Квартирный вопрос закрытая: Закрытая база

Кто владеет информацией — тот владеет миром. Сбербанк откроет бесплатный доступ к закрытым данным

Многие, продавая или покупая квартиру, хотели бы знать о рынке больше. В каком районе квартиры раскупают быстрее и поэтому нужно торопиться с покупкой? Сколько дней обычно висит объявление о продаже недвижимости в этом районе? Как определиться с ценой продажи? Много вопросов — но риэлторы, которые могут ответить на большинство из них, не спешат поделиться ответами. «ДомКлик» спасёт продавцов и покупателей — сервис раскрыл данные о недвижимости по городам и регионам.

Сервис «ДомКлик» от Сбербанка собрал данные по рынку недвижимости и ипотеки по стране, начиная с января 2019 года. В фокусе  все регионы страны — новостройки и вторичное жильё: цены за квадратный метр, количество объявлений, «срок жизни» объявлений. Ознакомиться с информацией можно в разделе «Открытые данные» на сайте сервиса. Вся статистика на сайте собрана Сбербанком и предоставляется бесплатно. Обновлять материалы сервис обещает каждый день.

Как прокомментировал директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев, сервис был необходим:

Доля ипотеки Сбербанка составляет более 50%, что позволяет нам анализировать информацию о значительной части процессов, происходящих на рынке недвижимости и ипотеки в России. Данная информация будет полезна нашим клиентам, а также для профессионального сообщества на рынке недвижимости и средств массовой информации»

С помощью информации из «ДомКлик» можно:

• отследить динамику цен на недвижимость по месяцам и годам,
• сравнивать российские регионы по разным показателям,
• узнать динамику одобрения ипотечных заявок,
• отследить сроки и количество заявок на ипотеку,
• выяснить долю покупок новостроек, вторичного жилья и сделок с риэлторами.

Сервис уже анонсировал, что скоро увеличит количество представленных показателей.

Сделал дело — гуляй к нам на канал в Дзене. 

Правда и мифы о деньгах в Facebook

Подписаться

Рекомендуемые ипотечные продукты

Сумма

от 100 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 1 года до 30 лет

Первый взнос

от 15%

Удобный поиск недвижимости и заказ отчета об оценке

Сумма

от 600 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Первый взнос

от 15%

Сумма

от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽

Первый взнос

от 15%

Сумма

от 500 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 3 лет до 25 лет

Первый взнос

от 20%

Сумма

от 1 000 000 ₽ до 3 000 000 ₽

Срок

от 1 года до 30 лет

Первый взнос

от 15%

Квартирный вопрос Трампа. Почему соседи хотят выселить бывшего президента США

• Кирилл Белянинов
• Би-би-си, Вашингтон

13 февраля 2021

Автор фото, Getty Images

Соседи не хотят, чтобы Трамп жил в принадлежащем ему клубе «Мар-о-Лаго»

Соседи хотят запретить Трампу использовать принадлежащий ему клуб в качестве постоянной резиденции, а бывший вице-президент Пенс и его семья после отъезда из Вашингтона и вовсе остались без определенного места жительства.

О том, что Дональд Трамп не имеет права постоянно проживать на территории своего частного клуба «Мар-о-Лаго» и должен уже в ближайшее время подыскать себе новое жилье, на этой неделе заявили сразу несколько адвокатов, представляющих интересы соседей бывшего президента США в городке Палм-Бич, штат Флорида.

«Мы считаем, что «Мар-о-Лаго» может превратиться в место, которое постоянно будет привлекать его самых яростных и не уважающих закон сторонников», — заметил во время специального заседания городского совета адвокат Филип Джонстон, выступающий от имени общественной организации «Сохраним Палм-Бич», занимающейся охраной исторического наследия.

Адвокат Реджинальд Стамбо, представляющий интересы нескольких соседей экс-президента, напомнил, что в последние годы из-за частых визитов Трампа в принадлежащий ему клуб, жители фешенебельного Палм-Бич столкнулись с перекрытием улиц, пробками на дорогах, закрытием местного аэропорта и беспрецедентными мерами безопасности. По словам юриста, его клиенты опасаются, что превращение частного клуба в постоянную резиденцию Трампа приведет к заметному снижению цен на недвижимость.

«В Палм-Бич выставлено на продажу множество прекрасных домов, и я уверен, что он может найти что-то, отвечающее его запросам», — уточнил адвокат Стамбо.

Главным аргументом юристов, впрочем, стал договор, подписанный Трампом с городскими властями еще в 1993 году. Согласно этому документу, будущий президент взял на себя обязательство не использовать клуб в качестве своей постоянной резиденции.

Какое соглашение нарушил Трамп?

Поместье «Мар-о-Лаго» во Флориде Трамп купил в 1985 году, заплатив $10 млн.

Территория размером почти в семь гектаров в свое время принадлежала Мэрджори Пост, одной из богатейших женщин в Америке. Дом, построенный в центре поместья в конце 20-х годов, считался вторым по величине в штате Флорида: в нем было 58 спален, 33 туалета и три бомбоубежища.

В 1980 году здание объявили историческим памятником.

Согласно завещанию Пост, в 1973 году поместье было передано в собственность федерального правительства США, но власти в Вашингтоне сочли расходы на его содержание слишком обременительными, и спустя восемь лет вернули подарок наследникам первой владелицы.

После долгих переговоров поместье, которым никто не занимался много лет, в качестве частной резиденции купил Дональд Трамп, и почти сразу же занялся его перестройкой. Дом был расширен за счет пристройки бального зала площадью почти в 2 тыс. квадратных метров, обустроены дополнительные комнаты, теннисный корт и открытый бассейн с видом на Атлантический океан. Позднее к территории поместья был присоединен гольф-клуб.

После серии банкротств в начале 1990-х будущий президент попытался было распродать поместье по частям, построив на его территории несколько частных домов, но не смог получить разрешение от мэрии Палм-Бич.

Вместо этого Трамп предложил превратить свою резиденцию в закрытый частный клуб. На первых слушаниях в городском совете, прошедших в мае 1993 года, личный адвокат будущего президента Пол Рампелл представил проект клуба, одновременно заверив, что сам Трамп и члены его семьи в будущем не собираются жить в «Мар-о-Лаго».

«Еще один вопрос, который мне часто задают, это будет ли Трамп продолжать жить в «Мар-о-Лаго», — сказал юрист. — Нет, за исключением того, что он будет членом клуба и, соответственно, сможет пользоваться гостевыми комнатами».

Соглашение с городскими властями предусматривало, в том числе, ограничения числа членов клуба (не более 500 человек), парковочных мест для их автомобилей, а также главный пункт, на который сейчас ссылаются адвокаты новых соседей Трампа: члены клуба могут жить на территории поместья не более семи дней подряд лишь три раза в год, а всего срок их пребывания в «Мар-о-Лаго» не может превышать 21 день в году.

Юридические представители Трампа и сам будущий президент этот договор подписали.

Частный клуб достаточно быстро стал одним из самых престижных в США. Стоимость вступительного взноса сегодня составляет $200 тыс. Помимо этого, члены клуба должны платить ежегодный взнос в $14 тыс., а гости, останавливающиеся в «Мар-о-Лаго» на одну ночь, заплатят $2 тыс. за комнату.

По оценке журнала Forbes, нынешняя стоимость поместья составляет $160 млн, и частный клуб до сих пор остается одним из немногих активов Трампа, по-прежнему приносящих доход своему владельцу. Только в 2019 году, например, поместье отчиталось о прибыли в $21,4 млн.

Почему соседи хотят выселить Трампа?

За последние 25 лет Дональд Трамп показал себя довольно беспокойным соседом.

В 1995 году, например, он подал первый судебный иск против властей округа, потребовав изменить маршруты самолетов, вылетающих из международного аэропорта Палм-Бич. По утверждению представителей будущего президента, производимый авиалайнерами шум мешает гостям частного клуба. В суде было достигнуто мировое соглашение, согласно которому Трамп, в том числе, получил от окружных властей право на льготную аренду территории площадью почти в гектар: именно там впоследствии был открыт «Международный гольф-клуб Трампа».

В 2010 будущий президент вновь подал в суд на аэропорт, потребовав остановить строительство второй взлетной полосы, а в 2015-м еще раз обратился к судебным властям, заявив, что полеты «создают неприемлемый уровень шума, выхлопов и загрязнения» в «Мар-о-Лаго». Ущерб Трамп оценил в $100 млн, но суд иск отклонил.

В 1997 году будущий президент попытался подать в суд на городские власти, заявив, что мэрия Палм-Бич замечена в дискриминации евреев, в то время как значительная часть членов его клуба является иудеями.

Самым известным, впрочем, стал спор между Трампом и мэрией города по поводу высоты и размеров государственного флага. В 2006 году бизнесмен воздвиг на территории клуба флагшток высотой 24 метра, на котором развивался американский флаг размером 6х9 метров.

После этого мэрия официально известила его, что городские правила запрещают установку флагштоков высотой более 13 метров, потребовав убрать сооружение. Городской совет также обязал Трампа выплачивать штраф в размере $1250 в день до тех пор, пока флагшток не будет демонтирован.

В ответ бизнесмен подал в суд, но дело в итоге закончилось мировым соглашением. Трамп согласился укоротить флагшток, мэрия отказалась от финансовых претензий, но обязала его вместо уплаты штрафа перевести в качестве пожертвований $100 тыс. благотворительным организациям, помогающим ветеранам.

После победы Трампа на президентских выборах поместье получило неформальный титул «летней резиденции» главы Белого дома. За четыре года Трамп 30 раз посещал «Мар-о-Лаго», проведя там в общей сложности 99 дней. В январе 2017 года вокруг Палм-Бич была введена бесполетная зона радиусом более 50 км, а сотрудники Секретной службы США ввели особый пропускной режим для лодок и яхт в непосредственной близости от клуба.

Автор фото, Getty Images

Сторонники Трампа приветствуют его на пути в «Мар-о-Лаго» во Флориде

Во время президентских визитов близлежащие улицы перекрывались, все работники клуба «Мар-о-Лаго» проходили личный досмотр. Ближайший к клубу аэропорт Лантана регулярно объявлял о полном прекращении любых полетов.

