Двухуровневые дома: Двухуровневая квартира: что это, плюсы и минусы двухуровневых квартир

Двухуровневая квартира: что это, плюсы и минусы двухуровневых квартир

1. Главная
2. Статьи
3. Двухуровневые квартиры: плюсы и минусы

Двухуровневые квартиры нельзя назвать привычным явлением на отечественном рынке недвижимости. Сейчас интересные варианты можно найти довольно легко, например, двухуровневые пентхаусы в UP-квартале «Римский». А вот во времена Советского Союза дома с такими квартирами строили чрезвычайно редко. Еще не так давно стать обладателем двухуровневой квартиры, да еще в подходящем районе, можно было только купив две квартиры и сделав реконструкцию. Насколько рациональным является такой подход сейчас, мы попробуем разобраться.
 

Преимущества двухуровневых квартир

Чем же так притягательны двухуровневые квартиры?

Начнём с того, что подобный формат жилья ещё совсем недавно смело можно было назвать эксклюзивным.

Купить соседнюю квартиру и присоединить к собственную – это в большинстве случаев единственный способ получить в своё распоряжение дополнительные квадратные метры без переезда в новое жильё.

Эффектная лестница, большие площади и визуальное объединение пространств двух этажей – пример современной двухуровневой квартиры в UP-квартале «Римский» от ФСК «Лидер».

Два уровня – это удобно. Стандартная планировка двухэтажного коттеджа: кухня и гостиная на первом этаже, спальни – на втором. Личная зона и зона отдыха надежно отделены от остальной части дома. Аналогичный подход обычно используется и в двухуровневой квартире. В результате в спальню не доносятся шумы и запахи из кухни или гостиной. Особенно, если предусмотрена хорошая звукоизоляция.
 

Дорогое удовольствие

Превращение двух квартир в одну – удовольствие дорогое. И дело тут не только в необходимости делать проёмы в перекрытиях и капитальных стенах. Перепланировке подвергается практически вся жилплощадь.

Две кухни в одной квартире не нужны. От второй ванной комнаты хозяева, скорее всего, тоже захотят избавиться. Санузел желательно иметь на каждом уровне, но если в каждой из квартир их два, то тут уже будет явный перебор.

Проект перепланировки двух квартир в одну не может быть простым. Доверить работу над ним можно только тем специалистам, в квалификации, опыте и добросовестности которых вы полностью уверены.
 

Технические сложности

Проёмы в перекрытиях и несущих стенах – не такая уж и проблема при грамотном проектировании. Существует множество примеров, когда квартиры в хрущёвках превращались в настоящие двухуровневые шедевры. Насколько оправдано создание такой квартиры в изношенном доме с откровенно устаревшими коммуникациями, мы не обсуждаем. Это – дело вкуса и личных предпочтений.

Избавляться от лишних кухни, ванной, санузла нужно технически грамотно. Это ответственная переделка, нужно строго соблюдать строительные нормы и правила. В новостройках со свободной планировкой, как, например, монолитные многоэтажки от ФСК «Лидер», делать это проще, чем в панельных домах или хрущёвках.

Отопление и кондиционирование двухуровневой квартиры могут преподнести неожиданные сюрпризы, поэтому тут тоже очень важны тщательные расчёты. Например, ситуация, когда зимой нагретый батареями воздух улетучивается через проём в перекрытии с нижнего этажа на верхний, нежелательна. Кстати, при определённых условиях то же самое может случиться и с кухонными запахами. В процессе разводки коммуникаций (отопления, электрической сети и водоснабжения) придётся найти ответы на множество непростых вопросов.

Согласование перепланировки, особенно такой масштабной – процедура непростая. Об этом тоже не стоит забывать.
 

Выводы и советы

Так как на рынке появляется всё больше двухуровневых квартир, целесообразность перепланировки двух квартир в одну всё чаще вызывает сомнения. Две квартиры, переделанные в одну, могут в конечном итоге обойтись дороже, чем покупка одной двухуровневой. Принимать решение о покупке нужно только после предварительных расчётов. Да и в плане дизайна застройщики предлагают интересные варианты, делая упор на хорошую освещённость и объединение пространств. Достичь чего-то подобного обычной переделкой просто невозможно.

Взявшись за оформление двухуровневой квартиры, желательно делать все помещения в едином стиле. В настоящее время при отделке отдаётся предпочтение простым формам, нейтральным цветам и минимализму. Это позволяет сделать помещения ещё более просторными. А вот яркая мебель придаёт комнатам индивидуальность и настроение.

