Домик для детей в квартире своими руками: Игровой домик своими руками — 50 примеров

Содержание

Игровой домик своими руками — 50 примеров

Кто из нас не мечтал в детстве иметь такой домик для игр. Яркий, озорной, уютный — каждому ребенку будет приятно проводить время в таком «жилище».

Детский игровой домик своими руками

С наступлением теплых дней семьи все более охотно выезжают на дачные участки, чтобы отдохнуть на лоне природы подальше от городской суеты. При этом взрослые всегда обеспечат себя занятием по душе. Они с одинаковым удовольствием загорают в шезлонгах, колдуют над шашлыками и высаживают цветы. А вот детям найти себе применение нелегко. Они не знают, чем себя занять, и постоянно требуют внимания и поддержки от родителей. Поэтому часто на дачных участках, к великой радости детворы, появляются детские домики.

Выбор материала

Авангардный или в классическом стиле этот домик настолько увлечет малыша, что у вас появятся лишние часы на свои дела! А можно сделать и мини-домик из картона и поставить его в квартире.

Детские игровые домики несложно приобрести в готовом виде, а можно построить собственными руками.

Если у вас уже имеется план постройки, можно определяться с материалами. Детский домик возводят из картона, дерева, материала. Самой оптимальной считается древесина, и на то есть причины:

  • материал более прочный, чем картон. Это важно при строительстве детского игрового домика;
  • деревянный домик можно украшать вырезными деталями, чтобы придать привлекательности и оригинальности;
  • более эстетичный вид.





     

Если же игровой домик планируется для квартиры, то стоит останавливать выбор на тканевом шалаше либо картоне.



Домик может быть однотонным либо разноцветным, быть лаконичным и сказочным.

Для сходства со взрослым жильем крышу оббивают искусственной черепицей.

Конструкция может быть простой. Как вариант, можно обустроить двухэтажный дом для детей с горками и башнями.

Разнообразие предлагаемых моделей поражает воображение. Дизайнеры снабжают домики дверьми, настоящими электрическими звонками и светильниками, комплектами посуды и мебели.

Часто конструкция домика дополняется лестницами или горками, превращая их в полноценные детские площадки для игр.

Производители используют для изготовления домиков пластик высокого качества и самых разнообразных ярких оттенков. Любой покупатель может найти товар на свой вкус и кошелек.

Если есть желание построить домик собственными руками, от готовых моделей представленных на фото можно взять наиболее удачные дизайнерские идеи и применить их в собственноручно изготовленном шедевре дачного зодчества.

Как может выглядеть детский игровой домик

Дети придут в восторг и от жилища сказочного хоббита, и от простого шалаша, и от деревянной избушки, даже если она не будет стоять на курьих ножках.

Обычный сетчатый каркас при изрядной доле озеленения может превратиться в настоящую детскую мечту.

Умельцы, уверенно держащие в руках инструменты, могут замахнуться на двухъярусное сооружение, где на первом этаже смонтирована мебель для детских посиделок, игр и чтения книжек, а на втором этаже будет оборудовано уютное помещение для отдыха. При этом подъемом на верхний ярус может служить не только лестница, но и разнообразные приспособления, тренирующие силу, координацию, ловкость и выносливость.

Постройка домика своими руками является прекрасным поводом для привлечения детей к этому увлекательному процессу. Малыши, еще не доросшие до строительных работ, вполне способны обсудить идеи дизайна с учетом собственных желаний. Дети постарше могут участвовать в создании чертежей, а также развивать свои навыки, помогая взрослым в процессе строительства. И тем, и другим будет одинаково интересно наблюдать, как растет на глазах их будущее собственное место для игр и отдыха.

Наиболее простую конструкцию домика можно собрать из деревянного каркаса, обшитого вагонкой или блок-хаусом. Такой вариант подкупает своей простотой и легкостью сборки. Но устанавливать конструкцию лучше не на голую землю, а на специально подготовленный настил. Для этого по периметру сооружения необходимо залить бетонные основания и установить на них деревянную раму. Учитывая, что кроме внутренней игровой зоны в строении полезно предусмотреть и открытую веранду, рекомендованный размер сооружения должен составлять не менее двух с половиной на полтора метра.

Важные правила

Для правильной сборки домика необходимо тщательно выверить строительным уровнем положение балок и перекладин деревянного каркаса. Только убедившись в его ровности, можно приступать к обшивке стен строения. Для этих целей хорошо подойдет вагонка из дерева или ПВХ, а также плиты ОСП.

Для кровли домика лучше всего использовать светопроницаемый поликарбонат, а в стенах вырезать не менее двух окон. Оконные проемы в качестве обрамления можно украсить красивыми резными рамками. Домик должен радовать и веселить детей своим внешним видом, поэтому для покраски стен и веранды лучше использовать краски ярких насыщенных цветов. Использование трафаретов с изображением героев мультипликационных фильмов придадут домику особую прелесть и сказочность.

Для постройки домика в два уровня на деревянную раму первого этажа нужно смонтировать наклоненный каркас второго уровня. Его можно выполнить из бруса размером пятьдесят на восемьдесят миллиметров и обшить сверху плитой ОСП. Стандартная высота плиты составляет два с половиной метра, поэтому ее хватит сразу на оба уровня. В нижнем ярусе логично расположить игровую зону, а на втором устроить место для дневного отдыха. Такой домик можно снабдить не только лестницей, но и горкой, превратив его в занимательный аттракцион. Горку легко соорудить из нескольких гладко обструганных досок, покрытых сверху пластиком. Для безопасности малышей по бокам горки следует устроить боковые наклонные бортики.

Для тех, кто не боится сложностей, подойдет идея сооружения домика в виде корабля, оснащенного штурвалом, иллюминаторами, веревочными лестницами и мачтами.

Построить такой домик нелегко, но радость и благодарность детей с лихвой покроют все трудности замысловатого строительства.  Отличным решением может стать также дома на деревьях, фото которых вас точно вдохновят! 

Детский дачный домик. Фото

Домик для детей — 70 фото вариантов применения в ландшафтном дизайне

Выбраться на дачу после напряженных трудовых будней, пожалуй, это заветная мечта каждого взрослого жителя мегаполиса или крупного промышленного центра.  Но в отличие от родителей, дети не всегда в восторге от подобных поездок. Маленькие сорванцы, вырванные из привычной среды обитания, очень часто не могут найти себе занятие по душе. И вместо запланированного приятного времяпровождения, всех членов семьи поджидают дополнительные нервные потрясения.

Чем же занять ребятишек, чтобы отдых на природе принес только положительные эмоции? Замечательное решение в этом случае, соорудить на даче игровой домик для детей. Такое строение, наверняка порадует каждого маленького человечка.

А чтобы малыш почувствовал себя полноправным хозяином личностного пространства, привлекаете его ко всем этапам строительства.

Краткое содержимое статьи:

С чего начинать строительство?

Строительство любого объекта начинается с разработки технической документации, и детский домик не является исключением. Конечно же, полный пакет документов вам не понадобится, но вот эскиз и предварительные чертежи, для расчета необходимых материалов, сделать придется.

К тому же всегда легче строить, если вы знаете, что именно,  хотите получить в конечном итоге. Советуйтесь с ребенком, обсудите заранее, каким он видит будущий домик. Окна, двери, крыша, цвет стен – все это имеет огромное значение для малыша.


Не лишним будут и предметы декора:

  • флюгер:
  • золотой петушок;
  • резные ставни.

Подобные мелочи приводят ребятишек в восторг.

Если позволяют финансовые возможности и профессиональные навыки, делайте двухэтажный домик. Импровизированный спуск в виде горки, разве может быть что нибудь более привлекательное для детворы.

Посмотрите предоставленные фото домиков для детей. Наверняка вы найдете вариант, который послужит примером для вдохновения:

  • гимнастическая стенка;
  • канат;
  • веревочная лестница;
  • кольца.

Все эти приспособления прививают малышу любовь к спорту. Однако не забывайте про технику безопасности и обязательно учитывайте возраст ребенка.

Для младших детишек не лишним будет обустройство песочницы. Возможно, малыш представляет себя капитаном дальнего плаванья? Домик в виде корабля – идеальный вариант.

Средневековая крепость или сказочный замок? А может быть домик палатка для будущего полярника?  Сегодня вы можете воплотить в жизнь любое желание ребенка.

Нарисовав предварительный эскиз детского домика, вы заранее будете знать, какие материалы и в каком количестве, понадобятся вам для строительства.


Выбираем место для постройки

Определившись с дизайном конструкции, и обсудив с малышом все до мельчайших деталей, можно приступать к выбору места для строительства. На этом этапе большинство родителей задаются резонным вопросом: «Где же лучше разместить игровой домик на участке»?

В первую очередь, необходимо выбрать площадку, которая хорошо просматривается с любой части дачного участка, а также с окон дома, чтобы иметь возможность беспрепятственно наблюдать за игрой ребятишек.

Не следует отдавать предпочтение солнечным, открытым участкам. Лучше, если в момент нахождения солнца в зените, домик будет укрывать густая тень, отбрасываемая растущими рядом деревьями.

Желательно, чтобы детский домик располагался подальше от открытого бассейна и колодца. Овощные грядки и клумбы с цветами, также не самое лучшее соседство с детской территорией для игр. Заигравшейся ребенок не отличается повышенным вниманием и аккуратностью, а значит необходимо исключить всевозможные риски.


Редко какие выходные проходят без приготовления шашлыков или копчения рыбы. Если вашей семье не чужда подобная традиция, постарайтесь расположить игровой домик для детей на даче подальше от площадки с коптильней и мангалом.

Чем следует запастись

Деревянные брусья, тонкие доски, вагонка – лучшие материалы для строительства домика для детей своими руками. Данные материалы легко обрабатываются, быстро монтируются и не представляют опасности для здоровья и жизни малыша.

К тому же они не подвержены сильной деформации под воздействием атмосферных осадков, ультрафиолетовых лучей и перепадов температур. Для соединения брусьев в единую конструкцию понадобятся гвозди, саморезы для дерева и соединительные уголки.

В качестве покрытия крыши подойдут абсолютно любые материалы:

  • шифер;
  • ондулин;
  • металлочерепица;
  • рубероид;
  • толь.

Возможно, что-то из этого осталось в вашем хозяйстве после постройки дачного дома, а значит, дополнительные расходы не потребуются.

Электрические инструменты настоящие помощники современного мастера. Они не только облегчают процесс строительства, но и помогают сэкономить значительную часть времени.

  • дрель;
  • шлифовальная машинка;
  • рубанок;
  • шуруповерт;
  • ножовка;
  • молоток.
  • рулетка
  • строительный уровень

Пошаговая инструкция

Разметьте участок для строительства. В каждый угол будущей постройки вбейте деревянный колышек и натяните между ними шпагат. Выровняйте площадку. При необходимости снимите верхний слой грунта и засыпьте основание песком или гравием.

Безопасность ребенка, прежде всего. Значит, все элементы для строительства домика, включая доски для обшивки, опорные и обвязочные брусья должны быть абсолютно гладкими. Перед началом монтажных работ обработайте все деревянные детали рубанком или шлифовальной машинкой, чтобы исключить малейшую возможность травм.

Чтобы сохранить целостность домика как можно дольше, обработайте деревянные элементы антисептическими и антибактериальными составами.

Если ширина стен детского домика не превышает 2 м, то вполне достаточно разместить всего лишь 4 опорных бруса по углам строения.

Выкопайте небольшие ямы для стоек. Установите опорные брусья, выровняйте их строго вертикально и засыпьте ямы грунтом, щебнем или гравием. Тщательно уплотните землю вокруг столбов. Не забывайте пользоваться строительным уровнем.

Смонтируйте верхнюю и нижнюю обвязку. Обязательно соблюдая горизонтальность линий. Не забудьте про входную дверь и окошки. Даже для такого маленького домика, откосы – необходимость. Размещайте их в верхней и нижней части строения, чтобы сделать домик максимально безопасным для игр.

Установите лаги и набейте половые доски у основания. Смонтируйте потолочное перекрытие. Теперь можно приступать к сборке стропильной системы. Каркас дома готов, осталось обшить его вагонкой или тонкой доской. Покройте скаты крыши подходящим материалом.


Конечно, структура натурального дерева очень красива, но для малышей такой дизайн вряд ли будет приемлем. Поэтому покраска домика в яркие, привлекательные цвета следующий шаг. Установите декоративные элементы на здание. Внесите в домик необходимые предметы интерьера. Все готово!

Такой деревянный домик для детей прослужит верой и правдой не один год. А значит вы сможете не переживать, что ребятишкам будет нечем заняться на природе.

Фото домика для детей


А здесь показано, как построить домик из ОСП:

Фото

Детская площадка с игровым домиком

Фанерный домик в стиле фахверк Игровой домик для квартиры С горкой С верандой и крыльцом Яркий домик сложной конструкции

Читайте также:

Как построить детскую площадку

Как сделать детскую кровать-чердак

Amazon.com: WYD DIY Loft Apartments Деревянный кукольный домик Миниатюрный кукольный домик Светодиодные фонари Комплект для сборки 3D-пазл Ремесла Игрушка Креативные дети Подарки на день рождения: игрушки и игры


В настоящее время недоступен.
Мы не знаем, когда и появится ли этот товар в наличии.
Материал Древесина
Марка ВДМ
Размеры изделия ДхШхВ 8.5 х 7,91 х 6,54 дюйма

  • Убедитесь, что это подходит введя номер вашей модели.
  • Этот красивый дом подходит для людей старше 14 лет. Детям до 14 лет требуется помощь взрослых. Это отличный способ общения с подростками или взрослыми, а также идеальный проект для проведения времени. Повысьте их самоопределение, творческие способности, навыки рассказывания историй и социальные навыки.
  • Готовый размер: 26 * 19 * 16,5 см , Вес: приблизительный : 1,2 кг
  • На каждом этапе сборки в руководстве есть подробное описание изображения, чтобы показать вам, как собирать. Когда вы разместите заказ, мы отправим вам электронное описание. (Если вы не отправили его вам во время покупки, отправьте нам электронное письмо)
  • Для этого требуется самоделка, вам следует самостоятельно приготовить некоторые инструменты, например, пинцет, отвертку, ножи, клей и батарейки. Потому что они запрещены по воздуху.Силиконовый жидкий клей — хороший выбор.
  • Включая всю мебель и аксессуары, показанные на картинке, не включает пылезащитный чехол. Такие как: светодиодные фонари, растения, украшения (требуется DIY), если у вас возникнут какие-либо проблемы при получении товара, например: детали повреждены или потеряны, мы предоставим вам безусловную замену принадлежностей.

