как избежать штрафа, делая ремонт мечты
24 марта 2021 17:08 Утро России
Global look press
Покупая квартиру со свободной планировкой, будущий владелец часто думает, что сможет сделать там перепланировку по своему вкусу. Но не всегда эти желания можно осуществить: если его проект не одобрит БТИ, придется менять планы. А если владелец организует пространство по своему вкусу без согласования, ему может грозить штраф.
Квартирный бум, накрывший Россию в прошлом году, немного стихает. Но взлетевшие в среднем на 18-20 процентов цены на недвижимость не спешат опускаться.
Сейчас потенциальная покупательница этой квартиры не видит бетонных стен, перед ее мысленным взором – будущая шикарная студия, которую она сделает из «однушки», воспользовавшись изначальным отсутствием перегородок.
«Здесь полная свобода действий! Это мне очень нравится», – говорит Лилия.
Как правило, представители застройщика, выставляя на продажу квартиры «в бетоне» или, как их называют еще, «квартиры со свободной планировкой», играют именно на этом аспекте. И… лукавят. Понятия «свободная планировка» в законодательстве нет.
«Как правило, при покупке человеку выдают договор, в котором отражается планировка квартиры согласно строительной документации. В ней отражаются зоны, как правило, пунктирной линией», – пояснил начальник отдела координации предоставления госуслуги по перепланировке Мосжилинспекции Андрей Кусакин.
Именно этот пунктир встает бетонной стеной между собственниками и их смелыми мечтами.
«Нам хотелось сделать функциональный дизайн для семьи из четырех человек. Но в итоге все оказалось не совсем просто: оказывается, есть ограничения, которые нельзя игнорировать», – рассказал хозяин квартиры Евгений Новиков.
«Ни в коем случае нельзя ванную расширять на жилую зону. Ванную можно расширять на зону холла, кладовки, коридора. То же самое касается кухни», – объясняет дизайнер планировок Алена Горская.
Также под запретом очень популярные сегодня объединения комнаты и лоджии, снос коробов, прикрывающих коммуникации, перенос батарей отопления. Причем аргумент «это моя собственность, никто не увидит и не узнает» не сработает. Возведение стен в бетонной коробке закон приравнивает к перепланировке.
Как отмечает Андрей Кусакин, въезжая в квартиру, владелец получает разрешительную документацию, и если указанный в ней порядок перепланировки не будет соблюден, собственник понесет административную ответственность.
Заплатить штраф и узаконить перепланировку постфактум – вариант опасный. Если техники усмотрят грубые нарушения, отстаивать свой нетривиальный дизайн квартиры придется в суде. По статистике, 80 процентов подобных дел заканчиваются для нарушителей проигрышем и требованием вернуть стены в места, где их изначально обозначил застройщик.
«В исключительных случаях жилищная инспекция имеет право выйти с иском об обязании продать помещение с публичных торгов. Просто такое помещение, с такой историей перепланировок, – угроза и риск для жизни и здоровья граждан», – говорит адвокат Вячеслав Голенев.
Несущую угрозу квартиру без утвержденного технического плана будет практически невозможно продать или официально разделить, а в случае жалобы соседей объясняться придется сразу со многими инстанциями. Именно поэтому получением необходимой документации стоит заняться еще до начала воплощения фантазий в жизнь. Шаг номер один – создание проекта будущей планировки, второй шаг – одобрение его в БТИ, шаг третий – разрешение от жилинспекции, и лишь после этого – ремонт мечты.
квартира жилье ремонт недвижимость перепланировка общество новости
Перепланировка квартиры со свободной планировкой. Особенности.
Каждый собственник квартиры со свободной планировкой сталкивается с проблемой адаптации помещения под свои потребности и согласования новой планировки квартиры.
В этой статье мы расскажем об особенностях перепланировки квартиры со свободной планировкой, на примере нашего проекта квартиры на проспекте Победителей, жилой комплекс «Лебяжий».
Квартиры со свободной планировкой в настоящее время стали очень популярными на рынке жилой недвижимости. Количество таких квартир растет с каждым днем.
