор местной католической школы — его матерью была Кроу, а отцом Шайенн — и в течение трех дней он показывает мне землю, где он вырос. «Раньше все было не так плохо, — говорит он. У него не было водопровода, «но, по крайней мере, преступности не было так много».

Каждые несколько миль мы встречаем группу из дюжины или около того домов трейлеров. Сломанные машины и грузовики разбросаны снаружи, как раздавленные банки из-под газировки. Окна многих домов разбиты, и только брезент защищает жителей от непогоды.Детские игрушки валяются в беспорядке, перемешаны с шезлонгами и мусором. «Дом человека — это его крепость», — говорит Смолл, пока мы едем.

Это крайняя нищета в некоторых индейских резервациях Америки, многие из которых ничем не напоминают маленькие страны третьего мира в центре самой богатой страны на земле. 2 миллиона коренных жителей США имеют самый высокий уровень бедности среди всех расовых групп — почти вдвое больше, чем в среднем по стране. Эта депривация, по-видимому, способствует не только более высокому уровню преступности, но и более высокому уровню самоубийств, алкоголизма, членства в бандах и сексуального насилия.По состоянию на 2011 год уровень самоубийств среди коренных американцев в возрасте от 15 до 34 лет был в 1,5 раза выше, чем среди населения в целом. Самоубийство является второй по значимости причиной смерти среди коренных жителей в возрасте от 10 до 34 лет.

Расстройства, связанные с употреблением алкоголя, более вероятны среди молодежи американских индейцев, чем среди любой другой этнической группы . Участие в деятельности банд более распространено среди коренных американцев, чем среди латиноамериканцев и афроамериканцев. Индейские женщины сообщают, что их насилуют в два с половиной раза чаще, чем в среднем по стране.Уровень жестокого обращения с детьми среди коренных американцев в два раза выше, чем в среднем по стране. И каждая из этих проблем хуже у половины коренных жителей резерваций.

Многие говорят, что федеральное правительство не дает американским индейцам достаточно денег для борьбы с этими проблемами. Как сказала мне Сесилия Файер Гром, бывший вождь племени лакота в резервации Пайн-Ридж: «Нас сдерживает недостаточное финансирование». Когда дело доходит до образования, здравоохранения и различных других проблем в резервациях, по ее словам, «все, что нужно сделать Конгрессу, — это соблюдать свои договоры.

Другие — часто ученые из академии — утверждают, что американская культура недостаточно уважает туземцев, продолжая распространять стереотипы, когда речь идет о спортивных командах, и высмеивать тех, кто утверждает, что имеет индийское происхождение. Американская социологическая ассоциация, например, приняла резолюцию, призывающую спортивные команды на всех уровнях соревнований прекратить использование прозвищ, логотипов и талисманов американских индейцев. В нем говорилось: «Продолжающееся использование индейских прозвищ, логотипов и талисманов в спорте наносит коренным американцам психологический, образовательный и социальный вред.

Ни то, ни другое мнение не совсем верное.

Экономическая разруха в общинах американских индейцев — это не просто результат их истории как жертв насильственной ассимиляции, войны и массовых убийств; это результат нынешней политики федерального правительства, в частности ограничений прав собственности коренных жителей.

индейцев не могут владеть землей, поэтому они не могут строить капитал.

Земля заповедника находится в «доверительной собственности» для индейцев федеральным правительством. Первоначально цель этой политики заключалась в том, чтобы удерживать индейцев на определенных землях.Теперь дело перешло к сохранению этих земель для коренных народов. Но эффект тот же. Индийцы не могут владеть землей, поэтому они не могут строить акции. Это мешает американским индейцам получать многочисленные выгоды.

Вместо этого Вашингтон продолжает рассылать чеки и осуществлять микроуправление этими сообществами. Два основных агентства, отвечающих за надзор за деятельностью индейцев, проживающих в резервациях, — Бюро по делам индейцев, или BIA, и Бюро образования индейцев, или BIE, входящие в состав Министерства внутренних дел, — вместе имеют в общей сложности 9000 человек. сотрудники.Это один сотрудник на каждые 111 индейцев в резервации. Согласно отчету Института Катона, федеральное финансирование различных программ этих агентств — которые поддерживают образование, экономическое развитие, племенные суды, содержание дорог, сельское хозяйство и социальные услуги — составило почти 3 миллиарда долларов в 2012 году. Около 850 миллионов долларов из этой суммы идут в BIE, чтобы обеспечить его 42 000 учеников, хотя большинство детей в резервациях не посещают школы BIE. Это составляет около 20 000 долларов на ученика по сравнению со средним показателем по стране в 12 400 долларов.

Многие другие федеральные агентства также имеют программы субсидирования для индийцев. Например, Индийская служба здравоохранения при Министерстве здравоохранения и социальных служб имела бюджет на 2015 год более 4,6 миллиарда долларов. Бюджет программы жилищных субсидий для коренных американцев Министерства жилищного строительства и городского развития на 2015 год составляет 650 миллионов долларов.