Создание детской игровой комнаты в квартире

Какой бы маленькой ни была ваша квартира, в ней достаточно места, чтобы у ваших детей была собственная игровая площадка.Даже угол гостиной может быть местом, где ваши дети могут представить, что они находятся на космическом корабле, или нарисовать ЛУЧШУЮ КАРТИНУ! Дело не в том, сколько у вас места, а в том, как вы его используете, и у нас есть несколько действительно полезных советов, как сделать для вашего ребенка отличную игровую комнату или игровую площадку в вашей квартире.

Организуйте свои вещи Одно из самых больших преимуществ детской игровой комнаты — это место, где можно разместить все детские вещи.Используя органайзеры, вы делаете домашние задания, хобби и одежду доступными как для вас, так и для ваших детей. Кроме того, организовав все детские вещи в этой единственной части квартиры, вы уберете беспорядок в остальной части дома и научите своих детей отличным организаторским навыкам, которые они смогут использовать в дальнейшей жизни.

Дать им пространство для творчества Каждый ребенок любит рисовать и проявлять творческий подход. Это не только дает им возможность использовать свое воображение и расширять кругозор, но и очень весело! Чтобы они могли рисовать, им нужна твердая поверхность, на которой они смогут создавать свои шедевры.Предоставляя им стол и стулья, вы даете им пространство для рисования и выполнения того, что они хотят. Мы бы избегали тематических наборов мебели с персонажами, так как они могут устареть и неаккуратно из-за персонажа. Вместо этого купите незавершенный мебельный гарнитур и украсьте его вместе с ребенком, чтобы он мог расти вместе с ним, и он стал сентиментальным.

Сделайте это своим собственным Хотя вы не можете изменить пол в квартире, вы можете внести некоторые незначительные изменения, чтобы пространство казалось вашим собственным.Положите удобный для детей коврик или плитки из пенопласта с буквами или цифрами, чтобы ребенок мог различить свое пространство. Кроме того, установка кресла-мешка сделает пространство зоной, в которой ребенок может играть и отдыхать. Вы также можете оформить комнату в соответствии с его симпатиями / интересами или оставить ее нейтральной для нескольких детей.

Отключите их Одна из вещей, которую вы можете оставить вне игровой комнаты, — это электроника. Хотя планшеты, телевизоры и DVD-плееры могут принести пользу детям, они лишают ребенка способности использовать свое воображение.Ваш ребенок будет много раз использовать эту электронику, но пусть время в его игровом пространстве будет полностью посвящено им и их воображению.

Развлечения на свежем воздухе Когда ваш ребенок не играет в помещении, отличная идея — выйти на улицу и насладиться красотой заднего двора своей квартиры. Там могут быть лужайки, где вы можете устроить пикник, поиграть в мяч или фрисби или расставить стулья для чтения или рисования. Позвольте вашим детям бегать и наслаждаться удобствами в вашем отеле. Может быть детская площадка, собачий парк или бассейн.Не забывайте присматривать за своими детьми, когда они находятся вне дома.

Ищете отличную квартиру в Нью-Гэмпшире? Пусть Red Oak Apartment Homes поможет!

Оконные решетки — NYC Health

Где вам нужны оконные решетки

Оконные ограждения — это металлические или алюминиевые устройства, специально разработанные для предотвращения падения детей, а не для остановки грабителя. Охрана должна быть в каждом окне квартиры и в местах общего пользования, кроме окон, ведущих к пожарным лестницам.В домах с пожарными лестницами в каждой квартире на первом этаже необходимо оставлять оконную решетку на одном окне, чтобы окно можно было использовать как запасной выход.

Все типы окон, включая раздвижные окна с экранами, должны иметь оконные решетки или ограничивающие устройства. Экраны не заменяют оконные решетки. Все оконные решетки должны быть одобрены Департаментом здравоохранения г. Нью-Йорка и установлены арендодателем в соответствии с конкретными инструкциями.

В частных домах не обязательно иметь оконные решетки, но мы рекомендуем их устанавливать в таких домах.

Владелец или суперинтендант вашего здания должен:

  • Установите оконные решетки в своей квартире, если в вашем доме более трех квартир, или если вы их запрашиваете.
  • Отремонтируйте все оконные решетки, которые нуждаются в ремонте.
  • Установите решетки на окнах всех общественных коридоров, если в здании проживает ребенок 10 лет и младше.

Каждый год в период с 1 по 15 января владелец здания должен предоставлять вам форму ежегодного уведомления (PDF), чтобы указать, проживают ли в квартире дети 10 лет и младше, или вам нужны оконные решетки по какой-либо причине.Вы должны вернуть бланк арендодателю до 15 февраля. Вы также можете в любое время запросить защиту окон в письменной форме.

Владельцы зданий могут взимать с арендаторов плату за установку и стоимость оконных решеток в своих квартирах, но они не могут взимать плату за оконные решетки в общественных местах. Если вы выезжаете до полной оплаты оконных решеток, вы должны немедленно оплатить оставшуюся часть. Владелец здания может вычесть оставшуюся неоплаченную часть из вашего залога.

Если вы переезжаете в квартиру, в которой уже есть решетки на окнах, с вас не взимается плата.Если домовладелец решит заменить оконные решетки в связи с ремонтом или заменой окон, с вас не может взиматься плата за новые решетки.

За квартиры со стабилизированной или контролируемой арендной платой домовладельцы могут взимать временную доплату за оконные решетки, но максимальная сумма не может превышать 10 долларов за одного охранника. Арендаторы могут выбрать полную оплату сразу или в течение периода от одного до трех лет.

Плата за оконные решетки не может быть частью базовой арендной платы за квартиру.

Арендаторы, получающие государственную помощь

Арендаторам не нужно платить за оконные решетки, и им может быть возмещена сумма, если они уже заплатили за них, если они:

  • Получать государственную помощь
  • Имеет сертификат Раздела 8
  • Получите освобождение от налога на повышение арендной платы для пожилых граждан (SCRIE)
  • Получать дополнительный доход по безопасности (SSI)
  • Получать государственные выплаты в соответствии со статьей 209 Закона о социальных услугах.

Получатели субсидий SSI или Раздела 209 могут обратиться в свои районные отделения социальных служб с детализированным счетом от владельца здания после установки оконных ограждений.

Для получения дополнительной информации о стоимости оконных ограждений:

10 вещей, которые я хотел бы знать, прежде чем строить дом

То, что начиналось как ленивый субботний день, глядя на модельные дома, вскоре превратилось в полномасштабное стремление построить дом. Вот так мы с мужем за год перешли от пары туалетов к строительству дома.Это забавный анекдот, который мы вспоминаем, когда разговариваем с друзьями и семьей. Но в процессе — это была другая история. Оглядываясь назад, конечно, 20/20.

Когда мы начали строительство нового дома, мы были наивны и обладали всей энергией, но это не спасло нас от некоторых ловушек строительства дома. Мог бы я изменить опыт? Конечно, нет. Могу ли я изменить количество бельевых шкафов в моем доме? Абсолютно. После десяти лет жизни в нашем доме, построенном по индивидуальному заказу, я определенно хотел бы знать о некоторых вещах, когда мы строили.

Получите скидки на ремонт дома

У нас есть коды купонов Home Depot и скидки от тысяч других розничных продавцов.

Посмотреть предложения

Вот 10 вещей, которые вы можете извлечь из моего опыта в надежде, что ваша сборка пройдет немного более гладко.

1. Ваше расписание — это ориентир.

Наша сборка растянулась на год.Однако изначально наш оптимистичный подрядчик дал нам более сжатые сроки, и мы надеялись, что это будет сделано за девять месяцев. Конечно, то, что я считал жестким графиком, на самом деле было нечетким ориентиром. Плохая погода, проблемы со строительством и подрядчики по планированию привели к тому, что сроки были вне нашего контроля. Хотел бы я понять, что расписание определенно зависело от всех непредвиденных обстоятельств, указанных в книге. Когда дело доходит до того, что нужно знать при строительстве дома, первое место в списке занимает понимание того, что ваш идеальный график может не совпадать.

2. Дизайн для вашего будущего.

В 21 и 25 лет мы с мужем были совсем не опытными. Это определенно проявилось при проектировании нашего дома; мы даже представить себе не могли, какой будет жизнь с детьми. Однако, конечно же, у нас было трое детей за 10 лет, и то, что сработало для нас, бездетной пары, сейчас не идеально. Мы спроектировали наш дом с учетом «прямо сейчас», но было бы лучше, если бы у нас была 5- или 10-летняя перспектива.

3. Завершите перед въездом.

Это может показаться очевидным советом, но когда вы приближаетесь к концу долгого строительства, вы просто готовы к заселению. Планы, которые вы должны были достроить подвал или благоустроить свой задний двор, кажутся менее важными, если они придерживаются назначить дату вашего въезда. Но мне жаль, что мы не закончили все до переезда, поскольку на выполнение этих последних нескольких задач ушли буквально годы. Если у вас уже есть подрядчики, гораздо проще завершить проект сейчас, чем заплатить им, чтобы они вернулись позже.Сохраняйте решимость и выполняйте все эти мелкие дела до первой ночи дома.

4. План хранения.

Никого не волнует планирование складских помещений. Больше всего внимания уделяется отделке основной ванны и выбору деталей мебели. Но я готов поспорить, что если бы вы опросили домовладельцев, большинство из них сказали бы, что они предпочли бы иметь больше места для хранения вещей, чем, скажем, более глубокую ванну. Хотел бы я знать, что хранение — это главная недвижимость в доме. Планирование хранения — не самая захватывающая часть процесса, но в дальнейшем оно оказывает огромное влияние на ваш образ жизни и организацию.Помните об этом при проектировании и строительстве дома.

5. Подрядчики исследования.

Мы наняли кровельного подрядчика и передали огромный залог еще до того, как он ступил на нашу собственность. Ошибка новичка. Он скрылся с деньгами, и мы больше никогда о нем не видели и не слышали. Оглядываясь назад, можно сказать, что мы не сделали домашнюю работу и должным образом исследовали всех наших подрядчиков. В некоторых случаях нам повезло, но мы определенно должны были запросить рекомендации и отзывы, прежде чем вести дела с нашими подрядчиками.В конечном итоге это сэкономило бы нам время и деньги.

6. Равенство сил — король.

Мой муж любит рассказывать гостям, как я затирала плитку на девятом месяце беременности нашим первым ребенком. В то время я думал, что это жестокое и необычное наказание, но теперь я рад тому, сколько пота мы вложили в дом. Это была не только тактика экономии денег; справедливость пота также помогла ускорить процесс. Вместо того, чтобы ждать, пока подрядчики уложат нас в график, мы смогли запачкать руки и взять на себя часть работы.Определенно оставьте кое-что специалистам (пожалуйста, не занимайтесь самостоятельной сантехникой), но не бойтесь вмешиваться и помогать, где можете.

7. Инвестируйте в приспособления.

Трудно было понять, куда направить средства при строительстве нового дома. Было много модных вещей, на которые я предпочел бы потратить деньги — декоративные подушки, кто-нибудь? — но, в конце концов, лучше было вложиться в светильники. Это те части вашего дома, которые остаются неизменными, даже когда вы меняете обстановку.Инвестируя в более качественную арматуру, мы смогли поменять отделку и цвета, чтобы освежить дом, не внося серьезных изменений или ремонта.

8. Перейдите на нейтраль.

Если вы спросите меня или моего мужа, о чем мы больше всего сожалеем по поводу дизайна дома, мы, вероятно, оба ответим: «Темно-зеленый». Видите ли, мы использовали двухцветную краску по всему дому, с темным мшисто-зеленым снизу и нейтральным бежевым сверху. Бежевый красиво потерт, а зеленый уже закрасили.Несколько лет все было в порядке, но когда пришло время делать косметический ремонт, это было огромной проблемой. Хотелось бы, чтобы мы выбрали более нейтральные цвета и изменили акценты, а не использовали определенный цвет для всего дома. Я даже не могу сказать, сколько мы потратили на грунтовку, не говоря уже о краске, чтобы скрыть наши ошибки.

9. Вы будете тратить свои деньги.

Нам посчастливилось получить ссуду на строительство, а это означало, что все крупные расходы были покрыты. Но мы не учитывали то, за что платили из своего кармана по пути.Конечно, мы могли бы отправить чертежи в банк для оплаты фундамента или гипсокартона, но походы в строительный магазин за шурупами или наждачной бумагой на нашей копейке действительно добавили. Оглядываясь назад, можно сказать, что резервный фонд для строительных расходов избавил бы от многих стрессов.

10. Это напряженно, но полезно.

Все, что вы слышали о том, как построение влияет на отношения, — правда. Мы часто шутим, что если вы вместе строите дом, мало что может поколебать ваш брак.Строительство — это не просто выбор существующего дома, а бесконечная борьба между желаниями, потребностями и компромиссами. Легко позволить стрессу достать вас, особенно когда вы обсуждаете достоинства отделки арматуры или планировки пола. Но если держать в поле зрения главную цель — дом, в котором можно жить, расти и любить, — легче понять, что действительно важно. Выберите три своих главных препятствия на пути к построению и ожидайте компромиссов по другим вариантам. Мы с мужем снова часто говорим о строительстве.С одной стороны, мы узнали так много, что следующий раз не будет таким стрессовым. С другой стороны, есть что-то в жизни в доме, который вы создали из листка бумаги для заметок в структуру, полную жизни и воспоминаний. Строительство собственного дома не для слабонервных, но для тех, кто достаточно храбр, чтобы взять на себя эту задачу, награда неизмерима.

Итог

Строительство дома может показаться сложной задачей, и, что ж, это так. Но если вы планируете долгосрочную перспективу и приложите немного усилий, это может быть лучшим делом для вашей семьи.Планирование, планирование, планирование — это ключ (с возможностью некоторой необходимой гибкости). И не забудьте выделить достаточно места для хранения. Поверьте мне.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

С чего начать, если я хочу построить дом?

А:

Прежде чем вы сможете построить дом, вы должны выбрать участок земли. Во-вторых, после разведки местоположения, наиболее важной частью процесса является поиск надежного строителя для разработки вашего макета.Эти два решения повлияют на ваш выбор.

Вопрос:

Сколько обычно стоит построить собственный дом?

А:

Средняя стоимость строительства дома составляет 165 000–482 000 долларов. Стоимость вашего дома, конечно же, будет зависеть от того, где вы живете и размера вашего дома, а также от того, насколько дороги ваши материалы и оборудование.

Вопрос:

Лучше купить или построить?

А:

Покупка дома может быть решением «под ключ», предлагая удобство.Но строительство дома позволяет вам настроить каждый аспект собственности. Выбор сводится к простоте или индивидуализации.

Вопрос:

Какая часть строительства дома самая дорогая?

А:

Обрамление — самая дорогая часть строительства нового дома.