Компании — застройщики определяют свободную планировку, как основное достоинство квартиры. Действительно, для многих такой факт является привлекательным, потому что кажется, что можно реализовать любые дизайнерские задумки и решения.
Но на самом деле, это не так. Предлагаем разобраться.
Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования перепланировки?
Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!
Узнать подробнее о наших услугах
Как только владелец такой квартиры, получает технический паспорт БТИ, он конечно же начинает планировать размещение комнат и выясняется, что понятия «свободная планировка» вообще не существует. В каждой квартире есть своя планировка, утвержденная и прошедшая Госстройэкспертизу.
Технический паспорт БТИ квартиры со свободной планировкой
Проведем сравнение тех паспорта БТИ и строительного проекта, по которому дом был возведен.
Паспорт БТИ отражает помещение с общей жилой комнатой с кухонным оборудованием, спальни и двумя санузлами.
Архитектурный план квартиры
Ниже приводим план, прошедший Госстройэкспертизу, где пунктиром выделено функциональное зонирование комнат. В строительном проекте пунктирами обозначены места возведения стен и установки перегородок за счет собственника помещения.
Согласно пунктиров, квартира имеет весь набор помещений, определенный СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания», а это: 3 жилых комнаты, коридор, кухню, санузлы, летние помещения (лоджии). Видно, что строительный проект жилого дома значительно отличается от технического паспорта БТИ.
Это разночтение строительного проекта и технического паспорта вводит в заблуждение собственников таких квартир. Мнение, что «свободная планировка» позволяет как угодно возвести перегородки – ошибочно. Зачастую, установленные перегородки по желанию собственника невозможно узаконить, хотя хозяин такой квартиры при возведении стен думает, что действует на законных основаниях. Нужно понимать, что на зоны кухни, мокрых зон и прочих площадей распространяются те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.
Проект перепланировки
Самый трудный для проведения перепланировки вариант, где вся площадь квартиры за исключением, санузла является единой жилой площадью, как в нашем случае.
Например, отсутствие коридоров в квартире не дает возможности расширить санузел, потому что согласно СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания» п. 4.16 расширение санузла в сторону жилой комнаты возможно только на 25% площади санузла.
Бывает такое, что все возможные планировки с учетом строительных норм не устраивают собственников таких квартир.
Подобных нюансов может быть множество. Поэтому перед покупкой такой квартиры нужно тщательно анализировать возможные варианты перепланировки заранее.
Хозяйка нашей квартиры, хотела получить удобное пространство для своей семьи, где растет маленький сынишка.
Из множества вариантов, предложенных Проектным бюро «ТЕКТОНИКА» семья выбрала, на наш взгляд, самый удачный.
Небольшой коридор, из которого сразу можно попасть в просторную гостиную с кухней.
Зоны спальни отделены от общих зон коридором. Увеличено остекление в наружных стенах всех комнат.
Санузел хозяев увеличен на 25% от площади санузла в сторону жилой комнаты.
Гостевой санузел остался без изменения.
Предусмотрен большой гардероб. В этом проекте мы максимально использовали визуальные приемы для зрительного увеличения пространства.
После выполнения план-схемы, и получении Решения администрации нами был выполнен строительный проект, пройдена Госстройэкспертиза и получено положительное заключение.
Для чего нужна Госстройэкспертиза, можно почитать в нашей статье здесь.
В этом проекте экспертизу мы проходили, так как затрагивали несущие конструкции. Если несущие конструкции не затрагиваются, то экспертиза не нужна.
Утверждение перепланировки
Ниже представлен фрагмент строительного проекта, необходимого для утверждения перепланировки и получения нового технического паспорта.
План квартиры до перепланировки
План монтируемых и демонтируемых перегородок
План после перепланировки
План полов
Конструкции полов
Наши идеи согласованы хозяйкой квартиры и воплощены без изменений.
Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования перепланировки?
Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!
Узнать подробнее о наших услугах
В 90% случаев, наши заказчики не хотят самостоятельно ходить по кабинетам и разбираться в нюансах и выбирают услугу «ПОД КЛЮЧ».