Протесты местных жителей вызвало строительство вертолетной площадки на территории поместья и планы президента по возведению специального пирса для океанских прогулок. Разрешение на строительство пирса местные власти так и не дали, а вертолетную площадку объявили «временным сооружением», пообещав снести сразу же после окончания президентского срока Трампа.

Осенью 2019 года он объявил о смене «прописки», официально переехав из Нью-Йорка в Палм-Бич. Причиной стали налоговые претензии прокуратуры Восточного округа Нью-Йорка.

В декабре прошлого года адвокат Реджинальд Стамбо направил первое письмо городским властям, обвинив Трампа в нарушении договора, подписанного им в 1993 году. Еще одну жалобу юрист передал в Секретную службу США, заявив, что чрезмерные, по его мнению, меры безопасности, создают проблемы для местных жителей.

Что говорят адвокаты Трампа?

На этой неделе, во время специального заседания городского совета Палм-Бич, выяснилось, что бывший президент вовсе не собирается покидать территорию своего клуба.

По утверждению адвоката Джона Мэриона, представляющего интересы Трампа, соглашение, подписанное в 1993 году, распространяется только «на членов и гостей клуба», а бывший глава государства теперь является одним из сотрудников поместья.

«Он сейчас президент «Мар-о-Лаго», — уточнил юрист. — Он был президентом до того, как стал президентом Соединенных Штатов, и теперь он опять является президентом клуба».

Обязанности Трампа, как уточнил его адвокат, включают в себя ежедневный контроль за состоянием дел в поместье, наблюдение за сотрудниками, проверку финансовых документов и встречу гостей клуба.

«Он ведет себя очень активно, — поделился адвокат. — Если описывать это, то этот парень, когда он обходит территорию, ведет себя как мэр города Мар-о-Лаго… Это его дом».

На первом заседании горсовета мэрия Палм-Бич пока не стала принимать решения о том, сможет ли Трамп продолжать использовать свой клуб как постоянную резиденцию. Обеим сторонам предложено подготовить новые аргументы до начала апреля, когда городские власти обещают вынести окончательное решение.

При чем тут Майк Пенс?

По случайному совпадению, жилищный вопрос после ухода из Белого дома пришлось решать и бывшему вице-президенту Майку Пенсу.

По сообщениям американских СМИ, после отъезда из Вашингтона он оказался бездомным, и сейчас пользуется гостеприимством своих друзей в штате Индиана. В конце января, например, Пенс и его жена Карен на несколько дней поселились в гостевом домике губернатора штата Эрика Холкомба.

Пенс в течение 13 лет работал в Конгрессе США, а с 2013 по 2017 год занимал пост губернатора штата Индиана. После победы Трампа на выборах переехал в официальную резиденцию вице-президента США — Военно-морскую обсерваторию в центре Вашингтоне.

Собственного жилья у семейства Пенс до сих пор нет, хотя, как считают в Вашингтоне, сейчас он вполне может себе это позволить — зарплата вице-президента США составляет $235 тыс., а после ухода в отставку ему полагается солидная пенсия и другие льготы.

Жилищный кризис. Может ли федеральное правительство помочь исправить это?

Министерство финансов размахивает флагом, предупреждающим Конгресс и других политиков о рынке жилья. Его сообщение? В стране быстро заканчиваются дома, и с этим нужно что-то делать.

Традиционно жилищная политика федерального правительства была направлена ​​на регулирование спроса. Такие вещи, как вычет процентов по ипотеке, который снижает налоги домовладельцев (стимулирует спрос), или ФРС, скупающая более триллиона долларов ипотечных облигаций, чтобы помочь снизить ставки по ипотечным кредитам (что также стимулирует спрос). Эти типы политики широко популярны, поскольку помогают людям позволить себе что-то дорогое. Но они ничего не делают для удешевления жилья.

Теперь, в записке, написанной заместителем министра финансов Уолли Адейемо, он приводит доводы в пользу повышенного внимания к вмешательствам на стороне предложения. Проще говоря: нам нужно строить больше домов.

«В конечном счете, самой большой причиной отсутствия доступного жилья сегодня является ограничение предложения, которое существовало до пандемии COVID, но усугубилось пандемией», — говорит Адейемо Vox.

В записке он пишет: «Крайне важно, что администрация Байдена-Харриса предпринимает исторический сдвиг в жилищной политике США, сосредоточив внимание на ограничениях предложения и доступности доступного жилья, в том числе многоквартирных домов, сдаваемых в аренду. ”

Адейемо прав: проблема предложения — самая большая проблема на рынке жилья. Это не только основная причина резкого роста цен за последний год, но и обременительная стоимость аренды и домов до того, как Covid-19 когда-либо поразил Соединенные Штаты, и это открывает двери для усиления дискриминации.

В служебной записке излагаются некоторые меры, которые, по мнению Минфина, помогут решить проблему, для реализации каждой из которых потребуется помощь Конгресса:

1. Налоговые льготы, которые делают «рентабельным строительство новых единиц доступного жилья и восстановление существующих домов в плохом состоянии»
2. Примерно 94 миллиарда долларов дополнительных субсидий на «строительство и сохранение арендного жилья для арендаторов с самым низким доходом»
3. 40 миллиардов долларов вложить в государственный жилищный фонд Америки
4. Программа стимулирования на сумму 5 миллиардов долларов для «поощрения юрисдикций», отменяющих политику исключительного зонирования

Эти правила сами по себе не являются новыми предложениями для администрации Байдена. Эти четыре перечисленных выше — это , некоторые из жилищной политики в американском плане занятости, который, по оценке Министерства финансов, «создаст [] производство или сохранение более 2 миллионов единиц доступного жилья». Что примечательно в памятке, так это то, что она сосредоточена на поставках. Адейемо утверждает, что федеральное правительство не может довольствоваться простой помощью людям позволить себе дорогое жилье — оно должно что-то делать, чтобы снизить стоимость самого жилья.

Министерство финансов не подтвердило Vox, сколько единиц будет произведено по сравнению ссохранились. Хотя сохранение существующего доступного жилья важно и гарантирует, что предложение не уменьшится, это только удерживает США в статус-кво, который представляет собой рынок с дефицитом жилья примерно на 4 миллиона и где примерно 46 процентов арендаторов обременены арендной платой.

Хотя это хороший сигнал о приоритетах Казначейства и администрации Байдена, предлагаемая политика вряд ли поможет решить кризис предложения — и это в том случае, если Конгресс присоединится.

Что будет и что не будет делать план Байдена?

Трудно представить, как нынешний план Байдена существенно решит проблему нехватки жилья в стране.Это хороший первый шаг, но на данный момент федеральные политики остаются неуверенными в том, как эффективно снизить меры местного зонирования, которые задушили жилищный фонд, в частности доступное жилье в регионах с высоким спросом. Таким образом, большинство жилищных планов сосредоточено на мерах, которые пытаются решить проблему другими способами.

Возьмем, к примеру, многомиллиардные инвестиции в государственное жилье. Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом за 2019 год, объем невыплаченных работ по техническому обслуживанию и ремонту государственного жилья составляет 70 миллиардов долларов.Таким образом, маловероятно, что большая часть команды Байдена, предлагающей 40 миллиардов долларов на государственное жилье, пойдет на увеличение жилищного фонда страны. Это не значит, что это не стоит делать, это просто не решает проблему, о которой якобы говорится в записке.

Политика, описанная в памятке, которая с наибольшей вероятностью приведет к созданию доступного жилья, — это инвестиции в налоговые льготы. Одним из таких налоговых кредитов является налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC), который, согласно исследованию Urban Institute за 2018 год, отвечает за создание или сохранение примерно двух.3 миллиона единиц жилья. Байден предложил инвестировать 55 миллиардов долларов в LIHTC в течение 5 лет.

Более того, широко распространено мнение о том, что основная причина нехватки предложения в Америке — это местные правила зонирования, которые сделали незаконным строительство многих типов доступного жилья, особенно в регионах с наибольшим количеством рабочих мест.

Эти правила, такие как минимальные размеры участков, которые вынуждают застройщиков строить большие дома на больших участках земли, или минимальные парковочные места, из-за которых строительство многих доступных многосемейных домов становится чрезмерно дорогим, привели к росту стоимости в регионах с наиболее высоким спросом. .В свою очередь, это вынудило многих людей, живущих в этих регионах, искать жилье в более доступных местах, тем самым увеличивая спрос в ранее доступных общинах и создавая каскадные проблемы с предложением по всей стране.

5 миллиардов долларов, которые федеральное правительство пытается выделить, очень мало перед лицом этой проблемы. Высокопоставленный чиновник казначейства сказал, что это умеренная сумма денег, но что текущая цель состоит в первую очередь в том, чтобы узнать, что местные жители делают в ответ на эти средства, и посмотреть, что работает, чтобы увидеть, как федеральное правительство может нацеливаться на наиболее вредную политику.

Чиновник добавил, что 5 миллиардов долларов, скорее всего, будут результатом сен.Предложение Эми Клобучар предоставить местностям грантовую помощь, чтобы выяснить, как переделать их законы о зонировании, и первоначальное предложение Белого дома, согласно которому финансирование будет предоставляться местным поселениям только после того, как они отменит вредные законы о зонировании.

Существует широко распространенное исследование вреда этой политики как для жизни американского рабочего класса, так и для экономики в целом. Проблема с отменой запретительных законов о зонировании не техническая или академическая, а политическая.

Некоторые местные домовладельцы стремятся заблокировать строительство нового жилья либо из-за беспокойства о стоимости своей собственности, либо из-за личной неприязни к тем людям, которые, по их мнению, смогут жить в их общинах, если будет построено более доступное жилье.

Согласно исследованию CoreLogic, за последний год домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов в виде собственного капитала. Вполне вероятно, что, если эти исключающие законы о зонировании не будут отменены, стимул к продолжению ограничения строительства большего количества жилья победит.

Если будет принята мера стоимостью 5 миллиардов долларов по исключающему зонированию, администрация Байдена пойдет дальше, чем любая предыдущая администрация, в оспаривании исключающего зонирования — но этого еще недостаточно, чтобы решить проблему.

Записки все в порядке, но реальное решение принимает Конгресс

Исторически сложилось так, что Конгресс не был заинтересован во вмешательстве в сфере предложения. Почему? Политика спроса — это весело! Политики могут помочь своим избирателям позволить себе что-то без необходимости выполнять тяжелую и зачастую политически рискованную работу по удешевлению чего-либо. Но это также означает, что правительству часто не удается устранить корень проблемы.