Лестница, соединяющая уровни может стать центральным элементом интерьера. Так что на ней стоит экономить в самую последнюю очередь. Уделите её дизайну особое внимание. А еще лестница должна быть безопасной, особенно, если в семье есть маленькие дети.

Двухуровневые квартиры: плюсы и минусы

Лестница между этажами двухуровневой квартиры — основной декоративный элемент. Но также и основное неудобство.

Городская квартира, которая занимает два этажа, сродни частному дому. Она создает ощущение свободного пространства и большого объема, она необычна и комфортабельна, не говоря уже о том, что хозяин такой квартиры автоматически приобретает статус респектабельного и успешного человека. Это происходит потому, что двухуровневые квартиры в многоэтажных жилых домах встречаются достаточно редко и обычно стоят немалых денег.

Сам принцип построения жилья по вертикали, впрочем, не имеет ничего общего с богатством и элитарностью. Если обратиться к истории, можно отметить, что в городах средневековой Европы земля ценилась очень высоко. Поэтому люди и отстраивались вверх, экономя место и делая площадь основания дома как можно меньшей. Действительно, при площади одного уровня всего в 50 кв. м суммарная площадь двухуровневого жилья будет составлять в два раза больше, то есть уже 100 кв. м. – очень прилично.

Ее величество лестница

На самом деле дело с площадью обстоит не совсем так. Между этажами необходимо установить лестницу, которая является непременным атрибутом двухэтажной квартиры. Лестница делает жилье оригинальным, вносит в его интерьер интересные элементы дизайна. Но одновременно лестница является одним из самых основных минусов двухуровневых квартир. Ведь она занимает достаточно много места, «воруя» у полезной площади помещений около 10%.

Другое негативное свойство лестницы заключается в том, что она может являться зоной повышенного риска для маленьких детей и пожилых людей. Именно поэтому семьям с детьми или престарелыми родителями покупать двухуровневые квартиры непрактично, а в ряде случаев небезопасно. Излишне активные малыши легко могут забыть о существовании ступенек и, играя и бегая, свалиться с достаточно большой высоты. А старикам может оказаться не под силу освоить второй этаж, ведь подъем и спуск по ступенькам для них – задача не из легких.

Традиционно лестница делается маршевой, в один или два пролета, с шириной ступенек не менее 90 см. Такая лестница удобна для перемещения и наиболее безопасна, но и очень громоздка. Для того, чтобы сэкономить место в малогабаритной квартире, можно установить винтовую лестницу. По правде говоря, пользоваться ею не слишком комфортно, но винтовая лестница придает помещениям особый шарм и служит оригинальным украшением всей квартиры. Кроме того, она освобождает пространство не только физически, но и визуально.

Особенности планировки двухуровневых квартир

Одним из неоспоримых плюсов квартиры с двумя уровнями является легкость ее зонирования, разделения помещений по функциональному назначению. Чаще всего второй этаж служит личной зоной, а первый – общественной. Наверху располагаются спальни, комнаты отдыха, ванная, а внизу – рабочий кабинет, прихожая, гостиная и кухня.

В настоящее время очень популярно жилье свободной планировки, поэтому новостройки часто сдаются жильцам без внутренних перегородок, чтобы те имели возможность самостоятельно разделить пространство квартиры на комнаты и зоны. Простор для полета фантазии здесь, действительно, очень велик, он ограничивается только расположением окон, входной двери и сантехнических коммуникаций. Двухуровневые квартиры имеют меньше свободы в формировании оригинального пространства. Ведь в них строители обычно оставляют в потолке первого этажа готовое отверстие под установку лестницы, и если хозяева хотят, чтобы она находилась в другом месте, им может очень дорого обойтись переделка перекрытия.

Наконец, еще одним неотъемлемым качеством двухэтажных квартир является большой объем открытого пространства. С одной стороны, это хорошо, потому что дарит больше воздуха и света. С другой же стороны, такой объем сложнее и дороже отапливать.

Таким образом, «элитное» двухуровневое жилье имеет не только плюсы, но и минусы, которые непременно необходимо учитывать при его выборе. Но во многих случаях плюсы оказываются куда более весомыми, иначе квартиры в два этажа не были бы столь популярными.