Если у вас нет свободного времени, и вы не хотите самостоятельно согласовывать перепланировку, то наше Проектное бюро окажет услугу «ПОД КЛЮЧ» и мы сделает новый технический паспорт в короткие сроки без вашего участия.
Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет аттестат на проектирование и аттестат соответствия на выполнение функций заказчика на представление Ваших интересов во всех заинтересованных службах по согласованию документации.
Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет многолетний опыт в согласовании перепланировок любой сложности
Почему мы?
- 100% гарантия согласования перепланировки Вашей квартиры
- работаем без посредников
- 5 дней — от обмера до проекта
- 100% положительных решений Госстройэкспертзы
- более 400+ согласованных планировок за последние 5 лет
Узнать подробнее о наших услугах по перепланировке квартир
Что делает юридическую квартиру в подвале?
Квартиры на цокольном этаже представляют собой доступные варианты жилья в многолюдных городских центрах, таких как Нью-Йорк, где средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене составляет 4140 долларов, согласно данным RENTCafé.
Но слишком много нерегулируемых единиц создают опасные условия жизни.
Недавний отчет, составленный Центром общественного развития Пратта, обнаружил более 30 000 «неучтенных» квартир в Нью-Йорке. Это означает, что Департамент строительства не выдал ни одному из них свидетельство о вводе в эксплуатацию, в котором говорится, что жилье соответствует строительным нормам и, следовательно, пригодно для проживания. Тот факт, что подавляющее большинство этих незаконных квартир было обнаружено в малообеспеченных цветных сообществах, является еще одним свидетельством жилищного неравенства, от которого страдают многие города.
Когда жилая недвижимость оказывается вне поля зрения, это может привести к трагическим последствиям. Во время прошлогоднего урагана «Ида» затопление подвала в Нью-Йорке привело к гибели 11 жителей, которые оказались в ловушке в своих незаконных подвальных квартирах.
Источник изображения: Getty Images.
Требования к законным подвальным квартирам
Если вы владеете жилым помещением с подвалом или хотите приобрести его в качестве инвестиционной недвижимости, вы должны знать, что даже самые безупречно отделанные подземные помещения не всегда подходят для законного проживания.
Отдельный вход. Ваша цокольная квартира должна иметь отдельный выход на улицу или во двор. Речь идет не только о конфиденциальности для вас и вашего арендатора, но и о безопасном выходе в чрезвычайной ситуации.
Выходное окно в каждой комнате. Окна подвальных квартир пропускают естественный свет и вентиляцию в темном и душном помещении, но они также должны быть достаточно большими и доступными для выхода. Международный жилищный кодекс (IRC) имеет строгие требования к окнам цокольных квартир, в том числе:
- Нижняя часть окна не может быть выше 44 дюймов от чистого пола.
- Окно должно открываться не менее чем на 24 дюйма в высоту и на 20 дюймов в ширину.
- Чистый проем окна должен составлять не менее 5,7 квадратных футов (5 футов для проемов на уровне пола или ниже уровня пола).
- Площадь остекления должна составлять не менее 8% от общей площади помещения, чтобы обеспечить достаточное количество естественного света.
- Окно должно иметь проем не менее 4% от общей площади помещения для надлежащей вентиляции.
Если ваша цокольная квартира разделена на отдельные комнаты, в каждой спальне должно быть свое окно, чтобы сделать ее пригодной для проживания. Это мало чем отличается от комнат на первом этаже и выше — вы не можете считать комнату спальней, если в ней нет надлежащего выхода.
Минимальный размер помещения. IRC говорит, что все жилые комнаты (за исключением кухни) должны быть не менее 70 квадратных футов. Но имейте в виду, что жилищные кодексы различаются в зависимости от региона и что стандарты IRC являются абсолютным минимумом для каждого отдельного человека.0039 комнат , а не однокомнатная квартира-студия.
Минимальная высота потолка. Потолки в подвале, как правило, уже ниже, чем в остальной части дома; однако в вашем подвале не может быть ни одного ниже 7 футов, если вы хотите сдать его в аренду как квартиру.