Вопрос:

Какие факторы следует учитывать перед постройкой дома?

А:

Прежде чем строить дом, подумайте, как долго вы планируете оставаться в нем.Если это ваш дом навсегда, спланируйте будущее в дизайне. Также учитывайте стоимость при перепродаже. Если вы сделаете дом слишком индивидуализированным, это может укусить вас позже, когда вы захотите переехать (не всем нужна ванная комната Джека и Джилл или медиа-комната). Наконец, убедитесь, что вы можете позволить себе содержать две семьи как минимум в течение года — или найдите понимающего члена семьи, который позволит вам бесплатно разбиться, пока вы строите дом своей мечты.

форм жилищной дискриминации | MassLegalHelp

1.Дискриминация в отношении


семей с детьми

Семьи с детьми защищены от дискриминации законами о справедливом жилищном обеспечении. 20 Однако закон также защищает беременных женщин и домохозяйства, которые усыновляют ребенка, получают опеку над ребенком, получают опекунство над ребенком или обеспечивают уход за детьми в приемных семьях. 21

Если у вас есть дети, вы знаете, что некоторые домовладельцы просто не любят детей. Другие опасаются шума или ущерба, который, по их мнению, причиняют дети.Арендодатели не могут отказать вам в аренде или каким-либо образом дискриминировать вас из-за того, что у вас есть дети. Например, если вы мать с тремя детьми, агент по недвижимости не может сказать вам, что вам будет тесно в квартире, но затем снимет то же место для четырех студентов. Точно так же домовладелец не может отказать вам в показе квартиры, потому что в ней есть свинцовая краска. А домовладелец не может взимать с вас более крупный залог или настаивать на более частых проверках, потому что у вас есть дети.

Однако в некоторых случаях закон разрешает домовладельцам Массачусетса исключать семьи с детьми. Как правило, это может быть разрешено в двух типах жилья:

  • Двухквартирные дома, в которых проживают собственники; 22 и
  • Отдельные здания, предназначенные и населенные людьми старше 55 лет. 23

Тем не менее, даже если владелец-арендатор может по закону отказать в аренде детям, домовладелец не пользуется защитой закона штата или федерального закона, если он публикует, рекламирует или делает какие-либо письменные или устные заявления, которые он не будет сдавать в аренду детям. 24 Большинство домовладельцев не размещают в газетах объявлений «Нет детей, пожалуйста», потому что знают, что это было бы незаконно. Но некоторые домовладельцы действительно инструктируют маклеров и менеджеров по недвижимости не сдавать в аренду семьям с детьми или отказывать им на надуманных основаниях. Брокер нарушает закон, если выполняет указания владельца дома на две семьи и отказывается показать или сдать недвижимость семьям с детьми. 25

а. Свинцовая краска

Поскольку отравление свинцом является серьезным заболеванием, закон штата требует, чтобы владельцы сносили квартиры всякий раз, когда в ней проживает ребенок младше шести лет. 26 Закон штата также запрещает домовладельцу отказывать вам и вашим детям в аренде из-за того, что в квартире есть свинцовая краска. Арендодатели должны удалить квартиру, если вы хотите ее сдавать и у вас есть ребенок в возрасте до шести лет. Поскольку процесс удаления дорогостоящий, домовладельцы стараются избежать этих расходов, не сдавая аренду детям.

Распространенный, но тонкий способ дискриминации семей с детьми — это спросить возраст детей в заявке на аренду. Возраст детей указывать не нужно. . Просто перечислите имена всех, кто будет жить в квартире, не указывая их возраст. Если домовладелец настаивает на том, чтобы знать, сколько лет вашим детям, это может быть признаком того, что он намерен подвергнуть вас дискриминации из-за того, что вам нужна удаленная квартира. В этом случае прочтите раздел «Что нужно делать, если вы считаете, что подверглись дискриминации». 27

Иногда домовладелец спросит: «Хотите квартиру с подветренной или удаленной квартирой?» Если вас об этом спросят, вы должны сказать, что хотите посмотреть все, что есть в наличии.Если у вас есть сертификат или ваучер Раздела 8, большинство жилищных властей не разрешат вам снимать жилье, которое не сертифицировано как «бессвинцовое». 28 В этих случаях арендодатель должен удалить квартиру. 29 Она не может просто отказать вам в аренде или отказе принять ваш Раздел 8. 30 Подробнее см. Раздел о дискриминации на основании получения государственной помощи.

г. Размер квартиры

Если у вас есть дети, вы можете обнаружить, что арендодатели, особенно арендодатели государственного или субсидируемого жилья, требуют от вас арендовать квартиры с определенным количеством спален, возможно, больше, чем вам нужно или вы можете себе позволить.Например, многие органы государственного жилищного строительства имеют правило, требующее от родителей-одиночек с маленьким ребенком подавать заявление на получение квартиры с 2 спальнями. Хотя правило позволяет двум взрослым проживать в одной квартире с одной спальней, оно не позволяет матери и ее ребенку находиться в одной комнате. Это нарушает федеральные законы и законы штата о справедливом жилищном обеспечении, поскольку к семье из двух человек с ребенком обращаются иначе, чем к семье из двух человек без ребенка. 31 Тем не менее, домовладельцу иногда разрешается отказывать арендаторам в зависимости от размера их семьи, чтобы соответствовать жилищным кодексам штата и местным кодексам жилья, но он может делать это только до тех пор, пока арендодатель обращается со всеми арендаторами одинаково, соблюдая эти жилищные коды. 32

2. Дискриминация по признаку расы или национального происхождения

Хотя жилищная дискриминация по признаку расы или национального происхождения является незаконной, цветные люди по-прежнему регулярно подвергаются дискриминации. 33 Согласно данным переписи населения США 2010 года, цветные люди в Массачусетсе по-прежнему находятся в гораздо большей концентрации в городах, в то время как пригороды остаются преимущественно белыми. 34 Такая серьезная и широко распространенная сегрегация не случается.

Иногда дискриминация может быть вопиющей, например, когда домовладелец говорит: «Я не хочу сдавать аренду испанцам». Чаще всего это незаметно, когда вам показывают дома или квартиры только в тех местах, где все остальные похожи на вас. Например, если вы афроамериканец и вам показывают квартиры только в районах, где проживает большое количество других афроамериканцев. В других случаях вам могут просто не перезвонить. Латиноамериканцам или другим людям с узнаваемым акцентом часто не отвечают на звонки по поводу возврата квартир.Если домовладелец отвечает на звонки других людей, у которых нет явного акцента, это форма дискриминации.

Наконец, правительство США выступило с предупреждением о том, что люди ближневосточного происхождения снимают квартиры в попытке заложить взрывчатку. Хотя это может быть реальной угрозой, это не повод для дискриминации. Спрашивать о вашей расе и этнической принадлежности по любой причине — незаконно. Таким образом, домовладелец не может спросить, являетесь ли вы гражданином 35 или в какой стране вы родились.Вас не могут спросить о вашей религии или сказать, что вы не можете принимать гостей или посетителей определенной расы. Если вам задают вопросы о вашей расе или этнической принадлежности, вы можете стать жертвой дискриминации. Для получения дополнительной информации о том, что делать и к кому обратиться за помощью, см. Раздел этой главы «Что нужно делать, если вы считаете, что подверглись дискриминации».

3. Дискриминация на основании получения государственной помощи или помощи в аренде

Согласно законодательству штата, дискриминация при аренде жилья является незаконной, потому что человек получает ту или иную форму государственной помощи, включая социальное обеспечение, медицинскую помощь или помощь в аренде жилья.Также незаконна дискриминация человека из-за требований этих программ. 36 Например, арендатор с ваучерами Раздела 8 может снимать квартиру только в том случае, если арендодатель подписывает договор аренды. Ни аренды, ни субсидий. Если домовладелец говорит, что ей не нравится аренда или она не любит аренду жилищных властей, это может быть незаконно дискриминационным. 37 Это также может быть дискриминацией, если домовладелец отказывается принимать платежи (так называемые платежи поставщикам) от Департамента временной помощи.

Если вы столкнетесь с домовладельцем или агентом, который отказывает вам в аренде, потому что у вас есть субсидия на аренду или другая государственная помощь, вы должны незамедлительно сообщить о своей жалобе в местный жилищный орган или региональное некоммерческое агентство, которое предоставило вам жилищную субсидию. Эти агентства обязаны помочь вам в подаче жалобы. 38

Люди, ищущие субсидируемое жилье в столичном районе Бостона, могут получить особую помощь в соответствии с условиями мирового соглашения, заключенного в результате судебного процесса. 39 В рамках этого урегулирования вы можете получить список доступного государственного субсидируемого жилья в столичном районе Бостона в Бостонской комиссии по справедливому жилищному строительству в мэрии Бостона, 9-й этаж; 617-635-4408; открыт с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:00. Вы также можете запросить этот список, заполнив онлайн-форму приема на сайте Metrolist. Этот список называется «Метролист». Он не включает все вакансии.

4. Дискриминация по признаку инвалидности

Как федеральные, так и государственные законы о справедливом жилищном обеспечении защищают людей с физическими или умственными недостатками и предоставляют им дополнительные права на помощь в аренде квартир и сохранении их арендной платы. 40 Эти законы штата и федеральные законы запрещают практически все виды жилищной дискриминации в отношении людей с почти всеми видами инвалидности. 41 Таким образом, слепой, человек, страдающий эпилепсией, СПИДом или алкоголизмом, или человек, страдающий депрессией или имеющий инвалидность вследствие порока развития, имеет право снимать квартиру и оставаться в ней, как и все остальные. В законах о справедливом жилищном обеспечении используются три определения инвалидности:

  • Физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает один или несколько видов жизнедеятельности.»Это означает, что если у вас есть физическое или психическое состояние или заболевание, которое не позволяет вам выполнять такие задачи, как ходьба, зрение, слух, разговор, дыхание, работа, оплата счетов или понимание вещей, вы можете считаться инвалидом. , состояние или болезнь должны ограничивать вашу деятельность в значительной степени и на длительный или значительный период времени.
  • Запись о наличии физического или умственного нарушения, которое существенно ограничивает одну или несколько жизненных функций; или
  • Лицо, которое, по мнению других, имеет физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает одну или несколько жизненных функций. 42

Часто заявителям как на государственное, так и на частное жилье отказывают из-за злоупотребления психоактивными веществами в прошлом или из-за наличия криминального прошлого. 43 Как правило, отказать кому-либо на основании криминального прошлого законно. 44 Иногда домовладелец просит заявителя получить копии ее CORI (данные учета уголовных преступников), чтобы узнать, была ли она признана виновной в каких-либо преступлениях. Просить кого-то получить копии ее собственного CORI и передать их привратнику, в данном случае домовладельцу, является незаконным . 45 Однако домовладельцы имеют доступ к службам отчетности домовладельцев, которые располагают информацией об арестах или могут знать, что вы или кто-либо из членов вашей семьи были арестованы или осуждены за преступление, связанное с наркотиками.

Лица, которых не употребляют в настоящее время запрещенных наркотиков или алкоголя, но в прошлом злоупотребляли психоактивными веществами, считаются инвалидами согласно законам о борьбе с дискриминацией. 46 Вы можете бороться с отказом арендодателя сдавать вам аренду, попросив разумного приспособления, которое включает игнорирование вашего прошлого криминального прошлого. Это очень сложно и сложно . Если вы планируете это сделать, вам следует проконсультироваться с юристом. В целом, вы должны показать, что в настоящее время вы не употребляете запрещенные наркотики или алкоголь, что прошло достаточно времени с тех пор, как вы употребляли запрещенные наркотики или алкоголь, чтобы убедить разумного человека в том, что у вас не будет рецидива, 47 , что вы реабилитировались и что проблемы, поднятые CORI, крайне маловероятны в повторении.

В конечном итоге вам необходимо продемонстрировать домовладельцу, что вы прошли курс лечения и реабилитации и что ваше прошлое злоупотребление психоактивными веществами, которое могло привести к вашему заболеванию CORI, не будет представлять угрозы для здоровья или безопасности других арендаторов или вас самих. .

Если вы хотите оспорить отказ частного домовладельца в предоставлении жилья из-за злоупотребления запрещенными наркотиками в прошлом, вы можете последовать шагам, предпринятым арендаторами государственного жилья при обжаловании отказа в предоставлении государственного жилья. Когда вы встречаетесь с частным домовладельцем, эти шаги включают:

  • Показаны так называемые «смягчающие обстоятельства». Это означает, что вы объясняете, что ваши обстоятельства стали другими и лучше , чем раньше, потому что вы предприняли определенные шаги, чтобы изменить свое поведение.Например, вы прошли курс реабилитации от наркозависимости и больше не употребляете запрещенные наркотики.
  • Попросить арендодателя сравнить ваше прошлое плохое поведение с смягчающими обстоятельствами.
  • Демонстрирует «разумную уверенность» в том, что вы не будете допускать аналогичного плохого поведения в будущем.
  • Демонстрация того, что, несмотря на серьезность вашего поведения, прошедшее количество времени означает, что опасность для здоровья, безопасности и безопасности других лиц или сохранности имущества минимальна.
  • Убедить домовладельца в том, что ваше поведение в будущем, вероятно, будет намного лучше 48

Кроме того, иногда информация CORI неверна, потому что, например, кто-то другой использовал ваш номер социального страхования или кто-то имеет имя, такое же или похожее на ваше. Если это произойдет с вами, вам следует обратиться в Центр правовой защиты и ресурсов по телефону 617-603-1700. Адвокаты могут помочь вам исправить ваш CORI. Для получения дополнительной информации о CORI перейдите по ссылке: CORI

.

а.Разумное приспособление

Согласно закону, люди с ограниченными возможностями имеют право ожидать, что арендодатели сделают разумные приспособления к их индивидуальным ограниченным возможностям. Разумное приспособление — это изменение правила, политики или практики домовладельца 49 (см. Ниже о разумных изменениях). Например, если у арендодателя есть правило, согласно которому арендаторы не могут иметь собак, и вам нужно животное-компаньон или служебное животное, арендодатель должен отменить для вас правило запрета домашних животных.Арендодатель также должен принять разумные меры, чтобы позволить человеку с серьезным сердечным заболеванием переехать в свободную квартиру на первом этаже, даже если срок аренды ее квартиры на четвертом этаже составляет несколько месяцев. Или, если вы получаете ежемесячные выплаты по инвалидности после первого числа месяца, домовладелец должен быть готов установить новую дату оплаты аренды, которая наступит после того, как вы получите свое пособие по инвалидности.