Что такое дуплекс? | Bankrate

В сфере недвижимости под дуплексом понимается такая конфигурация жилья, которая позволяет иметь две отдельные жилые единицы в одном здании. Это тип многоквартирного дома, нечто среднее между квартирой и домом — обычно с большей жилой площадью, чем в первом, и немного меньше, чем во втором.

С ростом цен на жилье рынок многоквартирного жилья стремительно растет. Фактически, по данным Statista, в 2021 году в Соединенных Штатах было выдано рекордное количество разрешений на строительство многоквартирных домов — 622 000 по сравнению с 49 000. 2000 за предыдущие двенадцать месяцев.

Есть как преимущества, так и недостатки дуплексов, в которых можно жить или использовать в качестве инвестиции, поэтому важно взвесить их, чтобы понять, подходит ли вам покупка или проживание в одном из них.

Что такое дуплекс?

Дуплекс обычно представляет собой недвижимость, разделенную на две отдельные жилые единицы. Эти блоки могут быть расположены рядом или друг над другом («один вверх, один вниз»). Для каждой квартиры есть отдельные входы, а иногда и отдельные гаражи и дворы.

Внутренняя планировка двух квартир обычно идентична, и у них всегда есть общая стена.

Если входная дверь каждой квартиры выходит на улицу, здание обычно делится пополам, прямо посередине конструкции. Если одна квартира выходит вперед, а другая имеет вход в задней части здания, общая стена находится между ними. Если апартаменты имеют более одного этажа, лестничная клетка обычно находится там, где расположена общая стена.

В блоке «один вверх, один вниз» может быть внешняя лестница, ведущая на верхний блок.

В дуплексах бок о бок два гаража могут быть в центре конструкции, а каждый блок — в конце.

Каждое устройство в дуплексе идентифицируется по собственному индивидуальному почтовому адресу. Это означает, что каждая половина либо имеет свой числовой адрес, либо, если номер улицы один и тот же, каждое жилище помечено либо «А» и «Б», либо, возможно, «1» и «2».

Lightbulb

Bankrate Insight

Дуплексы — не единственный тип многоквартирного дома в своем роде: другие включают триплексы и четырехэтажные дома. Эти структуры работают так же, как дуплексы, но содержат соответственно три или четыре модуля.

Как правило, недвижимость, в которой находится дуплекс, принадлежит одному владельцу. Они могут жить в одной половине дуплекса и сдавать другую. Или они могут сдавать в аренду обе половины.

Что такое двухуровневая квартира?

В некоторых крупных городах, где многоквартирные дома являются нормой, понятие «дуплекс» имеет немного другое значение. Это часто относится к квартире, которая охватывает два этажа. Этажи соединяет внутренняя лестница, а иногда и частный лифт; каждый этаж часто имеет отдельный вход в подъезды здания. Таким образом, в этом случае «дуплекс» относится к количеству уровней одноквартирного дома, а не к количеству единиц.

Что делает дуплекс уникальным?

Существует несколько различных типов многоквартирных домов, таких как кондоминиумы (кондоминиумы) и таунхаусы. И хотя они и дуплексы имеют некоторые общие черты, такие как общие стены, каждый из них имеет уникальные физические характеристики.

В целом дуплекс больше похож на отдельный дом, разделенный на две части. Только одна стена обычно является общей между двумя блоками. Напротив, квартира может напоминать обычную квартиру в многоквартирном доме с несколькими общими стенами, полом и потолком. Владельцы квартир также владеют только внутренней частью своей квартиры. Остальная часть здания и прилегающие земли обычно принадлежат и обслуживаются ассоциацией домовладельцев (ТСЖ). Владельцы несут ответственность за содержание и декор интерьера квартиры, но такие услуги, как озеленение и уборка снега вокруг собственности или комплекса, находятся в ведении ТСЖ. Владельцы платят ежемесячную плату за обслуживание за эти услуги.

Физически таунхаусы, также известные как рядные дома, действительно напоминают дуплексы: обычно они не стоят друг над другом, но имеют общие стены. Однако эта физическая привязанность — это все, что у них есть. В таунхаусе обычно каждая квартира принадлежит отдельному человеку. Владелец таунхауса фактически владеет и несет ответственность за внешний вид резиденции, передний и задний двор. Кроме того, сообщества таунхаусов обычно имеют набор удобств, таких как клуб, бассейн или игровая площадка, и все владельцы в сообществе имеют равный доступ к ним.