По данным IRC, в ванных комнатах на цокольном этаже высота потолков может достигать 6 футов 8 дюймов.
Стены с гидроизоляцией. Затопление подвала является проблемой, даже если пространство используется только для хранения. Но когда подземный уровень будет служить чьим-то домом, необходимо позаботиться о защите от влаги. Например, нью-йоркские домовладельцы должны обеспечить гидроизоляцию своих стен до уровня земли, если этого требует проверка состояния грунта.
Так оно того стоит?
Приведение подвала в соответствие с нормами может оказаться дорогостоящим мероприятием, в зависимости от объема работы, которую необходимо выполнить. По данным HomeAdvisor, принадлежащего Angi , владельцы недвижимости будут платить в среднем 61 000 долларов за переоборудование подвала в квартиру-студию с мини-кухней, ванной комнатой и прачечной; это будет стоить около 63 000 долларов, чтобы сделать его квартирой с одной спальней. Добавление одной только мини-кухни стоит в среднем 45 600 долларов, хотя вы можете сократить ее, если уже установлена сантехника и проводка.
Если вам нужно добавить отдельную запись и выбрать высококачественную технику и отделку, цена может подняться до более чем 100 000 долларов.
Преимущество преобразования подвала в квартиру заключается в том, что вам не нужно беспокоиться о поиске нового дома или строительстве пристройки. В зависимости от того, какая арендная плата в вашем районе, деньги могут быть потрачены не зря. Но это также и деньги, которые должны быть потрачены , поскольку при сдаче в аренду нелегальной квартиры в подвале существует гораздо больше риска, чем ваша прибыль.
Лос-Анджелес одобряет «путь к легализации» некоторых контрабандных квартир
Год за годом Лос-Анджелес вынуждает закрывать сотни незаконных или «бутлегированных» квартир, даже несмотря на то, что местные политики оплакивают жилищный кризис.
Теперь городские власти упрощают процесс легализации таких квартир. Этот план долгое время отстаивал необычный союз арендодателей и активистов-арендаторов.
Городской совет Лос-Анджелеса проголосовал в среду за принятие нового закона, упрощающего арендодателям возможность получения разрешения на покупку контрабандных квартир — существующих квартир, которые были созданы без благословения города, — если они гарантируют доступное жилье на участке.
Член городского совета Хосе Хуисар назвал это шагом, который позволит добавить доступные квартиры и вывести существующее жилье «из тени». Он подчеркнул, что квартиры по-прежнему должны соответствовать «всем нормам пожарной безопасности, жизни и безопасности».
«Это разумное решение для увеличения доступного жилого фонда города Лос-Анджелеса и защиты многих жителей Анджелено с низким и средним доходом», — сказал Хуизар в среду.
Санкция за незаконное строительство задним числом является не чем иным, как публичным признанием того, что город не в состоянии обеспечить соблюдение закона.
— Элизабет Поллок, президент Del Rey Residents Assn.
Но критики возражают, что Лос-Анджелес должен найти другие способы облегчить жилищный кризис, говоря, что город не должен вознаграждать «незаконное поведение».
«В городе множество мест, которые не застроены, но у них нет политической смелости делать то, что необходимо», — сказал житель Беверли-Гроув Мэтью Бергер, который на этой неделе отправился в мэрию, чтобы выразить обеспокоенность по поводу план.
«Вместо того, чтобы правильно делать доступное жилье, они навязывают нам это».
На политиков оказывается давление с целью снизить высокую стоимость жилья для жителей Анджелено.
Согласно исследованию, опубликованному в прошлом году Гарвардским объединенным центром жилищных исследований, более четверти домохозяйств Лос-Анджелеса несут серьезное бремя расходов на жилье, тратя более половины своего дохода на жилье. Это был самый высокий показатель среди более чем 300 мегаполисов, исследованных исследователями по всей стране.
Защитники жилищного строительства говорят, что Лос-Анджелес должен строить больше жилья и не допускать ликвидации существующих доступных домов.
В прошлом месяце законодатели ужесточили правила сноса и замены квартир, подпадающих под действие правил стабилизации арендной платы. Мэр Эрик Гарсетти заявил, что город более чем на полпути к своей цели разрешить строительство 100 000 новых квартир, и настаивал на введении новой платы за строительство для финансирования доступного жилья.