«Одна из наихудших тенденций в американской политике — ограничение предложения и субсидирование спроса», — написал экономист Тайлер Коуэн в колонке Bloomberg 2019 года, сославшись на эту фразу экономисту Арнольду Клингу. «Вероятный результат такой политики — высокие и растущие цены, ограниченный доступ и зачастую низкое качество. Если вы, например, ограничиваете количество домов и квартир, но даете покупателям субсидии, это формула завышенных цен ».

Это как раз проблема на рынке жилья США сегодня. Чтобы быть справедливым по отношению к Конгрессу, это местные органы власти ограничили предложение, в то время как Конгресс поддержал их, пытаясь субсидировать рост стоимости жилья и аренды. Но их влияние на национальную экономику выходит за рамки местного уровня: по оценкам исследователей, из-за этой политики страна потеряла колоссальные 36 процентов экономического роста с 1964 по 2009 год.

Это сложная проблема, потому что многие политики со стороны спроса оправданы.

Например, универсальные жилищные ваучеры предоставят еще 11 миллионам человек помощь для оплаты аренды, уменьшат насилие в семье, отсутствие продовольственной безопасности и разлучение детей со своими родителями. Но в то время, когда предложение доступного жилья невелико, есть свидетельства того, что арендодатели получат выгоду от этой политики, поскольку рост спроса приведет к увеличению арендной платы. Кроме того, любые домохозяйства с низкими доходами, которые не участвуют в программе, могут получить более высокую арендную плату. Правительство в любом случае должно полностью профинансировать ваучерную программу, но, в конечном итоге, предложений нет, есть фиксированное количество людей, которые могут быть размещены независимо от количества предоставленных субсидий.

Конгресс также рассматривает возможность принятия «законопроекта о помощи при предоплате, [который] предоставит 25 000 долларов впервые покупателям жилья, но только тем, кто покупает жилье в первом поколении и находится в экономически невыгодном положении», — сообщает HousingWire.Если законопроект будет принят, может появиться еще несколько американцев с низким доходом и в первом поколении, которые смогут купить дом. Но это будет преимущественно раздача существующим домовладельцам, которые в среднем богаче, чем население в целом, потому что это повысит стоимость их домов.

Адейемо утверждает, что нужно делать и то, и другое: «Вы должны сделать что-то, чтобы убедиться, что даже в условиях ограниченного рынка жилья цветные люди и люди с низкими доходами не останутся в стороне. Но место, где нам нужно больше всего ресурсов на данный момент, пытается придерживаться ограничений со стороны предложения.Мы должны следить за тем, чтобы арендаторы не видели, как арендная плата становится заоблачной, и в конечном итоге выгоды от домовладения достаются покупателю дома, а не учреждению, которое владеет домом ».

«Очень важно добиться правильного баланса», — добавил он. «Конгресс в основном сосредоточился на спросе, предоставлении ваучеров, поиске помощи по первоначальному взносу. Этим изданием мы пытаемся показать, что мы также хотим работать с ними в сфере предложения, потому что часто люди не обращают на это внимания.”

Мнение | Жилищный кризис в Америке — выбор

Эта статья является частью информационного бюллетеня Debatable. Вы можете зарегистрироваться здесь , чтобы получать его по вторникам и четвергам.

Соединенные Штаты, как вы, возможно, уже знаете, переживают муки жилищного кризиса: по всей стране американцам не хватает доступных мест для жизни.

Это было правдой даже до того, как коронавирус охватил весь земной шар, когда сотни тысяч американцев, если не миллионы, были бездомными, почти половина арендаторов была обременена расходами и почти две трети заявили, что не могут позволить себе покупать дом.И хотя в прошлом году некоторые надеялись, что пандемия превратит города страны в маяки доступности, эта надежда в последние месяцы оказалась недолгой.

Как жилье в США стало таким дорогим и как решить эту проблему? Вот что говорят люди.

Кризис, создаваемый давно

Как объясняет Николь Фридман в The Wall Street Journal, жилищный кризис можно понимать как проблему спроса и предложения, возникшую 20 лет назад:

• США построили в среднем около 1. 5 миллионов новых единиц жилья каждый год. Но за последние два десятилетия, отчасти из-за замедления темпов роста во время Великой рецессии, в стране ежегодно добавлялось лишь 1,225 миллиона новых единиц жилья.

• Сегодня в стране на 6,8 млн единиц не хватает того, что было необходимо для удовлетворения потребностей в новом жилье и для замены устаревших или разрушенных в результате стихийных бедствий единиц.

Результат: По данным Центра по бюджетным и политическим приоритетам, в период с 2001 по 2019 год медианная арендная плата росла быстрее, чем медианный доход арендатора почти в каждом штате.Только в 7% округов работник с минимальной заработной платой может позволить себе арендовать однокомнатную квартиру.

Так почему же жилья не построено? Согласно недавнему отчету Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, одной из причин является рост стоимости рабочей силы и пиломатериалов. Но, как объясняет Иерусалим Демзас из Vox, проблемы с поставками также в значительной степени связаны с ограничительными правилами, такими как зонирование для одной семьи, минимальные размеры участков и требования к парковкам, которые искусственно ограничивают количество жилья, которое может быть построено. Эти правила, которые исторически служили укреплению сегрегации, могут, в свою очередь, использоваться активными гражданами, чтобы блокировать новое развитие, явление, известное как нимбизм: но не у меня на заднем дворе.

Нимбизм — это двухпартийная предрасположенность, но некоторые из его наиболее серьезных повреждений ощущаются в либеральных городах и штатах. В Калифорнии, например, где любой может возражать против нового строительства под видом закона об охране окружающей среды 1970 года, около четверти стоимости строительства доступного жилья уходит на государственные сборы, разрешения и консалтинговые компании.«Это не редкость для проекта в Калифорнии, который в течение многих лет увяз в бумажной волоките по поводу зонирования или возражений со стороны других владельцев собственности, прежде чем земля будет нарушена», — объясняет Томас Фуллер из The Times. В результате в Сан-Франциско самые высокие общие затраты на строительство в мире: одна двухкомнатная квартира «доступного жилья» стоит около 750 000 долларов.

Домовладельцы заинтересованы в этом политическом режиме. «Несмотря на всю враждебность, направленную на девелоперов, домовладельцев и банкиров, самая большая группа бенефициаров правил, ограничивающих предложение жилья, — не эти коммерческие корпорации», — пишет Дженни Шуэц из Brookings.«Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили существенный прирост благосостояния, большая часть которого освобождена от налогообложения. Неудивительно, что домовладельцы прилагают все усилия для того, чтобы и дальше ограничивать предложение нового жилья ».

Федеральная политика также внесла свой вклад в жилищное неравенство, как пишут для Curbed Патрик Сиссон, Джефф Эндрюс и Алекс Базли. С 1970-х годов федеральное правительство предотвращало любое расширение государственного жилищного фонда, сокращая программы помощи для съемщиков, которые, по словам защитников доступного жилья, сделали бездомность неотъемлемой частью американской жизни. А разрешая вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода, правительство фактически тратит больше денег на налоговые льготы для домовладельцев, чем на все субсидии на аренду и государственное жилье.

Разве ответ просто «строить, строить, строить»?

Если причиной жилищного кризиса является нехватка жилья, разве не решение — или, по крайней мере, необходимая часть решения — построить его больше? Это рабочая теория йимбизма, растущего движения политических мыслителей и активистов, которые убеждают законодателей и домовладельцев сказать «да, у меня на заднем дворе».

«Yimbys настаивает на снижении ограничений на зонирование для увеличения предложения жилья, мотивируя это тем, что всех новых домов, как рыночных, так и субсидируемых, помогают держать цены на жилье под контролем», — Родерик М. Хиллс-младший, профессор права Нью-Йоркского университета, объяснил в The Washington Post в 2018 году.

Доказательства: Недавние исследования показывают, что Yimbys прав. Например, анализ Нью-Йорка за 2019 год показал, что на каждые 10 процентов увеличения жилого фонда в радиусе 500 футов арендная плата снижается на 1 процент (продажные цены также снижаются).Другой анализ Сан-Франциско, проведенный в июне этого года, показал, что в пределах 100 метров от нового строительства арендная плата снижается на 2 процента, а риск переселения арендаторов в район с более низким доходом падает на 17 процентов.

Yimbys часто указывают на Токио как на реальный контрпример американским городам: известный своей либеральной политикой развития, Токио в последние годы увеличивал предложение домов примерно на 2 процента в год, в то время как предложение жилья в Нью-Йорке увеличилось лишь на около 0,5 процента в год.За последние два десятилетия цены на жилье в Нью-Йорке резко выросли, но оставались стабильными в Токио на уровне чуть ниже 1000 долларов в месяц за квартиру с двумя спальнями.

Почему Yimbys еще не выиграли

Как бы популярна ни была цель обуздать расходы на жилье, Yimbys нажили себе врагов среди тех, кто ее разделяет. Ананья Рой, например, профессор городского планирования в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе, раскритиковал йимбизм как движение, которое концентрирует внимание на проблемах белых профессионалов из высшего среднего класса, игнорируя при этом заботы тех, кто действительно находится в бедственном положении. на передовой жилищного кризиса.

Одна из этих проблем заключается в том, что целеустремленная ориентация на увеличение предложения жилья просто приведет к увеличению количества элитных зданий, спекуляциям с недвижимостью и перемещению населения без фактического снижения средней арендной платы. В недавней статье Дженны Дэвис, аспиранта по городскому планированию в Колумбии, было обнаружено, что улучшение зон — ключевой приоритет Yimby, позволяющий строить более высокие и плотные — связано с тем, что территория становится белее, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

Активисты арендаторов — а также некоторые самоидентифицированные Yimbys — поэтому утверждают, что застройка должна сопровождаться штрафами за выселение, контролем за арендной платой и другими нормативными актами, защищающими арендаторов от перемещения. А для того, чтобы действительно снизить цены, как утверждает Проект по противодействию выселению, 60 процентов новых разработок необходимо будет отвести под квартиры по ценам ниже рыночных.