Дуплексы и дома-близнецы

Дуплексы часто путают с домами-близнецами, но это не одно и то же. Оба многоквартирных дома с общими стенами. Они также часто выглядят одинаково. Принципиальная разница в том, что в дуплексе обе квартиры занимают один и тот же участок, а дома-близнецы расположены на разных участках — линия участка проходит через общую стену. Короче говоря, дуплекс — это одна структура, разделенная на две части, а дом-близнец — это два дома на одном участке.

Это означает, что близнецы могут иметь и часто имеют отдельных владельцев. Владелец каждой квартиры в доме-близнеце несет ответственность за расходы на имущество на своей стороне участка: расходы на техническое обслуживание, страхование домовладельцев и т. д. В дуплексе жилец одной из квартир обычно только арендует и не имеет доли в собственности. свойство — принадлежащее владельцу дуплекса в другом блоке. Или, если владелец живет в другом месте, обе квартиры в дуплексе заняты арендаторами.

Дуплексы и вспомогательные жилые помещения

Дуплексы также отличаются от вспомогательных жилых помещений (ADU). У ADU есть бесчисленное множество прозвищ, таких как бабушкины квартиры, гаражные студии или каретные сараи, и это лишь некоторые из них. ADU может быть пристроен к основному жилому дому — у него есть отдельный вход — или может представлять собой небольшую отдельно стоящую постройку на земельном участке.

Как для дуплексов, так и для ADU существует только один владелец записи. Основное отличие состоит в том, что ADU считается продолжением основного жилья, даже если оно отделено от него физически, а дуплекс — это жилое помещение, разделенное на две отдельные части. Таким образом, они считаются отдельными объектами недвижимости с отдельными почтовыми адресами; напротив, в случае ADU арендатор и домовладелец имеют один и тот же адрес.

Кроме того, дуплексы можно строить только на участках или участках, зонированных для многоквартирного строительства. ADU, напротив, может быть построен в зонах индивидуальной застройки (при условии, что это разрешено местным законодательством).

Покупка дуплекса: что нужно знать

Независимо от того, планируете ли вы жить в одной из квартир или нет, дуплекс может стать для вас выгодной возможностью, если вы инвестор в недвижимость. Это особенно распространено среди начинающих инвесторов из-за его гибкости и относительной простоты получения финансирования. Если вы планируете жить в одной из квартир в своем дуплексе, ваши варианты включают обычный кредит, кредит FHA, кредит VA или кредит 203 (k).

Покупка дуплекса — отличный вариант для представителей поколения X и миллениалов, которых иначе выдавили с рынка жилья, говорит консультант по ипотечному кредитованию Кейси Флеминг, автор книги «Руководство по кредитам: как получить наилучшую ипотеку» и готовящейся к выходу книги «Покупка и финансирование жилья». Новые дома» (весна 2023 г.). Он отмечает, что это позволяет снизить первоначальный взнос, а финансирование, как правило, обходится дешевле. В результате общая покупка оказывается «дешевле».

И умный бизнес. Владелец дуплекса может жить в одной из квартир, а другую сдавать арендатору. Эта ежемесячная арендная плата поможет компенсировать ежемесячные платежи по ипотеке или, может быть, даже полностью покрыть их, что позволит вам жить там бесплатно.

Кроме того, инвестиции в дуплекс дают вам доступ к определенным налоговым вычетам. Например, вы можете вычесть большую часть своих расходов, связанных с работой во дворе, техническим обслуживанием и ремонтом, поскольку часть дома считается доходной собственностью.

Конечно, «быть арендодателем не для всех», предупреждает Флеминг, особенно в дуплексе. Проживание по соседству с арендатором также может привести к тому, что он будет постоянно стучать в вашу дверь с проблемами и требовать ремонта каждой мелочи.

Как найти дуплексы на продажу

Дуплексы, как правило, быстро раскупаются на рынке недвижимости. «На продажу выставлено гораздо меньше дуплексов, чем домов на одну семью, поэтому найти хорошую сделку сложнее», — говорит Флеминг.

Если вы настроены на дуплекс, вы можете начать поиск на таких сайтах, как Zillow, Realtor.com и LoopNet. Общение с другими инвесторами в недвижимость в местной группе или ассоциации также может помочь вам найти правильную сделку в районе, который вы надеетесь купить.