В последние годы платежи из Вашингтона увеличились, а размер Бюро по делам индейцев резко увеличился. Но по мнению большинства людей, с которыми я беседовал по резервациям, проблемы, похоже, стали еще хуже.Проезжая через Хромой Олень, центр резервации Северный Шайенн, некоторые здания были заколочены. Смолл сказал, что когда он рос, был еще один рынок и несколько других магазинов.

«Свободные деньги». Именно так Карл Литтл Сова, депутат Ворона, называет средства, поступающие от правительства на строительство Апсалукских Воинов. Согласно вывеске на церемонии закладки фундамента, первый проект развития резервации за десятилетие, Apsaalooke станет домом для ветеранов на 15 мест стоимостью 8 миллионов долларов.

Разработка была бы невозможна без сочетания федеральных, государственных и частных пожертвований. Смолл сказал, что племя ворон разорено по разным причинам. В резервации практически нет экономической активности. В резервации северных шайеннов в штате Монтана уровень безработицы составляет 78 процентов. По данным BIA, безработица в Вороньей резервации составляет 46,5 процента.

Племя, по словам его руководства, должно HUD около 3 миллионов долларов. В 1990-х годах агентство построило большую часть домов в резервации, и руководство племени пообещало взыскать с каждого домовладельца небольшую ежемесячную плату в счет погашения долга.Конрад Стюарт, который когда-то работал в племенном жилище, а теперь возглавляет Комитет по инфраструктуре природных ресурсов племени, сказал, что выплаты должны были составлять от 20 до 30 долларов в месяц.

Многие члены племен в возрасте от 18 до 40 лет «не имеют дома».

Члены племени отказались платить, и теперь ситуация ухудшается. HUD, как заявили вожди племен, отказывается строить новые дома до тех пор, пока деньги не будут возвращены. И поэтому дома не строятся и не ремонтируются. Вместо этого все больше и больше людей переезжают в каждый маленький трейлерный дом.В результате, по словам Стюарта, многие члены племен в возрасте от 18 до 40 лет «не имеют дома». Когда племенное правительство попыталось принять закон, обязывающий людей платить свои долги, многие законодатели были отстранены от должности.

Но какой выбор есть у Ворон? Почти никто в резервации не может позволить себе построить дом, потому что никто не может получить ипотеку. И никто не может получить ипотеку, потому что собственность в резервации находится в доверительной собственности федерального правительства; большая часть его также коллективно «принадлежит» племени.Ни один банк никогда не может лишить права выкупа собственности, потому что банк не может владеть землей для резервирования. Бюро по делам индейцев может определить, какова «справедливая рыночная стоимость» объекта собственности, и предотвратить продажу земли одной стороной другой. «У нас самая регулируемая гонка в мире», — сказал Стюарт.

Индийские резервации, как написали Терри Андерсон и Шон Риган в журнале Journal of Energy Law and Resources Университета штата Луизиана, «содержат почти 30 процентов национальных запасов угля к западу от Миссисипи, 50 процентов потенциальных запасов урана и 20 процентов запасов урана. известные запасы нефти и газа »- ресурсы стоимостью около $ 1.5 триллионов, или 290 000 долларов на члена племени. К сожалению, «86 процентов индийских земель с энергетическим или минеральным потенциалом остаются неосвоенными из-за федерального контроля над резервациями, который не позволяет индейцам в полной мере использовать свои природные ресурсы, если они того пожелают».

Есть туземцы, которые опасаются, что слишком активное развитие нанесет вред их традициям. Уинфилд Рассел из совета племен северных шайеннов сказал, что он обеспокоен тем, что освоение земель «подорвет или уничтожит культуру коренных народов.Рассел сказал, что видит сильную связь между нетронутой землей и духовными ценностями племени. В отличие от многих других племен, сказал он, «мы по-прежнему сильны здесь в том, что касается нашей церемониальной культуры и духа в резервации. У нас все еще есть наш завет ».

Тем не менее, индийцы уже давно страдают от того, что экономист, лауреат Нобелевской премии Эрнандо де Сото назвал «мертвым капиталом». У них может быть определенное количество земли на бумаге, но они не могут использовать ее, продавая, покупая больше, чтобы воспользоваться эффектом масштаба, или занимая под нее.

За прошедшие годы федеральное правительство нашло для индийцев несколько способов зарабатывать деньги. Например: раньше они могли продавать сигареты без уплаты налогов в резервации. Но в 2010 году с принятием Закона о предотвращении незаконного оборота сигарет этому пришел конец.

К тому моменту многие племена уже начали заниматься игорным бизнесом. Большинство индийских казино — изящное дело. Но сенека заработали более миллиарда долларов на своих игровых операциях. Эта прибыль распределяется между членами племени в форме аннуитетов.По словам Люсиль Брукс, управляющей компании Seneca Nation of Indians Economic Development Company: «Аннуитеты создали отношение к получению пособий, и это стало крахом. Аннуитеты позволили людям не работать ». Базовый уровень жизни многих из этих племен, владеющих казино, немного повысился, но это не привело к значительным улучшениям в ветхой системе образования или даже к инвестициям в другие предприятия.