И в конце концов, многие Yimbys и активисты арендаторов согласны с тем, что жилищный кризис не может быть решен только за счет рынка. Почему? «Сам по себе частный рынок никогда не может обеспечить достаточное количество доступного жилья для арендаторов с самым низким доходом», — говорит Дэн Трит, аналитик Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом.«У частного рынка просто нет стимулов для этого. Это требует государственного вмешательства и субсидий ».

Как именно должно выглядеть это вмешательство, — еще один предмет обсуждения. Некоторые сторонники прогресса утверждают, что правительству следует просто построить миллионы новых единиц государственного жилья, как предложил представитель Миннесоты Ильхан Омар. «В эпоху неолиберализма слишком много времени и денег было потрачено на попытки убедить частные рынки в достижении политических целей», — пишут Райан Купер и Сирша Гован на якобинском языке.

Но, хотя государственное жилье хорошо зарекомендовало себя в других странах, как отмечает Биньямин Аппельбаум из The Times, в Соединенных Штатах у него сложная история расовой и классовой сегрегации. Он утверждает, что было бы предпочтительнее субсидировать частное развитие в районах, которые больше всего нуждаются в доступном жилье, за счет земли, налоговых льгот и прямых государственных расходов. Что касается арендаторов, федеральное правительство должно также расширить свою программу жилищных ваучеров, которой в настоящее время пользуется только каждая четвертая семья, имеющая на это право.

Президент Байден, со своей стороны, пообещал предпринять шаги в этом направлении в своем плане инфраструктуры. А в понедельник Сенат выпустил резолюцию о бюджете, в которой содержится призыв выделить 332 миллиарда долларов на жилищные расходы. Детали этого плана — и его шансы на принятие узко разделенным сенатом — станут более ясными в ближайшие недели.

У вас есть точка зрения, которую мы упустили? Напишите нам по адресу debatable@nytimes. com . Пожалуйста, укажите свое имя, возраст и местонахождение в своем ответе, который может быть включен в следующий информационный бюллетень.

ПОДРОБНЕЕ

«Как Беркли победил Нимби» [The New York Times]

«Борьба за прекращение зонирования одной семьи и войны Йимби / Нимби / Фимби» [Время прощаться]

«Калифорнийцы идут. Как и их жилищный кризис ». [The New York Times]

«Является ли йимбизм ответом на жилищный кризис в Америке?» [Новая Республика]

«Как домовладение стало двигателем американского неравенства» [The New York Times]

ЧТО ВЫ ГОВОРИТЕ

Вот что читатель должен был сказать о последних дебатах: Вариант Delta и открытие школы

Сьюзан из Нью-Джерси: «В большинстве статей о возобновлении работы школ с Covid и особенно о варианте Delta, который представляет собой постоянную угрозу, не рассматриваются трудности преподавания и обучения с использованием масок. Большинство людей хотят, чтобы дети снова пошли в школу, и сетуют на гибридное и / или дистанционное обучение. Однако для учителя неудобно и неэффективно преподавать в масках и понимать учеников в масках. Удаленное обучение устраняет необходимость в масках, и общение значительно улучшается. Кроме того, во многих школах нет кондиционеров, и носить маски, когда в классе 90 градусов и выше, ужасно. До тех пор, пока вакцина против Covid не станет обязательной, как и многие другие ученики, которые должны посещать школу, личная модель не будет собирать образовательные результаты докандемических времен.

В Америке не хватает более 5 миллионов домов, говорится в исследовании.

Жилые дома для одной семьи, строительство которых ведется компанией KB Home, показаны на стадии строительства в общине Вэлли-Центр, Калифорния, 3 июня 2021 г.

Майк Блейк | Reuters

Любой, кто ищет дом сегодня, прекрасно знает, что выбор невелик. Предложение домов в США, выставленных на продажу, близко к рекордно низкому уровню, а разрыв между спросом и предложением увеличивается.

В США не хватает 5,24 миллиона домов, что на 1 больше.4 миллиона из разрыва в 3,84 миллиона в 2019 году, согласно новому исследованию Realtor.com.

Перепись населения США показала, что с января 2012 года по июнь 2021 года было сформировано 12,3 миллиона американских домашних хозяйств, но за это время было построено всего 7 миллионов новых домов на одну семью.

Строительство домов на одну семью пострадало от острой нехватки рабочей силы, которая началась задолго до пандемии, но затем усугубилась ею. Сбои в цепочке поставок в прошлом году привели к росту цен на строительные материалы, а по мере роста спроса, вызванного пандемией, цены на землю также выросли.

Хотя формирование новых домохозяйств на самом деле происходит медленнее, чем это было до пандемии, застройщикам придется удвоить недавние темпы производства новых домов, чтобы сократить разрыв за пять-шесть лет. Новое домохозяйство может быть занято владельцем или сдаваться в аренду.

«Пандемия, безусловно, усугубила нехватку жилья в США, но данные показывают, что формирование домохозяйств опережало новое строительство задолго до Covid. Проще говоря, предложение нового строительства не удовлетворяло спрос в течение последних пяти лет», — сказал Риэлтор.com главный экономист Даниэль Хейл. «Миллениалы, многим из которых сейчас за 30 или даже 40 лет, опровергли ожидания отрасли в отношении« поколения арендаторов »».

Формирование домохозяйства — это когда человек переезжает из совместной жизненной ситуации.

Строительство односемейных домов неуклонно растет с момента его пика в 2009 году во время Великой рецессии. По данным U.С. Перепись. Более медленные темпы наступают по мере того, как самое большое поколение вступает в свои типичные годы покупки жилья.

PulteGroup, одна из крупнейших в стране строителей жилищного строительства, только что снизила прогноз по закрытию домов на третий квартал и год, сославшись на сбои в цепочке поставок.

«Несмотря на исключительные усилия наших торговых партнеров, проблемы с цепочкой поставок, которые преследовали отрасль на протяжении всей пандемии, увеличились во второй половине года», — сказал в пресс-релизе генеральный директор Pulte Райан Маршалл. «Мы продолжаем тесно сотрудничать с нашими поставщиками, но нехватка различных строительных материалов в сочетании с увеличением объемов производства в жилищно-строительной отрасли напрямую влияет на нашу способность довести дома до нашего уровня качества в течение оставшейся части 2021 года».

Другие строители ссылаются на те же проблемы. Некоторые, в том числе Пулте, заявили, что сами замедляют продажи, чтобы не отставать от спроса. В результате акции строителей на прошлой неделе торговались значительно ниже.

Из-за дефицита цены на новые и существующие дома растут рекордными темпами. Что касается нового строительства, которое всегда требует надбавки к цене, дома со средней стоимостью 300000 долларов США, которые считаются относительно доступными, составили 32% продаж строителей в первой половине 2021 года, по сравнению с 43% за тот же период в 2018 году.

Строители просто не могут позволить себе производить более дешевые дома, учитывая их растущие затраты.

«Независимо от того, как вы сформулируете сценарий, потребуется более значительный сдвиг в конвейере для удовлетворения спроса в обозримом будущем», — сказал Хейл.

Жилищные лишения достигают небывалых высот во время пандемии COVID-19

Жилищный кризис в США не новость. Еще до пандемии коронавируса 10-15 процентов домохозяйств сообщали о небезопасном жилье. Теперь, когда безработица достигла исторического максимума и более 20 миллионов человек остались без работы, жилищный кризис в стране только усугубляется. В апреле 2020 года каждый третий американец не платил арендную плату, и, несмотря на мораторий на защиту от выселения, арендаторов по-прежнему выселяют.

Новаторские данные нового крупномасштабного общенационального репрезентативного обследования домашних хозяйств с низким и умеренным доходом (составляющих примерно 60 процентов от общей численности населения США), проведенного Институтом социальной политики Вашингтонского университета в Сент-Луисе в апреле. 2020 года свидетельствует о том, что во время пандемии люди сталкиваются с возрастающими жилищными трудностями, такими как выселения, задержки в выплате арендной платы или ипотеки, а также непредвиденные коммунальные платежи и ремонт дома. Особо высокому риску выселения подвержены латиноамериканцы / латиноамериканцы (рис. 1), у которых уже больше шансов иметь низкий доход и заразиться COVID-19, чем среди белого населения.

Источник: Исследование COVID-19, волна 1 (22 апреля 2020 г. — 12 мая 2020 г.), Институт социальной политики.
Примечания: только LMI. N = 2680.

За последние три месяца тревожная и разрушительная статистика этого нового исследования показывает проблемы, с которыми домовладельцы LMI из латиноамериканских и латиноамериканских общин сталкиваются во время пандемии.Например:

• Двадцать процентов домовладельцев латиноамериканского / латиноамериканского происхождения не выплатили полную сумму своей ипотеки, что почти в два раза больше, чем вся выборка (10,4 процента) во время пандемии COVID 19 (рис. 2).
• Каждый пятый домовладелец LMI латиноамериканского / латиноамериканского происхождения пропустил счет или оплатил его поздно (рис. 3).
• У семнадцати процентов этих людей произошел неожиданный капитальный ремонт дома или ремонт бытовой техники, что ухудшило их и без того шаткое финансовое положение во время пандемии (рис. 3).

Помимо домовладельцев, от пандемии особенно пострадали арендаторы. Исторически сложилось так, что арендаторы LMI сталкиваются с большими проблемами при поиске доступного жилья, иногда тратя более половины своего дохода только на жилье. COVID-19 усугубил этот кризис.

Источник: Исследование COVID-19, волна 1 (22 апреля 2020 г. — 12 мая 2020 г.), Институт социальной политики.
Примечания: только LMI. N = 2672.

Источник: Исследование COVID-19, волна 1 (22 апреля 2020 г. — 12 мая 2020 г.), Институт социальной политики.
Примечания: только LMI. N = 2677.

Данные опроса показывают, что почти 30 процентов людей LMI потеряли работу, а 44 процента людей LMI испытали сокращение рабочего времени в результате пандемии.Многие респонденты в качестве причины указывали на необходимость физического присутствия на работе.

Арендаторы также вряд ли будут иметь какие-либо средства на случай чрезвычайной ситуации или «на черный день», предназначенные для сбережений или непредвиденных ситуаций, таких как пандемия. Более 40 процентов респондентов опроса LMI заявили, что у них не было отложенных сбережений на случай чрезвычайных ситуаций, а более 12 процентов сотрудников LMI заявили, что они не смогут оплатить чрезвычайные расходы в размере 400 долларов. Это вызывает особую тревогу, поскольку эти ставки, вероятно, увеличатся, когда закончатся выплаты по безработице для лиц с LMI.