Обязанность арендодателя разумно учитывать потребности людей с ограниченными возможностями распространяется не только на людей с физическими недостатками, но и на людей с умственными недостатками.Например, домовладельцы часто обращаются в суд с арендаторами с психическими расстройствами и заявляют, что они были «трудными арендаторами». Государственные суды, однако, начинают понимать, что квартиросъемщиков не следует выселять, если есть разумные приспособления, которые позволят им жить и не причинят «неоправданных трудностей» домовладельцу. Например, законы о разумном приспособлении могут потребовать от домовладельца отсрочить выселение арендатора с психическим расстройством, который причинял минимальный имущественный ущерб и не беспокоил других арендаторов. 50 Однако жилье может быть нецелесообразным, если другим арендаторам угрожает или серьезно мешает арендатор, запрашивающий жилье. 51

В Жилищном суде действует программа под названием «Программа сохранения жилья», которая специально помогает домохозяйствам с проблемами психического здоровья сохранить свое жилье и работает с домовладельцами для разработки разумных приспособлений.

г. Разумная модификация

Арендодатель должен разрешить арендатору внести разумные изменения в квартиру за свой счет, если это позволит арендатору в полной мере пользоваться квартирой. 52 В определенных ситуациях арендодатель должен оплатить модификации, необходимые арендатору. Например, домовладельцы, которые владеют десятью или более квартирами в одном здании, должны оплатить разумные изменения для арендаторов-инвалидов. 53

Самый очевидный вид модификации — это физическое изменение общих частей здания или квартиры. Это может означать строительство пандуса, расширение дверного проема, установку поручней или установку дверного освещения для человека, который не слышит дверной звонок.Тот факт, что модификация может стоить больших денег, не означает, что она вызовет «неоправданные трудности», если только домовладелец не докажет, что она не может себе этого позволить. 54

Список различных государственных и федеральных законов, гарантирующих людям с ограниченными возможностями справедливое жилье, см. В следующей таблице.

5. Жилищные права для людей с ограниченными возможностями: сравнение закона штата и федерального закона
Закон Какой корпус
покрывается
Разумное приспособление Многосемейных домов, построенных после 13 марта 1991 г.
Государственный закон G.L. c. 151B, §4 (7A) Широкая защита от дискриминации в отношении всего жилья, кроме занимаемого владельцем, двухкомнатных единиц. Разумные изменения, требуемые в правилах, политике, практике или услугах.
Арендодатель должен оплатить разумные физические изменения в жилищном фонде, получающем государственную помощь, и во всех зданиях с 10 и более квартирами. Арендатор должен оплатить модификации в другой сдаваемой в аренду собственности, но арендодатель не может необоснованно отказать в разрешении на внесение изменений.
Квартиры на первом этаже и, если есть лифт, другие этажи должны быть адаптированы в многоквартирных домах с тремя и более квартирами.Пять процентов новых зданий с 20 и более квартирами также должны иметь большие кухни и ванные комнаты (Access Board может изменить этот процент).
Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении 42 U.S.C. §3604 (е) (3) Широкая защита от дискриминации в отношении всего жилья, кроме жилья, занимаемого владельцем, с 4 (или менее) квартирами. Разумные изменения, требуемые в правилах, политике, практике или услугах.
Арендатор должен оплатить все физические модификации, но арендодатель не может отказать арендатору в разрешении на внесение разумных изменений.
Первый этаж и, если есть лифт, другие этажи должны быть адаптированы в многоквартирных домах с четырьмя и более квартирами.

жилья — Студенты | Britannica Kids

Введение

© Hang Dinh / Shutterstock.com

Обеспечение жильем — основная функция любого человеческого общества. Каждому нужно какое-то жилье. Жилая единица или дом — это место, где люди занимаются частной деятельностью в своей жизни.Дом — это место, где люди едят и спят, где они хранят свои вещи, где они могут спокойно общаться с членами своей семьи. Хотя дома могут использоваться как офисы, магазины или мастерские, дом — это место, где товары и услуги потребляются, а не производятся.

Потребность в жилье

Жилые единицы во многих отношениях различаются. Некоторые из них принадлежат их жильцам; некоторые сдаются в аренду. Некоторые единицы представляют собой отдельные здания; некоторые апартаменты. Количество и размеры комнат в многоквартирных домах сильно различаются, равно как и качество приготовления пищи, сантехники и отопления.

Жилищные стандарты различаются в разных обществах. В Соединенных Штатах, например, считается, что на каждого члена семьи должна быть по крайней мере одна комната. Но этот социокультурный стандарт специфичен для Соединенных Штатов, поскольку нет четких доказательств того, что наличие менее одной комнаты для каждого члена семьи каким-либо образом вредит ее благополучию. Американское мнение о том, что ванная комната должна быть доступна только одной семье, далеко не универсально.

Домашние хозяйства

В 2000 году в США насчитывалось около 105 миллионов домашних хозяйств.Домохозяйство определяется Бюро переписи как лицо или группа лиц, проживающих в отдельной жилой единице. Семья, состоящая из мужа, жены и проживающих с ними детей, составляет домашнее хозяйство. Одинокий человек также составляет домохозяйство, за исключением случаев, когда он или она живет во временном отеле или в меблированной комнате в чужом жилом доме.

Два не связанных между собой лица, проживающие в одной квартире, считаются одним домохозяйством. То же самое касается овдовевшего или разведенного человека, имеющего детей, о которых нужно заботиться.Домохозяйство — это более всеобъемлющий термин, чем семья, и количество домашних хозяйств более полезно, чем количество семей, как мера потребности в жилье.

Домохозяйство может быть большим или маленьким, богатым или бедным, молодым или старым, городским или сельским, белым или синим воротничком и т. Д. У разных типов домохозяйств разные жилищные потребности и желания.

Демографические и географические изменения влияют на количество домохозяйств. К таким демографическим изменениям относятся те, которые происходят по мере того, как люди рождаются, становятся взрослыми, вступают в брак, заводят детей, стареют и умирают.Развод, раздельное проживание и институционализация (например, поступление в дом престарелых) — это другие демографические изменения, которые влияют на количество домохозяйств. Географические изменения, влияющие на количество домашних хозяйств, происходят по мере того, как люди переезжают из одного места жительства в другое.

В жизненном цикле, типичном для многих американцев, молодой человек имеет квартиру в течение нескольких лет, а затем женится на ком-то, кто может жить или не жить со своими родителями. Новой паре часто нужна квартира большего размера, чем та, которая была у них ранее, и, вероятно, еще большее жилище после рождения их первого ребенка.Когда ребенку исполнится около 5 лет, родители могут переехать в начальную школу. Это часто бывает тогда, когда они впервые становятся домовладельцами. После того, как последний ребенок уходит из дома, семейный дом представляет собой «пустое гнездо», обычно больше, чем нужно паре среднего возраста. В какой-то момент, возможно, после выхода на пенсию, пара может продать дом и переехать в квартиру, кондоминиум или поселок для престарелых. После смерти мужа пожилая вдова сохраняет жилье на себя.

Ежегодные изменения количества домашних хозяйств в значительной степени связаны с изменяющимися потребностями, порождаемыми жизненными циклами населения в целом.Число домашних хозяйств на 10 или 20 лет вперед можно предсказать со значительной точностью, потому что люди, как правило, довольно внимательно следят за традиционным жизненным циклом. Прогнозы показывают, что в 2010 году общее количество домашних хозяйств в Соединенных Штатах составит от 113 до 115 миллионов. Эти прогнозы учитывают такие факторы, как количество людей, откладывающих вступление в брак, уровень разводов и количество пожилых людей.

Географические сдвиги в расположении домашних хозяйств отражаются в перемещении домашних хозяйств от фермы в город, из одного города в другой, из города в пригород и из одного района города в другой.Средняя семья в Соединенных Штатах переезжает каждые пять лет. В этот средний показатель входят молодые жители квартир, которые переезжают один раз в год или чаще, и вдовы, владеющие домом, которые проживают в одном доме 50 лет и более.

Многие сельские округа и даже целые преимущественно сельские штаты потеряли население в результате оттока населения в городские районы. Это произошло в основном из-за снижения важности семейных ферм и привлечения рабочих мест в городах.В то же время многие крупные города потеряли население в своих пригородах, что в результате продемонстрировало огромный рост количества домохозяйств. Однако мегаполисы в целом — центральные города плюс пригороды — также быстро выросли.

Жилищные нормы

Когда людей спрашивают, какое жилье им нужно или они хотят, на этот вопрос можно получить множество ответов: «четыре спальни»; «Много места для хранения вещей»; «Близко к моей работе»; «Низкая арендная плата»; «Тихий район»; «Большой двор»; «Живописный вид»; и так далее.Очевидно, что для большинства людей качество жилья означает больше, чем просто жилье.

Площадь

«Достаточно ли оно велико?» — это, наверное, первый вопрос, который задает семья, когда смотрит на новый дом или квартиру. Семья может захотеть, например, главную спальню для мужа и жены, отдельную спальню для младших детей каждого пола, отдельную спальню для каждого ребенка старше 12 лет, спальню для бабушки и дедушки или гостя, большие туалеты, дополнительная ванная комната, столовая или кухня с большой обеденной зоной, большая гостиная, комната для семьи или отдыха, кабинет или библиотека, патио, гараж на две машины и т. д.Поскольку большинство семей хотели бы иметь столько места, сколько они могут себе позволить, ожидания в отношении площади выросли по мере роста доходов.

План этажа

Планировка дома может способствовать его привлекательности. Но предпочтения в поэтажных планах меняются. До 1930-х годов считалось необходимым иметь отдельную столовую. Впоследствии столовая, примыкающая к гостиной и кухне, считалась подходящей. Желаемый размер кухни имел тенденцию к уменьшению, когда кухня уступала место гостиной или комнате отдыха как неформальному центру семейной жизни; однако с 1980-х годов большие кухни стали более популярными.В моду вошли гардеробные и гардеробные между главной спальней и ванной. Многие люди предпочитают, чтобы входная дверь открывалась в прихожую, даже небольшую, а не прямо в гостиную. Ванные комнаты обычно находятся вдали от главного входа. Двух- или даже трехэтажные дома приемлемы как дома на ранчо, так и двух- или трехуровневые.

Оборудование

Семьи в Соединенных Штатах ожидают, что в их домах будет достаточно электропроводки для освещения и многих бытовых приборов; система горячего и холодного водоснабжения; система центрального отопления, соответствующая климату; раковина, плита, холодильник, шкафы на кухне; ванна и душ, унитаз со смывом и раковина в ванной комнате; и автоматическая стиральная машина и сушилка в прачечной.Со временем в новые дома и квартиры встраивается все больше и больше предметов, которые когда-то считались предметами роскоши, таких как ковровые покрытия от стены до стены, центральное кондиционирование воздуха, посудомоечная машина и установка для вывоза мусора.

Внутренняя отделка

В США потолки обычно занижают до высоты около 8 футов (2,4 метра). В то же время ощущение простора было сохранено за счет увеличения площади окон, увеличения гостиных и использования более светлых тонов внутренних стен. Предпочтительны тщательно соединенные, легко очищаемые стены и потолки.Популярными вариантами декора являются обои и обшивка из дерева или фанеры. Полы в кухнях и ванных комнатах покрывают линолеумом или плиткой, а стены в кухнях и ванных комнатах становятся все более распространенными. Полы в других комнатах обычно деревянные или покрыты постоянным ковровым покрытием, хотя полы из асфальтовой плитки также широко используются, особенно в семейных комнатах.

Внешний вид
Пленка в шахматном порядке

Дом на одну семью на собственном участке — это тип жилья, который предпочитает большинство семей в Соединенных Штатах.Рядные дома являются традиционными для некоторых городов, а многоквартирные дома, состоящие из сотен отдельных жилых единиц, особенно распространены в центральных районах крупных городов. В таких многоквартирных домах общие зоны — коридоры, лифты, гаражи, подвалы — являются важными аспектами пригодности для жизни. Семьи в Соединенных Штатах обычно предпочитают традиционные формы жилья. Мало кто желает жить в экспериментальных жилищах, таких как пластиковые пузыри или геодезические купола. «Дом должен выглядеть как дом» — вот что, кажется, говорят архитекторам американцы.

Конструктивное состояние

Ожидается, что жилье будет прочным и прочным. Однако некоторые старые конструкции могут иметь прогибающуюся или протекающую крышу, потрескавшийся фундамент и стены, неровные полы и двери, которые не подходят к их раме. Ветер и дождь могут попасть в оконные рамы.

Деревянные конструктивные элементы, такие как балки перекрытий и стропила, могут быть гниющими или зараженными вредителями. Работа, выполненная предыдущим жильцом, например, самостоятельная прокладка электропроводки или водопровода, может быть непривлекательной или даже опасной.Многослойная краска может скрыть оригинальные материалы и отделку. Некоторые из этих дефектов видны сразу, а другие могут быть обнаружены только после заселения.

Участок дома

Односемейный дом обычно занимает не более одной трети участка, на котором он стоит. По традиции и обычно по закону дом стоит далеко от улицы, поэтому домовладельцу необходимо содержать передний двор или сад. Задний двор обычно используется для отдыха и релаксации.Жители квартир обычно не имеют личного открытого пространства, но могут быть дворы или патио, которые они могут разделить с другими жителями своего дома. У рядных домов и таунхаусов обычно есть небольшие дворики или патио.

Доступность

Важной особенностью любого жилища является его доступность к месту работы жителя, магазинам, школам, домам друзей и родственников и другим часто посещаемым местам. Доступность определяется не только удаленностью от жилья, но также временем и стоимостью поездки.Поэтому о домах судят частично по их близости к скоростным шоссе и дорогам с твердым покрытием, а также к железнодорожному и автобусному транспорту. Большинство людей в Соединенных Штатах живут менее чем в часе езды от работы.

Район

Жителей дома часто очень беспокоит качество и внешний вид соседних жилищ, а также жилья, которое они рассматривают для покупки. Их обычно также беспокоит раса, этническое происхождение и социальный или экономический класс своих потенциальных соседей.

В большинстве стран жилищные стандарты заметно ниже, чем в Соединенных Штатах. В Мексике в 1991 году пятая часть домов не имела водопровода, а две пятых домов не имели канализации. Япония опередила Соединенные Штаты, Францию, Западную Германию и Соединенное Королевство в 1987 году по количеству новых жилищ, но была последней среди них по количеству жилых домов на 1000 человек и площади на здание. Переполненные жилищные условия существуют даже в таких богатых странах, как Швеция. Лишь в относительно небольшом количестве стран во всех новостройках установлены системы центрального отопления и автоматического горячего водоснабжения.

Жилье в Соединенных Штатах, как правило, лучше по качеству и в большем количестве, чем в других странах. Однако главный вопрос заключается в том, удовлетворяются ли его жилищные потребности со скоростью, которую его люди считают разумной. Также важно, есть ли в каждой семье хотя бы минимальное качество жилья, необходимое для здоровья, комфорта и самоуважения.