Вы также можете подумать о сотрудничестве с агентом по недвижимости, который поможет вам найти новую недвижимость, как только она появится в списке. Если вы пойдете по этому пути, вам, вероятно, потребуется продемонстрировать, что вы можете быстро получить финансирование (предварительно одобренный для ипотеки) или иметь другой источник финансирования. Ваш кредитор может включить потенциальный доход от аренды одной или обеих квартир в ваш доход в вашем заявлении (вероятно, немного уменьшенный для учета вакансий).

Еще один фактор, о котором следует помнить, заключается в том, что если вы не планируете жить в одной из квартир, дуплекс будет считаться полноценной инвестиционной собственностью (в отличие от резиденции), а процентные ставки, как правило, выше для инвестиционной недвижимости. чем жилые. Требования к первоначальному взносу также могут различаться.

«Дуплекс, занимаемый владельцем, требует 15-процентной предоплаты, а дуплекс инвестиционной собственности требует 25-процентной предоплаты», — объясняет Флеминг.

Жилье в дуплексе: за и против

Приобретение дуплекса имеет свои преимущества и недостатки. Некоторые зависят от того, планируете ли вы покупать недвижимость, жить в одной половине и сдавать другую в аренду, или вы намерены сдавать обе стороны арендаторам.

Pros

• Дуплекс может обеспечить до двух источников дохода от аренды, но вам не обязательно платить в два раза больше, чем если бы вы покупали дом на одну семью.
• Если у вашего дуплекса есть двор, подъезд или гараж, вы можете взимать более высокую арендную плату с арендаторов, желающих пользоваться этими удобствами.
• Если у вас есть член семьи, который нуждается в поддержке, например, пожилой родитель, вы можете держать его рядом в дуплексе, не проживая в одном домохозяйстве. (Примечание. Возможно, вы не сможете воспользоваться дополнительными налоговыми вычетами, если сдаете жилье члену семьи.)

Минусы

• Дуплексы не так распространены, как дома на одну семью, поэтому у вас может быть меньше вариантов выбора.
• Если у вас появятся шумные или надоедливые жильцы, жить рядом с ними может быть сложно.
• Инвестиции в недвижимость не для слабонервных: стоимость недвижимости может снизиться. И деловые обязанности арендодателя могут быть тяжелыми.

Хотите купить дуплекс? Вот что нужно знать перед тем, как сделать это

Последнее обновление 7 января 2022 г.

Покупка небольшого многоквартирного дома, например дуплекса, — отличный способ быстро создать портфель недвижимости со стабильным денежным потоком. Это потому, что для каждой купленной недвижимости вы получаете два набора арендаторов и два потока дохода от аренды.

Хотя инвестиции в небольшую многоквартирную арендуемую недвижимость определенно имеют свои преимущества, существуют также определенные риски, если вы не будете осторожны.

В этой статье мы обсудим все, что вам нужно знать о покупке двухуровневой недвижимости для сдачи в аренду, даже если это ваша первая инвестиция.

 

Что такое дуплекс?

Дуплекс – это жилой дом, состоящий из двух квартир и двух отдельных входов. Блоки обычно расположены рядом друг с другом с общей стеной или построены друг над другом, по одному блоку на каждом этаже. Часто есть общий передний и задний двор, а также подъездная дорожка для парковки во дворе.

Дуплексы являются идеальным выбором для инвестиций в многоквартирные дома, потому что, несмотря на то, что они небольшие, они также рассчитаны на проживание двух семей. 

 

Преимущества покупки дуплекса покупка дуплекса как получение двух домов по цене одного. Квартиры подключены, но всего по две, включая ежемесячные чеки за аренду.

Некоторые покупатели покупают дуплекс, чтобы жить в одной квартире, а другую сдают в аренду, в то время как другие рассматривают дуплекс как сдаваемую в аренду недвижимость, состоящую из двух квартир.