Переход от пластыря к долгосрочному решению

Пакет помощи в отношении коронавируса на сумму 2 триллиона долларов, подписанный сенатом 27 марта 2020 года (Закон CARES), направлен на оказание прямой помощи лицам с низкими доходами. Однако Закон CARES больше похож на «пластырь», служащий временным ответом на проблему, которая превышает масштабы пандемии коронавируса. Тем не менее, Закон CARES не помог всем тем, кто в нем нуждается. Данные показывают, что почти 40 процентов домохозяйств LMI чернокожих и латиноамериканцев и более 30 процентов домохозяйств белых LMI, которые имели право на получение денежной помощи в соответствии с Законом CARES, все еще не получили свои выплаты на момент проведения исследования.

Часть закона CARES включает законодательство, направленное на предотвращение выселений в федеральном масштабе, но данные исследования Института социальной политики показывают, что это не так (Рисунок 4). Не обошли стороной и белые респонденты неиспаноязычного происхождения — только 5% и 6% белых людей LMI воспользовались отсрочкой выплаты ипотеки / арендной платы или запретом отключения коммунальных услуг во время пандемии, соответственно. Опыт выселения, отчуждения права выкупа и закрытия коммунальных предприятий, вероятно, быстро возрастет по мере прекращения моратория по всей стране.

Источник: Исследование COVID-19, волна 1 (22 апреля 2020 г. — 12 мая 2020 г.), Институт социальной политики.
Примечания: только LMI. N = 2680.

Закон CARES был ограничен в своей эффективности. Он заморозил выселение только для определенных типов жилья, таких как государственное жилье и дома с ипотечными кредитами, поддерживаемыми государством, но политика должна идти дальше, чтобы поддержать всех арендаторов и домовладельцев в долгосрочной перспективе.Действительно, наше исследование показывает, что 4% всей нашей выборки, а не только LMI, подверглись выселению, а 9% задержали выплату арендной платы или ипотеки.

Ваучерная система также нуждается в усилении федеральной поддержки. До пандемии квалифицированным специалистам часто требовались годы, чтобы получить свои ваучеры. Это всегда было проблемой для домашних хозяйств LMI, но жилищные программы и ваучеры стали еще более важными сейчас, после пандемии. Одно из решений — полностью профинансировать программу выбора жилья и упростить выплаты арендодателям, чтобы стимулировать их участие.

Мы должны инвестировать в сообщества с низкими доходами и ограниченными ресурсами через усилия по восстановлению жилья, системы образования и медицинские центры, отвечающие требованиям федерального уровня. Хотя это обследование было сосредоточено в первую очередь на арендаторах и домовладельцах, законодатели также должны мобилизовать усилия для обеспечения стабильным жильем бездомного населения во время и после пандемии.

Пандемия COVID-19 проливает свет на существующий жилищный кризис

Задолго до пандемии люди с низким доходом испытывали огромные трудности в отношении своего жилья, связанные с финансами, начиная от физического состояния и условий проживания нескольких поколений до отсутствия поддержки со стороны общества, такой как доступ к вариантам здорового питания и близость к медицинским учреждениям.Добавьте к этому коронавирус, и мы увидим обострение жилищных диспропорций. Более того, мы также узнали, что неравенство, связанное с жильем, увеличило риск заражения COVID-19, а также хронических состояний (например, астмы), которые увеличивают риск осложнений из-за COVID-19, включая смерть.

Результаты нашего опроса показывают, что, хотя все население США сталкивается с повышенным жилищным риском, некоторые группы, в том числе латиноамериканцы / латиноамериканцы, испытывают непропорционально высокие жилищные трудности.Понимание конкретных потребностей этой группы будет иметь важное значение для принятия политики и практики для их поддержки. Например, население без документов может быть особенно уязвимо для выселения и кражи арендной платы. Более того, есть и другие группы населения, которые могут подвергаться риску, например, лица, которые недавно были освобождены из тюрьмы, и лица, лишенные жилья, многие из которых, возможно, живут вдвое в и без того ограниченных в пространстве семьях, и в то же время с большей вероятностью были подвержены воздействию вируса и, следовательно, способствуют его распространению.

Теперь, когда пандемия коронавируса высветила это вопиющее неравенство, законодателям необходимо принять меры для обеспечения доступа людей с низкими и средними доходами к качественному и стабильному жилью. Невозможно вести дискуссии о восстановлении после пандемии, не осознавая, что жилье является ключевым аспектом и неразрывно связано с результатами и предикторами заражения коронавирусом человека, включая уже существующие состояния здоровья, способность к социальной дистанции и доступ к медицинскому обслуживанию.Помимо прямого воздействия жилья на людей с низким и средним доходом во время пандемии коронавируса, жилье является основной потребностью, в которой люди — независимо от дохода — нуждаются и заслуживают.

Бездомные и нехватка жилья в округе Колумбия — это часть одного разговора — Большой Вашингтон

Квартиры и палаточные городки на Капитолийском холме под лицензией Creative Commons.

У бездомности широкий спектр причин — от проблем со здоровьем, таких как психические заболевания и наркомания, до безработицы, возвращения в тюрьму после заключения и домашнего насилия.Но национальные правозащитники и группы, созванные для того, чтобы положить конец бездомности, указывают на одну ключевую причину бездомности: отсутствие доступного жилья.

Устойчивый доступный жилищный фонд может в первую очередь предотвратить попадание домашних хозяйств в бездомные. Семьи, которые не платят больше, чем могут себе позволить, с меньшей вероятностью будут выселены, а наличие доступного жилья означает, что, если они потеряют свой нынешний дом, они могут легко найти другой.

Доступность жилья и бездомность имеют прямую связь.Нан Роман, генеральный директор Национального альянса за искоренение бездомности, сказал CityLab в 2020 году, что, хотя психические заболевания и расстройства, связанные с употреблением психоактивных веществ, существовали и раньше, основным социальным изменением, которое совпало с повсеместным распространением современной бездомности, стало повышение стоимости жилья.

Исследования подтверждают эту связь. Исследование Zillow, проведенное в 2018 году, показало, что в регионах, где люди тратят более трети своего дохода на аренду, наблюдается более быстрый рост бездомности.

Один из тех регионов, которые становятся все более недоступными по цене, — наш собственный.Национальная жилищная коалиция с низким доходом (NLIHC) обнаружила, что округ Колумбия не хватает более чем на 20 000 единиц жилья, необходимого для съемщиков с низким доходом. Это означает, что в особенности страдают люди с низким доходом — более половины арендаторов с самым низким доходом в округе Колумбия несут бремя расходов, тратя более 30% своего дохода на аренду, сообщает NLIHC.

Почему жилье такое дорогое?

Упрощенный ответ на вопрос, почему цены на жилье растут, зависит от спроса и предложения. Население Вашингтонского региона растет; жилищное строительство не успевает.

Исследование Urban Institute 2019 года показало, что искусственное ограничение жилья — другими словами, зонирование и другие правила — привело к росту арендной платы и цен на жилье во всем регионе. Это исследование показало, что к 2030 году региону необходимо добавить более 300 000 единиц жилья, чтобы не отставать от роста населения.

Округ поставил перед собой цель в 2019 году построить 36 000 единиц жилья к 2025 году. На данный момент это около 45% от общего количества. Недавняя поправка округа к Всеобъемлющему плану была еще одной мерой, направленной на решение этой проблемы, путем обеспечения более плотного строительства.

Число бездомных фактически сократилось во время пандемии в Большом Вашингтоне, скорее всего, отчасти из-за моратория на выселение и других мер по оказанию помощи арендаторам.

Но пандемия также увеличила финансовую нестабильность. И хотя во время пандемии некоторые расходы на жилье упали, это падение длилось недолго. В настоящее время округ Колумбия следует национальной тенденции повышения арендной платы, что, вероятно, является побочным эффектом некоторого прекращения пандемии, сообщает CityLab. Согласно отчету Zumper, средняя двухкомнатная квартира в Вашингтоне сейчас стоит колоссальные 2210 долларов в месяц, что на 11% больше, чем год назад.

По состоянию на конец августа более 100 000 домохозяйств по всему региону не выплачивали арендную плату — около 14% арендаторов. Успех экстренной помощи в аренде был разным, и в связи с отменой моратория на выселение будущее остается неопределенным. Однако ясно то, что если цель состоит в том, чтобы предотвратить бездомность семей, цены на жилье в нашем регионе по-прежнему движутся в неверном направлении.

Эта статья является частью нашего вклада 2021 года в проект по освещению кризисов бездомных округа Колумбия в сотрудничестве с другими местными редакциями новостей.Коллективные работы будут опубликованы в течение дня на DCHomelessCrisis.press. Для дальнейшего обсуждения вы также можете присоединиться к общедоступной группе в Facebook, #DCHomelessCrisis Solutions или подписаться на #DCHomelessCrisis в Twitter.

Либби Соломон — писатель и редактор GGWash. Ранее она была репортером Baltimore Sun, освещавшего пригород Балтимора, и писателем Центров гражданского воздействия Университета Джонса Хопкинса.

закрытых приютов | Национальная жилищная коалиция с низким доходом

По всей стране поставщики услуг для бездомных изо всех сил пытаются отреагировать на пандемию COVID-19. В целях соблюдения правил общественного здравоохранения и обеспечения безопасности людей некоторые приюты вынуждены сокращать объем предоставляемых услуг, ограничивать доступ или полностью закрываться. Утрата этих важнейших ресурсов подвергает бездомных людей еще более высокому риску заболеваний.

По крайней мере 15 приютов закрылись, а еще 18 закрылись для новых клиентов или серьезно ограниченных услуг.Ниже приведен список приютов, которым пришлось существенно изменить услуги или полностью закрыть:

CASS, крупнейший в штате приют для взрослых для взрослых, сократил свою вместимость с 470 до 370. CASS активно работает над поиском альтернативного приюта , включая гостиничные номера, чтобы люди могли практиковать социальное дистанцирование или изоляцию.

Harbour House, небольшой сезонный приют в районе Таузенд-Оукс округа Вентура, закрылся рано 13 марта.Это было временное убежище, предоставленное коалицией церквей в этом районе, которое обычно открыто с декабря до конца марта. Многие из волонтеров, которые необходимы для работы приютов и программ питания, являются пожилыми людьми и подвержены более высокому риску заражения COVID-19.