Выбор жилья

Качество жилья, доступного отдельному человеку, паре или большой семье, в конечном итоге зависит от платежеспособности.Выбор дома во многом определяется доходом и активами, а также их долей, пригодной для жилья. Доходы значительно различаются не только между разными домохозяйствами, но и в одном домохозяйстве на разных этапах его жизненного цикла. Активы большинства лиц, ищущих жилье, состоят в основном из сбережений и капитала или денег, которые они могут получить от продажи дома, в котором они уже живут. У них также могут быть страховые полисы и инвестиции, легко конвертируемые в наличные. Для первоначального взноса (первоначального взноса) обычно требуется несколько тысяч долларов.Остаток покупной цены покрывается за счет обеспечения ссуды, известной как ипотека.

Молодая семья, желающая купить дом, обычно имеет настолько ограниченные средства, что ее первый дом (или кондоминиум) стоит относительно недорого. Но по мере того, как ипотечный кредит постепенно выплачивается, капитал растет, так что его можно использовать в качестве первоначального взноса для более качественного дома. В среднем домовладельцы переезжают в лучший дом примерно через шесть лет после покупки своего первого дома. Имущество семьи может использоваться для поддержания выплат по дому в периоды временной безработицы, выхода на пенсию или вдовства.

Расходы на жилье для домовладельца обычно включают выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, а также стоимость ремонта и коммунальных услуг. Для арендатора они обычно включают арендную плату и стоимость некоторых коммунальных услуг. В Соединенных Штатах существует эмпирическое правило: семья должна платить за жилье не более 25 процентов своего дохода. Большинство американских домохозяйств на самом деле тратят от 15 до 20 процентов. Однако пенсионеры и вдовы часто тратят более 30 процентов, а обеспеченные люди могут тратить менее 10 процентов.

Жилищное обеспечение

Жилищное обеспечение в Соединенных Штатах состоит из зданий, возведенных в течение многих десятилетий строительства. Это большое количество бывшего в употреблении жилья известно как жилищный фонд.

Рынок жилья

Британская энциклопедия, Inc.

Инвентаризация жилья — важнейший национальный ресурс. Но размер жилищного фонда — не единственный показатель его достаточности. Большая часть инвентаря устарела и изношена, неудобно расположена, вышла из моды и не соответствует конкретным потребностям людей, которые оказались на рынке жилья.Даже при наличии достаточного количества жилья надлежащего качества означает ли это, что семья, ищущая жилье, сможет получить жилищную единицу, которая наилучшим образом соответствует ее потребностям? А когда потребуется изменение жилья семьи, сможет ли она переехать в более подходящее жилище?

На эти вопросы обычно отвечают на рынке, ориентированном на бизнес. Но сопоставление домохозяйств с жилыми единицами таким способом иногда дает неудовлетворительные результаты. Например, малообеспеченная семья может быть вынуждена жить в переполненном или ветхом доме.Вдова может жить одна в восьмикомнатном доме, в то время как семья из шести человек размещается в двухкомнатном мотеле благотворительным агентством. Черной семье может быть запрещено покупать свободный дом, который она хочет и может себе позволить, потому что дом находится в белом районе.

Согласно переписи жилищного фонда США, в 2001 году жилищный фонд США составлял 119 миллионов единиц. Все, кроме трех миллионов, были круглогодичными. Около 82 миллионов, или почти 69 процентов, были в одноэлементных структурах, а 28 миллионов, или почти 24 процента, были в структурах из двух или более единиц.Остальные — дома на колесах или трейлеры. Жилые единицы сильно различаются по возрасту, количеству комнат, структурному состоянию, оборудованию и местоположению. Однако выбор, доступный семье, ищущей дом, в значительной степени ограничен городом, в котором она зарабатывает себе на жизнь.

Местный рынок жилья работает с помощью информационной сети, которая позволяет владельцам жилья узнавать, кто ищет жилье, и позволяет семьям, ищущим жилье, узнавать, какие единицы жилья выставлены на продажу или сдают в аренду.Основным средством коммуникации является объявление в местной газете. Другой — это табличка «Сдается» или «Продается», размещенная на собственности, где ее могут увидеть люди, ищущие жилье.

Недвижимость на продажу или в аренду может быть выставлена ​​на продажу у местного маклера. Брокер получает комиссию — обычно 6 процентов от продажной цены — при продаже собственности. Большинство продаж домов осуществляется через брокеров, но аренда квартир обычно оформляется другими способами. Во многих случаях в офис брокера приходят люди, ищущие убежища.Поскольку отдельные брокеры могут не иметь подходящей собственности для таких потенциальных покупателей, они часто обмениваются листингами с другими брокерами и делят с ними комиссионные.

После того, как владелец недвижимости и потенциальный покупатель или арендатор будут встречены, обсуждаются цена продажи или условия аренды и готовятся необходимые юридические документы. Брокер по недвижимости обычно помогает организовать ипотечное финансирование и страхование от пожара для покупателя дома. Он также может организовать страхование правового титула — гарантию от потерь, если право собственности продавца на недвижимость окажется дефектным, — и отчеты о проверке конструкции.Обычно различные необходимые депозиты и документы, связанные с транзакцией, хранятся у агента условного депонирования, лицензированной нейтральной третьей стороны, до тех пор, пока транзакция не будет завершена. Обычно агент условного депонирования также заполняет официальное заключительное заявление, которое позволяет производить расчеты между покупателем дома и продавцом дома.

Комиссию брокера обычно оплачивает продавец. Но заключительные издержки для покупателя — денежные средства, которые он должен предоставить для страхования титула, предоплаты налогов на недвижимость, страхование от пожара и различных сборов — обычно значительны.У покупателя должно быть не менее нескольких сотен долларов наличными. Кроме того, первоначальный взнос может составлять несколько тысяч долларов, даже если он часто осуществляется за счет второй ипотеки или выручки от продажи другого дома. Поскольку ипотечные ссуды, финансируемые государством, почти равны полной цене продажи, первоначальные платежи довольно низкие.

Снять квартиру намного проще, чем купить дом. Нет необходимости оформлять ипотеку, нет необходимости пропорционально распределять налоги на недвижимость или страховые выплаты между старым и новым арендатором, и, в большинстве случаев, нет необходимости регистрировать сделку в публичных записях, как это должно быть сделано при продаже здания.Но может потребоваться залог наличными в качестве гарантии от порчи имущества и предоплата арендной платы за один-два месяца. В таких случаях новому арендатору, как и покупателю дома, может потребоваться значительная сумма наличных денег.

Потенциальные покупатели жилья или их ипотечные кредиторы часто пользуются услугами профессионального оценщика, оценивающего стоимость дома, выставленного на продажу. Оценщик оценивает справедливую рыночную стоимость недвижимости и выявляет серьезные структурные или юридические дефекты. За свои услуги он получает фиксированную плату, которая не зависит ни от цены продажи, ни от завершения продажи.Если дом имеет явные структурные дефекты — например, трещину в фундаменте — или кажется, что он нуждается в капитальном ремонте, потенциальный покупатель дома может проконсультироваться с архитектором, инженером или подрядчиком, а также оценщиком.

В большинстве случаев точную сумму аренды квартиры определить легко. Однако продажная цена дома мало что говорит покупателю о том, сколько дом будет ему на самом деле стоить в долгосрочной перспективе. Большая часть его ежемесячных жилищных расходов пойдет на выплату процентов по ипотеке и налога на недвижимость.Чтобы узнать, каковы будут его расходы, покупатель дома должен тщательно перевести в приблизительные ежемесячные платежи процентную ставку и срок погашения ссуды, стоимость недвижимости, оцененную для целей налогообложения, и местную ставку налога на недвижимость. Также необходимо учитывать благоприятные положения о федеральном подоходном налоге, затрагивающие домовладельцев. Например, домовладельцы могут вычитать проценты по ипотеке и платежи по налогу на имущество при определении своего налогооблагаемого дохода. Изменение стоимости собственности в течение периода владения может повлиять на конечную денежную стоимость жилья — например, за счет повышения налогов, — но такие изменения трудно спрогнозировать.

Финансирование жилья

Покупатели жилья редко могут или хотят выложить наличными на полную стоимость дома или другого дома. Большинству приходится брать в долг большую часть покупной цены, передав дом и участок в залог, а также первоначальный взнос в качестве обеспечения. Следовательно, ипотечное финансирование необходимо для функционирования рынка жилья в Соединенных Штатах. Он предоставляется на сходных условиях несколькими типами финансовых учреждений по всей стране. Типичная ипотечная ссуда в США выдается на срок около 30 лет и обеспечивает около 80 процентов покупной цены.В большинстве случаев покупатель должен заплатить комиссию за ссуду, часто выражаемую в «пунктах» или процентах от суммы ссуды. Договор об ипотеке обычно требует, чтобы кредитор производил единообразные ежемесячные платежи, которые амортизируют или погашают ссуду к концу срока. Установленная фиксированная процентная ставка отражает рыночные условия по деньгам на момент выдачи ипотеки. В 1946 году процентная ставка составляла около 5 процентов; в 1982 году он достиг пика в 15 процентов, но упал в конце 1980-х годов. Незначительное увеличение процентной ставки приводит к значительному увеличению ежемесячной стоимости владения домом.В течение срока ипотеки процентные платежи могут превышать покупную цену. Процентные ставки по ипотеке с регулируемой ставкой меняются в зависимости от рынка. Эти ипотечные кредиты становились все более популярными в 1990-х годах, как и 10-процентные, а не 20-процентные первоначальные платежи.

Ссудо-сберегательные ассоциации почти полностью специализируются на ипотечном кредитовании жилья, занимаемого владельцами. Они ссужают деньги, которые хранятся на сберегательных счетах. Коммерческие банки и паевые сберегательные кассы также вкладывают сберегательные вклады в ипотеку недвижимости.Компании по страхованию жизни выдают ссуды из своих резервов для уплаты страховых взносов. Значительное количество ипотечных кредитов принадлежит частным лицам. Ипотечные кредиторы рассматривают, имеет ли заявитель достаточно хорошую кредитную историю и доход для выплаты ежемесячных платежей.

Если домовладелец не вносит ежемесячные платежи по ипотеке, ссуда может быть лишена права взыскания. Это означает, что дом будет продан в счет погашения долга и что потенциальный домовладелец потеряет дом и все накопленные в нем активы.Во время безработицы повышается уровень потери права выкупа. Однако продажа заложенного имущества в сообществе, сильно пострадавшем от безработицы, может принести меньше непогашенной задолженности, что приведет к финансовым потерям для кредитора. Поэтому кредитное учреждение может неохотно отказываться от права выкупа и может вместо этого попытаться разработать новый график платежей.

Домовладельцы могут занять дополнительные деньги, чтобы уменьшить первоначальный взнос наличными во время покупки или на личные расходы позже, разместив вторую ипотеку под собственность.В случае обращения взыскания владелец второй ипотеки получает выплату после держателя первой ипотеки. Из-за большего риска для кредитора процентная ставка по второй ипотеке выше.

Хотя домовладение — устоявшаяся традиция во многих странах, кроме Соединенных Штатов, в некоторых из этих стран рынок жилья сильно отличается. В Японии, например, ипотечные кредитные учреждения для покупки домов практически отсутствуют, а высокая цена земли привела к 100-летней ипотеке.В Италии, Франции и Германии аренда жилья в городских районах часто финансируется крупными предприятиями. С помощью Организации Объединенных Наций и других международных агентств правительство Зимбабве предложило людям с низкими доходами финансирование домовладения.

Брокеры по недвижимости за пределами США с большей вероятностью будут заниматься арендой жилья, чем продажей жилья, и неохотно обмениваются рыночной информацией. Практика аттестации очень развита в Великобритании, но почти неизвестна во многих других странах.До 1980-х годов в коммунистических странах не было частной собственности на приносящую доход собственность. Однако кооперативное жилищное строительство поощрялось государственными займами и субсидиями.

Все большее количество квартир в Соединенных Штатах принадлежит их жильцам в качестве кооперативов или кондоминиумов. Кооператив — это многоквартирный жилой комплекс, совместно принадлежащий его жителям; Кондоминиум — это многоквартирный проект, отдельные единицы которого находятся в индивидуальной собственности. Рынок квартир в некоторых районах ограничен в основном домохозяйствами без детей.

Новые многоквартирные дома иногда финансируются страховыми компаниями или пенсионными фондами. Большинство из них построены девелоперами для продажи таким группам, как синдикаты, которые являются партнерствами инвесторов. Как и покупатели частных домов, инвесторы в многоквартирные дома обычно получают ипотечные ссуды для оплаты большей части покупной цены. За свои инвестиции владельцы получают доход от аренды и такие преимущества, как снижение федеральных налогов на свой личный доход из других источников. Они даже больше, чем покупатели частных домов, полагаются на профессиональные советы оценщиков, брокеров, юристов, фирм по управлению недвижимостью и бухгалтеров.

Домостроение

Строительство нового жилья в Соединенных Штатах составляет в среднем около 1,4 миллиона единиц жилья в год. Семья может купить участок и нанять архитектора для проектирования и надзора за строительством дома. Однако большинство новых домов строятся группами от 5 до 100 и более человек коммерческими фирмами, которые сначала покупают землю и прокладывают улицы, водопровод и канализацию. Дома расположены на отдельных участках и в целом похожи по дизайну. Готовые дома продаются населению.

Эти спекулятивные девелоперы или коммерческие строители обычно передают большую часть строительных работ в субподряд специализированным фирмам плотников, каменщиков, сантехников, электриков, стекольщиков и других мастеров. Работу координирует генеральный подрядчик, а все предприятие финансируется за счет краткосрочной строительной ипотеки. Большинство застройщиков работают в небольших масштабах и имеют небольшой оборотный капитал. Таким образом, объем строительства жилья для всей страны во многом зависит от средств, которые застройщики могут получить от финансовых институтов.

Процесс строительства дома часто называют устаревшим и неэффективным. Ремесленники собирают каждый дом отдельно на своем участке, используя материалы, не очень далекие от их естественного состояния. Требуется много ручного труда, а конвейерная техника используется редко. Стоимость готового жилья можно было бы значительно снизить, если бы целые дома или основные компоненты домов, такие как водопроводные системы, стены или крыши, производились серийно на фабриках и быстро собирались на месте.

Технология жилищного строительства в Соединенных Штатах за последние годы добилась определенных успехов. Компоненты заводского изготовления, такие как алюминиевые оконные створки и стеновые панели из фанеры, получили более широкое распространение, а окраска распылением и валиком в значительной степени заменила окраску кистью. В начале 1970-х годов правительство Соединенных Штатов поощряло частный сектор инвестировать в строительство заводского жилья. Это включало строительство коробчатых модульных единиц, которые можно было складывать различными способами, чтобы сформировать законченные дома и квартиры.