Теперь, когда все больше и больше штатов открывают азартные игры для неиндейцев, племена сталкиваются с усилением конкуренции.Seneca Nation предлагала бизнес-ссуды под низкий или беспроцентный доход всем, кто хочет попробовать какое-то другое предприятие, но их почти нет. Майкл А. Джон, менеджер Программы инкубаторов малого бизнеса на территории, сказал, что его группа провела опрос, чтобы выяснить, какие предприятия следует открывать резидентам. Он говорит людям, что вокруг слишком много пиццерий, вместо этого рекомендуя «отдых на природе, обслуживание, ландшафтный дизайн и профессиональный массаж». Но такое руководство не дало особого результата.

Американским индейцам нужны права на недвижимость.

Федеральные законодатели продвинули определенные реформы, включая ужесточение запрета на разработку природных ресурсов на индийской земле; больше выплат — возможно, даже «репараций» — от федерального правительства племенам; и большее внимание к индийской культуре, включая использование языков племен и изменение названий футбольных команд. Но не всегда это главная забота аборигенов. Как показал недавний опрос Washington Post , большинство американских индейцев не оскорбляются термином «краснокожие» — именем Д.Футбольная команда С. В интервью я не смог найти ни одного уроженца, который упомянул бы названия спортивных команд как важную проблему, с которой сегодня сталкиваются американские индейцы. Хотя я прочитал одну передовую статью в информационном бюллетене бронирования, в которой высказывались возражения против празднования Дня Колумба, я не смог найти никого, кто хотел бы продолжить обсуждение этого вопроса.

Хотя исследователи утверждали, что такие названия команд, как это, ухудшают самооценку коренных молодых людей, многие из этих молодых людей выросли в бедности, живя с одними или без родителей, часто контактируя со взрослыми, у которых есть проблемы с наркотиками и алкоголем.Когда у этих молодых людей мало возможностей для получения образования и мало надежды на трудоустройство, кажется невежественным, если не оскорбительным, сосредотачиваться исключительно на названиях спортивных команд, если это отвлекает от решения более серьезных проблем.

Люди, которых я встретил в резервациях, не страдали из-за того, что другие не понимали их наследия или не знали их племенной язык. Американским индейцам нужны права на недвижимость. Ряд племен в Канаде продвигает закон, называемый Законом о собственности коренных народов, который создаст правовую основу для отдельных членов коренных народов, чтобы получить доступ к капиталу через защищенные права собственности.Такие лидеры, как Мэнни Джулс, бывший руководитель группы Камлупс в Британской Колумбии, Феликс Арноус, руководитель группы Little Shuswap Band, и Майкл Лебурдэ, руководитель группы Whispering Pines Band, поддерживают закон.

Они видят резервные земли, с которыми здесь обращаются так же, как и в наших резервациях, как на города. Основной титул будет передан управляющей организации; даже если земля будет продана, она останется частью города, так же как никто не может продать часть Нью-Йорка Ньюарку.Но люди любой расы смогут покупать и продавать его между собой без разрешения или надзора со стороны племенных или федеральных чиновников. Это позволило бы создать настоящий свободный рынок. Члены исконных народов, которые хотели сдать свою землю в аренду для разработки природных ресурсов, могли сделать это, не обращаясь за разрешением национального правительства. И те, кто хотел продать свою собственность, могли выбрать того, кто предложит самую высокую цену, независимо от расы, взять эти деньги и использовать их для себя и своих семей.Наконец, те, кто хотел сохранить свою землю, могли взять взаймы под нее, чтобы построить дом или начать бизнес.

В Канаде есть лидеры коренных народов, которые скептически относятся к этому плану. Они опасаются, что это приведет к еще большей ассимиляции, что, по их мнению, наносит ущерб местной культуре. Им было бы жаль, если бы участок земли, давно занятый одной семьей, был продан посторонним. Некоторые опасаются, что некоренные жители просто незаконно захватят землю. Но Жюль пообещал, что даже если закон будет принят, племена должны «согласиться».Более того, племена сохраняли бы автономное правление над землей, даже если определенный участок перешел в руки некоренного.

Будет ли такое решение работать в Соединенных Штатах — сложный юридический вопрос. Но рассмотрение такой реформы — это первый шаг к тому, чтобы помочь этим сообществам двигаться вперед.

Для некоторых вождей племен такой шаг на самом деле был бы способом принять свою традицию. Джулс, который возглавлял борьбу за законодательство в Канаде, объяснил: «В моем районе у нас есть одни из самых старых сайтов пит-хаусов.«Карьерные дома были постоянными сооружениями, на строительство которых требовалось много времени и ресурсов. «Зимой они были хорошими и очень теплыми. Летом мы ходили собирать лосося, ягоды, дикие овощи и дичь. Зимой возвращались в оседлые села. У нас нет возможности уйти и вернуться, чтобы позволить какой-то другой семье жить в нашем доме-пит-хаусе ». Индивидуальное владение землей и ресурсами — это не какая-то иностранная западная традиция, которая подрывает ценности американских индейцев.Как сказал Жюль: «Права собственности являются частью культуры коренных народов».