В Сан-Франциско городские приюты приказали прекратить прием новых людей, но открыли новое убежище в попытке освободить дополнительное пространство.

Денверской спасательной миссии пришлось объединить 3 больших убежища до 2 из-за укомплектованности персоналом и снабжения.Эти два приюта для ночлега были временно закрыты 9 апреля. Город арендовал дополнительные гостиничные номера для людей с симптомами и предоставил 600 коек в комплексе National Western, чтобы обеспечить дополнительное убежище.

В округе Питкин приют для бездомных, расположенный при церкви в Аспене, прекратил принимать новых клиентов в середине марта.

Thrive DC, которая предоставляет разнообразные услуги и питание бездомным, 23 марта приостановила все операции в своем сервисном центре и на всех информационных объектах.

Флорида

Спасательная миссия на набережной в Пенсаколе, где есть ночлег для мужчин, ограничила количество людей. В конце марта закрылся находящийся поблизости офис Open Doors Northwest Florida, который предоставляет услуги и консультации для бездомных.

Bethany House, небольшой приют для женщин и детей, закрылся 25 марта из-за нехватки персонала и нехватки предметов снабжения.

Иллинойс

Миссия Вашингтон-стрит в Спрингфилде, которая предлагает кофе, прачечную и душевую, объявила о временном закрытии.Компания St. John’s Breadline решила раздавать упакованные ланчи вместо того, чтобы подавать еду.

DuPagePads закрыл все временные (ночевые) жилищные приюты, начиная с субботы, 21 марта.

Айова

Приют для утепления в Су-Сити, сезонный приют, который обычно открыт с ноября по конец апреля и закрывается раньше из-за опасений по поводу COVID- 19.

Кентукки

Местные СМИ сообщают, что Католический центр действий в Лексингтоне, а также многие из 100 приютов для бездомных по всему штату закрыты для новых клиентов.Некоторые небольшие частные приюты в сельской местности полностью закрылись.

Мэн

Городской менеджер Портленда временно закрыл приют на Оксфорд-стрит и семью для новых лиц после того, как у двух человек обнаружился положительный результат на COVID-19.

Массачусетс

Приют для бездомных на Гарвардской площади, которым обычно управляют студенты и волонтеры, закрылся 29 марта, на несколько недель раньше, чем планировалось.

Миссури

Hope House, приют для жертв домашнего насилия в районе Канзас-Сити, не принимает новых клиентов.

Небраска

Connection Homeless Shelter не принимает новых жителей, чтобы помочь остановить распространение коронавируса среди жителей.

После закрытия из-за положительного результата теста на COVID-19 католические благотворительные организации Южной Невады вновь открыли приют на половину вместимости.

Нью-Мексико

Самый новый приют в Нью-Мексико, Española Pathways Shelter, закрыт. Он открылся во временном помещении как центр обогрева, но был досрочно закрыт из-за проблем со здоровьем.Персонал и официальные лица планируют снова открыть его, когда будет готово их постоянное пространство.

Нью-Йорк

Lockport CARES, религиозное агентство на 19 коек, прекратило прием новых клиентов.

Адвокаты сообщают, что приют для добровольцев в Буффало с 29 койками закрылся в конце марта, так как добровольцы в основном старше и не могут подвергнуться риску заражения вирусом. Защитники также сообщают, что другие приюты ограничивают количество людей и сокращают часы работы.

Женский приют Bethany House в Рочестере закрывается в среду, 25 марта.

Северная Каролина

Многие приюты в штате либо полностью прекращают, либо серьезно ограничивают прием новых, чтобы сократить количество своих приютов до чего-то более управляемого, чтобы иметь возможность разделять людей.

Орегон

В Портленде владелец мотеля выгнал клиентов поставщика услуг для бездомных, потому что он не хотел, чтобы в его мотеле находились бездомные люди.

Пенсильвания

В округе Дофин организация «Христианские церкви Юнайтед» рано закрыла свое временное зимнее убежище, а в пятницу закроет приют для женщин.

Приюты в долине Лихай закрыты для приезжих.

Техас

«Убежище надежды» в Сан-Антонио перестало принимать новых клиентов, но продолжает обеспечивать приютом около 1700 человек.

В связи с городскими правилами и правилами техники безопасности министерства Corazon и другие организации изменили и сократили услуги в некоторых местах.

Юта

В Солт-Лейк-Сити Ресурсный центр для мужчин больше не принимает новых клиентов, но продолжает обеспечивать приют уже существующих жителей.

Вирджиния

Адвокаты сообщают, что приют в округе Глостер был закрыт из-за нехватки добровольцев.

Фонд НАДЕЖДА в Норфолке больше не может предоставлять приют бездомным.

Вашингтон

«Холодные ночи», единственная программа ночлега за пределами Такомы (в этом округе), объявила в понедельник, что в этом году приостановит предоставление приютов.

Единственный дневной центр в округе Ист-Пирс, Ресурсный центр New Hope, сократил дневные часы с 12 до 3 часов.м.

В районе Сиэтла 27 марта закрылись три приюта для бездомных, которыми управляет Union Gospel Mission, в результате чего 270 человек оказались в карантине внутри приютов на две недели.

Западная Вирджиния

Адвокаты сообщают, что приют для жертв домашнего насилия в южной части штата закрыл и переселил клиентов.

Wisconsin

Приют для бездомных Shawano был вынужден досрочно закрыть свои жилищные услуги и переселить многих клиентов в отели.

Как государственное жилье вредит городам

Большинство экспертов в области политики в наши дни сходятся во мнении, что крупные проекты государственного жилищного строительства представляют собой опасную среду для их арендаторов.Менее понятно, насколько вредны такие проекты для окружающих их городов. Жилищные проекты излучают дисфункции и социальные проблемы вовне, нанося ущерб местному бизнесу и стоимости собственности в районе. Они наносят ущерб городам, препятствуя или даже предотвращая возрождение этих заброшенных районов, привлекая поселенцев с более высокими доходами и новые инвестиции в бизнес. Что еще хуже, на протяжении десятилетий города зонировали целые районы, чтобы навсегда стать государственным жильем, навсегда исключив постоянную переработку собственности, которая помогает динамичным городам создавать новые богатства и возможности как для богатых, так и для бедных.

Государственное жилье порождает социальные проблемы по соседству, потому что оно объединяет вместе зависимые от социального обеспечения семьи с одним родителем, чьи дети без отца непропорционально часто оказываются бросающими школу, потребителями наркотиков, неработающими и преступниками. Это, конечно, не те семьи, для обслуживания которых изначально предназначалось государственное жилье. Но по мере того, как экономика США процветала после Второй мировой войны, рабочие семьи из низшего среднего класса, для которых были построены проекты, обнаружили, что они могут позволить себе дома, построенные в частном порядке в быстрорастущих пригородах Америки, и к 1960-м годам они полностью отказались от государственного жилья. .Остались самые бедные, самые неорганизованные, неработающие семьи, почти все они возглавляются одинокими женщинами. Затем государственное жилье стало ключевым компонентом обширной сети социальной поддержки, которая давала молодым женщинам собственный доход и квартиру, если они рожали незаконнорожденных детей. По мере того как дети этих женщин, оставшиеся без отца, росли и сбивались с пути, многие проекты превратились в места беззакония, стрельба стала обычным явлением по ночам, а убийства — обычным явлением.

Преступление и беспорядки не остались в рамках разрушенных проектов, о чем слишком хорошо знают жители кварталов, в которых преобладает государственное жилье.Джо Петроне, давний житель района Ист-Фоллс в Филадельфии, где его семья владеет бизнесом в сфере недвижимости, наблюдал за всем жизненным циклом американского эксперимента с субсидированным жильем, разыгрывающимся прямо у него на пороге. Снесенный жилой комплекс в Ист-Фоллс открылся около 40 лет назад как жилье для работающих семей. «Мы праздновали выход людей из проекта», — вспоминает Петроне о соседях в те дни. «Мы рассматривали это как благоприятную ситуацию». Но когда неработающие жители заменили рабочих, объясняет Петроне, директор по недвижимости города Филадельфия, дети из проекта начали угрожать длинным блокам частных рядных домов на прилегающей улице Калумет и соседнему торговому району вдоль Ридж. Авеню.«В окна на Калумет-стрит попадут кирпичи, брошенные с высоток», — говорит он. «Девяносто процентов ограблений было совершено преступником, который исчезал в проекте».

Беспорядок нанес огромный урон экономической жизнеспособности района, говорит Петроне. «Дошло до того, что вы не продадите трехэтажный дом в этом районе больше, чем за 600 долларов» — дом, на владение которым когда-то ушла целая жизнь рабочего класса без долгов, и который представлял собой сбережения всей семьи. .

Кто-то может счесть ворчание Петроне нетерпимым со стороны белого этнического меньшинства к новоприбывшим в его некогда преимущественно итало-американском районе. Они были бы совершенно неправы. Вы услышите точно такие же жалобы и от трудолюбивых меньшинств, проживающих в районах, где доминируют проекты. «Когда у вас есть родители-одиночки, у вас много подростков без присмотра, множество наркотиков и банд», — замечает Лаурена Торрес, агент по недвижимости итальянско-испаноязычного происхождения в Восточном Гарлеме, владелица недвижимости, чьи дома для сдачи в аренду выходят на дома Роберта Вагнера. хребет проектов навис над Первой авеню.«Это влияет на вашу повседневную жизнь — вам нужно избегать проектов, чтобы добраться до уборщиков, прачечной или продуктового магазина», — говорит она. «Никто из нас не входит в них и не пересекает их — даже в час дня — в качестве кратчайшего пути».

Страх перед теми, кто живет в жилищных проектах, может подтолкнуть соседей, которые могут себе это позволить, переехать — еще одно истощение городской жизнеспособности, поскольку зачастую именно стремящиеся, стремящиеся к восходящей мобильности люди способствуют процветанию кварталов. Торрес вспоминает день трехлетней давности, когда ценные жильцы, жившие в одной из ее квартир — «профессиональная пара», — говорит она — съехали, обнаружив, что на их крыльце забрызгали кровь из-за спора о наркотиках, который (в буквальном смысле) пролился из проекты.«Они встали тем утром, — вспоминает Торрес, — и сказали:« Этого достаточно »». По словам Торрес, больше всего жалуются на «нежелательные элементы, присущие проектам», — ее арендаторы из числа меньшинств, которые стремительно перемещаются вверх.