Components, Inc. Компоненты, Inc.

Европейцы имеют большой опыт строительства сборных домов и домов заводского изготовления. Экономия затрат за счет масштабного производства такого жилья реализована, например, в Великобритании, Италии, Швеции, Франции. Сборное производство было особенно важно в Советском Союзе и Восточной Европе, а к 1990-м годам интерес к ним возрос в Японии.

Промышленные (или мобильные) дома составляют основную часть предложения заводского жилья в Соединенных Штатах.Такие дома увеличились в размерах и стали более комфортными с тех пор, как в конце 1920-х годов впервые появились прицепы, запряженные автомобилями. Они также дешевле обычных домов; однако, поскольку за готовые дома обычно нужно платить за 15 лет, а не за 30, разница в ежемесячных платежах между двумя стилями зачастую невелика. Помещение, на котором стоит изготовленный дом, необходимо сдавать в аренду. В отличие от обычного дома и участка, промышленный дом обычно обесценивается так же, как новый автомобиль.Среднегодовое производство в США снизилось с 336 000 в середине 1990-х годов до примерно 200 000 в начале 21 века.

Жилье: сложная проблема

«Потребность в доступном жилье» стала рефреном, который звучал во всем мире в последние десятилетия 20-го века. По оценкам, количество бездомных только в Соединенных Штатах к концу 1980-х годов достигло 3 миллионов ( см. бездомность). Проблемы государственного жилищного строительства включают сокращение федеральных расходов на строительство и рост насилия, связанного с наркотиками ( см. «Роль правительства» и «Жилье для будущих поколений» в этой статье).

Даже для групп со средним и высоким доходом стоимость жилья стала главной проблемой, особенно потому, что цены на жилье росли намного быстрее, чем доходы. С 1975 по 1985 год средняя стоимость всех домов увеличилась на 125 процентов; однако средний семейный доход семейных пар в возрасте от 25 до 29 лет (основная группа покупателей жилья) увеличился только на 80 процентов. В Канаде, где обычная ипотека обычно требует 25-процентного первоначального взноса, средняя цена перепродажи домов выросла на 121 процент в течение 1980-х годов.Канадская ипотечная и жилищная корпорация предложила условия 10-процентного первоначального взноса и в 1989 году объявила о планах, которые позволяли покупателям, впервые покупающим недвижимость, вносить только 5 процентов вниз.

Качество жилья

Министерство сельского хозяйства США; фото, Джек Шнайдер

Дома и многоквартирные дома нуждаются в постоянном обслуживании и ремонте или даже в существенной модернизации. Однако по мере старения строений их владельцы теряют интерес к их содержанию, и строения приходят в упадок.Скорость разрушения, вероятно, будет выше, если соседние здания также не будут приняты во внимание. Если здание находится в аварийном районе, кредитные организации неохотно ссужают деньги на ремонт.

К 2001 году жилищный фонд США насчитывал около 116 миллионов единиц жилья (занятых и незанятых), работающих круглый год. Основным показателем качества жилья является водопровод, который когда-то считался ведущей проблемой в стране. В нестандартной сантехнике отсутствует одно или несколько из следующего: горячая и холодная водопроводная вода, отдельный туалет со смывом или отдельная ванна или душ.Доля жилых домов по всей стране с некачественной сантехникой снизилась с 45 в 1940 году до 17 в 1960 году и до 0,6 в 2000 году. Однако в некоторых районах, по крайней мере, в 0,9 процента домов все еще отсутствует стандартное оборудование, особенно на юге и в штатах. Аляски, Аризоны, Нью-Мексико, Гавайев и Мэна.

Еще одним показателем жилого фонда является количество незанятых единиц жилья, которое в 2001 году составляло 8,2 процента от всех квартир, работающих круглый год. Почему они не используются для размещения семей, живущих в некачественных квартирах? Одна из причин заключается в том, что некоторые из этих квартир находятся недостаточно близко от нуждающихся в них семей.Арендная плата или запрашиваемая цена за многие свободные стандартные квартиры могут выходить за рамки финансовых возможностей семей с неадекватным жильем, которые обычно имеют низкие доходы. Нормальное соотношение арендной платы к доходу составляет от 22 до 28 процентов. Свободные квартиры также могут быть слишком маленькими для многих домохозяйств. Расовая дискриминация не позволяет многим переехать в подходящие дома или квартиры. Уровень вакантных площадей около 5 процентов позволяет домохозяйствам искать лучшее жилье.

Одна из причин упадка городских кварталов заключается в том, что большинство из них были заложены столетие или более назад, задолго до появления современного интенсивного движения автомобилей и грузовиков.Шумные и загроможденные улицы побудили семьи, которые могли себе это позволить, переехать в более тихие пригороды. Хотя центральный город остается магнитом для пригородных пассажиров, их налоги на имущество и продажи, а также их гражданские интересы в основном зависят от пригородов. Столкнувшись с более высокими расходами на социальное обеспечение, образование и другие услуги для населения с все более низкими доходами, старый центральный город иногда вынужден сокращать свои общественные услуги. Однако с 1980-х годов население многих мегаполисов начало расти, обратив вспять тенденцию 1970-х годов.

Неравенство и дискриминация

Бремя переполненного и некачественного жилья в Соединенных Штатах несоразмерно больше для небелых семей, чем для белых семей. В 2000 году 1,1 процента чернокожих и 1,5 процента домовладельцев латиноамериканского происхождения жили в домах без сантехники, по сравнению с 0,4 процентами белых. В совокупности 4,4 процента американских индейцев, инуитов и алеутов имели некачественную сантехнику. Насколько тесно или просторно жилище, может указывать на качество жилья.В 2000 году жилищные единицы с чернокожим домохозяином составляли в среднем 2,74 человека на жилищную единицу. Для домовладельцев латиноамериканского происхождения число было 3,62. Средние показатели для некоторых групп иммигрантов, включая камбоджийцев и вьетнамцев, были еще выше. По сравнению с 2,43 единиц жилья с белым домохозяином.

Семьи латиноамериканского происхождения сталкиваются с другими жилищными проблемами, сравнимыми с проблемами семей чернокожих. Например, у обеих групп более низкая доля владения, уровень доходов и сумма сбережений или инвестиций, чем у населения в целом.В 2000 году 13 процентов домохозяйств чернокожих и 7 процентов домохозяйств латиноамериканского происхождения жили в государственном или субсидируемом жилье, по сравнению с 4 процентами всех домовладельцев. Еще в 1970-х годах некоторые американские индейцы жили в одно- или двухкомнатных бревенчатых хижинах с внешними туалетами. Они черпали воду из колодцев и ручьев. В большинстве домов не было электричества и организованной системы вывоза мусора.

Гораздо хуже жилье можно найти в сегрегированных чернокожих кварталах крупных городов страны. До 1948 года, когда Верховный суд Соединенных Штатов постановил, что ограничительные соглашения или положения о расовом исключении в делах о недвижимости не подлежат исполнению, небелым можно было по закону запретить покупать или арендовать жилье во многих районах.В 1990-х годах в практике, называемой красной линией (как если бы вокруг была проведена красная линия), риэлторы и частные продавцы не позволяли миноритарным покупателям видеть дома, которые они имели право покупать. Несмотря на то, что было принято много законов об открытом жилье, города и пригороды страны остаются в значительной степени изолированными.

Одной из причин этого было широко распространенное среди белых мнение, что, если черные семьи переедут в район, где живут исключительно белые, стоимость собственности упадет. Хотя многочисленные исследования показывают, что это убеждение необоснованно, оно остается основным основанием для сегрегации.По иронии судьбы, «бегство белых» может быть частью самоисполняющегося пророчества, поскольку уезжающие белые семьи — а не прибывающие меньшинства — могут отрицательно повлиять на рынок жилья.

Жилищная сегрегация по признаку расы частично является побочным продуктом сегрегации по доходу. Трущобы и другие старые районы центральных городов, как правило, содержат самое старое и нежелательное жилье. Но именно жилье могут позволить себе семьи с низким доходом, в основном небелые, в то время как более обеспеченные, в основном белые, семьи могут переехать в более новое и лучшее жилье в отдаленных районах.

Многие белые семьи переехали в пригород, чтобы уйти от черных и других семей меньшинств, которые переезжали в районы города. Они ожидали, что их новые пригородные сообщества останутся сегрегированными по расовому признаку. Расовой интеграции можно эффективно препятствовать зонированием новых жилых земель с очень низкой плотностью, например, путем установления минимального размера участка в один акр на дом. Это делает стоимость жилья в таких районах слишком высокой для семей с низкими доходами, включая подавляющее большинство небелых.Пригородные общины во многих случаях также запрещали строительство субсидируемого недорогого жилья.

Экономическая и расовая сегрегация в жилищной сфере сопровождалась постепенным перемещением из городов в пригород производственных предприятий, на которых было занято большое количество небелых рабочих. Таким образом, все больше и больше рабочих мест, от которых зависят малообеспеченные и небелые семьи, перемещаются дальше от доступного им жилья.

Небелым семьям и семьям других меньшинств труднее получить ипотечный кредит, потому что их доходы, как правило, ниже, чем у белых.Кроме того, в прошлом кредитные учреждения устанавливали кредитные ограничения по признаку расы. Таким образом, даже семьям меньшинств с доходами, достаточными для выплаты необходимых выплат по ипотеке, может быть трудно купить новый дом.

Высокая стоимость строительства

Если стоимость строительства нового жилья может быть снижена, может появиться большее количество подходящего жилья. Отчасти высокие затраты могут быть связаны с технологической отсталостью домостроительной отрасли. Они также могут быть связаны с чрезмерно строгими требованиями местных строительных норм и правил и законов о зонировании, с практикой профсоюзов строителей, а также с увеличением стоимости земли и финансовых затрат.

Местные строительные нормы и правила устанавливают минимальные стандарты для материалов и методов, используемых в жилищном строительстве. Первоначально введенные для защиты от некачественного изготовления и небезопасного жилья, такие ограничения утратили свою силу по мере улучшения строительных материалов и методов. Например, во многих городах США использование пластиковых труб в дренажных системах запрещено, хотя такие трубы часто являются адекватной заменой более дорогостоящих металлических труб. Более того, поскольку строительные нормы и правила несколько отличаются от города к городу, они мешают компаниям производить стандартизированные строительные материалы для национального рынка и, таким образом, сокращать расходы за счет экономии на крупномасштабном производстве.По этим и другим причинам строительные нормы и правила привели к тому, что жилье стало дороже, чем это необходимо. К счастью, реформа строительных норм продолжается.

Профсоюзы строителей могут увеличивать время работы, чтобы защитить своих членов от досрочных увольнений. Например, профсоюзы маляров могут настаивать на ограничении размеров кистей, или профсоюзы электриков могут потребовать, чтобы сборные электрические компоненты были разобраны, а затем собраны на строительной площадке.

Законы о зонировании часто ограничивают количество домов, которые строитель может построить на акре земли.Поскольку земля стоит дорого, удельные затраты застройщика выше, когда закон о зонировании ограничивает количество домов, скажем, всего двумя на акр. Строители могли бы увеличить предложение недорогого жилья, если бы они могли купить большие участки недорогой земли на окраинах городских районов. Но владельцы часто удерживают такую ​​землю от продажи, ожидая, что она вырастет в цене.

Высокая стоимость земли особенно затрудняет реконструкцию центральных районов города. Если земля в таких районах не используется интенсивно — за счет возведения на ней высоких многоквартирных домов, — стоимость земли на единицу жилья будет очень высокой.Земля в центре города стоит дорого из-за более высокой конкуренции за ее использование. Это в основном из-за его близости к основным торговым и офисным районам мегаполиса. Люди, живущие в центральных районах, меньше тратят на транспорт, если работают или делают покупки в центральном городе. Эта экономия выражается в высокой стоимости земли. Земля в центре города также дорога, потому что ожидается, что офисы и магазины, которые, как правило, приносят больший доход, чем жилье, или высотные роскошные многоквартирные дома заменят близлежащие, ветхие жилые и коммерческие районы.Еще одна причина высоких цен на землю в центральном районе города заключается в том, что почти вся земля там уже застроена. Для строительства новых зданий необходимо сносить старые, но все еще сдаваемые в аренду здания.

Семьи с низким доходом, проживающие в центральных районах города, как правило, мало извлекают выгоду из своего близкого расположения или повышения стоимости земли, на которой расположены их дома. Немногие семьи из трущоб являются собственниками, поэтому повышение стоимости земли им не выгодно.На самом деле это вредно, потому что быстро приводит к увеличению арендной платы. Более того, многие из этих семей работают на производстве или в сфере услуг в отдаленных районах. Таким образом, они сталкиваются с высокими транспортными расходами, а также с чрезмерной арендной платой.

Сумма денег, которую кредитные учреждения имеют в наличии для ссуд на строительство жилья, зависит от скорости, с которой потребители и предприятия в масштабах всей экономики экономят деньги. Это также зависит от степени конкурирующего спроса на ссуды от других секторов экономики, таких как государственный или производственный.Когда, например, увеличиваются инвестиции в производство или когда увеличиваются государственные займы из-за увеличения военных расходов, меньшая доля общих сбережений доступна для жилищного строительства. Но когда наблюдается спад других инвестиций, на жилищное строительство появляется больше средств. Таким образом, уровень жилищного строительства имеет тенденцию повышаться при снижении экономической активности в целом и снижаться при повышении. В результате наблюдается неустойчивый спрос на услуги жилищно-строительных фирм и нанимаемых ими мастеров.Иногда в жилищной отрасли больше работы, чем она может выполнить; в других случаях на него влияет повсеместная безработица.

Следовательно, семьи, ищущие жилье, иногда сталкиваются с ограниченным выбором и высокими ценами, в то время как в других случаях при различных обстоятельствах доступны многочисленные сделки. Но потребности в семейном жилье не зависят от уровня жилищного строительства. Напротив, рыночный спрос на новое жилье возрастает, когда общие условия ведения бизнеса хорошие, а жилищное строительство находится в типичном спаде.

Жилье в сельской местности; Жилье для пожилых людей

Около одной пятой домов в США находится в сельской местности. Большая часть сельского жилья не соответствует стандартам. Тысячи ветхих домов были заброшены семьями, переехавшими в лучшие дома в городах. Сельское жилье в целом старше и находится в худшем состоянии, чем городское, потому что рынок сельского жилья исчезает. Таким образом, у нас мало финансовых стимулов для ремонта, модернизации или замены изношенных сельских построек.