Вот восемь больших преимуществ покупки дуплекса, даже если это ваша первая инвестиция в аренду:

1. Доступность. В зависимости от рынка стоимость покупки дуплекса может быть более доступной, чем покупка двух домов на одну семью.
2. Денежный поток. Дуплексы удваивают ваш денежный поток, как владение крошечным многоквартирным домом.
3. Рентабельность. Некоторые арендаторы, особенно одинокие или пенсионеры, предпочитают арендовать меньшую двухуровневую квартиру, которая по-прежнему будет чувствовать себя как дома, не заботясь о большом доме на большом участке.
4. Риск вакансии. Риск 100% незанятости в дуплексе очень низок, потому что арендаторы очень редко освобождаются одновременно.
5. Расширение портфолио. Получение двух арендных единиц при каждой покупке дуплекса — отличный способ увеличить количество «дверей» и денежный поток в вашем портфеле недвижимости.
6. Финансирование. Несколько вариантов финансирования, включая обычные кредиты, кредиты FHA и VA, а кредиты 203 (k) позволяют включить любой необходимый ремонт в ипотеку.
7. Техническое обслуживание. Техническое обслуживание и ремонт дуплекса проще, поскольку блоки меньше и расположены рядом друг с другом.
8. Управление недвижимостью. Управление недвижимостью является наиболее рентабельным и эффективным, поскольку нет траты времени на поездки между арендаторами.

 

Недостатки покупки дуплекса

Несмотря на множество преимуществ владения дуплексом, есть и некоторые потенциальные недостатки:

1. Без диверсификации местоположения. Поскольку все квартиры находятся в одном и том же месте, дуплекс не поможет вам географически диверсифицировать местонахождение вашей аренды, что увеличивает ваш риск, если рынок пойдет вниз.
2. Двойная проблема. Потенциал удвоения количества проблем и ремонтов, если вы не проведете надлежащую проверку перед покупкой и урегулируете конфликты арендаторов до того, как они выйдут из-под контроля.
3. Более высокие расходы на страхование. Страхование домовладельцев и арендодателей может быть дороже, поэтому обязательно поговорите со своим агентом, чтобы понять реальную стоимость владения и влияние страховых взносов на ваш чистый операционный доход.
4. Обратная сторона взлома дома. Взлом дома — или проживание в одной квартире дуплекса при сдаче другой квартиры — может показаться привлекательным, но вы окажетесь по соседству с арендатором, который может подумать, что вы на связи 24 часа в сутки и 7 дней в неделю для решения самых мелких проблем. .

 

Аренда на одну семью по сравнению с арендой на дуплекс

Ранее в этой статье мы говорили, что некоторые инвесторы в арендную недвижимость смотрят на дуплекс как на два дома на одну семью по цене одного.

Давайте взглянем на некоторые из ключевых факторов эффективности инвестиций между владением сдаваемым в аренду дуплексом и домом на одну семью: дом на одну семью, в зависимости от местоположения и рынка

Денежный поток от аренды: Валовой доход от аренды дуплекса может быть выше по сравнению с одним домом

Качество арендатора: Качество арендатора, как правило, выше в случае с домом, потому что арендаторы часто рассматривают дом на одну семью как лучшее место, которое можно назвать домом

Текучесть арендаторов: Арендаторы квартир, в том числе арендаторы дуплексов, как правило, переезжают чаще, чем в домах на одну семью

Свободно: 100% свободных мест в односемейной аренде при выселении арендатора, при этом вероятность одновременного выезда обоих арендаторов в дуплексе минимальна

Техническое обслуживание и ремонт: Поскольку жильцы односемейного дома, как правило, лучше заботятся о собственности, расходы на техническое обслуживание и ремонт могут быть выше в дуплексе

Управление недвижимостью: Дуплекс более экономичен, так как в каждой локации два арендатора, что сокращает время в пути и повышает эффективность управления недвижимостью

Финансирование: Несколько вариантов финансирования доступны для обоих типов недвижимости, хотя кредиторы могут столкнуться с большим риском в случае дуплекса, где обе квартиры сдаются в аренду

Страховка: Стоимость страховки домовладельца и арендодателя обычно выше в случае дуплекса, так как риск проблем, вызванных арендатором или одним из гостей, удваивается.

Стратегия выхода: Односемейные дома имеют несколько стратегий выхода при продаже жильцу-собственнику, другому инвестору или арендатору, в то время как дуплексы обычно переходят из рук в руки от одного инвестора к другому

 

Расходы на покупку и эксплуатацию дуплекса

Вот список некоторых наиболее распространенных расходов, которые следует ожидать при инвестировании в арендуемую двухуровневую недвижимость.

Хотя многие из них также относятся к домам на одну семью, некоторые расходы на владение дуплексом являются уникальными для этого класса активов:

1. Первоначальный взнос. Более крупный первоначальный взнос облегчает получение кредита на более выгодных условиях, а также у вас будет встроенная подушка собственного капитала. Для дуплекса стоимостью 150 000 долларов LTV 75% означает внесение первоначального взноса в размере 37 500 долларов или 25% от общей стоимости покупки.
2. Ипотечный платеж. Многие кредиторы считают двухуровневый кредит более рискованным, чем дом на одну семью, поэтому он помогает выбирать разумные условия и процентные ставки.
3. Налоги на имущество. Налоговые ставки для многоквартирных домов в некоторых муниципалитетах могут быть выше, чем для домов на одну семью.
4. Коммунальные расходы. Поскольку счетчики воды и канализации в дуплексе часто не измеряются индивидуально, вам необходимо будет включить эти расходы на коммунальные услуги в арендную плату или выставить счет арендатору отдельно, если это разрешено местным законодательством о арендодателе-арендаторе.
5. Техническое обслуживание и ремонт. Стоимость содержания дуплекса в хорошем пригодном для сдачи в аренду состоянии может быть выше в зависимости от типа сдаваемого в аренду арендатора и частоты сдачи каждой квартиры.
6. Капитальные резервы. Опытные инвесторы в строительство двухквартирных домов и многоквартирных домов каждый месяц откладывают часть денежного потока на счет резервного капитала, чтобы иметь средства на срочный ремонт, например, ремонт сломанной водопроводной магистрали или замену системы центрального отопления и кондиционирования воздуха.
7. Арендные платежи. Общая сумма, уплачиваемая агенту по недвижимости за поиск квалифицированных арендаторов, может быть больше в дуплексе из-за более высокой текучести единиц.
8. Управление недвижимостью. Дуплекс может быть менее трудоемким и более простым в управлении, чем дом на одну семью, если ваша управляющая компания имеет опыт сдачи в аренду небольших многоквартирных домов.

 

Как найти двухуровневую недвижимость для сдачи в аренду

Найти хорошую двухуровневую недвижимость для сдачи в аренду может быть сложнее, чем найти дом для одной семьи, потому что в любой момент времени на рынке меньше небольших многоквартирных домов.

Однако многие инвесторы в недвижимость считают, что стоит потратить время на поиски на разных рынках, а затем действовать быстро, когда они находят выгодную сделку с финансовой точки зрения.

1. Агент по недвижимости

Одним из недостатков использования агента по недвижимости для поиска арендуемой недвижимости является то, что у большинства агентов нет опыта работы с инвесторами в недвижимость. Но вы можете обнаружить прямо противоположное, когда покупаете дуплекс.

Начните поиск агента инвестора, зайдя на сайт Realtor.com, выберите интересующий вас город и отфильтруйте результаты поиска по типу многоквартирного дома. Вы можете не найти много недвижимости, но вы можете найти отличного местного агента по недвижимости, который поможет вам найти идеальный дуплекс для добавления в ваше портфолио.

2. Zillow

Еще одним хорошим ресурсом для поиска двухуровневой арендуемой недвижимости для продажи является Zillow. Процесс поиска похож на Realtor.com.

Однако одно из самых больших отличий в использовании Zillow для поиска дуплексной арендуемой недвижимости заключается в том, что на сайте разрешены списки FSBO (для продажи владельцем). Это дает вам возможность заключить сделку напрямую с другим инвестором и узнать больше о рынке, в который вы инвестируете.

3. Roofstock  

Хотя Realtor.com и Zillow являются хорошими вариантами для поиска дуплекса, процесс поиска на удивление громоздкий. Вы можете буквально часами искать недвижимость только для того, чтобы прийти с пустыми руками.

Это одна из причин, по которой так много инвесторов в аренду используют Marketplace Roofstock для поиска двухуровневой недвижимости под ключ. Вместо того, чтобы заставлять вас проводить поиск по одному городу за раз, Roofstock отображает на платформе каждый дуплекс, выставленный на продажу, независимо от того, где находится недвижимость.

Каждый дуплекс, выставленный на продажу на Roofstock, содержит полное описание недвижимости. Статистика рынка, а также рейтинги районов и школ помогут вам узнать о ближайших окрестностях.

Вы найдете информацию о текущем договоре аренды и полный финансовый анализ с ключевыми показателями, такими как валовая прибыль, денежный поток и общий доход, которые вы можете настроить в соответствии со своей уникальной инвестиционной стратегией.

 

 

Эта статья и блог Roofstock в целом предназначены только для информационных и образовательных целей и не являются консультациями по инвестициям, налогам, финансовому планированию, юриспруденции или недвижимости.

No related posts.