Эрнест Гейтс, основатель чикагской корпорации по развитию сообществ Ближнего Вест-Сайда, однажды не стал бы игнорировать беспокойство амбициозных арендаторов из числа меньшинств Торреса. В конце 1980-х он попытался превратить Ближний Вест-Сайд, респектабельный район для представителей нижнего среднего класса со значительным количеством чернокожих домовладельцев, в полностью черное сообщество, где все социальные классы будут жить бок о бок.Эксперимент Гейтса по расовой социальной инженерии требовал отстранения белых джентрификаторов, и он решил использовать для этого то, что он называет «стигмой государственного жилья». В обмен на то, что его организация перестала возражать против строительства нового баскетбольного стадиона в своем районе, Гейтс выиграл у города право застройки около 75 свободных городских участков в этом районе. Работая с Управлением жилищного строительства Чикаго, он приступил к смешиванию новых домов, занимаемых владельцами, со зданиями, в которых было построено новое государственное жилье.

Гамбит Гейтса не допустил вмешательства белых, хорошо; но это также привело в ярость законопослушных домовладельцев из числа меньшинств, которые не очень заботились о своих новых публично проживающих соседях, некоторые из которых превратили свои субсидируемые дома в приюты. Гейтс надеялся, что трудолюбивые бедняки переедут в его субсидируемые подразделения. Вместо этого он с сожалением говорит: «У нас плохие игроки». Сегодня Гейтс средних лет, который по-прежнему ведет себя как суровый, слегка конфронтационный чернокожий боец ​​шестидесятых, признает, что совершил серьезную ошибку.«Я сожалею, — говорит он, — и многие домовладельцы злятся на меня».

Чтобы более полно понять, какой ущерб государственное жилье может нанести таким районам, как Ближний Вест-Сайд, рассмотрим, что может случиться, когда оно исчезнет из неблагополучного района города. После того, как два года назад мрачный Ричард Аллен Хоумс на севере Филадельфии столкнулся с грохотом, застройщик Лоуренс Руст набросился на него, составив подробный план развития заброшенного района рядом с снесенным проектом.Вскоре он потрошил и ремонтировал ранее пустующие здания и продавал их джентрификаторам яппи. «Я вывез отсюда 15 мусорных баков, заполненных мусором», — рассказывает Раст некоторым потенциальным покупателям трехэтажного лофта, который он ремонтирует, — графическому дизайнеру с возрастом 20 и певцу, оба из Нью-Йорка. Он продает дом, который он восстановил по соседству, за 225 000 долларов, в квартале, где несколько лет назад дома стоили 1500 долларов, а налоги на недвижимость были незначительными.

Перспектива такого рода благоустройства города побудила мэра Эдварда Ламберта из Фолл-Ривер, штат Массачусетс — бывшего депрессивного заводского городка Новой Англии, который начинает возрождаться как дом для высокотехнологичного производства и жителей Бостона и Провиденса, — настаивать на сносе. жилищного проекта Watuppa Heights, состоящего из 100 квартир, несмотря на предложение государства выделить 6 миллионов долларов (или около 60 000 долларов за квартиру) на его модернизацию.(Первоначально строительство проекта финансировалось из средств штата, а не из федеральных, как это обычно бывает.) Он планирует заменить проект новыми домами, занимаемыми владельцами, хотя застройщики могут получать городские субсидии, чтобы поддерживать низкие цены.

Ламберт, демократ, утверждал, что Ватуппа-Хайтс был магнитом, притягивающим в его город семьи с социальными проблемами из Бостона и других городов с большим количеством жителей, имеющих право на субсидированное жилье. Его офис обнаружил, что из 1700 домашних хозяйств, ожидающих размещения в государственном жилье в Фолл-Ривер, только 200 фактически проживали в городе (и большинство из них отказались от имеющихся квартир в Ватуппа-Хайтс, ожидая квартиры в более новом, более привлекательном государственном жилье. ).Статья Boston Globe , в которой сообщается, что социальные работники Бостона поощряют семьи с низкими доходами переезжать в старый заводской городок, где было больше вакансий в системе государственного жилья, предоставила дополнительные доказательства того, что Ватуппа заполняется неработающими людьми. горожане.

И они были непропорционально плохой партией. Статистика показывает, что преступность в городе падает, но резко возрастает в Ватуппа-Хайтс. Мэр отметил, что жители нового проекта, приехавшие из других городов, принесли с собой «больше звонков в полицию, больше детей с особыми потребностями, больше преступности и больше наркотиков.Как заметил один помощник мэра: «Мэр не сказал бы это таким образом, но основной аргумент заключался в том, что к вам со всех сторон приезжают люди, чтобы воспользоваться нашими услугами и сделать это место грязным».

Возможно, удивительно, что в штате, где «доступное жилье» является мантрой, законодательный орган штата Массачусетс недавно дал Ламберту зеленый свет на снос проекта. Голосование стало большой победой для мэра и законодателей штата Фолл-Ривер и поворотным моментом для города, который упорно борется за улучшение своих школ и экономики.

Однако разрушение таких объектов, как дома Ричарда Аллена или Ватуппа Хайтс, остается относительно редким событием. И этот факт указывает на второй, более тонкий способ, которым государственное жилье наносит вред городам. В отличие от зданий, находящихся в частной собственности, государственное жилье становится недвижимостью, постоянно закрепленной в определенном, малоценном использовании, даже если города вокруг него меняются и обновляются. Многие проекты вырисовывались в их окрестностях вот уже несколько десятилетий. Имена некоторых даже предполагают, что расовый состав их жителей всегда будет одинаковым: две площади Боринкен в районе Бушвик Бруклина кажутся навсегда предназначенными для пуэрториканцев, апартаменты Langston Hughes в районе Браунсвилл Бруклина для афроамериканцев, а также если некоторым расам непропорционально суждено быть бедными, неблагополучными подопечными государства — ошибочное и расистское предположение, которое характеризовало столь пагубную социальную политику за последние несколько десятилетий.В то же время города никогда не узнают, какие новые творческие возможности свободный рынок может придумать для этих замороженных территорий.

В Нью-Йорке огромное количество недвижимого имущества, заблокированного в качестве государственного жилья, является значительным тормозом для экономики города. В Восточном Гарлеме, где находится не менее 13 огромных жилищных проектов («самая большая концентрация государственного жилья в мире», когда-то хвастались городские власти), почти ни одна часть района не избежит их пугающего, подавляющего процветание присутствия.«Мы со всех сторон окружены ими — они раздражают глаза, и происходит очень много утечек, будь то преступления или наркотики», — говорит один видный управляющий недвижимостью, чья фирма владеет 1300 квартирами в 60 зданиях в площадь. «Если бы у нас было хотя бы половина проектов, — сетует он, — мы были бы следующей Ист-Виллидж, с нашей близостью к центру города и поездом метро № 6, идущим прямо через окрестности».

Но Восточный Гарлем — не единственное место в Нью-Йорке с избытком государственного жилья.В Готэме гораздо больше единиц государственного жилья, чем в любом другом городе страны — почти 200 000 из 1 миллиона или около того по стране. (На втором месте находится Чикаго с 38 000 квартир). Государственное жилье занимает поразительные 2 500 акров недвижимости в Нью-Йорке, что эквивалентно 156 участкам Всемирного торгового центра: город в городе.

Такое обилие государственного жилья также сокращает пространство, доступное для частного жилья — реальная проблема в городе, где частное жилье, особенно в ценовом диапазоне со средним уровнем дохода, постоянно находится в дефиците.Один из районов Нью-Йорка, столкнувшихся с этой проблемой, — это Бруклинская военно-морская верфь, где раньше располагалась судостроительная фабрика, которая теперь превратилась в промышленный парк, где в десятках малых предприятий работают 3500 сотрудников. Многие другие фирмы, вероятно, присоединятся к этим компаниям, как только по соседству откроется запланированная новая киностудия. Тем не менее, поблизости практически нет жилья для работников промышленного парка со средним доходом, потому что два крупных проекта государственного жилищного строительства занимают большую часть площади и препятствуют развитию жилой застройки в остальной части.Как говорит Ричард Друкер из Brooklyn Navy Yard Development Corporation, некоммерческой организации, которая управляет верфью на условиях аренды у города: «В этом районе большой спрос на жилье со средним доходом. Если бы вы могли построить его, он бы стал продаваться ». А если такое жилье заменит проекты? На что Друкер отвечает: «Бруклину было бы лучше».

Тем не менее, проблема освобождения Бруклинской военно-морской верфи и других городских кварталов по всей стране от государственного жилья является сложной задачей. Вера в то, что «государственное жилье всегда будет с вами», неприкосновенна для жилищных защитников и должностных лиц.Подобно создателям государственного жилья более полувека назад, они убеждены, что рынок частного жилья всегда будет исключать бедных, что делает государственное жилье постоянно необходимым.

Именно это предположение лежит в основе продолжающейся многомиллиардной инициативы Министерства жилищного строительства и городского развития по реформе «Надежда VI» — последней в бесконечной серии усилий HUD по исправлению бесконечных неудач его предыдущих жилищных программ. Hope VI снесло 70 000 стареющих единиц государственного жилья по всей стране (включая пресловутый дом Роберта Тейлора в Чикаго) только для того, чтобы заменить многие из них новыми жилищами другой конструкции, в надежде, что на этот раз HUD получит правильную формулу.

Как и было с самого начала в воображении чиновников из государственного жилищного фонда, бюрократы HUD считают, что правильный вид государственного жилья может вылечить недуги «сильно обездоленных». В этом часто разочаровывающем мнении «Надежда VI» заменяет многие из отчуждающих высоток, которые она сносит, более удобными городскими домами, и стремится побудить семьи с более высокими доходами переехать в новые квартиры вместе с очень бедными. думая, что более успешные семьи станут хорошим примером для менее успешных.«Надежда VI обеспечит баланс и создаст стабильные сообщества», — объясняет заместитель помощника секретаря HUD Милан Оздинец, кадровый бюрократ в агентстве. «У него очень низкий доход, а семья зарабатывает 60% от среднего дохода», — говорит он. «Вот где устанавливаются связи, устанавливаются примеры и создается социальный капитал».

Но это всего лишь принятие желаемого за действительное. Зачем предполагать, что бедные и неблагополучные будут учиться у более успешных? Разве не так же вероятно, что дети неблагополучных будут подавать плохой и потенциально опасный пример для детей успешных? Учились ли арендаторы государственного жилья Эрнеста Гейтса у более зажиточных чернокожих жителей Ближнего Вест-Сайда Чикаго? Сгоревшие дома-крэны говорят об обратном, равно как и шумные, неухоженные дома, арендованные федеральными арендаторами по ваучерам в респектабельных рабочих кварталах по всей стране.Более того, нет уверенности в том, что многие проекты Hope VI смогут привлечь сразу несколько домохозяйств. Почему те, у кого есть средства для жизни в другом месте, решили переехать, скажем, в новое государственное жилье «Надежда VI», которое строится в бесплодных землях южной части Чикаго?

Надежда VI лишь увековечивает пагубное влияние государственного жилья на города. На месте, где раньше был закрыт проект государственного жилья в Ист-Фолс, Управление жилищного строительства Филадельфии строит 304 новых дома Hope VI. В этом новом комплексе, получившем название Schuylkill Falls, половина квартир будет отдана арендаторам с низким доходом, даже несмотря на то, что участок граничит со Скулхаус-лейн, одним из самых желанных объектов недвижимости в городе.Представитель отдела недвижимости Джо Петроне, член группы граждан, стремящихся заблокировать строительство новых квартир, говорит: «Мы живем в страхе, что они скопируют то, что было у нас в течение 40 лет. Они просто надевают смокинг на свинью. Это все еще свинья. По оценкам Петроне, частные, несубсидируемые кондоминиумы, построенные на этом участке, можно было бы продать по цене от 300 000 до 400 000 долларов за штуку, что является высоким показателем для Филадельфии. «Налоговые ставки для города будут огромными», — добавляет он. «Бог знает, что они нужны Филадельфии.”

Вы услышите похожие жалобы на упущенную возможность в Чикаго. Черный кандидат в олдермены издевается над планами заменить дома Роберта Тейлора новыми домами средней высоты на этом участке. «Что мне действительно хотелось бы там увидеть, — говорит кандидат, — так это Ikea. Сайт находится прямо у скоростной автомагистрали. Идеально подойдет для розничной торговли ».

Даже в проекте «Надежда VI», который считается успешным, — в районе North Town Village в Чикаго — имеется множество упущенных возможностей. Несколько лет назад North Town Village выросла на том месте, где раньше была пустая земля, прилегающая к печально известному проекту Cabrini-Green, и представляет собой модель того, что должно произойти в системе государственного жилья Чикаго.Городские власти потребовали, чтобы застройщик включил в проект различные уровни дохода. И здесь, по крайней мере на данный момент, это произошло — без сомнения, потому что эта земля находится в самом центре одного из самых популярных рынков недвижимости в городе: недалеко от Северной авеню, когда-то заброшенной в длинной тени опасного Кабрини-Грин, сегодня пульсирует национальными сетевыми магазинами и игристыми ресторанами. Но, установив, что 79 из 261 квартиры North Town Village сдают арендаторам Жилищного управления, а еще 39 — по ценам ниже рыночных, город значительно снизил цены на другие квартиры в зданиях и налог на недвижимость, взимаемый с этих зданий.«Мы могли бы продавать здесь квартиры за 800 000 долларов; Вместо этого мы продаем их за 425 000 долларов », — замечает Питер Холстен, разработчик, хотя он и не жалуется, поскольку государственное финансирование обеспечивает стабильную прибыль его компании. «Мы платим 2 миллиона долларов налогов», — добавляет он. «Но это легко может быть вдвое больше».

Не то чтобы такие приземленные соображения имели значение для жилищных чиновников. Заместитель помощника секретаря HUD Оздинец с радостью — даже с гордостью — признает, что многие участки государственного жилья могут поддерживать более дорогостоящее использование.Он приводит примеры участков Надежды VI в восстановленных районах, которые частные застройщики мгновенно захватили бы, если бы HUD им просто позволил. Он отмечает, что в Хьюстоне стоимость земли вокруг разрушенной деревни Аллен Паркуэй «выросла так быстро, что нам пришлось изо всех сил собрать достаточно земли, чтобы построить что-то еще», то есть государственное жилье вместо более дорогостоящей частной застройки. В Сан-Франциско проект North Beach Hope VI граничит со знаменитым

Рыбацкая пристань. «Если бы здесь было построено что-то еще, — говорит Оздинец, — это стало бы огромным экономическим благом для города Сан-Франциско.«При республиканской администрации такое бесцеремонное отрицание благосостояния города даже профессиональным чиновником HUD вызывает уныние.

Если официальные лица HUD в своей невообразимой бюрократической манере не могут представить себе жизнь без государственного жилья, «активисты доступного жилья» сочли бы любые попытки уменьшить размер системы государственного жилья или полностью отказаться от нее как возмутительную ересь, которой следует противостоять. изо всех сил. В Фолл-Ривер, например, группа защиты юридических услуг, Массачусетский институт реформирования законодательства, пообещала, что попытается заблокировать снос Watuppa Heights «на каждом этапе пути», как говорится в Boston Globe .В Чикаго местное жилищное управление сталкивается с постоянным давлением со стороны организаторов арендаторов, таких как Общество обновления сообщества, организация «социальной справедливости», которая настаивает на индивидуальной замене любой единицы государственного жилья, которую город случайно снесет, и пожизненное «право на возврат» для любого арендатора, перемещенного в результате сноса домов.

Несмотря на то, что жилищные чиновники и разгневанные активисты, правда в том, что любая работающая семья с двумя доходами может позволить себе частное жилье в США.S. Например, средняя арендная плата за квартиру в Нью-Йорке, не считая дорогого Манхэттена, составляет всего 604 доллара. Это означает, что для семьи с двумя доходами при минимальной заработной плате аренда полностью 40 процентов квартир в отдаленных районах будет стоить не более 30 процентов их дохода. В Нью-Йорке, конечно, средняя посудомойка зарабатывает на 2 доллара или около того выше минимальной заработной платы; По всей стране лишь немногие работники, за исключением нелегалов, надолго остаются с минимальной заработной платой.

Когда защитники жилищного строительства говорят, что рынок частного жилья неизбежно подведет бедных, тогда они имеют в виду незамужних матерей с низким доходом и их детей.И действительно, многие из этих семей создают реальные проблемы для любого, кто предлагает покончить с государственным жильем. Любой, кто посещал дома Роберта Тейлора в Чикаго до их сноса, задавался бы вопросом, смогут ли многие из его жителей когда-либо основать свои собственные, финансово независимые дома. Это было место в высшей степени деградации, где рушащиеся, покрытые граффити стены и пропахшие мочой лестничные клетки сигнализировали о нарушении порядка и вежливости, где молодые люди свободно употребляли наркотики в местах общего пользования, где кружили 38-летние матери. 22-летние сыновья остались калеками из-за перестрелок, связанных с наркотиками, где работа и брак были абстракциями, а многие иждивенцы, привыкшие к окружающим их страданиям, никогда не хотели уезжать.

Было бы благом для городов, если бы они могли избавиться от таких заброшенных мест. Раздувая социальную патологию и постоянно удерживая такое большое количество собственности от налогов на имущество, государственное жилье подорвало жизнеспособность городов. Хотя активисты доступного жилья отрицают это до последнего вздоха, джентрификация, которую сдерживает государственное жилье, является хорошей вещью для городов, включая городскую бедноту. Он предоставляет жилье, в котором нуждаются растущие высокооплачиваемые предприятия, если они хотят привлечь высококвалифицированных рабочих, которые являются их жизненной силой, и чья высокая заработная плата предоставляет экономические возможности для многих других работников с любым уровнем дохода.Именно этот экономический динамизм создает город возможностей, в котором есть работа для каждого, и никто не должен зависеть от государства в отношении своих доходов или своего жилья.

Как же тогда мы можем демонтировать систему государственного жилья, не причинив вреда ее наиболее уязвимым жителям? Любая попытка сделать это должна быть постепенной, особенно в таком месте, как Нью-Йорк, где субсидируемое жилье составляет значительную часть системы жилой недвижимости. Некоторые жилищные проекты должны остаться де-факто ночлежками для наиболее неблагополучных.Но установив временные ограничения для новых арендаторов, поступающих в государственное жилье — как это сделал город Шарлотта, штат Северная Каролина (см. «Как Шарлотта революционизирует государственное жилье», весна 2000 г.), — можно было бы сократить общее количество субсидируемого жилья. ед. стабильно. Зная, что обещание пожизненного субсидированного жилья пропало (наряду с пожизненными социальными выплатами после реформы 1996 года), молодые матери-одиночки с меньшей вероятностью войдут в систему — и, возможно, с меньшей вероятностью будут иметь детей вне брака в этой стране. первое место.Некоторым нынешним арендаторам (наименее неблагополучным) можно было бы предложить жилищные ваучеры, которые они могли бы использовать на рынке частного жилья в обмен на освобождение государственного жилья. Ваучер также будет иметь ограничение по времени, чтобы избежать зависимости. По мере уменьшения количества арендаторов появится возможность продать некоторые здания государственного жилья (или, по крайней мере, участки после сноса опустевших зданий) частным покупателям, возвращая больше собственности в налоговые списки.

Это не означает, что правительство не будет играть никакой роли в создании доступного жилья.Сострадательная консервативная жилищная политика поможет устранить бесчисленное множество препятствий, созданных государством для создания жилья на частном рынке, — таких, как контроль за арендной платой, нерациональные правила зонирования, требования к дорогостоящим разрешениям и чрезмерно строгие строительные нормы и правила. Убрав такие препятствия, новые динамично развивающиеся городские экономики могли бы свободно создавать частное жилье для всех групп доходов, как это было несколько десятилетий назад, в те дни, когда трехэтажные дома в Бостоне, двухэтажные дома в Чикаго, дома из коричневого бруклина и т. Д. а в бунгало Окленда проживали миллионы трудящихся семей, которые боролись с трудностями на пути к среднему классу.Города были бы лучшим местом для этого — с любым уровнем дохода.