Семьи издольщиков, фермеров-мигрантов или фермеров с убыточным землевладением относятся к числу тех, кто испытывает самые серьезные жилищные проблемы. Многие из них живут в лачугах с протекающими крышами, без водопровода, домашних туалетов и без электричества. Доступные им общественные услуги, такие как дороги и школы, часто очень плохи. Решение жилищных проблем многих из этих семей заключается в переезде в город. Тем не менее, для тех, чьи перспективы в качестве фермеров кажутся более многообещающими, одним из возможных решений является жилье для самопомощи.В рамках программы самопомощи несколько семей делят между собой труд по строительству новых домов, зарабатывая, таким образом, так называемую справедливую выплату. Такие программы часто проводятся под руководством экспертов-добровольцев по строительству, а некоторую финансовую помощь можно получить от Федеральной программы Агентства сельскохозяйственных услуг.

Многие пожилые люди также очень бедны и зависят от скудных сбережений и пенсий или помощи своих детей. Из каждых 100 человек в Соединенных Штатах старше 64 лет в 2000 году приблизительно 57 составляли женщины.Из них 26 были вдовами. Около 40 процентов пожилых женщин и 17 процентов пожилых мужчин жили одиноко. Доходы около 11,8 процента женщин старше 65 лет находились на уровне бедности, установленном федеральным правительством, или ниже. Многие пожилые люди живут со своими детьми, как правило, по необходимости.

Пожилые домовладельцы с фиксированным доходом часто не в состоянии платить растущие налоги на недвижимость или растущие расходы на обслуживание. Постепенное исчезновение знакомых магазинов и других заведений в районе, где они, возможно, жили в течение многих десятилетий, затрудняет для пожилых людей возможность делать покупки, получать медицинские и социальные услуги и находить подходящую компанию.

Пожилые люди нуждаются в особом жилье. Им лучше жить в лифтах или одноэтажных домах без лестниц, по которым можно подняться. Для них это будет менее утомительно и менее опасно, если полки и шкафы не будут слишком высокими, а электрические розетки — не слишком низкими. Поскольку пожилые люди меньше чувствуют запах дыма или выходящего газа или слышат предупреждения о пожаре, им необходимо жилье, в котором опасность пожара и утечки газа сведена к минимуму. В жилищах пожилых людей также желательны более высокие температуры в помещении и нескользящие полы.

Жилищные проблемы за пределами США

Жилищные проблемы в других странах отличаются от проблем в Соединенных Штатах. Во время Второй мировой войны была разрушена четверть всего жилищного фонда Западной Германии. В 1950 году на 15 миллионов домашних хозяйств приходилось всего 10 миллионов жилищ. Многие японские города были сровнены с землей.

В развивающихся странах, таких как Кения, Индонезия и Филиппины, обнищавшие сельские семьи сотнями тысяч мигрируют в поисках работы в оживленные города, где мало или совсем нет жилья.В результате тысячи импровизированных антисанитарных укрытий строятся в районах без улиц и систем водоснабжения или канализации.

К 1980-м годам Советский Союз и многие страны Восточной Европы страдали от нехватки жилья и плохого строительства. Землетрясение в Армении в 1988 году оставило без крова более 500 000 человек; два года спустя было заменено лишь несколько зданий. До распада Советского Союза, по оценкам властей, к 2000 году стране требовалось 40 миллионов новых единиц.В 1990 году семьям, перешедшим через официальные каналы в Москву, приходилось ждать квартиры от восьми до десяти лет. Постсоветский период не видел исчезновения такого жилищного дефицита.

Роль правительства

Все уровни власти в Соединенных Штатах — федеральный, штатный и местный — активно заботятся о жилье. На федеральном уровне были созданы агентства и программы, чтобы влиять на предложение ипотечных денег для покупки и строительства жилья.Первым важным шагом стало создание в 1932 году Федеральной банковской системы жилищного кредитования. Он состоял из полугосударственных банков, которые предоставляли краткосрочные кредиты ссудо-сберегательным ассоциациям. В то же время федеральное правительство начало создавать новые ссудо-сберегательные ассоциации. Ранее такие хартии выдавали только штаты. В некоторых штатах, где надзор был неадекватным, семьи потеряли свои сбережения, когда плохо управляемые ассоциации обанкротились. В 1934 году Федеральная корпорация по страхованию ссуд и сбережений начала предлагать вкладчикам как федеральных, так и государственных ассоциаций страхование от потери их сбережений.

Корпорация ссуд домовладельцев была основана в 1933 году. Она предоставляла наличные деньги банкам, которые в результате значительного изъятия сбережений во время депрессии не могли продлить жилищную ипотеку заемщиков, потерявших работу. Такая государственная помощь по рефинансированию ипотеки в размере более 3 миллиардов долларов позволила снизить ежемесячные выплаты за счет увеличения срока кредита. Иногда выплаты вообще откладывались на много месяцев.

В соответствии с программой государственного жилищного строительства, учрежденной в 1937 году, федеральное правительство выплачивало проценты и основную сумму по ипотечным кредитам, проданным инвесторам городскими правительственными учреждениями для финансирования строительства жилья для малообеспеченных семей.Тип жилья, которое могут построить местные жилищные органы, правила отбора арендаторов и формулы расчета арендной платы определялись в первую очередь федеральным правительством. Арендная плата основана на доходе семьи жильцов. Если увеличился доход семьи жильцов, росла и арендная плата. Если доход превышал определенный максимум, который зависел от размера семьи, семье приходилось переезжать. Семья не была допущена к получению государственного жилья, если ее доход был выше этого максимума. К концу 1980-х годов их было примерно 1.5 миллионов единиц государственного жилья, около 1,6 процента от общего жилищного фонда страны.

Государственное жилье подверглось критике по ряду причин. Один из них заключается в том, что проекты государственного жилья освобождаются от местных налогов на недвижимость. Несмотря на некоторые выплаты вместо налогов местными жилищными властями, потеря местной налоговой базы заставила многих владельцев собственности выступить против государственного жилья. Более того, поскольку проекты государственного жилья обычно крупны и имеют институциональный вид, их жильцов можно четко идентифицировать как получателей государственных субсидий.Кроме того, непропорционально большое количество жителей государственного жилья составляют чернокожие, которые, как правило, сосредоточены на своих собственных проектах. Это создало впечатление, что федеральное правительство спонсировало жилье с расовой сегрегацией. Кроме того, рост эксплуатационных расходов в сочетании с фиксированными потолками арендной платы привел к банкротству некоторых местных жилищных властей, несмотря на получаемые ими крупные федеральные субсидии.

К концу 1960-х годов было предпринято несколько шагов по модернизации государственного жилья.Частные постройки меньшего размера были добавлены к списку государственного жилья, отчасти для того, чтобы сократить дорогостоящие задержки в строительстве, а отчасти для того, чтобы государственное жилье напоминало несубсидируемое жилье. Были предприняты попытки разбросать эти небольшие здания по районам со средним доходом. Местным жилищным властям также было разрешено сдавать в аренду частные жилые единицы, выплачивая арендную плату, определяемую рынком, а затем сдавать их в субаренду семьям с низкими доходами по более низкой арендной плате. Арендованное жилье было хорошо принято, поскольку оно не исключает недвижимость из налоговых ведомостей и не конкурирует с частным жильем.

С начала 1960-х годов все большее количество единиц государственного жилья предоставлялось пожилым людям и даже было специально спроектировано с учетом их потребностей. К 1988 году более четверти всех занятых единиц государственного жилья в Соединенных Штатах было занято пожилыми парами или отдельными лицами.

Федеральное жилищное управление (FHA) было создано в 1934 году. По сути, это государственное страховое агентство, FHA собирает премии с ипотечных заемщиков и использует их для возмещения убытков, понесенных кредиторами из-за потери права выкупа закладных.Таким образом финансовые учреждения поощряются к выдаче жилищных ссуд больше, чем они могли бы в противном случае. В обмен на эту защиту кредиторы должны предлагать ссуды покупателям жилья на гораздо более щедрых условиях, чем это было обычно до 1934 года. В рамках базовой программы FHA семья могла получить ссуду на 97 процентов от покупной цены дома. Ссуда ​​могла быть погашена в течение периода до 30 лет по процентной ставке, обычно более низкой, чем та, которая требуется для незастрахованной ссуды. В 1944 году Управление по делам ветеранов (VA) предложило программу, аналогичную программе FHA.

Программы FHA и VA в значительной степени стимулировали жилищное строительство и домовладение после Второй мировой войны. Эти программы, разработанные для облегчения владения жильем, привели к быстрому развитию пригородных участков за пределами большинства крупных городов после 1945 года. Ипотечное страхование FHA использовалось для строительства многоквартирных домов в меньшей степени, частично из-за того, что на Готовые квартиры. Ипотечное страхование FHA оказалось настолько эффективным в стимулировании жилищного строительства, что аналогичные программы FHA были созданы для строительства домов для пожилых людей, для развития парков передвижных домов, а также для поощрения строительства кооперативов и кондоминиумов.

Менее 25 процентов всех жилищных ссуд в Соединенных Штатах было выдано в рамках программ FHA и VA в конце 1980-х годов. Однако к 1960-м годам их влияние было очень большим, поскольку обычные условия ссуд, за исключением процентных ставок и процедур оценки, стали аналогичными тем, которые рекомендовало FHA.

Ремонт и реконструкция домов проводились при помощи отдельной программы страхования ссуд FHA. Подобные ссуды для физических лиц, но более приемлемые для кредитора, поскольку они застрахованы, такие ссуды на ремонт жилья привлекли многие миллионы заемщиков.

Ипотечное страхование само по себе не удешевляет жилье. Но FHA также субсидирует новое жилье для семей с низким и средним доходом. Один из способов — оформить ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной. Затем ссуда приобретается Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (FNMA). FNMA, или «Fannie Mae», созданная в 1938 году как федеральное агентство, а с 1968 года как частная корпорация, поглощает разницу между контрактной и рыночной процентной ставкой.Специальное страхование ссуд FHA также было предоставлено некоммерческим спонсорам проектов недорогого жилья, чтобы обеспечить производство жилья по более низкой цене.

Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года установил новые программы, которые позволили FHA страховать ипотечные ссуды для домов и многоквартирных домов, по которым процентная ставка, выплачиваемая арендатором или застройщиком, могла составлять всего 1 процент. FHA также управляет программой надбавки к квартплате, в соответствии с которой арендаторы с низким доходом, проживающие в частных квартирах, платят 30 процентов своего дохода в счет арендной платы, а правительственный чек, выплачиваемый владельцу, покрывает разницу.

FNMA и Государственная национальная ипотечная ассоциация («Джинни Мэй»), созданная в 1968 году как аналог «Fannie Mae», помогают жилищной отрасли, приобретая ипотечные кредиты FHA и VA всякий раз, когда кредиторам нужны средства, связанные с ипотекой. Это побуждает кредиторов выдавать ипотечные ссуды и дает им возможность расширить свои кредитные возможности, когда их местные рынки жилья растут. В 1970 году покупка и продажа существующих ипотечных кредитов была расширена за счет включения обычных ипотечных кредитов без страховки.

Законодательство о возрождении городов было впервые принято в США в 1949 году. Город мог покупать собственность в трущобах, сносить здания и перепродавать очищенную землю в убыток группам, которые обещали построить на ней современные, хорошо спланированные здания. В отличие от программ расчистки трущоб в других странах, обновление городов не было средством обеспечения жителей трущоб стандартным жильем. Жителям трущоб, подлежащих уничтожению, помогли с переездом, но им пришлось найти другое место для проживания.Возникшая в результате проблема переселения вызвала много критики в адрес обновления городов, особенно в тех случаях, когда на расчищенных землях строились роскошные дома или офисные здания. В Законе о жилищном строительстве 1964 года большее внимание уделялось восстановлению существующих жилищ и предоставлению земли для государственного или некоммерческого жилья.

Программа «Образцовые города» 1966 года была направлена ​​на решение проблем жителей трущоб в области образования, занятости, социального обеспечения и здоровья, а также их жилищных проблем. Программа стремилась координировать и максимально использовать существующие программы федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления.Одна из трудностей, с которой столкнулась программа, заключалась в обеспечении адекватного участия в планировании и управлении самих жителей трущоб.

Основной целью Закона о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года было поощрение создания «новых сообществ». В других странах, особенно в Великобритании с ее «новыми городами», после Второй мировой войны были построены целые новые города, чтобы уменьшить заторы в городах. Некоторые застройщики в Соединенных Штатах создали аналогичные автономные сообщества, рассчитанные на 100 000 и более человек, такие как Колумбия, штат Мэриленд., и Лейк-Хавасу-Сити, штат Аризона. Но даже у крупнейших девелоперов не было достаточных финансовых ресурсов для проектов такого размера. В соответствии с Законом о жилищном строительстве 1968 года федеральное правительство обязалось гарантировать выпуск облигаций для сбора средств для этих новых сообществ. Взамен разработчики должны были согласиться с определенными стандартами. Эти стандарты требовали проведения экономических и плановых исследований до начала застройки и поощряли застройщиков предоставлять жилье почти всем группам доходов и семьям различного размера.

Федеральные расходы на жилищное строительство резко сократились при президенте Рейгане; чистые бюджетные полномочия на государственное жилье и субсидированную аренду упали с примерно 28 миллиардов долларов в 1980 году до примерно 9 миллиардов долларов в 1989 году, несмотря на рост бедных домохозяйств. В тот же период Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) был потрясен политическим фаворитизмом, мошенничеством и нецелевым использованием средств на общую сумму до 4 миллиардов долларов. Обе тенденции были обращены вспять, начиная с 1989 года при секретаре HUD Джеке Кемпе, и привели к принятию в 1990 году законодательства, финансирующего строительство, восстановление и владение арендаторами государственного жилья.

Жилищное строительство и домовладение в Соединенных Штатах в значительной степени затронуты федеральными законами о подоходном налоге. Бум строительства многоквартирных домов в конце 1950-х — начале 1960-х годов был частично вызван временным положением о подоходном налоге, которое позволило инвесторам списывать новостройки очень быстрыми темпами. Закон о налоговой реформе 1986 года предусматривал неограниченные вычеты по ипотечным кредитам по первой и второй ипотеке и налоговые льготы для владельцев проектов жилья с низким доходом.

Лицензионные и регулирующие полномочия правительств штатов также влияют на деятельность в сфере недвижимости и жилищного строительства.Застройщики должны, например, обеспечить адекватную канализацию, воду и электричество в новых жилых массивах. Архитекторы, строительные подрядчики и брокеры по недвижимости должны иметь лицензии, чтобы защитить население от неосторожных или обманчивых застройщиков. Кроме того, государственные агентства внимательно контролируют ссудо-сберегательные ассоциации, деятельность банков и страховых компаний в сфере недвижимости, а также усилия корпораций, трастов или синдикатов по привлечению инвесторов в недвижимость.