Облегчение легализации контрабандных квартир — это «небольшой, но важный шаг» к повышению доступности жилья, заявил в марте член совета Хиль Седильо.
Закон не распространяется на «квартиры для бабушек»
Новый закон распространяется на здания в районах, предназначенных для нескольких семей, включая жилые комплексы и дуплексы.
Он не распространяется на нелегальные квартиры, спрятанные за домами в районах, зонированных для одиноких семей. Лос-Анджелес был втянут в отдельную дискуссию о том, как регулировать недавно построенные «дополнительные жилые единицы», также известные как квартиры для бабушек, которые строятся за домами после того, как Калифорния приняла новые законы, отменившие существующие городские правила.
В прошлом уже можно было легализовать контрабандные квартиры, но домовладельцы говорят, что этот процесс был настолько сложным и дорогостоящим, что было проще закрыть их и выселить жильцов. По данным жилищного управления, в период с 2010 по 2015 год более 1700 квартир были ликвидированы после обнаружения городскими инспекторами.
Защитники прав арендаторов сетовали на то, что многие из этих квартир безопасны и пригодны для проживания, но их трудно легализовать из-за других требований города. Некоторые из них были построены много лет назад путем отгораживания спальни в существующей квартире, что делает их практически идентичными санкционированным законом квартирам.
В соответствии с новой системой Лос-Анджелес ослабит некоторые из своих правил, в том числе ограничения на количество квартир, разрешенных на территории, если арендодатели согласятся предоставить хотя бы одну дополнительную доступную квартиру и гарантировать, что она останется доступной в течение как минимум 55 лет. .
Этот процесс очень похож на государственную систему, позволяющую «бонусы за плотность» для разработчиков, которые обещают, что часть их квартир будет доступна для людей с более низкими доходами. В зависимости от того, сколько доступных квартир предоставляет арендодатель, он или она может получить до трех изменений в правилах зонирования, например, уменьшить требования к открытому пространству или парковочным местам.
Городские власти говорят, что в большинстве случаев у арендодателя есть только одна контрафактная квартира, которую необходимо легализовать.
Квартиры должны были быть заселены в течение пятилетнего окна
Чтобы получить одобрение городских властей, контрабандные квартиры должны соответствовать другим требованиям городского кодекса и должны быть заселены где-то между 11 декабря 2010 г. и 10 декабря 2015 г. Это правило призвано помешать арендодателям спешить с необоснованным разделом квартир и легализацией их в соответствии с новым постановлением.
По словам городских властей, любой, кто попытается это сделать, должен будет пройти более старый и сложный процесс легитимации юнитов.
«Мы не создаем ничего нового. Эти арендаторы уже живут там», — сказал Ларри Гросс, исполнительный директор Коалиции за экономическое выживание, группы защиты интересов арендаторов. «Это защищает существующее доступное жилье и позволяет арендодателям иметь законное жилье и не подвергаться штрафам.
The Del Rey Residents Assn., некоммерческая районная группа, постоянно выступала против этой меры, утверждая, что она вознаградит людей за нарушение закона.
«Регистрация незаконного строительства задним числом — это не что иное, как публичное признание того, что город не в состоянии обеспечить соблюдение закона», — написала его президент Элизабет Поллок городским законодателям.
Некоторые из первоначальных сторонников постановления были обеспокоены его окончательными деталями: The Apartment Assn. из Большого Лос-Анджелеса, которая присоединилась к защитникам арендаторов, чтобы настаивать на этой мере, выразила обеспокоенность тем, что требование о том, чтобы квартиры оставались доступными в течение 55 лет, может отговорить некоторых арендодателей от участия в этом процессе.
Однако «мы рады, что у людей наконец появился путь к легализации», — сказал Фред Саттон, директор ассоциации по делам правительства.
В ответ на свои опасения по поводу 55-летнего срока, городские законодатели запросили ответ отдела планирования через год, чтобы определить, нужно ли вносить поправки в закон.