Во многих штатах есть жилищные программы, аналогичные программам федерального правительства.Калифорния, например, продала облигации и перечислила вырученные средства квалифицированным ветеранам на покупку домов. Корпорация городского развития Нью-Йорка может собирать деньги, получать федеральные субсидии и приобретать землю для строительства домов.

Города регулируют структуру землепользования, такую ​​как количество единиц жилья на акр и количество парковочных мест на единицу жилья, посредством законов о зонировании. Местные строительные нормы и правила запрещают использование нежилых построек для жилья и ограничивают количество жителей на одну жилищную единицу.Однако часто законы о зонировании не позволяют использовать землю для жилья с низким доходом, а строительные и жилищные кодексы не соблюдаются.

Программы других правительств были направлены на стимулирование строительства нового жилья. Западная Германия использовала налоговые льготы для поощрения частных инвестиций в жилищное строительство. Великобритания создала свои новые города и с 1980 года поощряла владение государственным жильем арендаторами. Японское правительство построило комплексы многоэтажных жилых домов для семей со средним доходом, что сильно отличается от традиционных одноэтажных домов с садом в стране.В Гонконге в высотных зданиях, построенных правительством, были переселены тысячи семей, которые жили в лачугах, хотя к 1980-м годам иммиграция усугубила проблему скваттеров.

Жилье будущих поколений

Нация может в определенной степени улучшить свой жилищный фонд, если будет меньше тратить на другие вещи. Таким образом можно построить более сложные и долговечные дома, а устаревшее жилье можно будет заменить быстрее. Но любое существенное отвлечение национальных ресурсов на жилищное строительство уменьшило бы средства, доступные для инвестиций в другие области, такие как новые заводы.Это может замедлить темпы экономического роста страны — трудная перспектива для любого правительства.

Жилищное строительство в США поглощает около 4 процентов валового национального продукта — общего объема производства всех товаров и услуг. Этот процент возникает в результате нормальной работы рынка и структуры расходов домашних хозяйств.

Но рынок может недооценивать платежеспособный спрос, а также потребность в жилье. Оставленные на усмотрение рынка доступные жилищные ресурсы не могут быть использованы наилучшим образом.В 1990-е годы количество бездомных увеличивалось, поскольку целые городские кварталы были «облагорожены» — преобразованы покупателями со средним и высоким доходом, которые вытесняют жителей с низкими доходами в процессе ремонта и расширения. Некоторые пожилые домовладельцы, находящиеся между своими фиксированными пенсиями и ростом стоимости жизни, склонны пренебрегать необходимым ремонтом дома. Арендодатели могут выгодно отложить техническое обслуживание, если их арендаторам трудно найти другое жилье. Владельцы частной собственности могут принять решение не ремонтировать свою собственность, если большинство других домов на их улицах выглядят ветхими.

Сильные традиции дома на одну семью препятствовали строительству хорошо спроектированных многоэтажных зданий, которые можно найти во многих европейских городах, которые позволили бы сэкономить на затратах на землю и коммунальные услуги без ущерба для основных жилищных удобств. Традиционная практика финансирования жилищного строительства лишает многие домохозяйства возможности стать собственниками жилья. Меньшинства или молодые домохозяйства часто не могут претендовать на получение ипотечных ссуд, потому что их кредитная история — возможно, испорченная неплатежами или проблемами с возвратом средств из-за безработицы — не соответствует обычным финансовым стандартам, даже если их перспективы дохода хорошие.

Кризис сбережений и ссуд начала 1990-х годов и последовавшая за ним финансовая помощь сказались на рынке жилья. Последствия включали продление спада в сфере недвижимости, который начался в конце 1980-х годов, процентные ставки по ипотечным кредитам и ссудам под залог недвижимости, которые были выше, чем они могли бы быть в противном случае, и прекращение 5-процентных первоначальных платежей, разрешенных некоторыми сбережениями и ссудные ассоциации в 1980-х гг.

Местные налоги на недвижимость также имеют тенденцию препятствовать строительству и улучшению жилищных условий.Во многих общинах налог на жилье эквивалентен налогу с продаж в размере от 20 до 30 процентов. Покупка дома — дело дорогое и трудное отчасти потому, что сложности законодательства и финансов в сфере недвижимости требуют услуг квалифицированных консультантов. Со временем компьютеры могут быть использованы для подбора домов для продажи с потенциальными покупателями. Они также могут оценить цену, по которой дом будет продаваться намного быстрее и точнее, чем традиционные методы.

Многие семьи в США занимают более одной жилой единицы.Вторая единица может быть передвижным домом или хижиной в горах для отдыха, или квартирой в кондоминиуме в городе для удобства руководителя, семья которого живет в отдаленном пригороде. Количество вторых домов в Соединенных Штатах составляло около 2 миллионов в 1980 году. Кроме того, за 250 000 долларов человек мог купить одно построенное по индивидуальному проекту жилище или два стандартных жилья. Таким образом, высокий уровень жилищного строительства не гарантирует автоматически решения жилищной проблемы в целом.

Основным вопросом в Соединенных Штатах является надлежащая роль правительства в удовлетворении потребностей страны в жилье. До 1960-х годов эта роль была в основном регулирующей и косвенной, выполнялась с помощью таких инструментов, как местные строительные нормы и правила, контроль арендной платы во время войны и ипотечное страхование FHA. К 1970-м годам было введено несколько видов государственных субсидий, таких как процентные ставки ниже рыночных и надбавки к арендной плате.

Начиная с 1980-х годов из-за сокращения федеральных средств многие города США были вынуждены увеличить свою роль в обеспечении жильем.Местные и федеральные чиновники также объединились с частными разработчиками и некоммерческими организациями в таких городах, как Нью-Йорк, Чикаго и Бостон. В районе залива Сан-Франциско некоммерческая корпорация Bridge Housing Corporation к 1989 году построила более 3000 единиц жилья в районах со смешанным доходом. В некоторых частях Южного Бронкса Нью-Йорка, которые долгое время считались пустырями, были построены одно- и многоквартирные дома. Компания Bickerdike Redevelopment в районе Гумбольдт-Парк в Чикаго использовала федеральные и частные начальные деньги для ремонта и строительства таунхаусов для малообеспеченных слоев населения.Среди положений Национального закона о доступном жилье от 1990 года — фонды, помогающие арендаторам государственного жилья покупать свои собственные квартиры, повышая их гордость за владение недвижимостью, а также улучшая их экономические перспективы. ( См. Также строительство зданий; город; промышленность недвижимости; ссудо-сберегательная ассоциация; приют.)

Дополнительная литература

Адкинс, январь Как бывает дом (Уокер, 1983). Бартон, Байрон. Строительство дома (Гринвиллоу, 1981).Бауэр, Екатерина. Современное жилье (Айер, 1974). Болди, Дункан, и Хойманн, Леонард. Жилье для пожилых людей: планирование и формирование политики в Западной Европе и Северной Америке (Сент-Мартинс, 1982). Бернс, Грант. Доступное жилье: Справочник по альтернативным домам и домам заводской постройки, новым технологиям и варианту для собственника-застройщика (McFarland, 1989). Кэплин, Эндрю и другие. Housing Partnerships (MIT, 1997). Косби, Р.Л., младший, и Флинн, Тери, ред. Жилье для пожилых людей: варианты и ответы (Национальный совет по вопросам старения, 1986). Дэвис, Берта. Жилищный кризис в Америке (Уоттс, 1990). Дракакис-Смит, Дэвид. Урбанизация, жилье и процесс развития (Сент-Мартинс, 1980). Смит, В.Ф. Жилье: социальные и экономические элементы (Univ. Of Calif. Press, 1970). Соломон, А. П. Жилье для городской бедноты (Массачусетский технологический институт, 1974). Ван Влит, Виллем и другие. Потребности в жилье и подходы к политике: тенденции в тринадцати странах (Duke Univ.Press, 1985).

(См. Также библиографии по архитектуре; строительству зданий; убежищу.)

A Таксономия ‹Литературный центр

Вы помните игру MASH? Если нет, то это была странно увлекательная игра-гадание на бумаге с ручкой и бумагой — очень популярная в средней школе — в которой вы и ваши друзья предлагали себе различные варианты, которые затем выбирались, по сути, случайным образом (количество букв в вашем имени , количество черточек или завихрений, которые ваш друг мог бы нарисовать на бумаге до того, как вы сказали «Стоп»; подойдет любая система генерации чисел, управляемая человеком).Категории были бесконечными (партнеры, домашние животные, работа, количество детей и т. Д.), Но именно основные варианты MASH говорили вам, где вы собираетесь жить: в особняке, квартире, хижине или доме. Как и в гороскопе, эти категории достаточно расплывчаты, чтобы их можно было предсказать. Все, что угодно, может быть особняком, если вы этого хотите.

Итак, вот где я говорю: Известные писателей: они такие же, как мы . Потому что они слишком часто живут в особняках, квартирах, лачугах и домах с привидениями (и да, во многих других местах, включая обычные дома и коричневые камни, но это не игра).Вот лишь несколько ярких примеров из каждой категории для планирования ваших собственных будущих писательских раскопок. Просто обратите внимание на количество детей, которых вам судьба назначила.

Особняк

Прежде всего в моем списке особняк в стиле ар-деко Беверли-Хиллз Джеки Коллинз , «Пруст Голливуда», который она спроектировала в точном соответствии со своими спецификациями с помощью своего второго мужа Оскара Лермана, который умер, как только дом был завершен. — и архитектор Арди Тавангарян.«Я всегда хотела, чтобы картина Хокни« Большой всплеск », — сказала она Джону Хейлперну из Vanity Fair . «Но я никогда не мог этого понять. Поэтому я подумал, что лучшей альтернативой было иметь собственный бассейн Хокни, который выглядел бы как картина ». Коллинз жила там до своей смерти в 2015 году. В 1995 году, когда Хейльперн устроил экскурсию, он нашел этот бассейн и охранника, 60-футовый мраморный вход («Лестница на бульваре Сансет , выглядит немного тесноватой по сравнению с ее »), одиннадцать бронзовых и серебряных скульптур леопарда,« два изысканных стола в стиле бидермейер, различные Будды и множество семейных фотографий в серебряных рамах »и« собрание всех ее оригинальных рукописей в кожаном переплете »(все написано от руки на блокноте. ), и много искусства, но не искусства, которое должно быть у .«Дом принадлежал Джеки», — сказал Тавангарян CNN. «Дом был около нее».

Ну да, Лорд Байрон действительно жил в безумном особняке аббатства , которое даже, как и все модные английские резиденции, имеет название: Ньюстедское аббатство. Поэт унаследовал семейный дом своих предков в возрасте 10 лет, когда умер его двоюродный дедушка; хоть и грандиозный, но требовал много работы, и он редко жил в аббатстве постоянно. Там похоронена его собака Ботсван, рядом с большим памятником со стихотворением, написанным Байроном по этому случаю.Теперь вы можете там пожениться, если хотите.

У Эдит Уортон также был названный особняк: Маунт, ее великолепное поместье в Леноксе, Массачусетс, где она писала свои романы, глядя на свое кладбище собак (собачьи призраки действительно были замечены). Уортон спроектировал дом, расположенный на холме с видом на 113 акров, с архитектором Огденом Кодманом-младшим в 1901 году. оторваться от лишнего и вычурного украшения ее воспитания, сосредоточенного на классической умеренности, порядке, масштабе и гармонии », — пишет Сэм Любелл.«Белый лепной дом, подчеркнутый темно-зелеными ставнями, акцентирован вертикальными скоплениями фронтонов и дымоходов. Классически оформленные номера на первом этаже, разумно обставленные со вкусом мебелью, выходят на длинную сводчатую галерею ». Что и не начинать по садам…

КВАРТИРА

Нам удалось заглянуть внутрь квартиры Тони Моррисона с тремя спальнями, двумя с половиной ванными комнатами в Трибеке, когда она была выставлена ​​на продажу в прошлом году (за крутые 4 доллара.75 миллионов). «Вся квартира была спроектирована для комфорта и созерцания», — сказала агентству Mansion Global Аманда Брейнерд, — «чтобы свернуться калачиком с хорошей книгой или сочинением». Что еще более важно, в нем есть две вещи, которые нужны каждому писателю больше всего: встроенные книжные полки и глубокая ванна. Наверное, тоже тихо.

В лофте Сохо Хани Янагихара с одной спальней, площадью 1200 квадратных футов, , есть более 12000 книг, что само по себе кажется безумным (делает ли это ее хранительницей книг?).Ей также удалось уместить туда довольно много искусства. Да, и ванна для замачивания хиноки. Квартира, как она сказала Guardian , «предлагает мне защиту от города. И это дает мне уверенность в том, что я могу ошибаться. Я всегда ценю пространство, которое отражает то, кем себя считает владелец, а не то, кем, по ее мнению, она должна быть ».

Александр Пушкин прожил в этой переполненной книгами петербургской квартире на Мойке четыре месяца, но с тех пор, как он там умер, теперь это Мемориальная квартира Пушкина.«Демонстрируя богатство Пушкина, проистекающее из его благородного воспитания и огромного успеха, его квартира на первом этаже состоит из 11 роскошных светлых комнат, украшенных элегантной деревянной лепниной и мебелью в классическом стиле», — написал Сэм Любелл. «В кабинете Пушкина доминирует его тисненый кожаный стол, увенчанный письмами и рукописями, и его красное кожаное кресло. Полки из темного дерева плотно заполнены исключительной коллекцией книг поэта. В квартире также есть прядь волос поэта, посмертная маска, украшения Натальи, портреты их детей и диван, на котором умер Пушкин.«Веселый».

ШАК

Хорошо, называть лодочный дом Дилана Томаса в Лохарне, Уэльс, «лачугой» кажется суровым — он небольшой, но, несомненно, круто и красиво расположен — но этот легендарный сарай для письма на участке? Это лучшая хижина.

Роберт Фрост владел красивым каменным голландским колониалом 1769 года в Южном Шафтсбери, штат Вермонт, но летом жил и работал на ферме Роберта Фроста в Риптоне, где часто останавливался в этой деревенской письменной кабинке.

Гораздо проще жить в однокомнатной хижине в лесу, если, как, например, Henry David Thoreau , ваша мама по-прежнему желает стирать белье.

ЧАСТНЫЙ ДОМ

Здесь не так много привидений, как хаотичный викторианский отель Марка Твена 19 века, спроектированный архитектором Эдвардом Такерманом Поттером и занимающий колоссальные 11 500 квадратных футов с 25 комнатами. Самая жуткая часть? Это им обошлось не дороже 45 тысяч долларов.

Дом Эдгара Аллана По в Балтиморе имеет гораздо более низкий профиль, но все же определенно кажется населенным привидениями. Черные ставни, кирпич, пустота, странное несоответствие ряду.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *